2020年的疫情之戰(zhàn),將奮戰(zhàn)在一線的物管行業(yè)推上發(fā)展快通道,物管領域的邊界也在迅速拓展中。
資料顯示,近兩年,越來越多物業(yè)服務企業(yè)正將優(yōu)勢從住宅業(yè)態(tài)進行廣泛延伸,開拓新的服務及盈利空間,而非住宅物業(yè)正成為他們眼中的下一片“藍!。
“相比傳統(tǒng)住宅市場物業(yè),非住宅物業(yè)具備市場空間大、物業(yè)費均價高、收繳率高、提價相對容易等諸多優(yōu)勢,目前有多家龍頭物管企業(yè)正通過不同形式,開啟非住宅物業(yè)拓展步伐!敝袊笖(shù)研究院方面在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。
龍頭房企“搶灘”非住宅物業(yè)市場
首先瞄準這一領域的是頭部房企,進入方式也各有不同。
據(jù)記者了解,萬科物業(yè)、綠城服務、保利物業(yè)等先后通過成立非住宅物業(yè)子品牌,或承接公建物業(yè)、城市服務等方式進軍非住宅物業(yè)市場。
2018年,萬科物業(yè)曾推出獨立子品牌“萬物商企”,成立專門運營公司,進軍商寫市場;2019年,綠城服務借鑒BOMA國際商業(yè)地產(chǎn)運營管理經(jīng)驗,推出“綠城云享”獨立商寫品牌;同年,保利物業(yè)推出“星云企服”商辦物業(yè)服務品牌,為企業(yè)提供高效、人文、智能的賦能型商辦物業(yè)服務。
也有部分物管企業(yè)通過承接政府機關、國有企業(yè)、事業(yè)單位等相關物業(yè)管理服務方式,順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務領域,開辟新渠道。
2019年,碧桂園服務通過承接遼寧省高速公路服務區(qū)項目,整合鳳凰優(yōu)選、鳳凰會等優(yōu)質(zhì)資源,將高速服務區(qū)打造為區(qū)域商業(yè)綜合體;為北京大興國際機場南航基地提供物業(yè)服務;招商積余為瀘州市江陽區(qū)人民法院、港珠澳大橋等提供物業(yè)服務;中海物業(yè)為澳門房屋局管轄下的社會房屋物業(yè)、香港九龍站、香港13家司法機構等提供物業(yè)服務等。
與此同時,隨著城鎮(zhèn)化建設的推進,城市居住格局的改變,龍頭物管企業(yè)也在探索新的服務業(yè)態(tài)模式,2017年底,“城市服務”這一新型物業(yè)模式在多個城市出現(xiàn)。
2018年,碧桂園服務發(fā)布“城市共生計劃”,并基于城市公共空間的12個細分領域場景,推出了包含AI城市公共服務、DC數(shù)字城市綜管服務和IS產(chǎn)業(yè)協(xié)同運營服務在內(nèi)的城市服務2.0產(chǎn)品,探路城市服務新藍海。
同年,保利物業(yè)在嘉善縣下屬天凝鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)、西塘景區(qū)以及周邊的上海市羅店鎮(zhèn)布局城市服務,之后又接管遼寧省東港市孤山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)溝渠改造綠化、垃圾中轉(zhuǎn)站建設、停車場設計、公廁改造、開放式小區(qū)物業(yè)管理等一系列公共服務。
龍湖智慧服務組建“龍湖悅來城市管理有限公司”,定位新型城市管理綜合服務提供商,從城市照明設備、道路預警設備、城市水系規(guī)劃、市政綠化、安防等各方面,與政府運營管理部門形成配合,打造城市一體化的物業(yè)系統(tǒng)。
萬科物業(yè)聯(lián)合大橫琴城資打造“物業(yè)城市”,通過“專業(yè)服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式,對城市公共空間與資源實行全流程“管理+服務+運營”。
對于這一模式,中國指數(shù)研究院方面認為:“物業(yè)服務企業(yè)把深耕于物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)驗與城市生態(tài)建設相結合,將物業(yè)服務最新理念帶入城市治理,與政府一同打造‘城市服務’新合作模式,讓物業(yè)成為‘城市治理’的重要一環(huán)!
