疫情成了長(zhǎng)租公寓問(wèn)題頻發(fā)的一根“導(dǎo)火索”

　　租房市場(chǎng)風(fēng)波再起。

　　端午小長(zhǎng)假的最后一天，長(zhǎng)租公寓龍頭企業(yè)自如被曝要求業(yè)主在合同期內(nèi)降低租金，若不降租自如將與業(yè)主解約。消息一出，立即引發(fā)多方關(guān)注。

　　6月11日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告顯示，5月整租成交量環(huán)比增長(zhǎng)20%左右，分租環(huán)比增長(zhǎng)近30%。

　　未曾想到，隨著疫情反彈，又給房屋租賃市場(chǎng)潑了一盆冷水。我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月1日-6月21日，北京住房租賃交易量環(huán)比下滑5.78%，同比下滑3.17%，其中6月第三周，即15日-21日租賃交易量降幅較大，比第二周下滑了19.27%。

　　受此影響，一些長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)、租賃平臺(tái)擬與業(yè)主協(xié)商降低房租，減少運(yùn)營(yíng)成本，不料卻因此陷入輿論風(fēng)波。

　　逾300多名業(yè)主維權(quán)

　　白女士向中國(guó)新聞周刊表示，她最近多次收到自如要求降租的電話，否則就解約。

　　白女士的房子位于北京昌平區(qū)，是一套90平方米的兩居室，于2018年6月同自如簽署了3年的房屋托管協(xié)議，房租為7900元/月，日后每年上漲3%。目前，白女士的這套房子房租為8300多元。

　　今年4月至6月期間，白女士曾多次收到自如電話，要求她降低房租至5600元，降幅為34%，否則就解約。據(jù)她描述，自如承認(rèn)違約，并同意解約后可以給她賠償兩個(gè)月的租金，但同時(shí)要求她承擔(dān)自如一個(gè)月的服務(wù)保證金以及裝修、配置、折舊等相關(guān)費(fèi)用。

　　根據(jù)白女士提供的錄音，要求業(yè)主降租，自如員工給出的理由是2018年收房?jī)r(jià)格過(guò)高，之后行情一路下滑，被強(qiáng)制拆除隔斷等影響公司虧損嚴(yán)重。

　　針對(duì)上述情況，中國(guó)新聞周刊聯(lián)系相關(guān)自如工作人員核實(shí)，其中一名自如管家表示要求業(yè)主降租一事屬實(shí)，但更多信息不便透露，另一位自如工作人員則表示，自如是跟業(yè)主協(xié)商降低房租，并非“強(qiáng)制性要求”。

　　事實(shí)上，像白女士這樣收到自如電話要求降租的業(yè)主不在少數(shù)，在“違約受損業(yè)主群”里，有超過(guò)300多名業(yè)主表示遇到了相同的情況。

　　北京像素小區(qū)業(yè)主李女士告訴中國(guó)新聞周刊，她于6月27日晚間收到自如電話，自如管家聲稱市場(chǎng)不好，要求她把房屋租金由7200多元降至4000元，不降租就解約。解約之后，自如賠償她兩個(gè)月房租，但同時(shí)她需要支付裝修管理等費(fèi)用。對(duì)于裝修管理費(fèi)用具體有多少，目前李女士還沒(méi)有收到通知。

　　業(yè)主提供的截圖。

　　而其他部分業(yè)主收到的消息顯示，自如要求其承擔(dān)的裝修配置折舊費(fèi)用為2萬(wàn)-3萬(wàn)元不等。自如提出解約，業(yè)主還要倒“賠錢(qián)”，這亦是造成此次業(yè)主要求自如給個(gè)說(shuō)法的重要原因。

　　中國(guó)新聞周刊從多名業(yè)主處了解到，最初簽合約的時(shí)候，自如并未跟業(yè)主談到違約之后會(huì)有裝修管理等費(fèi)用。由于此次事件的發(fā)生，業(yè)主才注意到合同里有相關(guān)條款。

　　業(yè)主提供的合同截圖。

　　“合同里寫(xiě)了，但業(yè)主不可能每一條都一個(gè)字一個(gè)字去看�！蹦匙匀鐦I(yè)主這樣說(shuō)道。

　　不過(guò)令人疑惑的是，自如提出解約，業(yè)主還承擔(dān)裝修管理費(fèi)用合理嗎？

　　北京市東元律師事務(wù)所孔磊律師向中國(guó)新聞周刊分析，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

　　（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

　�。ㄋ模┮虿豢蓺w責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

　　因此，若自如裝飾裝修房屋經(jīng)過(guò)了業(yè)主的同意，但若是自主違約要求解除合同，自如要求業(yè)主承擔(dān)裝修管理費(fèi)用的，不予支持。但房主同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于裝修殘值的補(bǔ)償，自如應(yīng)提供具有說(shuō)服力的裝修明細(xì)，不然應(yīng)通過(guò)專業(yè)評(píng)估公司評(píng)估，才能公允。

