全球開啟貨幣寬松模式，房產(chǎn)價(jià)格會(huì)不會(huì)水漲船高？各地接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策，房住不炒、一城一策如何實(shí)施才能真正穩(wěn)市場(chǎng)？疫情之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生哪些變化？
3月31日晚，央視財(cái)經(jīng)主持人張琳連線央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)，聊聊房子那些事。
問(wèn)題一：疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊有多大？
談房地產(chǎn)必須關(guān)注三個(gè)重大前提，首先是疫情防控，中國(guó)已經(jīng)打完了上半場(chǎng)，其他國(guó)家的確診人數(shù)還在上升。其次是恢復(fù)生產(chǎn)，中國(guó)已經(jīng)走向正�；＿�有第三，應(yīng)對(duì)疫情，全球央行已經(jīng)開動(dòng)了印鈔機(jī)，在全球央行開動(dòng)馬力印鈔的時(shí)候，我沒見過(guò)有房?jī)r(jià)下降的先例。只有在大蕭條出現(xiàn)的時(shí)候，大家對(duì)經(jīng)濟(jì)很悲觀的時(shí)候，才會(huì)出現(xiàn)一面放水，一面資產(chǎn)價(jià)格往下掉的情況。我目前的判斷是，中國(guó)這邊風(fēng)景獨(dú)好。
問(wèn)題二：政策會(huì)松綁嗎？
過(guò)去幾年我們的房地產(chǎn)政策在“房住不炒”主基調(diào)下面有點(diǎn)過(guò)于偏緊，沒有疫情的話也會(huì)適度微調(diào)的。因?yàn)檫^(guò)快上漲的行情基本上已經(jīng)不存在了，過(guò)于嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策并不利于房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基本定調(diào)，一是堅(jiān)持房住不炒，二是重點(diǎn)落實(shí)因城施策。
政府調(diào)控的目的是為了讓房地產(chǎn)回歸居住的屬性，但是如果你重新回到過(guò)去鼓勵(lì)大家炒房、投機(jī)的老路上來(lái)，那就要叫停，所以一些城市的政策出現(xiàn)了官網(wǎng)“一日游”，一天以后緊急收回。每一次經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候大家都會(huì)把希望寄托在房地產(chǎn)身上，個(gè)別地方政府是有這方面的沖動(dòng)的，但是如果出現(xiàn)這種嚴(yán)重違背房住不炒的情況，我覺得及時(shí)叫停那是必然的。
問(wèn)題三：政策微調(diào)是不是意味著房?jī)r(jià)上漲？
不一定！中國(guó)房地產(chǎn)走到今天，過(guò)去20年那種快速上漲、全民炒房的周期基本已經(jīng)結(jié)束了，房地產(chǎn)進(jìn)入了新周期，主要標(biāo)志是城市之間的嚴(yán)重分化，房子之間嚴(yán)重分化，房地產(chǎn)開發(fā)商之間嚴(yán)重分化。用我的話講，投資房地產(chǎn)不需要智商的時(shí)代基本結(jié)束了，所有城市上漲的歷史基本結(jié)束，不能說(shuō)一旦政策寬松房?jī)r(jià)又會(huì)上漲。
第一，管理層不要擔(dān)心；第二，老百姓不要擔(dān)心；第三，開發(fā)商不要幻想；第四，炒房者要警醒。房地產(chǎn)投資從過(guò)去的全民時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)時(shí)代，如果你要投資房地產(chǎn)的話，一定要做研究。
問(wèn)題四：深圳前段時(shí)間漲了10%一線城市樓市火爆？
看樓市的話，在中國(guó)有兩個(gè)城市是風(fēng)向標(biāo)，第一個(gè)是深圳，第二個(gè)是杭州。上一輪房地產(chǎn)上漲的序幕是從2014年杭州房?jī)r(jià)開始下跌，跌了差不多九個(gè)月以后，政策開始松動(dòng)，第二年深圳開始暴漲，2016年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，2017年三四線城市上漲，到了2018年很多小縣城上漲。
2020年房地產(chǎn)基本面的變化是，一線城市包括北上廣深，將告別調(diào)整重回上漲，當(dāng)然這種上漲跟過(guò)去暴漲不可相提并論，房?jī)r(jià)出現(xiàn)抬頭的現(xiàn)象是正常的。
問(wèn)題五：一線以外城市房?jī)r(jià)怎么走？
