今年“雙11”期間將全國80萬套房源放進電商購物車的“天貓好房”，在“雙12”繼續(xù)“云開盤”，碧桂園、中南置地、孔雀城等房企加入。據(jù)其最新數(shù)據(jù)，此前“雙11”，經(jīng)“天貓好房”引流的客源，在全國范圍內已轉化為2.6萬套新房核銷。
在外界看來，阿里系“天貓好房”的出現(xiàn)，是對今年8月紐交所上市的房產(chǎn)交易服務平臺“貝殼找房”的叫板。后者脫胎于房產(chǎn)中介機構鏈家，截至美東時間12月14日16時，市值已逾775億美元，在美國三大證券交易所的中概股中市值居前五，僅次于阿里巴巴、拼多多、京東、中國移動。同時，字節(jié)跳動、京東、蘇寧等缺乏房地產(chǎn)經(jīng)驗的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，同樣開始跨界布局，互聯(lián)網(wǎng)賣房的賽道已然擁擠。
記者隨機采訪了十多位路人，他們均表示，如果不去售樓處了解情況，絕不會隔著屏幕下單。那么，這輪互聯(lián)網(wǎng)賣房“神仙打架”，只是重復著將房源信息數(shù)字化、搬上網(wǎng)的老路，還是開啟了房地產(chǎn)這一萬億級規(guī)模市場的自我革新序幕？
賣房還是營銷？
當下的互聯(lián)網(wǎng)賣房平臺，僅在互聯(lián)網(wǎng)上營銷展示，處于賣房環(huán)節(jié)的最前端
“天貓好房”踩的是“雙11”“雙12”的節(jié)奏。自今年11月起，上架80萬套真房源，覆蓋全國200多個城市的3000余個樓盤，甚至打出最高五折的優(yōu)惠力度。
記者打開淘寶App進入“天貓好房”頁面，在上海地區(qū)找到70多個本地樓盤，包括商品房和寫字樓。這些項目主要分布于奉賢、金山、松江等郊區(qū)，總體看優(yōu)惠力度不大，明確備注折扣的樓盤約七分之一，優(yōu)惠額度多在1萬元至2萬元，更不見宣傳中的“5折好房”“免費送房”。最高可優(yōu)惠項目來自“上海國展萬科中心”，在售戶型是建筑面積超過500平方米的寫字樓辦公區(qū)，售價達1968萬元，可優(yōu)惠400多萬元。
事實上，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間越來越有限，低價優(yōu)惠房源的出現(xiàn)并不具有普遍意義。在全國范圍內，“天貓好房”推出優(yōu)惠較多的房源主要是商辦類項目和去化相對艱難的住宅樓盤，地處偏遠或戶型不佳。
從用戶體驗來看，相比運營多年的主流互聯(lián)網(wǎng)交易服務平臺，剛剛搭建起來的“天貓好房”在信息豐富、用戶互動方面尚有差距。記者在淘寶App上點入“璟云里”別墅項目，發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)信息為基礎內容，主要展示單價、在售戶型、區(qū)位等。而在另一家主流平臺上，呈現(xiàn)信息顯然更多元，除基礎信息外，還包括樓盤動態(tài)、周邊配套、網(wǎng)友評論、房貸首付咨詢等，用戶互動性也更強。
事實上，當下的互聯(lián)網(wǎng)賣房平臺，還不能真的賣房，僅僅是在互聯(lián)網(wǎng)上進行營銷展示，處于賣房環(huán)節(jié)的最前端。
一位業(yè)內人士評價，目前的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”銷售模式，相比前幾年，不過是制造更多線上熱點，引入明星直播賣房等新的營銷形式，又或者增加了3D、VR技術的應用，提升了購房者看房效率。但究其本質，仍只是穿透了線上獲客、導入線下這一個端口，并沒有在平臺上真正進入交易環(huán)節(jié)。
總的來看，如今的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”銷售模式更像是傳統(tǒng)線下賣房的一種補充，主要發(fā)揮線上導流、增加轉化的作用，同時擴大開發(fā)商品牌的知名度，賣房的直接效果還有待市場進一步檢驗。
鏈路能否打通？
電商平臺不是想賣房就能賣房，合規(guī)的代銷資質和金融服務資質必不可少
“天貓好房”等新入局者，是想將房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷做得更出色，還是另有打算？
房產(chǎn)交易流程復雜，涉及貸款、網(wǎng)簽等多個環(huán)節(jié)，以及稅務、銀行、房管等諸多部門，又因標的巨大，很難和電商平臺上其他商品一樣快速決策、實現(xiàn)線上交易，甚至驗貨后“7天無理由退貨”。因此多年來，互聯(lián)網(wǎng)巨頭始終未敢觸碰房地產(chǎn)行業(yè)。
不過，阿里這次意欲突破�！疤熵埡梅俊毕嚓P負責人牧一透露，阿里之所以敢于嘗試進入房地產(chǎn)這個已發(fā)展了數(shù)十年的行業(yè)，在于該行業(yè)的數(shù)字化能力尚有巨大提升空間�！疤熵埡梅俊毕Ｍ藥椭科缶W(wǎng)上獲客外，還希望依托大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、云計算等技術，探索更多可能，“比如，未來在線上實現(xiàn)簽約、交稅、房產(chǎn)證辦理，乃至裝修、物業(yè)管理等后市場業(yè)務”。
