昨晚，長(zhǎng)租公寓"中概雙雄"之一的蛋殼公寓（DNK.US）再爆雷。
年初業(yè)主拿不到房租、租客被趕還歷歷在目，這次爆出的雷在管理層面。蛋殼公告指，CEO 高靖已被調(diào)查，董事會(huì)已任命公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖為臨時(shí)CEO。公司提示，地方政府正就公司成立前業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)事宜對(duì)高靖展開(kāi)調(diào)查，該調(diào)查并不涉及公司商業(yè)活動(dòng)或其他交易。
嘴上雖然說(shuō)著沒(méi)事，市場(chǎng)反應(yīng)卻很實(shí)誠(chéng)。
昨日，蛋殼公寓在美股市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)不久即觸發(fā)熔斷，恢復(fù)交易后股價(jià)跌逾9%，之后再多次觸發(fā)熔斷。截至收盤(pán)，公司股價(jià)報(bào)8.75美元，跌6.32%，最新市值降至16億美元。
（圖源：富途證券）
上市至今，蛋殼公寓股價(jià)累計(jì)跌去35%。每日市場(chǎng)成交額亦是寥寥，昨日僅成交14.96萬(wàn)美元。
在管理層暴雷、經(jīng)營(yíng)不善及缺少流動(dòng)性三大因素作用下，蛋殼公寓及至其同行青客公寓接下來(lái)的日子都很難好過(guò)。
一、傳統(tǒng)畢業(yè)旺季租金不漲發(fā)跌
租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，一是春節(jié)后，二是高校畢業(yè)。
今年的春節(jié)后租賃旺季因?yàn)榇杭狙娱L(zhǎng)等因素，甚是冷淡。
第二個(gè)節(jié)點(diǎn)畢業(yè)季節(jié)，從最新的一些數(shù)據(jù)看上去，也同樣是冷冷清清。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的5月緯房租金指數(shù)顯示，租金核心指數(shù)從今年1月份開(kāi)始到5月連續(xù)下降。指數(shù)覆蓋全國(guó)22個(gè)主要城市（一線(xiàn)城市4個(gè)，二線(xiàn)城市18個(gè)）中，除廈門(mén)外，一二線(xiàn)城市5月租金均出現(xiàn)下降。
在外來(lái)人口比重較大的城市，租金下跌亦較快。按研究院意見(jiàn)，傳統(tǒng)租賃旺季租金不漲反跌，說(shuō)明城市就業(yè)及收入情況并不及預(yù)期，原因既有疫情直接影響，亦有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)被動(dòng)調(diào)整。
�。▓D源：緯房大數(shù)據(jù)網(wǎng)）
即便6月畢業(yè)季來(lái)臨，租房市場(chǎng)回暖空間可能也不大。今年企業(yè)復(fù)產(chǎn)后，大部分處于縮減規(guī)模降低成本的狀態(tài)，失業(yè)率相對(duì)高企。就業(yè)環(huán)境不樂(lè)觀，傳導(dǎo)到租賃市場(chǎng)，租賃成交及租金亦會(huì)隨之下降。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.9%，環(huán)比下降0.1%，但仍高于上年同期0.9%。
就業(yè)環(huán)境不樂(lè)觀，即使有畢業(yè)季刺激，租賃市場(chǎng)卻仍難有明顯改善。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第一周重點(diǎn)18城租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比繼續(xù)下降5.9%，租金為41.7元/平米，環(huán)比下降4.3%；第二周租金環(huán)比繼續(xù)下降0.5%。
今年兩個(gè)傳統(tǒng)租賃旺季節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)都冷清，可想而知長(zhǎng)租公寓的日子足夠困難。
今年年初在某社交平臺(tái)上，已曝出公司有工資延遲發(fā)放、"人員優(yōu)化"、停薪留職等傳言。爭(zhēng)議更大的還有長(zhǎng)租公寓對(duì)業(yè)主要求免租，對(duì)租客要求加租的兩面三刀操作。
結(jié)合租賃市場(chǎng)租金指數(shù)從2月份開(kāi)始四連跌，過(guò)去步子邁得太大，大力加杠桿布局全國(guó)的長(zhǎng)租公寓們可能終究只落得白茫茫一片大地真干凈的下場(chǎng)。
二、高杠桿輕資產(chǎn)模式南柯一夢(mèng)
長(zhǎng)租公寓模式從出現(xiàn)開(kāi)始就被廣泛研究了。因?yàn)楣⑦\(yùn)營(yíng)方只是充當(dāng)二房東的身份，并不實(shí)質(zhì)擁有住宅所有權(quán)，因此屬輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