非住宅市場的“誘惑”
相比傳統(tǒng)住宅市場,非住宅領域的潛力不容小覷。
首先是市場空間大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2000-2019年,全國商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、場館類用房、科研及教育用房、醫(yī)療用房的累計竣工面積分別為15.67億平方米、4.32億平方米、4.93億平方米、17.69億平方米及4.64億平方米。截至2019年底,全國各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)已超1.5萬個,包括國家級開發(fā)區(qū)600余家,省級開發(fā)區(qū)2000余家。
圖:2000-2019年全國部分非住宅領域累計竣工面積
數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院
同時,隨著“機關及企事業(yè)單位后勤服務社會化改革”和“公共服務領域鼓勵社會資本參與投資和運營”等一系列政策的推出,不斷為學校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公眾物業(yè)等非住宅業(yè)態(tài)釋放市場空間,給物業(yè)服務企業(yè)帶來業(yè)務增量機會。
圖:2018-2019年百強企業(yè)住宅和非住宅業(yè)態(tài)的管理面積占比情況
數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院
從物業(yè)服務百強企業(yè)在管項目來看,非住宅業(yè)態(tài)的面積占比由2018年的26.06%上升至31.12%,實現(xiàn)進一步提升,但物業(yè)服務頭部企業(yè)對非住宅業(yè)態(tài)的覆蓋度仍較淺,各業(yè)態(tài)行業(yè)集中度不高,呈現(xiàn)較大藍海市場。在物管企業(yè)相關人士看來,非住宅物業(yè)服務市場空間廣闊、業(yè)態(tài)多元化、服務專業(yè)化驅(qū)動下,更具有誘惑力的是這些多元化業(yè)態(tài)將產(chǎn)生更多增值服務需求。
其次,從物業(yè)費來看,非住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費普遍高于住宅物業(yè)。
從物業(yè)服務百強企業(yè)在管項目來看,2019年,百強企業(yè)辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務費均超過6元/平方米/月,分別為6.99元/平方米/月、6.28元/平方米/月、6.22元/平方米/月;公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學校物業(yè)服務費分別為3.38元/平方米/月、3.31元/平方米/月、3.25元/平方米/月;住宅物業(yè)服務費最低,為2.09元/平方米/月。非住宅面向單一業(yè)主或者支付能力較強的法人群體,對于物業(yè)費的上漲相對不敏感,較住宅物業(yè)更易提價。
圖:2019年百強企業(yè)不同業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務費標準
數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院
從繳費率來看,非住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費收繳率高于住宅物業(yè)。資料顯示,百強房企非住宅各業(yè)態(tài)收繳率普遍高于住宅業(yè)態(tài)。面向單一業(yè)主的醫(yī)院物業(yè)收繳率最高,達98.72%;公眾物業(yè)、學校物業(yè)的收繳率分別為98.42%、98.25%;面向企業(yè)收費的辦公物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè),因企業(yè)支付能力較強,收繳率較高,分別為97.50%、97.22%;商業(yè)物業(yè)由于以中小商戶為主且商鋪眾多,收繳率相對偏低,為93.33%,但也高于住宅物業(yè)收繳率;由于住宅物業(yè)面向支付能力和意愿最低的自然人,收繳率最低,為91.63%。
圖:2019年百強企業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)費收繳率情況
從競爭激烈程度來看,這一領域尚出現(xiàn)橫跨多個非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)的龍頭企業(yè)。
2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)數(shù)據(jù)顯示,有95.49%的企業(yè)布局住宅業(yè)態(tài),而涉足學校物業(yè)、公眾物業(yè)和醫(yī)院物業(yè)的企業(yè)最少,數(shù)量占比分別為52.46%、43.44%和32.38%,非住宅物業(yè)市場還有待于企業(yè)進一步開發(fā)。
圖:2019年不同業(yè)態(tài)的百強企業(yè)數(shù)量占比情況
數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院
專業(yè)技術能力是獲取非住宅業(yè)態(tài)項目的核心競爭力,而公司的行業(yè)經(jīng)驗、行業(yè)口碑是非住宅業(yè)務物業(yè)管理的重要壁壘,細分賽道的管理經(jīng)驗有利于企業(yè)繼續(xù)深耕賽道。而且,非住宅物業(yè)中的一部分公建物業(yè)(例如政府大院,軍隊營區(qū)等),一些企業(yè)具備相關管理資質(zhì),這在一定程度上也降低了細分賽道競爭的激烈程度。
非住宅物業(yè)面臨的挑戰(zhàn)
盡管非住宅物業(yè)管理領域存在諸多誘惑,但挑戰(zhàn)也頗多。
一位資深物管企業(yè)副總經(jīng)理在接受記者采訪時表示:相比住宅物業(yè)管理,非住宅物業(yè)管理進入門檻高。非住宅業(yè)態(tài)多樣造就了該領域細分賽道眾多,但進入壁壘較高,需要物業(yè)服務企業(yè)具有較高的各業(yè)態(tài)物業(yè)服務專業(yè)能力。
其次,續(xù)約率低。住宅物業(yè)管理公司更迭需要通過業(yè)委會,目前業(yè)委會在全社會的普及度并不高,所以住宅物業(yè)的續(xù)約相對是容易的,而非住宅物業(yè)續(xù)約的難度會更大,單一業(yè)主或較少業(yè)主更換物業(yè)公司的可能性更大。
另外,與傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理相比,非住宅物業(yè)管理模式需順勢調(diào)整。多業(yè)態(tài)物業(yè)服務要求物業(yè)服務企業(yè)在管理模式上順時而變,順勢而變,否則過多的業(yè)態(tài)物業(yè)服務會拖累整體服務質(zhì)量和運營效率。
來源:中國房地產(chǎn)報
編輯:wangdc