8月以來，關于監(jiān)管層將設置“三道紅線”、 將房企分為“紅橙黃綠”四檔，據(jù)此來收緊房企融資的消息頻頻傳出，與此同時多個部門釋放收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資閥門的政策信號。去杠桿、降負債、預防系統(tǒng)性金融風險確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為房企或早或晚將面臨的一道必考題。
8月23日，住建部和央行兩部門終于釋放出一些確定的信息。
按照通告，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行于8月20日在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，參加會議的房企包括12家，包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
參會房企中三家踩“三道紅線”
按照此前報道的版本，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財務指標劃定“三道紅線”，嚴格落實“房住不炒”，意在通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。
中國指數(shù)研究院對三道紅線進行了解釋。紅線1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
按照華創(chuàng)證券以及申萬宏源研究等機構(gòu)整理的數(shù)據(jù)，12家房企中，恒大、融創(chuàng)、綠地3家房企踩“三道紅線”處紅色檔；陽光城、中梁控股踩“二道紅線”為橙色檔；碧桂園、萬科、新城控股踩“一道紅線”處黃色檔；華僑城、中海、保利、華潤并未踩線處于綠色檔。
數(shù)據(jù)來源：廣發(fā)證券、華創(chuàng)證券
記者了解到，此次12家與會企業(yè)被要求其定期報送財務情況，“會上沒有明說試點，但我們理解應該類似。”一名知情人士表示，融資“三道紅線”新規(guī)將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。
參會房企：能適應融資新規(guī)、去年就開始降杠桿
近期，正值房企半年報季，多家房企管理層也談及了對“房企融資新規(guī)”的看法。
8月28日，作為參會房企，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在中期業(yè)績會上談及對于重點房企的資金監(jiān)測和管理規(guī)定時表示，“我們對自己的適應能力有信心，萬科會認真研究，盡快適應相關的規(guī)定。萬科保持現(xiàn)金為王，上半年現(xiàn)金短債比在2倍及以上，公司已經(jīng)連續(xù)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。哪怕今年受到了疫情和市場變化的帶來挑戰(zhàn)，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然為正。當然對重點房企的資金監(jiān)測和管理規(guī)定會不斷細化，萬科也會跟蹤細化的要求”。
按照萬科中期業(yè)績，截至6月末，萬科持有貨幣資金 1942.9 億元，凈負債率為 27.0%；經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入226.1億元，且經(jīng)營性現(xiàn)金流已超過11年持續(xù)為正；持有貨幣資金1942.9億元，遠高于一年內(nèi)到期的有息負債總和968.2億元；凈負債率27.0%，較去年年末下降6.85個百分點，而且有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債占比超六成。
融創(chuàng)中國新政總裁汪孟德也提到，“這項政策還是一個積極正面的政策，主要方向就是穩(wěn)存量、控增量，在保證穩(wěn)定的前提下，穩(wěn)步降低杠桿。這個政策不是針對某一類企業(yè)，是對整個行業(yè)的所有企業(yè)，目前實施細則還未公布，作為融創(chuàng)來說已經(jīng)走到前面�！蓖裘系路Q，“融創(chuàng)從2019年開始一直在穩(wěn)定整體負債增加凈資產(chǎn)，降低杠桿；調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，降低融資成本；調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)土儲結(jié)構(gòu)。加快推進杠桿率的降低，在未來三年的安排中作為重要的一個措施，將會落實在三年規(guī)劃里�！�
在具體的指標上，汪孟德提到，負債率肯定會持續(xù)快速下降，目前的凈負債率是149%，在今年年底爭取有比較大的一點的幅度下降，目前是在120%，明年控制到100%以下。
多家房企管理層：關注政策動向并主動降杠桿、減負債
目前，新政細則尚未落地，多家房企管理層表示將重點關注政策動向并主動降杠桿、減負債。
綠地香港控股有限公司董事會秘書雷雨表示，“綠地香港5年前就已主動降杠桿，減負債，優(yōu)結(jié)構(gòu)，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為50%，國家紅線是70%；凈負債率是38%，國家紅線是100%；現(xiàn)金短債比達到1.86，國家紅線是1；處于綠色通道。從‘345’新規(guī)可以看出，在房地產(chǎn)政策相對謹慎的背景下，對頭部企業(yè)和國企會有所傾斜。”
弘陽地產(chǎn)首席財務官申廣平則認為，“對弘陽來講，我們認為三道紅線對我們來講是有機會的”，因為當前弘陽這道線當中，相對而言我們都還是比較健康。第二個，從融資規(guī)模增速的控制，我們分成五檔的控制來講，我們覺得弘陽以我們今天的財務策略，我們一直以來是有財務約束下的規(guī)模增長的情況，所以我們還是有信心說隨著公司的發(fā)展，都能滿足三道紅線規(guī)定。同時，我們也會繼續(xù)堅持在有財務約束下的規(guī)模利潤和杠桿的平衡增長。
旭輝控股董事局主席林中也提到，此前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)房住不炒、分城施策、租售并舉等一系列調(diào)控舉措，此時出臺“三條紅線”政策，會防止未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列金融風險。優(yōu)秀的企業(yè)，是實施均衡發(fā)展的戰(zhàn)略，財務穩(wěn)健以及堅持長期主義的企業(yè)會受益這種政策。然而對于依靠高財務杠桿啊，盈利能力弱的企業(yè)，影響可能就會稍微大一點。
綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強針對最近的融資新政也表示，綠城中國對于“三道紅線”新政也很關注，操作細則目前還沒有出臺，但這個細則將會對于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展起到正向作用。綠城中國這幾年發(fā)展借助了融資杠桿但沒有依賴，此前已經(jīng)對負債規(guī)模進行了主動控制，大股東對于我們的負債也有嚴格要求，截至6月底凈負債率是66%，現(xiàn)金短債比為1.8，各項財務指標趨好，接下來會進一步提升經(jīng)營效率，推動綠城中國高質(zhì)量增長。
來源：澎湃新聞
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