但輕資產(chǎn)背后卻是租金貸高杠桿。租金貸就是鼓勵(lì)（一般由公寓運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)利息費(fèi)用）房客與金融機(jī)構(gòu)簽下長(zhǎng)期貸款，之后金融機(jī)構(gòu)會(huì)把錢(qián)一次性貸給公寓運(yùn)營(yíng)方，形成資金池。運(yùn)營(yíng)方在收取房客每個(gè)月上交的房租后，轉(zhuǎn)手交給業(yè)主，再?gòu)馁Y金池取出一部分還給金融機(jī)構(gòu)。
資金池剩下的錢(qián)就可以用于尋找新的房源，裝修，再出租，再擴(kuò)大資金池。本質(zhì)上長(zhǎng)租公寓的租金貸就是加杠桿經(jīng)營(yíng)，規(guī)模越大，負(fù)債更大。
而作為房客，因?yàn)楹炗喿饨鹳J之后可以每個(gè)月定期交房租，而不需要一次性交半年或一年的租金，所以通常都會(huì)選擇租金貸。
長(zhǎng)租公寓為什么一定要急著擴(kuò)張呢？除了行業(yè)發(fā)展早期跑馬圈地，搶占市場(chǎng)份額的因素外，還有一個(gè)原因是只有做到規(guī)模經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)盈利。
舉個(gè)例子，去年第四季蛋殼公寓每套公寓的房租收入是2074元，扣除給業(yè)主的租賃成本后，差價(jià)利潤(rùn)是570元。截至第四季末，公司運(yùn)營(yíng)公寓總數(shù)總共為43.83萬(wàn)套。所以"二房東"可以賺到的錢(qián)大約為2.5億元。
然而，同期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用只是折舊攤銷(xiāo)便有3.48億元，行政費(fèi)用1.32億元，還未算營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等等，虧損自然是很合理的事情。
為了實(shí)現(xiàn)盈利，公寓運(yùn)營(yíng)方必須讓更多的房租出去，同時(shí)控制成本大幅上升（有興趣可以了解一下長(zhǎng)租公寓推銷(xiāo)人員的KPI，采用的是不達(dá)目標(biāo)罰款的形式）。
于是便有了以租金貸加杠桿擴(kuò)張的冒險(xiǎn)之舉。
當(dāng)輕資產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方遇上高杠桿，如果資金鏈斷裂，結(jié)果也許就只有跑路了。這就是19年出現(xiàn)的大批長(zhǎng)租公寓暴雷主要原因。
輕資產(chǎn)、高杠桿仍持續(xù)虧損的長(zhǎng)租公寓遇上了今年租賃市場(chǎng)全線(xiàn)冷清，情況就更尷尬了。你說(shuō)還要繼續(xù)擴(kuò)張吧，實(shí)力不允許；如果不繼續(xù)擴(kuò)張吧，原來(lái)就不賺錢(qián)了，現(xiàn)在租金還下滑了，只能從成本端下手，于是手下員工最先遭殃……
但不擴(kuò)張的長(zhǎng)租公寓，怎么才可以實(shí)現(xiàn)最終盈利呢？
其實(shí)現(xiàn)在最尷尬的倒不是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方，而是它們背后的投資人。已經(jīng)上市的蛋殼、青客還好，股份還能賣(mài)得出去。還沒(méi)上市的長(zhǎng)租公寓，估計(jì)現(xiàn)在環(huán)境也不允許它上市了。
截取蛋殼公寓最新業(yè)績(jī)部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看可能更加明了。
公司第一季的資產(chǎn)負(fù)債率為97%，流動(dòng)比率0.36。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出1.21億元，投資活動(dòng)流出1.78億元，融資活動(dòng)卻流入10.18億元。
凈利潤(rùn)為負(fù)12.34億元，上一季為負(fù)9.21億元。
（圖源：同花順iFinD）
由此可見(jiàn)，像蛋殼公寓這樣的公司并沒(méi)有造血功能，高度依賴(lài)外部資金。遇上行業(yè)寒冬，今年如果有更多長(zhǎng)租公寓品牌消失，也不意外。
長(zhǎng)租公寓當(dāng)初甫一推出，世人盡是道好，畢竟有更多的公寓可以容納到處飄蕩的游子；后來(lái)發(fā)現(xiàn)，精裝修的長(zhǎng)租公寓泛濫推高了地方房租市場(chǎng)價(jià)格；再后來(lái)長(zhǎng)租公寓暴雷，原來(lái)都不過(guò)是泡沫；今年行業(yè)冷清，南柯一夢(mèng)也該醒了。
來(lái) 源： 格隆匯APP
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