3月,疫情下的北京。睿和智庫創(chuàng)始人韓瑋燁和優(yōu)客工場的慶慶哥有過一次“戴口罩式的約會”,話題自然離不開創(chuàng)業(yè)和聯(lián)合辦公。
慶慶哥說,回顧5年創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷,所有的磨難對他和團隊都是一次無比寶貴的進(jìn)化之旅,其價值遠(yuǎn)大于上市。
既然是進(jìn)化,與其伴生的不是一路高歌,而是懷疑和障礙;既來自外部,也來自自我覺察和反省。
持續(xù)了快一個季度的新冠疫情,對各行各業(yè)都有影響,而對于中國的聯(lián)合辦公來講,困難周期并不長�？上驳氖�,這次突發(fā)事件,客觀上印證了所有聯(lián)合辦公人們一直在描繪的“線上辦公桌革命”。
第8次睿和公開課,睿和智庫邀請毛大慶博士做了首場視頻分享課,再次總結(jié)5年中國聯(lián)合辦公的功過得失。
(下文來源于毛大慶博士的視頻內(nèi)容整理)
毛大慶 優(yōu)客工場創(chuàng)始人
中國聯(lián)合辦公的發(fā)展根基:1.8億新興工作人群的需求
優(yōu)客工場在創(chuàng)立之初,就有一個朦朧的想法——建立一個基于社區(qū)的平臺,以辦公空間為載體,滿足成員辦公訴求為根本,以賦予成員高品質(zhì)服務(wù)為使命,挖掘成員全部潛力,從而搭建全球智能辦公的生態(tài)系統(tǒng)。
這一想法來源于毛大慶對于中國人口結(jié)構(gòu)變化引發(fā)的巨量需求的敏銳捕捉。
中國第二次人口高峰時出生的1.84億新興工作人群,伴隨著各種技術(shù)的應(yīng)用,對于辦公、生活的需求方式正在發(fā)生根本性的變化。巨量人群本身就是消費主體和服務(wù)標(biāo)的,圍繞他們的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)能力將產(chǎn)生一個巨大的市場,這需要大量中小企業(yè)去填補。
據(jù)2018年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù),中國共有1億個營業(yè)執(zhí)照,除大、巨型企業(yè)外,中國還有9000萬個中小型企業(yè),這9000萬中小企業(yè)吸納了絕大多數(shù)就業(yè)人口。而這些中小企業(yè)是聯(lián)合辦公行業(yè)的“衣食父母”。
再看看我們30年城市化過程提供的空間。除住宅以外,蓋了5億平方米的房子,這里面有酒店、辦公樓、綜合體。但是這5億平方米,有多少是真正高效服務(wù)于人,是懂得年輕人需求的?非常少。
1.84億新興工作人群最大的變化是,生活和工作的邊界不再那么明顯。一天中,除了睡覺以外,他們可以在任何地方工作,過去我們叫辦公,現(xiàn)在叫辦私。所以,對于空間的使用、對于辦公場景,都需要各種各樣的生活配套和社會配套來適應(yīng)這樣的趨勢,這就是“敏捷性辦公響應(yīng)模式”。工作已經(jīng)變成一種生活方式和態(tài)度。
優(yōu)客工場和其他聯(lián)合辦公創(chuàng)新企業(yè)所要將建構(gòu)的辦公生態(tài)趨勢并沒有變化:即以線下物理空間為節(jié)點,以線上開放平臺為鏈接構(gòu)建的虛擬城市,有城市居民,有城市風(fēng)景,有城市精神。
趨勢并未變,變的是走在這條路上的人。
在質(zhì)疑之前請厘清邏輯
在毛大慶看來,聯(lián)合辦公是廣義的hospitality業(yè)務(wù)。在酒店行業(yè),經(jīng)�？吹降氖琴Y產(chǎn)持有者和酒店運營商兩個利益主體之間的關(guān)系。樓宇硬件的投入一般由持有人來統(tǒng)一進(jìn)行。運營商按照樓宇持有人的服務(wù)回報 KPI要求,包括根據(jù)運行效率回報保障,來收取基礎(chǔ)服務(wù)費和達(dá)到運營效率后的獎勵分成等費用。
酒店運營商提供專業(yè)化的服務(wù),包括廣義招商產(chǎn)品定位、品牌賦能,技術(shù)服務(wù)支持等。對運營商要求更多的是運營能力、招商能力、品牌力,以及除了酒店客房之外非客房收入的增長。隨著酒店形態(tài)的變化,逐漸衍生出酒店大型運營商加盟模式以及樓主分成模式。
聯(lián)合辦公同樣具有hospitality業(yè)務(wù)特征。運營商應(yīng)該是運營商,樓宇持有人是樓宇持有人,兩個利益主體的關(guān)系,而不是聯(lián)辦作為全能選手。
