隨著市場(chǎng)累積需求的釋放，近期北京石景山區(qū)域熱度再起，長(zhǎng)安云尚和長(zhǎng)安九里兩個(gè)純商品房項(xiàng)目集中面市，受區(qū)域熱度高漲影響，號(hào)稱“石景山最后一個(gè)限競(jìng)房”的禧悅學(xué)府也喊出了即將售罄的聲音。無(wú)論是年初出讓的不限價(jià)地塊，還是隨后繼續(xù)推盤(pán)的新房項(xiàng)目，限競(jìng)房或?qū)⒃谑吧絽^(qū)域成為“歷史”，是趕上限競(jìng)房的末班車，還是選擇投入純商品房的懷抱，“每周看盤(pán)”帶您一探究竟。
選開(kāi)發(fā)商
華潤(rùn)還是中海
做為北京城六區(qū)之一，京西石景山存在感一直比較低，此前受新房供應(yīng)不足影響，其外溢需求甚至已經(jīng)擴(kuò)散到門頭溝地區(qū)。目前隨著首鋼園區(qū)的搬遷，石景山區(qū)域不但有了土地的供應(yīng)，也有了冬奧“標(biāo)簽”的加持，其再次成為北京市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。
近期石景山區(qū)域有兩個(gè)純商品房項(xiàng)目即將入市，長(zhǎng)安云尚和長(zhǎng)安九里預(yù)計(jì)在今年6月初搭臺(tái)“打擂”。
因兩個(gè)項(xiàng)目所處位置基本相同，其所享受的配套服務(wù)也幾乎一致。價(jià)格相似、區(qū)位配套比肩，兩個(gè)項(xiàng)目在大環(huán)境上的PK站在了同一起跑線上，購(gòu)房者在選擇時(shí)有哪些可輔助的加減分項(xiàng)？
首先，從區(qū)域深耕上，長(zhǎng)安云尚背后的中海已經(jīng)深耕石景山板塊12年，在渠道口中，有這樣一組數(shù)據(jù)：石景山近三年成交的房子中，10套中有7套是中海出品，無(wú)論是前期的中海金鑫閣、中海金石公館、中海金璽公館、中海長(zhǎng)安雅苑，還是連續(xù)多年穩(wěn)居北京市銷冠的中海寰宇天下，以及后來(lái)的長(zhǎng)安云錦，都積累了不錯(cuò)的口碑。
華潤(rùn)雖然在京西有開(kāi)發(fā)門頭溝項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，但石景山的城市運(yùn)營(yíng)層面，與中海差距明顯。一企業(yè)在某一區(qū)域運(yùn)營(yíng)越久，對(duì)該區(qū)域的配套話語(yǔ)權(quán)越大。
其次，收房口碑上，截至目前，中海在北京的收房口碑也不錯(cuò)，尚未發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題或施工安全問(wèn)題。反觀華潤(rùn)，無(wú)論是之前的昆侖域項(xiàng)目減配風(fēng)波，還是未來(lái)城市的維權(quán)糾紛，都一定程度上反映了華潤(rùn)在后期收房方面存在的瑕疵。
選定價(jià)
高層九里售價(jià)比肩洋房云尚
目前長(zhǎng)安云尚和長(zhǎng)安九里還未能拿到預(yù)售證，處于排卡階段，預(yù)計(jì)6月開(kāi)盤(pán)。價(jià)格上，兩項(xiàng)目均對(duì)外宣稱單價(jià)7萬(wàn)元左右�！熬唧w價(jià)格要等開(kāi)盤(pán)當(dāng)天公布�！卑笀�(chǎng)銷售說(shuō)。
北京商報(bào)記者了解到，長(zhǎng)安云尚屬于8層低密度洋房社區(qū)，長(zhǎng)安九里則是13-26層的高層產(chǎn)品，高層產(chǎn)品定價(jià)與低密洋房比肩，長(zhǎng)安九里緣何選擇相同價(jià)格設(shè)定？對(duì)此，長(zhǎng)安九里銷售人員也承認(rèn)，高層容積率高，舒適度沒(méi)辦法與洋房相比，之所以如此定價(jià)，是因?yàn)殚L(zhǎng)安九里在精裝標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行增配。
兩項(xiàng)目皆為精裝修，從實(shí)體樣板間體驗(yàn)看，長(zhǎng)安九里精裝標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)要高于長(zhǎng)安云尚。但最近新房交付“貨不對(duì)版”時(shí)有發(fā)生，特別是精裝標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者很難分辨。
選社區(qū)
疫情后圍合式云尚更受青睞
受限高和容積率限制，長(zhǎng)安云尚規(guī)劃成了圍合式洋房社區(qū)，整個(gè)小區(qū)呈現(xiàn)一個(gè)“日”字狀，戶型也并非全部南北朝向，還有部分東西朝向戶型。因其4號(hào)樓王位置居中橫立，也把整個(gè)小區(qū)拆分為兩個(gè)“口”字，整體居住狀態(tài)給人感受略顯局促。尤其是拐角戶，未來(lái)還會(huì)伴隨一定的采光遮擋。
