寫字樓持有者持續(xù)虧損，租賃中介收入不斷下降，行業(yè)亟需自救。
“今年是最難的一年�！睆臉I(yè)八年的寫字樓租賃中介王遠（化名）向鈦媒體感慨。2020年以來，疫情對實體經(jīng)濟產(chǎn)生沖擊，大量中小企業(yè)面臨經(jīng)營困境�！扒闆r稍好的讓員工在家辦公，情況不好的直接倒閉退租了，空出來的辦公室也沒有人續(xù)租�！蓖踹h表示。
戴德梁行最近一項調(diào)查顯示，中國80%的受訪寫字樓租戶聲稱，疫情對他們的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了負面影響。根據(jù)多家第三方企業(yè)的報告，2020年第一季度的寫字樓市場可以用“慘淡”來形容，疫情期間企業(yè)本身需求下降，再加上辦公樓管控嚴格、中介不允許帶看，空置率持續(xù)走高。盡管租金不斷下滑，但租賃交易基本處于停滯狀態(tài)。
即便是四五月份疫情初步好轉(zhuǎn)后，也并未明顯恢復(fù)。
寫字樓租金打?qū)φ?/STRONG>
王遠負責的團結(jié)湖附近，租金基本打了七五折。
“我望京那邊的同事負責的項目，打?qū)φ鄣亩加�。而且如果看中了還能再談�！蓖踹h告訴鈦媒體，去年10元/平方米/天的項目，今年可能打四折4元就能成交，但即使這樣，還是很難租出去，業(yè)主和同事都十分著急。
寫字樓持有方的數(shù)據(jù)或許更能說明問題。北京一大地標國貿(mào)大廈運營方中國國貿(mào)一季度財報顯示，其服務(wù)式辦公樓平均租金較去年同期下降20元/平方米/月（財報中標注稱，平均租金中包含租金和物業(yè)管理費，因此如果只算租金，下降幅度會更大）；寫字樓整體平均出租率94%，較去年一季度下降0.6%。財報解釋稱，主要是受部分租戶退租和合約到期、寫字樓市場高供應(yīng)量以及新冠肺炎疫情，導(dǎo)致新租放緩和市場需求受到抑制等因素影響。
經(jīng)營受挫，在財務(wù)上也有所體現(xiàn)。一季報顯示，中國國貿(mào)截至一季度末經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約3.57億元，僅有去年同期的八成；營收、凈利潤分別較去年一季度下降15%、17%；此外，租戶違約罰款收入近130萬元，支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金同比增加42%，財報稱主要是退還租戶的租金押金所致。
再看上海的陸家嘴集團。一季報顯示，其高品質(zhì)研發(fā)樓出租率由去年同期的89%下降至83%；1-3月，公司實現(xiàn)房地產(chǎn)租賃收入 8.81億元，同比減少 13%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-22億元，是去年同期的四倍；歸母凈利潤同比下降13%至7.61億元。陸家嘴集團還提到，2020年一季度，子公司天津陸津房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到租賃業(yè)務(wù)扶持基金人民幣1000萬元，可見租賃行業(yè)的處境之艱難。
第三方機構(gòu)的報告則提供了更加宏觀的視角。根據(jù)世邦魏理仕報告，受新冠疫情影響，一季度國內(nèi)寫字樓市場的供需兩端均明顯放緩。18個主要城市錄得寫字樓新增供應(yīng)110萬平方米，較去年同期減少52%。
商務(wù)活動受限、租賃決策延期使辦公需求大幅縮減，疫情影響下出現(xiàn)少量非傳統(tǒng)金融、聯(lián)合辦公、文體娛樂等企業(yè)退租，季內(nèi)凈吸納量錄得負4.3萬平方米，空置率上升個0.9百分點至23.4%，全國寫字樓平均租金環(huán)比下跌0.9%。
深圳四分之一空置
分城市看，深圳最夸張。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度深圳寫字樓空置率環(huán)比上升1.2%至21.2%，另一家機構(gòu)戴德梁行數(shù)據(jù)是環(huán)比上升2.6%至24.6%，也就是說，一季度深圳有超過五分之一甚至接近四分之一的寫字樓都是空的。第一太平戴維斯在報告中直言：“疫情對寫字樓市場造成了負面影響，寫字樓租賃活動幾乎完全陷入停滯，期間2月是最為艱難的時段�！�
這主要是由于深圳近年來寫字樓供應(yīng)過剩。
根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2019年，深圳寫字樓全年累計供應(yīng)量近108萬平方米，截至年底總存量716萬平方米，同比上升17.7%；2020年一季度原本有四個項目計劃入市，雖然受疫情影響僅有一個如期交付入市，但還是為市場帶來13萬平方米的新增寫字樓面積，并推動季末市場總存量環(huán)比增長1.2％至738萬平方米。
此外，北京、上海的寫字樓租金在一季度分別分別同比下降0.7%、0.9%，空置率分別上升0.7%、0.6%至13.8%、21%。
值得注意的是，上海寫字樓一季度空置率創(chuàng)下了歷史新高，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場按照中央商務(wù)區(qū)、核心商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)區(qū)劃分，截至2020年4月，核心商務(wù)區(qū)的整體空置率逼近30%。不難推測，有個別項目空置率已經(jīng)達到甚至超過30%。