整個行業(yè)始終對于聯(lián)合辦公的本質(zhì)及其推動的未來,存在很多邏輯上的誤區(qū)。各家企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展模式,既可以選擇中資產(chǎn)的包租模式,也可以采取更輕的托管模式,甚至還可以選取重資產(chǎn)持有運營方式。
也就是說,業(yè)主和運營方可拆分可整合。
但聯(lián)合辦公的著力點和探索的方向,始終在“單位空間里足夠的想象力”,比如營業(yè)額的突破,增值收入的突破,空間使用的突破。
一、從資產(chǎn)端、服務(wù)端的本源去考慮問題
資產(chǎn)端更像樓宇服務(wù)行業(yè),最終閉環(huán)在兩點上:
1、樓宇服務(wù)商著重提升運營效率提高滿租率。在為樓宇持有人帶來超額回報的前提下,收取應(yīng)有的服務(wù)收益。
2、資產(chǎn)專業(yè)運營商,讓資產(chǎn)通過模式運營產(chǎn)生較好資產(chǎn)回報。運營商扮演房地產(chǎn)基金、不動產(chǎn)基金合作者的關(guān)系,扮演Co-GP的角色,或者Co-GP角色下基金管理者、物業(yè)運營商,把自己定位成一個資產(chǎn)運營者,可以在未來資產(chǎn)退出時享有相應(yīng)的分紅。
舉例:在這樣的收費收入模式下,與酒店進(jìn)行類似對標(biāo):
同樣是5000平方米為單位的經(jīng)濟型連鎖酒店和一個5000平方米為單位的聯(lián)合辦公的基礎(chǔ)配置,有著非常類似的盈利能力和收入標(biāo)準(zhǔn),聯(lián)合辦公6.5個工位的面積基本等同于經(jīng)濟型酒店所占有的GFA面積。
酒店的非房屋收入之中,有早餐、餐飲、咖啡、小型會議等服務(wù),聯(lián)合辦公也有健身房、咖啡廳、會議室、活動空間等服務(wù)。 酒店的滿房率和聯(lián)辦的空置率,按一年周期拉平對比差別不大。
如果站在“運營商是運營商、樓宇持有人是持有人”的角度,運營商盈利性問題時,并不復(fù)雜。今天在質(zhì)疑聯(lián)合辦公的盈利能力時,這些質(zhì)疑的來源是角色混合。
二、服務(wù)端:共性服務(wù)專業(yè)化發(fā)力與電商平臺
聯(lián)合辦公的核心價值之一是幫助入駐企業(yè)提高辦公效率。而今,聯(lián)合辦公企業(yè)越來越注重給入駐企業(yè)賦能,助推企業(yè)全方位發(fā)展。
優(yōu)客工場APP上,裝載了七八百個分類繁多的服務(wù)商,通過這些服務(wù)商在后臺被點擊和被詢問的比例,以及客戶反饋的數(shù)據(jù),可以得到企業(yè)對于共同需要服務(wù)的訴求: 比如像渠道性服務(wù),廣告營銷類服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)類服務(wù),小微財稅類服務(wù)、企業(yè)SASS類服務(wù)、人力資源服務(wù)等,都已經(jīng)成為企業(yè)重要收入和利潤補充來源。
聯(lián)合辦公運營商要做的是,通過嘗試,去發(fā)現(xiàn)共性較高、頻度較高的服務(wù),進(jìn)行專業(yè)性上的發(fā)力。
實際上可以把空間用戶理解成一個獲客渠道。如果能提供有效服務(wù),以及這些服務(wù)確實能為入駐企業(yè)提供更便宜、更容易獲取、更可信的服務(wù)背景,那么做聯(lián)合辦公用于入駐企業(yè)的能力就越強,招商能力也就越強。
原先我們持續(xù)推進(jìn)的社群活動,走過后反思,偏離共性反而成了干擾。
當(dāng)有人認(rèn)為疫情對聯(lián)合辦公是機會的時候,更多人在質(zhì)疑是沖擊。但聯(lián)合辦公的線上服務(wù)不僅是線上辦公,而是電商。線上電商的基礎(chǔ)是線下辦公空間人群龐大,除了空間內(nèi)企業(yè),虛擬注冊入駐聯(lián)合辦公的企業(yè),可以在平臺上共享信息、知識、技能,拓寬社交圈子。
而搭建聯(lián)合辦公電商平臺,可以打破未來空間邊界,讓搭建聯(lián)合辦公企業(yè)服務(wù)超市和個人福利平臺有一個非常好的基礎(chǔ)。
如果沒有物理空間的不斷擴大,很難把一批客戶固化在平臺上面。優(yōu)客工場已經(jīng)形成了空間服務(wù)、社區(qū)電商、精準(zhǔn)營銷、設(shè)計工程輸出等多版塊共生的商業(yè)模型。
聯(lián)合辦公有一定量的空間基礎(chǔ),就有了共享資源和匯集眾力的特性。如果把八九萬線下人群和 APP上的近70萬會員聯(lián)系起來看,可以認(rèn)為優(yōu)客工場是幾十萬企業(yè)員工的集合體。
