毗鄰北京酒仙橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)集群的零秒酒仙橋社區(qū)，經(jīng)過長達(dá)一年的精細(xì)化運(yùn)作，已成為帝都網(wǎng)紅式辦公生活新社區(qū)，不同于零秒空間以往運(yùn)營的聯(lián)合辦公項(xiàng)目，該項(xiàng)目具有兩大創(chuàng)新。
一是產(chǎn)品業(yè)態(tài)的創(chuàng)新。
1萬余平米內(nèi)，零秒酒仙橋社區(qū)配置了辦公、酒店、餐飲及其他完善的商業(yè)業(yè)態(tài)，其中酒店是國內(nèi)知名酒店品牌亞朵打造的全球首家全新生活方式酒店——ZHotel。
與以往單一功能的辦公空間相比較，這是一個(gè)現(xiàn)代化的綜合商業(yè)辦公社區(qū)，對企業(yè)運(yùn)營管理的綜合要求更高，于運(yùn)營團(tuán)隊(duì)而言，挑戰(zhàn)更大。
二是擴(kuò)張模式的創(chuàng)新。
這也是零秒空間以純輕資產(chǎn)模式拓展的第一個(gè)項(xiàng)目，即輸出運(yùn)營管理服務(wù)，由合作方提供物業(yè)及裝修的全輕模式。
轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)在今年是個(gè)熱門話題，輕資產(chǎn)的優(yōu)勢顯而易見，可以將成本降到最低，也能更好地做出規(guī)模，但對于運(yùn)營商的運(yùn)營能力相應(yīng)地會提出更高的要求。零秒空間是戰(zhàn)略性還是機(jī)會型試水輕資產(chǎn)還有待跟進(jìn)，但毫無疑問，零秒酒仙橋社區(qū)項(xiàng)目是一個(gè)新起點(diǎn)，打開的將是一扇新大門。
本期新勢力入圍項(xiàng)目，就讓我們跟著睿和智庫一起對這個(gè)網(wǎng)紅辦公社區(qū)“一探究竟”。
基本情況
名稱：零秒酒仙橋社區(qū)
地址：北京市朝陽區(qū)酒仙橋路13號
開業(yè)時(shí)間：2019年9月份
建筑規(guī)模：獨(dú)棟，四層，辦公+商業(yè)面積約1萬平米
交通：距14號線將臺路站500米
面向未來的辦公生態(tài)改造
將自身定位為創(chuàng)新空間深度運(yùn)營商的零秒空間，旗下有兩條產(chǎn)品線：零秒辦公空間(LIMO Space)與零秒生態(tài)社區(qū)(LIMO Hub)。
酒仙橋社區(qū)項(xiàng)目正是屬于零秒生態(tài)社區(qū)(LIMO Hub)產(chǎn)品類型，顧名思義，核心在于“生態(tài)”二字。
生態(tài)作何解？大抵又可分為“外與內(nèi)”兩部分：對外，融入?yún)^(qū)域，成為整個(gè)區(qū)域生態(tài)中的重要一環(huán)；對內(nèi)，項(xiàng)目自成小型的辦公綜合體，涵蓋了居住、休閑、文化、服務(wù)等在內(nèi)的全方位生活資源。
比如僅從外立面的翻新設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目整體與周邊恒通國際商務(wù)園的工業(yè)建筑風(fēng)格保持了協(xié)調(diào)一致，可以看作園區(qū)的一類延伸。當(dāng)然，延伸的還包括在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、空間內(nèi)容上的互為補(bǔ)充和協(xié)同。
酒仙橋社區(qū)對面即是恒通國際商務(wù)園(UBP)
酒仙橋曾是北京的老工業(yè)基地，如今煥發(fā)新生，搖身一變成為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的集聚地、藝術(shù)的殿堂以及時(shí)尚打卡地。這里布滿了大大小小多個(gè)園區(qū)：一是多科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如電子城國際電子總部、恒通國際商務(wù)園、恒通國際創(chuàng)新園、兆維工業(yè)園等；二是多文化創(chuàng)意園區(qū)，如著名的798、751藝術(shù)區(qū)等。