王遠告訴鈦媒體，國貿(mào)附近有很多小微型創(chuàng)業(yè)企業(yè)，抗風險能力較弱，疫情沖擊下，紛紛搬到更偏遠的地方，或者直接選擇歇業(yè)。高力國際的研究數(shù)據(jù)也證實了這一點。報告顯示，一季度北京甲級寫字樓市場的凈吸納量達-81000平方米，創(chuàng)歷史新低，也是北京甲級寫字樓凈吸納量首次出現(xiàn)連續(xù)兩個季度為負。
“大量負凈吸納量意味著企業(yè)開始出現(xiàn)從甲級寫字樓向乙級或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的跡象，同時還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出來的空置面積。在正常的市場環(huán)境下，新增空置面積會在很大程度上被新租面積所抵消，但處于疫情狀態(tài)下的市場，這部分本應(yīng)通過正常租賃交易所去化的面積卻無法被需求所吸納�！备吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海說。
“好多同事都去送外賣、開滴滴了”
“我好多同事沒有生意之后，都去送外賣、開滴滴了�！蓖踹h無奈道：“這兩周稍微好點，慢慢有人問了，還沒來得及簽合同，新發(fā)地又出事了，也不知道什么時候能好�！蓖踹h稱，現(xiàn)在自己和很多同事都把中介費一減再減，但還是成交寥寥。
國貿(mào)商圈一家小型沙拉店店主向鈦媒體表示， 疫情期間經(jīng)營困難，雖然中介稱現(xiàn)在續(xù)租優(yōu)惠力度較大，自己也不打算繼續(xù)投入了�！拔疫@幾天在處理東西，辦公桌椅、制冰機統(tǒng)統(tǒng)打折，包裝盒之類的小東西基本上給錢就賣。新發(fā)地的事讓我徹底看不到希望了，不知道這種反復(fù)會持續(xù)幾次，也不知道什么時候能好�！�
戴德梁行研究報告指出，寫字樓租金壓力及高空置局面或貫穿年內(nèi)市場。商業(yè)及商務(wù)活動仍待恢復(fù)，對租賃市場的影響或?qū)⒂诙径乳_始顯現(xiàn)。在需求放緩的背景下，年內(nèi)甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率恐將再度上探。
悲觀之下，有的寫字樓持有者已經(jīng)開始低價拋售。
21世紀經(jīng)濟報道稱，寧波銀行上海總部在年初買入位于陸家嘴商務(wù)區(qū)的中融碧玉藍天15-20層，單價剛剛超過10萬元/平方米，相比此前開發(fā)商售價最高12萬元/平方米，已有明顯下調(diào)；同一棟樓還有其它樓層整體掛牌轉(zhuǎn)讓，均價約7萬平方米；招商局大廈不少小業(yè)主近期也紛紛在產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌，單價6萬元/平方米左右。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士對此并不在意。
嚴區(qū)海就指出：“北京甲級寫字樓市場在2008年空置率曾達到30%-35%，很快就被消化了。目前北京市場處于供應(yīng)高峰期，供應(yīng)高峰過后，空置率將逐步被市場消化。”
他還指出，鑒于疫情后期的市場狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，租金企穩(wěn)預(yù)期大概會在明年一季度出現(xiàn)。
恢復(fù)時間難料，但整體預(yù)期樂觀
世邦魏理仕近期的中國寫字樓租戶調(diào)查報告也顯示，租戶的預(yù)期普遍不算悲觀——71%的在華租戶預(yù)期營商環(huán)境將在下半年企穩(wěn)或好轉(zhuǎn)，該比例顯著高于49%的亞太區(qū)均值；金融、科技和生物醫(yī)藥行業(yè)的擴張將帶動租賃活動的逐漸回暖。
在寫字樓投資人眼里，當下卻是抄底的好時機。
多位業(yè)內(nèi)人士指出，由于具備穩(wěn)定的投資回報、良好的升值空間等特征，寫字樓仍是最受歡迎的投資標的，無論是開發(fā)商還是機構(gòu)投資者均看好國內(nèi)的寫字樓類資產(chǎn)的未來發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，從2016年到2019年，全國大宗投資年交易里，寫字樓占比接近50%，為所有類別中最高。
值得注意的是，雖然租賃市場恢復(fù)時間難料，但很顯然，疫情帶來的并不只是負面的影響，也推動著寫字樓的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
根據(jù)戴德梁行在疫情爆發(fā)后進行的一項最新調(diào)查，本次疫情將催生未來辦公物業(yè)提升，包括熱感成像、空調(diào)過濾殺菌系統(tǒng)等智能健康樓宇技術(shù)將受到市場關(guān)注；智能物業(yè)管理系統(tǒng)(IPMS)、非接觸式 IC 卡、智能會議系統(tǒng)和自助訪客系統(tǒng)是目前國內(nèi)寫字樓業(yè)主和運營最需要的，這些功能有助于促進租戶的健康和安全，進而提升整體健康和幸福感 。
此外，戴德梁行認為，智能樓宇技術(shù)可以通過以下方式為防疫提供幫助:
第一，利用熱掃描儀，快速識別身體不適的用戶和訪客，并在他們即將進入寫字樓時，進行隔離；第二，引入智能清潔系統(tǒng)，對整個樓宇中，被頻繁使用的區(qū)域和表面進行更有效、更清潔的清洗工作；第三，將自動化中央空調(diào)系統(tǒng)更換空氣過濾器的作為常規(guī)操作，優(yōu)化中央空調(diào)系統(tǒng)的消毒和沖銷功能操作；第四，改造和采用智能無接觸技術(shù)和設(shè)備。
來源：鈦媒體APP
編輯：wangdc