不過(guò)，圍合式住宅的優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品本身的低容積率，在疫情之后得到購(gòu)房者的充分認(rèn)可，也符合居民的居住習(xí)慣。
長(zhǎng)安九里是開(kāi)放式社區(qū)，這對(duì)經(jīng)過(guò)疫情考驗(yàn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不友好。長(zhǎng)安九里銷售人員稱，開(kāi)放式設(shè)計(jì)是按照政策要求執(zhí)行的。未來(lái)交付會(huì)用綠植創(chuàng)建“隔離帶”。
但預(yù)計(jì)未來(lái)小區(qū)私密性、安全性將會(huì)受到部分影響。一旦再有疫情來(lái)襲，綠植隔離帶與圍墻相比，后者給人的安全感會(huì)更強(qiáng)。
比得房率
云尚戶均超過(guò)90%
在戶型設(shè)置方面，長(zhǎng)安云尚可以說(shuō)非常豐富，涵蓋了一居到三居，主推78-115㎡三居戶型，也有45㎡、50㎡、54㎡等一居小戶型，這部分主要分布在圍合的拐角處，也就是容易被遮光的地方。面向客群更廣泛，涉及少部分剛需人群，畢竟總價(jià)要更低。
長(zhǎng)安云尚最值得關(guān)注的就是其超高的得房率。據(jù)上述銷售人員介紹，78㎡戶型得房率能達(dá)到將近91%，88㎡戶型得房率約為92%，115㎡戶型得房率約為94%。
長(zhǎng)安云尚115㎡戶型位于居中樓王位置，價(jià)格最貴，視野也更加開(kāi)闊；88㎡戶型位于南北兩端；唯有78㎡戶型在主力戶型中是東西朝向。長(zhǎng)安云尚的三個(gè)主力戶型基本屬于一個(gè)模子刻出來(lái)的，差別僅在數(shù)值。
以長(zhǎng)安云尚78㎡戶型來(lái)計(jì)算，該戶型實(shí)際得房可達(dá)到70㎡左右，三居中最小次臥為2.4m×3.1m，這完全抵得上市面90㎡以上的高層得房率。對(duì)比之下，長(zhǎng)安九里的86㎡只能做到兩居，實(shí)際得房不過(guò)66㎡左右。
戶型設(shè)計(jì)上，長(zhǎng)安九里“槽點(diǎn)”頗多。120㎡戶型，雖然是南北通透，但兩個(gè)次臥的通風(fēng)無(wú)法形成直接對(duì)流；125㎡是一個(gè)狹長(zhǎng)設(shè)計(jì)，客廳位于中部且正對(duì)著入戶門，受南北兩側(cè)擠壓，給人最直觀的感受就是狹小，不符合現(xiàn)在大客廳的設(shè)計(jì)理念；138㎡戶型雖為四居，但實(shí)際利用是三居半，正北側(cè)一間面積過(guò)小，如果后期能打通，可以做一個(gè)“L”形廚房。
此外，兩個(gè)項(xiàng)目面向客群雖有交叉，但也有所區(qū)別。長(zhǎng)安九里除86㎡小戶型外，整體以大面積戶型為主，138㎡是其主力戶型，這也就解釋了為什么在精裝標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行增配，“豪華”裝修所圖客群不同。
第三個(gè)選擇
趕不趕最后的限競(jìng)房
此前兩年，石景山一直以限競(jìng)房項(xiàng)目居多。在看盤(pán)期間，北京商報(bào)記者也注意到，號(hào)稱“石景山最后一個(gè)限競(jìng)房”的禧悅學(xué)府已經(jīng)喊出了即將售罄的聲音。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，受限競(jìng)房供應(yīng)影響，石景山新房?jī)r(jià)格一直處于5萬(wàn)-6萬(wàn)元的區(qū)間，從去年5月到今年4月合計(jì)平均價(jià)格約5.3萬(wàn)元。再加上目前石景山二手房以“老破小”居多，價(jià)格更是不到5萬(wàn)元。按照這種狀態(tài)，市場(chǎng)能否接受7萬(wàn)元的定價(jià)還是未知數(shù)。
繼長(zhǎng)安九里、長(zhǎng)安云尚之后，該區(qū)域又一純商品房項(xiàng)目確立案名，項(xiàng)目叫中海天鉆。上述項(xiàng)目地塊在今年1月3日被中海競(jìng)得，同期融創(chuàng)也在臨近區(qū)域拿了一塊不限價(jià)宅地，這些都預(yù)示著石景山即將迎來(lái)純商品房的“混戰(zhàn)”。
按照目前節(jié)奏，限競(jìng)房或?qū)⒃谑吧絽^(qū)域成為“歷史”，這也給購(gòu)房者一個(gè)選擇，是快步趕上限競(jìng)房的末班車，還是選擇投入到純商品房的懷抱？
來(lái)源：北京商報(bào)
編 輯：chenhong
