在疫情的特殊影響下，逐漸恢復(fù)元?dú)獾姆康禺a(chǎn)市場也扎堆出現(xiàn)了一系列罕見現(xiàn)象。

　　一線城市房價“齊步漲”

　　許久未能在房價上“統(tǒng)一腳步”的一線城市，5月份罕見出現(xiàn)同一走勢。

　　無論是新房還是二手房價格，均全線上漲。

　　國家統(tǒng)計發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京、上海、廣州和深圳新房價格分別上漲0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。

　　從二手住宅銷售價格來看，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

　　近兩年二手房價處于下行通道的北京，5月份二手房價以1.8%的環(huán)比漲幅“力壓”深圳，“領(lǐng)漲”全國。

　　雖然都叫一線城市，但北上廣深四個城市其實各有特點，各自執(zhí)行的房地產(chǎn)政策也差異很大，此番為何會出現(xiàn)“一齊上漲”的情形呢？

　　其實不外乎三個因素的推動：積壓需求的集中釋放、學(xué)區(qū)房熱的助推以及豪宅項目的結(jié)構(gòu)性拉動。

　　以北京為例，北京是全國防疫管控最為嚴(yán)格的地區(qū)之一，在成都、長沙等地市民已經(jīng)可以擼串、逛夜市的時候，北京仍然處于一級戒備狀態(tài)。超長時間的防疫周期，讓房屋線下帶看、簽約等推遲時間較長，這也導(dǎo)致其需求釋放更為集中。

　　其次是北京西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政。西城區(qū)是北京“城六區(qū)”中最后一個實施“多校劃片”的區(qū)域。

　　新政為7月31日前買房落戶的適齡兒童家庭留了最后一個“窗口”，于是“末班車效應(yīng)”導(dǎo)致5月份西城區(qū)二手房，特別是學(xué)區(qū)房交易井噴。

　　豪宅市場同樣火熱。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京豪宅（千萬元級，150平方米以上）成交延期“爆發(fā)”，成交量達(dá)到2018年1月以來單月最高記錄，環(huán)比增長57.8%，同比增長96.4%。

　　需要注意，這并不意味著北京樓市就會持續(xù)出現(xiàn)大幅升溫。

　　在四個一線城市中，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策最為嚴(yán)厲，如限購、“認(rèn)房又認(rèn)貸”、商住房政策等，限制了大量需求，特別是改善性需求。買房也不再是穩(wěn)賺不賠。過去兩年在北京買了房的人，大都有幾十到上百萬不等的“虧損”。

　　多地新房現(xiàn)“萬人搖”

　　近月來，杭州、南京、成都等熱點城市屢屢出現(xiàn)“萬人搶房”現(xiàn)象。

　　5月末，杭州遠(yuǎn)洋西溪公館項目取得959套房源預(yù)售證，吸引近6萬人報名搖號，項目中簽率低至1.23%。

　　6月初，南京江畔都會上城新推出的223套房源，吸引了1.3萬組買房人搖號，整體中簽率僅1.7%，平均57人搶一套房。

　　西部城市成都，今年前4個月已出現(xiàn)了6個“萬人搖”樓盤，累計近11.2萬人次報名和搖號。

　　如4月份的川發(fā)天府上城，出現(xiàn)了4萬多人爭搶786套房源的現(xiàn)象。另一個項目，凱德卓錦萬黛，有超過2.2萬人搖號，中簽率僅0.85%。

　　“萬人搖”背后自然有樓市需求的恢復(fù)和升溫，但更重要的是一二手房價倒掛的問題。這些引發(fā)萬人搶房的樓盤售價因為新房限價等原因，大都明顯低于周邊在售二手房價。“買到就賺一輛豪車”，這種穩(wěn)賺不賠的買賣自然吸引有購房資格者蜂擁而入。

　　“瘋狂”的學(xué)區(qū)房

　　最近幾個月，在北京、深圳等地，圍繞“學(xué)區(qū)房”已經(jīng)接連發(fā)生不少“怪事”。

　　深圳此前曝出“8個小區(qū)學(xué)位被降級，業(yè)主下跪！”的新聞。據(jù)報道，深圳市福田區(qū)8個小區(qū)業(yè)主今年遞交的“小升初”申請被深圳高級中學(xué)南校區(qū)駁回。理由是房產(chǎn)證用途一欄寫的不是商品房，而是單身公寓。孩子入學(xué)積分認(rèn)定的基礎(chǔ)分從80分降至70分。激烈競爭中，分值下降很可能讓孩子無緣入學(xué)，隨后，不少家長集中維權(quán)。