越來越互聯(lián)網(wǎng)化，也越來越年輕化、時(shí)尚化，酒仙橋區(qū)域發(fā)展演進(jìn)的方向，無疑對于零秒酒仙橋社區(qū)的落成定位有著重要的影響。比如，項(xiàng)目打造多業(yè)態(tài)組合(即除了辦公空間外，還包括商業(yè)、居住、娛樂等空間)就更符合現(xiàn)代年輕人的一站式消費(fèi)需求，在配套商業(yè)的選擇上也傾向于更貼合年輕人消費(fèi)習(xí)慣的品牌——此次入駐零秒酒仙橋社區(qū)的Z Hotel，作為知名酒店品牌亞朵打造的全球首家全新生活方式酒店，主打“Z世代”客群，集住宿、音樂、藝術(shù)、選物、美食為一體，注重場景與社交的個(gè)性化住宿體驗(yàn)。
ZHotel 酒仙橋社區(qū)
ZHotel”突出的是藝術(shù)范，顯然針對于該區(qū)域文化創(chuàng)意旅游客群以及產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)客群，它的品牌形象與理念，也與零秒酒仙橋社區(qū)的整體定位保持了統(tǒng)一。
在辦公產(chǎn)品及客群定位上，零秒空間也希望能與產(chǎn)業(yè)園形成協(xié)同互補(bǔ)，為園區(qū)入住企業(yè)的關(guān)聯(lián)客群提供辦公、居住、生活等場所。據(jù)了解，辦公方面，零秒酒仙橋社區(qū)均按獨(dú)立精裝辦公出租，戶型面積從約100-600平米不等。價(jià)格上，目前定價(jià)區(qū)間約在7.5-8元/m²·天，在酒仙橋區(qū)域已屬于高端型辦公空間。
從最小辦公室面積在100平米以上可以看出，零秒酒仙橋社區(qū)服務(wù)的客戶主要針對的是成長型企業(yè)和成熟型企業(yè)，且多為區(qū)域內(nèi)的科技企業(yè)和文化創(chuàng)意企業(yè)，與周邊園區(qū)內(nèi)辦公企業(yè)屬性類似。未來兩者間的用戶在企業(yè)發(fā)展更迭過程中，未嘗不會實(shí)現(xiàn)相互承接、轉(zhuǎn)化與滲透。
細(xì)水長流 試水“輕資產(chǎn)”
轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)是今年來聯(lián)合辦公企業(yè)試圖擺脫二房東的經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)破局的核心。
比如日前通過SPAC的方式正式登陸美股的優(yōu)客工場早在4月份，就宣布進(jìn)行“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2020年輕重資產(chǎn)比例要達(dá)1：1；投資方進(jìn)駐、管理團(tuán)隊(duì)重組完成后的氪空間，也開始了“雙腿走路”，將業(yè)務(wù)范圍從“聯(lián)合辦公”擴(kuò)展到“綜合辦公服務(wù)+新型資產(chǎn)管理”，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)并舉；摯信資本入主WeWork中國后，新任代理CEO姜躍平是摯信資本的運(yùn)營合伙人，行業(yè)判斷在WeWork中國下一步大概率也不會在地產(chǎn)領(lǐng)域多做文章，更大的可能是順應(yīng)聯(lián)合辦公輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的趨勢，為WeWork中國開辟新的業(yè)務(wù)增量曲線。
零秒空間也通過酒仙橋社區(qū)項(xiàng)目試水“輕資產(chǎn)”運(yùn)營。具體來看，零秒為合作方提供了全鏈條的委托運(yùn)營服務(wù)，從樓宇的規(guī)劃定位、方案設(shè)計(jì)、工程管理、市場招商、運(yùn)營管理每一個(gè)階段輸出專業(yè)團(tuán)隊(duì)。而其具體收費(fèi)模式則為“基礎(chǔ)管理費(fèi)+效能管理費(fèi)”，其中基礎(chǔ)管理費(fèi)按服務(wù)模塊收取，對應(yīng)清晰的服務(wù)內(nèi)容及輸出成果；效能管理費(fèi)按經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)達(dá)成情況兌現(xiàn)，約定為GOP一定比例的獎勵(lì)分成。
零秒空間開了一個(gè)好頭。據(jù)悉，即使是在今年疫情的影響沖擊下，零秒酒仙橋社區(qū)仍舊實(shí)現(xiàn)了90%左右的出租率，在今年市場上眾多辦公租賃空間普遍發(fā)生空置率加大、租金下調(diào)的情況下，這個(gè)成績尤為難得。
而究其原因主要是：