　　值得一提的是，此前自如相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新京報(bào)表示，“部分業(yè)主對(duì)于解約要支付配置折舊費(fèi)用的擔(dān)憂，應(yīng)該是個(gè)別管家溝通不當(dāng)，給業(yè)主造成誤解，我們非常抱歉�！�

　　邊降邊漲？

　　“疫情期間自如打電話商量免租，但我問(wèn)了租客，他們沒(méi)有減租或免租，真是降個(gè)幾百，優(yōu)惠讓給租客我都不說(shuō)什么�！蹦硺I(yè)主說(shuō)道。

　　自如在要求業(yè)主降低租金的同時(shí)，租客的租金卻并未減少。

　　自如租客周先生對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，去年6月份在自如上租了豐臺(tái)三環(huán)邊上一間帶獨(dú)衛(wèi)的主臥，房租3200元，今年合同到期后他準(zhǔn)備續(xù)簽，此時(shí)自如管家告訴他房租上漲到3750元。在他看來(lái)，“鄰居家的次臥漲得更是離譜，從2300元漲到2900元�！�

　　同樣住在南三環(huán)的馬先生在今年續(xù)租的時(shí)候也遇到了租金上漲情況。據(jù)他描述，去年他跟朋友一起整租了南三環(huán)的兩居室，租金為6330元，今年到期續(xù)租的時(shí)候，房租又上漲了200元至6530元。

　　一方面要求業(yè)主降低租金，另一方面租客的房租并未減少，甚至部分租客的租金還有所上漲。自如的上述做法亦遭到了網(wǎng)友熱議。

　　早在今年2月份，就有“自如疫情期間漲房租，是正常市場(chǎng)行為還是趁火打劫？”相關(guān)報(bào)道稱，自如趁著租客疫情期間無(wú)法搬家，在續(xù)租時(shí)大幅上調(diào)房租。

　　隨后，自如CEO熊林更是發(fā)朋友圈表示：“自如近期的價(jià)格調(diào)整均為因?yàn)楫a(chǎn)品續(xù)約類型不同，以及基于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的既定系統(tǒng)價(jià)格調(diào)整，不敢說(shuō)100%合理，但絕無(wú)一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營(yíng)之舉。如有任何一例實(shí)證為趁疫情漲價(jià)，我和全體管理團(tuán)隊(duì)即日立刻辭職�！�

　　如今時(shí)隔四個(gè)月，自如再次因價(jià)格調(diào)整陷入輿論漩渦。倘若真有業(yè)主選擇解約，收回房屋，該房屋中的租客又將何去何從？

　　長(zhǎng)租公寓問(wèn)題頻發(fā)

　　不僅僅是自如，蛋殼、青客公寓等長(zhǎng)租公寓平臺(tái)亦存在類似問(wèn)題。

　　今年2月，受疫情影響和不可抗因素，蛋殼公寓要求房東減免一個(gè)月房租。然而根據(jù)蛋殼租客租金返還政策，上海地區(qū)的租客返還7天租金，剩余20多天的錢(qián)“不知所蹤”。蛋殼公寓的上述做法亦引起了業(yè)主和租客的不滿，被指吃差價(jià)。

　　據(jù)中國(guó)青年報(bào)報(bào)道，從今年2月開(kāi)始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)，甚至被趕出公寓的窘境。

　　背靠巨大的租房市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展，目的之一是解決房東、租客信息不對(duì)稱等問(wèn)題，讓房東租得省心，租客住得放心。然而在經(jīng)過(guò)重重波折、多次整頓之后，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)依然存在諸多問(wèn)題，疫情則成了長(zhǎng)租公寓問(wèn)題頻發(fā)的一根“導(dǎo)火索”。

　　極光洞察報(bào)告顯示，此次疫情給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來(lái)了較為慘重的經(jīng)紀(jì)損失，超八成的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在疫情期間收入減少，其中超過(guò)30%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收入減少了三成以上。相對(duì)于規(guī)模較大的全國(guó)性大型經(jīng)紀(jì)公司，城市小型經(jīng)紀(jì)公司由于規(guī)模受限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，受到疫情的沖擊更為顯著。

　　在此情況下，長(zhǎng)租公寓通過(guò)多種途徑，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　華菁證券研報(bào)顯示，疫情之下，民營(yíng)長(zhǎng)租公寓面臨的資金壓力較大，企業(yè)會(huì)以多種方式開(kāi)源節(jié)流，包括對(duì)銀行、房東等提出貸款延期、免租等要求，對(duì)租客進(jìn)行漲租，對(duì)虧損的房源強(qiáng)制退房等等。

　　此前，蛋殼公寓曾因“租金貸”等問(wèn)題被深圳市消委會(huì)約談并要求整改，對(duì)于本次自如要求業(yè)主降租一事，中國(guó)新聞周刊亦就相關(guān)問(wèn)題咨詢了北京市住建委，其相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“房屋租賃雙方遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則簽訂房屋租賃合同，租金支付、合同解除等事項(xiàng)以合同約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。合同雙方產(chǎn)生的糾紛應(yīng)按合同約定的爭(zhēng)議解決方式進(jìn)行處理�！�

來(lái) 源：中國(guó)新聞周刊   

   編 輯：liuy