　　6月12日，福田區(qū)政府發(fā)布《福田區(qū)關(guān)于近期學(xué)位問題的情況通報》稱：在6月1日所謂“跪求學(xué)位”的7人中，沒有一人今年有孩子需申請學(xué)位。經(jīng)初步調(diào)查，前期造成人員反復(fù)聚集的小區(qū)和片區(qū)，存在有人借所謂“名校學(xué)位”炒作以抬高房價的現(xiàn)象。公安機(jī)關(guān)對煽動和參與違法聚集的2名房地產(chǎn)中介人員已依法作出治安處罰。

　　此后深圳又傳出 “隔一條街，房子單價差8萬”的消息，引發(fā)人們對學(xué)區(qū)房再度關(guān)注。

　　一位深圳市民稱，其所在片區(qū)的百花園小區(qū)和園中園小區(qū)，兩個小區(qū)僅僅只相隔一條馬路，卻因各自所屬的學(xué)區(qū)不同，同等戶型面積的房源單價差高達(dá)8萬元。

　　北京也有類似的新聞。同等戶型面積的房子，因為進(jìn)入名校的學(xué)區(qū)劃片當(dāng)中，一夜之間身價暴漲。

　　今年北京三帆附小的登記入學(xué)范圍新增了兩棟樓：華尊大廈和華龍大廈。消息落地，這兩棟樓的二手房報價應(yīng)聲大漲，其中，一套房掛牌價直升700萬元。

　　學(xué)區(qū)房異動的背后依然是教育資源不均衡的問題。分析人士指出，今年“學(xué)區(qū)房”問題格外突出，一方面與近兩年出生人口上升有關(guān)，優(yōu)質(zhì)教育資源供需更趨緊張；另一方面，海外疫情的蔓延，也讓一些過去選擇或者打算選擇國際學(xué)校的家長將視線轉(zhuǎn)回國內(nèi)，加劇了競爭。

　　房價上漲但房租下跌

　　5月份還有一個值得關(guān)注的現(xiàn)象就是房價與房租的背離。

　　相信不少房東今年都被迫調(diào)降了租金。北京朝陽區(qū)一位租賃中介經(jīng)紀(jì)人表示，疫情以來，房子不好租了，不少業(yè)主月租金降了500-600元都租不出去。現(xiàn)在公司接的委托單子，都要求兩個月的空置期，續(xù)約單不僅要求業(yè)主調(diào)降租金，還要簽署免責(zé)協(xié)議，一旦租戶不續(xù)約，合同自動結(jié)束。

　　諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國20個大中城市租金掛牌均價為43.57元/平方米/月，環(huán)比微降0.95%，同比下降1.56%，同環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。官方發(fā)布的物價數(shù)據(jù)也顯示，5月份租賃房房租環(huán)比下跌0.1%，同比跌0.3%。

　　但同月，70個大中城市房價保持升勢，且一二三線城市漲幅均有所擴(kuò)大。

　　為啥房價漲房租跌？

　　疫情加劇經(jīng)濟(jì)下行的壓力，這也是導(dǎo)致房租下跌的直接原因。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，租賃市場的活躍度與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)。疫情中，許多行業(yè)受到重創(chuàng)，企業(yè)經(jīng)營困難，不乏降薪、裁員，甚至破產(chǎn)倒閉，這也導(dǎo)致部分企業(yè)或個人無力支付高昂房租。

　　而房價上漲主要受到貨幣的支撐。中泰證券研究所首席策略分析師陳龍指出，寬松的貨幣政策（影響貼現(xiàn)率下降）對短期的房價形成支撐，尤其是區(qū)位優(yōu)勢明顯的地區(qū)（地段的稀缺性）房價下滑壓力與動機(jī)更弱，甚至出現(xiàn)不跌反升的現(xiàn)象。

　　全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了許多相似的瓶頸。經(jīng)濟(jì)遭遇重創(chuàng)，但地產(chǎn)銷售價格卻表現(xiàn)堅挺，部分國家甚至出現(xiàn)的持續(xù)上升的跡象。

　　英國國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，英國4月份國內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比下滑20.4%，為1997年有月度記錄以來最大跌幅，但英國的房價卻依然堅挺。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，英國樓市重啟后的銷售反彈，超出了大多數(shù)分析師的預(yù)測。

　　這些怪現(xiàn)象的背后是一個事實：樓市已經(jīng)逐步恢復(fù)到疫情前的水平。

　　克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模已與2019年同期相當(dāng)，銷售、開工、土地等單月同比指標(biāo)也已實現(xiàn)“回正”。

　　但也沒有必要過度憂慮，因為很多現(xiàn)象都是由積壓需求集中入市這一疫情下的特殊因素推動的，當(dāng)需求釋放得差不多了，樓市熱度自然會回落，目前“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)并沒有發(fā)生改變，房價并不具備全面上漲的基礎(chǔ)。

　　來源：國是直通車

編輯：wangdc