一個(gè)是品牌勢能，零秒空間背后的京東方資金控股，使得零秒自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，京東方的實(shí)力背景，也使得企業(yè)客戶對零秒空間具備充分的信任感和安全感，也讓零秒空間在物業(yè)資源獲取上存在一定的優(yōu)勢；
二是團(tuán)隊(duì)招運(yùn)能力，面對疫情，能快速做出反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整招商方案，并對入駐企業(yè)提供支持與幫助，如延緩租金繳時(shí)限，給予企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緩和期，幫助企業(yè)順利渡過疫情影響期。當(dāng)然，從另一個(gè)角度來講，將項(xiàng)目打造成稀缺的“獨(dú)棟商業(yè)辦公綜合體”本身也是對于市場真實(shí)需求的前瞻呈現(xiàn)和挖掘。
而通過具體項(xiàng)目的運(yùn)營與實(shí)踐，零秒空間得出自己的思考，認(rèn)為運(yùn)營方若想輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的路走得長遠(yuǎn)穩(wěn)健，核心注重兩點(diǎn)：
1、資源開拓能力：輕資產(chǎn)模式落地相比于傳統(tǒng)“二房東”模式，周期更長、難度更大，一方面資源獲取的難度大，每家運(yùn)營商擁有不同的背景及渠道，對于缺少產(chǎn)業(yè)資源、資產(chǎn)資源的運(yùn)營商來說，如何挖掘有效渠道，如何與合作方建立信任關(guān)系，需要深究。
2、精細(xì)化運(yùn)營能力：輕資產(chǎn)模式下運(yùn)營方的收益雖然是“穩(wěn)賺不賠”的，但是相比于自運(yùn)營模式，營收卻十分有限，加之合作方對于項(xiàng)目的高預(yù)期，運(yùn)營方的精細(xì)化運(yùn)營能力尤為重要。從規(guī)劃定位開始，需要對項(xiàng)目所在市場有精準(zhǔn)的研判和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩ㄎ唬脑熘芷谂c質(zhì)量的管理決定了后續(xù)成本的投入，快速實(shí)現(xiàn)滿租以及優(yōu)秀的自主營銷能力實(shí)現(xiàn)收益最大化，運(yùn)營成本的嚴(yán)格把控以及增值服務(wù)的持續(xù)創(chuàng)收，均能提高項(xiàng)目的盈利能力，而這也是運(yùn)營商運(yùn)營能力的體現(xiàn)。
睿觀點(diǎn)：
如果我們將零秒酒仙橋社區(qū)提煉一些關(guān)鍵詞的話，必然包括：大面積、臨街、獨(dú)棟、重新改造、生態(tài)融合，因?yàn)橹挥性谶@些特征下才能夠?qū)崿F(xiàn)辦公、商業(yè)、居住等業(yè)態(tài)的合理布局，實(shí)現(xiàn)各功能相互間有效提升。
可以看到，也正因?yàn)檫@些特征，目前零秒生態(tài)社區(qū)主要選擇的是圍繞產(chǎn)業(yè)園附近的獨(dú)棟空間，可以是老舊寫字樓，可以是廠房等。但其中一個(gè)需要面對的問題在于空間的舊改投入。以LIMO酒仙橋社區(qū)為例，1萬平米左右的面積，我們按照市場價(jià)大約每平米3000元的改造成本計(jì)算的話，項(xiàng)目僅基礎(chǔ)的改造費(fèi)用就需要大約3000萬以上，這對于大多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)來說，單個(gè)項(xiàng)目的投入較大，將拖累企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。
“輕資產(chǎn)”或許是一種穩(wěn)健的擴(kuò)張模式，但由于輕資產(chǎn)是基于相當(dāng)強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)及資源整合能力，實(shí)際門檻很高。對于現(xiàn)金流問題明顯、行業(yè)資源不足、影響力仍待提升的中小規(guī)模聯(lián)合辦公企業(yè)來說，可行性尚未可知。也意味著從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，還有很長的一段路要走。
正如零秒空間所言，不論是半輕或純輕亦或是重資產(chǎn)模式，都需回歸商業(yè)本質(zhì)，精細(xì)化運(yùn)營能力才是決勝的關(guān)鍵。