當(dāng)這樣的集合體去跟各種服務(wù)提供者談企業(yè)福利、員工福利時就非常有底氣和籌碼。其特殊的社群、平臺屬性不僅加強人與物之間的連接,更通過覆蓋線上線下的社群平臺,讓辦公場景下人與人、人與企業(yè)、企業(yè)于企業(yè)之間的產(chǎn)生連接。
這種基于人、企業(yè)、社會關(guān)系和工作學(xué)習(xí)等多元需求聚合而成的社群生態(tài)將孕育出更多的商業(yè)模式。
平臺會員型公司的收入和利潤增長,應(yīng)從一個平臺上去衍生跟發(fā)現(xiàn)。可喜的是,目前,某些聯(lián)合辦公企業(yè)的平臺服務(wù)類收入已經(jīng)占到整體收入規(guī)模的30%以上。
三、優(yōu)客工場電商平臺S2B2C:團、拼、秒的例子
目前,優(yōu)客工場全國線下社區(qū)以及社區(qū)里入駐的企業(yè)和員工,形成完整的線上線下“人、貨、場”的社區(qū)電商場景閉環(huán),并且線下提供了足夠的教育及熟悉優(yōu)客社區(qū)電商的時間。
入駐用戶,社區(qū)空間和各類產(chǎn)品及企業(yè)服務(wù)內(nèi)容,構(gòu)成時間空間換交易服務(wù)的平臺業(yè)務(wù),改變企業(yè)、用戶與優(yōu)客工場僅僅入住的租賃關(guān)系,最大限度滿足需求釋放,從而實現(xiàn)產(chǎn)品服務(wù)交易,提升轉(zhuǎn)化率。
業(yè)務(wù)模式分為兩大類:
◎2B類:圍繞入駐企業(yè)和服務(wù)商以及平臺未來虛擬入駐的企業(yè)(注冊充值)展開。
平臺通過企業(yè)賬號,根據(jù)企業(yè)工商信息內(nèi)容以及在優(yōu)客入駐情況,給予企業(yè)對應(yīng)平臺評級。通過企業(yè)賬號,企業(yè)可充值或成為服務(wù)商提供服務(wù)或?qū)ふ宜璺⻊?wù),從而實現(xiàn)在優(yōu)客社區(qū)電商平臺2B類消費。
比如,企業(yè)在優(yōu)客社區(qū)電商平臺即可找到對應(yīng)服務(wù),也可成為服務(wù)商提供服務(wù),而優(yōu)客工場工位,會議室及相關(guān)辦公服務(wù)類產(chǎn)品也都是服務(wù)類產(chǎn)品,供企業(yè)靈活購買,滿足各種使用方式,并通過企業(yè)賬號進(jìn)行支付。
◎2C類:企業(yè)賬號開通的同時,也對應(yīng)開通相關(guān)企業(yè)員工賬號,從而加大非入駐會員注冊量。通過企業(yè)賬號和員工賬號,實現(xiàn)企業(yè)員工福利發(fā)放及購買,打通企業(yè)與員工賬號關(guān)聯(lián)關(guān)系。
并且?guī)椭髽I(yè)對員工關(guān)懷,激勵等企業(yè)文化的實施,同步對于企業(yè)中員工所涉及的差旅也可通過社區(qū)電商平臺進(jìn)行飛機、酒店等定制安排,通過企業(yè)賬號進(jìn)行消費,根據(jù)企業(yè)登記進(jìn)行一定額度后結(jié)算。
而社區(qū)電商平臺為會員提供團、拼、秒各類具有價格優(yōu)勢及高品質(zhì)的產(chǎn)品,如3C類、轎車、房屋,限量產(chǎn)品等,同步對于員工家庭成員進(jìn)行擴展,如商業(yè)保險,醫(yī)療體檢,旅游出行等產(chǎn)品在平臺上進(jìn)行促銷及拼團。
所有2C類產(chǎn)品都以優(yōu)客工場為銷售終點,解決物流分散及貨損問題,降低供應(yīng)鏈成本,實現(xiàn)平臺第三方傭金提升。
贏利問題并非無解
據(jù)沙利文數(shù)據(jù),2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)收入主要來自租金收入(占總收入88%),預(yù)計2023年租金收入占比將下降至48%,中國聯(lián)合辦公坪效將會進(jìn)一步提升。
據(jù)優(yōu)客工場3月10日發(fā)布的針對“理想辦公空間”的調(diào)查中,聯(lián)合辦公的受歡迎程度超過了寫字樓整租,同時,新一線城市和二三線城市對于聯(lián)合辦公的需求相當(dāng)旺盛。可見,聯(lián)合辦公行業(yè)盈利問題,是在等待1.8億人群需求認(rèn)知和供給達(dá)到轉(zhuǎn)折和平衡的時候,市場自然出現(xiàn)。而這一天并非遙不可及。
很多行業(yè)人士會習(xí)慣性的混淆行業(yè)空間與企業(yè)贏利。再有錢途的行業(yè),也有不盈利的企業(yè)。
至于與資產(chǎn)端合作的分成,優(yōu)客工場也在推進(jìn),需要在新開拓的項目中真正讓資產(chǎn)方認(rèn)知開始轉(zhuǎn)變!