中國(guó)有很多城市，房地產(chǎn)基本面比較危險(xiǎn)，因?yàn)榉孔踊緣蛄�，告別短缺以后，沒有投資價(jià)值。大家千萬(wàn)不要碰一些小城市，特別是人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)差的城市，雖然你看相對(duì)價(jià)格并不高，但其實(shí)這個(gè)價(jià)格已經(jīng)處在歷史高點(diǎn)，未來(lái)沒有支撐繼續(xù)上漲的因素。
但是對(duì)有些城市來(lái)講，城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有結(jié)束，人往大城市流的趨勢(shì)沒有結(jié)束，在這種情況下一些人流、產(chǎn)業(yè)流、信息流、物流各個(gè)方面居于區(qū)域優(yōu)勢(shì)的城市，無(wú)論大小，只要具備這些特點(diǎn)的可能還會(huì)上漲。
我真的非常看好武漢，武漢一定能夠崛起為中國(guó)的一流城市，中部最大的城市，因?yàn)橄褚咔檫@樣的考驗(yàn)，對(duì)一個(gè)城市各方面的管理和競(jìng)爭(zhēng)力都有極大的提升。武漢整體疫情結(jié)束以后，買第一套房的要抓緊。
問(wèn)題六：首套剛需和改善型住房最近可以入手嗎？
對(duì)很多現(xiàn)在首套置業(yè)的人來(lái)講，今年真的可以好好看，如果你非常擔(dān)心就等疫情結(jié)束，也不著急，但是如果說(shuō)基本有一個(gè)判斷以后，你也不要猶豫。買房子的時(shí)候，你就好好研究你這個(gè)城市房地產(chǎn)的基本面，多聽聽中介，多聽聽開發(fā)商，多聽聽專家的看法，綜合意見以后做一個(gè)決定。
另外，改善型目前是可以出手的，只要你是好的城市，不要犄角旮旯，不要非常小的、偏的城市，我認(rèn)為沒有特別大的問(wèn)題，可以好好看了。
耐心是種美德，耐心也是財(cái)富，不要著急。
問(wèn)題七：房貸利率會(huì)慢慢下降嗎？
幾乎所有專家都在預(yù)測(cè)利率下降是一個(gè)大趨勢(shì)，我想告訴大家的是，幾乎所有專家都這么說(shuō)的時(shí)候，你一定要打一個(gè)問(wèn)號(hào)，不一定。大家可以看一下利率發(fā)展的歷史，利率的短期趨勢(shì)是可以降的，如果沒有疫情，兩到三年的時(shí)間中國(guó)的利率下降是可以看見的，但是長(zhǎng)期怎么走，真的不知道，一旦遇到通脹的話，利率怎么可能往下走，世界上所有的央行所做的就是加息，不斷加息。
問(wèn)題八：房產(chǎn)稅什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)？
房產(chǎn)稅最終肯定會(huì)推出，這個(gè)趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，但在短時(shí)間內(nèi)推出的概率比較低。究竟什么時(shí)候出來(lái)，我覺得不僅僅是一個(gè)法律問(wèn)題，它還要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的承受力。世界上所有國(guó)家在立房產(chǎn)稅的時(shí)候都有一個(gè)基本原則，就是不影響房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展，而且，房產(chǎn)稅是中國(guó)有史以來(lái)對(duì)老百姓財(cái)富影響最大的一個(gè)稅，這個(gè)稅一定要慎重，立法也好，論證也好，一定要慎重。我認(rèn)為，今年肯定不可能，明年也不可能，2022年也不可能，這個(gè)事還要好好論證。
問(wèn)題九：長(zhǎng)期租房劃算嗎？
我不認(rèn)為大家會(huì)長(zhǎng)期租房子，因?yàn)檫@是中國(guó)人的觀念不允許的，市場(chǎng)沒有充足機(jī)構(gòu)租房的產(chǎn)品，包括配套、服務(wù)、監(jiān)管都跟不上，這意味著在中國(guó)一輩子租房子的人，是極個(gè)別的人，所以租房是一個(gè)短期的選擇。
對(duì)于年輕人來(lái)講，一畢業(yè)后沒必要立即去買房子，解決一線城市年輕人的租房問(wèn)題，不僅僅要靠市場(chǎng)，政府也要有所作為，去提供大量適合年輕人的租房產(chǎn)品。
問(wèn)題十：“學(xué)區(qū)房”還有價(jià)值嗎？
我覺得最起碼在10年以內(nèi)，“學(xué)區(qū)房”這個(gè)概念不會(huì)消失。10年以后，如果說(shuō)中國(guó)的孩子真的少了，中國(guó)的教育發(fā)展真的慢慢往均衡方向發(fā)展，教育資源不再那么緊缺，我們可以不考慮。
但是最起碼在目前，如果你是一個(gè)馬上要上學(xué)的孩子的父母，千萬(wàn)不要被誤導(dǎo)，我想告訴你，學(xué)區(qū)房是很重要的，而且每個(gè)父母都希望孩子贏在起跑線上，在他們眼里邊就是有好的學(xué)校。既然大家都這么想，你怎么能夠否定學(xué)區(qū)房的價(jià)值呢？
來(lái)源：馬光遠(yuǎn)