盈利模式=空間價差+服務(wù)價差+流量價差
Debating room的啟示
2017年,毛大慶與王石在劍橋大學(xué)校園里漫步,他發(fā)現(xiàn)每一個院系的主樓都有一間很大debating room(辯論室)。
毛大慶問導(dǎo)游,每個地方都弄一個辯論室,做什么用,是專門用來吵架的么?
導(dǎo)游告訴他,劍橋、牛津這樣的學(xué)府,大約有200年時間的教育都是在吵架中度過的。從天文學(xué)研究地球跟宇宙的關(guān)系、蒸汽機的發(fā)明,到萬有引力的誕生,再到第二次技術(shù)革命,每一個偉大的發(fā)明,都伴隨著長時間的大量的荒誕的想象和各種各樣的辯論,也伴隨著無數(shù)的置疑者和否定者。
在西方人的眼里下,只有一件事是真理:不停地爭論與辯論。
真理非辯而不能明。聯(lián)合辦公的中國之路亦如是。
公開課答疑
1、是不是非典型空間或者對于傳統(tǒng)辦公不好用的空間,和聯(lián)合辦公合作會更有趣味?
慶慶哥:非典型空間可以改造成聯(lián)合辦公,也可以改造為其他空間,比如體育空間、教育空間,或綜合類服務(wù)空間。要看在什么地段、什么狀態(tài)、什么成本下,回報率能做到最高。
聯(lián)合辦公不同于傳統(tǒng)辦公空間,提供空間靈活度和趣味感,解決大家工作快樂度的問題,這也是為什么一些企業(yè)很喜歡選擇聯(lián)合辦公的原因。
2、空間效率跟收益的矛盾如何平衡?
慶慶哥:聯(lián)合辦公最大的特點是公共面積多,其他服務(wù)空間多,這是任何一家公司在寫字樓里租辦公室,都不太可能獲取的服務(wù)。
公共空間、活動空間、社交空間,聯(lián)合辦公肯定優(yōu)于傳統(tǒng)寫字樓,這樣背景下我覺得6平方米的坪效會比寫字樓效率高得多。
3、聯(lián)合辦公的未來規(guī)模?
慶慶哥:未來5年-10年,聯(lián)合辦公將占到全球商業(yè)地產(chǎn)市場20%-30%的份額,成為一個萬億級市場。而國內(nèi)聯(lián)合辦公現(xiàn)在是幾百億規(guī)模的市場,預(yù)計2023年將達(dá)到1323億元,聯(lián)合辦公的面積也將增長到2578萬㎡。未來將繼續(xù)快速增長,甚至于能達(dá)到幾千億的規(guī)模。
聯(lián)合辦公是服務(wù)行業(yè),同時也是聚焦在辦公用戶角度下的資產(chǎn)管理。在這一點上,不用去質(zhì)疑行業(yè)存在的合理性,只要有人辦公,只要有企業(yè)辦公,辦公服務(wù)需求就是龐大的。
另外,聯(lián)合辦公顯然不僅僅做空間服務(wù)或者資產(chǎn)管理服務(wù),還有一大塊收益來自于企業(yè)服務(wù)收入和滿足C端需求服務(wù)收入。比如為他們營造線上線下的社群平臺,這個地方其實更有想象力,更值得去開發(fā)。
多樣性是聯(lián)合辦公空間的靈魂,協(xié)同搭建一些友好型行業(yè),像書店、兒童業(yè)態(tài)、健身、新型輕餐飲、零售業(yè)、小型電器、科技產(chǎn)品銷售等,未來也會為聯(lián)合辦公提供更多值得期待和有趣味的內(nèi)容。