牧一說，“天貓好房”已在“雙12”期間跨出第一步，與碧桂園和中南置地聯(lián)合試水，實現(xiàn)在線選房和下定金。此舉可避免購房者反復跑腿。在這兩家房企的指定項目中，勾選戶型和房號后加入購物車，最終拍下支付訂金，消費者即可在線上鎖定心儀房源。一旦去線下認購成功，這筆認購訂金即轉為定金，轉入對應項目的預售資金監(jiān)管專用賬戶。
據(jù)了解，在線選房付定金此前僅在特定城市、特定平臺有著極零星的突破，尚無一家平臺可實現(xiàn)全國大范圍的線路跑通。原因在于，房產(chǎn)簽約有著很強的監(jiān)管屬性，必須在指定監(jiān)管賬戶內進行。一般而言，每家房企在辦理商品房預售合同登記備案前，必須設立監(jiān)管賬戶。這個監(jiān)管賬戶由政府、銀行、企業(yè)、購房者四方介入。
然而，對賬戶內錢款走向的監(jiān)管，很難在線上實現(xiàn)，因為線上既要完全契合政府部門和銀行合法合規(guī)監(jiān)管流程，務必明確各層擔保交易一個不少，還要確保系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、順暢，實現(xiàn)流程的唯一性，絕對避免一房兩賣，這對互聯(lián)網(wǎng)平臺的基礎能力和區(qū)塊鏈技術的要求極高。
由此看來，“天貓好房”的線上賣房，目前還只是打通了線上賣房交易全鏈路的初級步驟。牧一說，“天貓好房”力爭在明年全面打通數(shù)字化交易鏈路，實現(xiàn)交易、貸款、網(wǎng)簽、辦證、交稅都能在線上進行。
一些消費者也有隱憂。過去，互聯(lián)網(wǎng)平臺僅僅是賣房信息的發(fā)布渠道，如果電商平臺打通交易環(huán)節(jié)，做起真正的賣房生意，它是否具備相應資質，誰來監(jiān)管這一新興業(yè)態(tài)？事實上，電商平臺并不是想賣房就能賣房，合規(guī)的代銷資質和金融服務資質必不可少。
房企如何看待？
房企只能暫且蹭這撥流量和低傭金紅利。但不排除互聯(lián)網(wǎng)巨頭形成壟斷后收割高傭金
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入局賣房，房企怎么看？
“天貓好房”9月16日成立當天，有60多家房企負責人站臺，現(xiàn)場大屏打出“讓天下沒有難賣的房子”。不過，房企真正的心聲在于：他們終于多了一個可以快速去化的平臺，且目前收費不高。
上海一家國企房產(chǎn)公司相關負責人說，賣房最大難點在
于獲客，尤其是獲得足夠數(shù)量且需求匹配的客流。相關測算顯示，房企房款利潤中3%貢獻給了獲客。另外，在“房住不炒”基調下，樓市總體趨穩(wěn)。今年8月，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房企有息債務增長，設置“三道紅線”，即“剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍”。這一信號也促使房企們更關注降低負債率。
同時，互聯(lián)網(wǎng)平臺的流量和算法優(yōu)勢，相當程度上可幫助房企精準獲客，從而通過讓價促銷積極去庫存、回籠資金。據(jù)測算，互聯(lián)網(wǎng)賣房獲客轉化效率明顯高于普通的賣房平臺，可為房企節(jié)省約50%的獲客成本。此次“天貓好房”為搶占市場份額，玩起巨資補貼慣用手法，號稱以鏈接4億家庭的淘寶平臺作為后盾，并打出未來3年內不賺錢、只收交易傭金的3%服務費的旗號，這對不少房企來說都是具有誘惑力的獲客渠道。
不過，上海一房企營銷負責人看得明白，房企只能暫且蹭這一撥流量和低傭金紅利，加速去化，但不排除未來互聯(lián)網(wǎng)巨頭在賣房領域形成壟斷地位后收割高傭金，“這跟外賣平臺起初以補貼吸引商家入駐，待商戶對平臺形成依賴后再逐年漲傭金是一個道理”。
業(yè)內提醒
提前探索出臺監(jiān)管措施規(guī)范在線售房行為
避免出現(xiàn)假房源和價格壟斷
互聯(lián)網(wǎng)賣房賽道巨頭爭霸，未來究竟會是誰的天下？
在業(yè)內人士看來，房產(chǎn)線上服務交易還在發(fā)育階段，未來很難一家獨大，更可能是多個平臺一起做大產(chǎn)業(yè)，“畢竟市場很大”。
以目前市場上最大的兩個平臺“天貓好房”“貝殼找房”來說，兩者各有所長。與“天貓好房”旨在加強房產(chǎn)交易的互聯(lián)網(wǎng)滲透率不同，“貝殼找房”更強調線上線下聯(lián)動。
“貝殼找房”相關負責人表示，以ACN（經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡）為核心，“貝殼找房”已鏈接4萬家門店和40萬名經(jīng)紀人。深扎在社區(qū)中的經(jīng)紀門店與經(jīng)紀人，與購房者距離更近，更容易了解購房者需求，可將自身客戶資源有效導入營銷活動樓盤。這樣的模式也在一定程度上得到市場歡迎。9月下旬，“貝殼找房”啟動為期一個月的“全民新房節(jié)”，自9月末至10月8日，通過新房節(jié)認購的新房量，在合肥、昆明、青島、佛山等地均超過千套，重慶、成都、武漢、鄭州等多地甚至突破4000套。
“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進軍房地產(chǎn)行業(yè)是一個突破嘗試，也是必然趨勢。行業(yè)的含金量越高，資本流入的動力就越足，技術升級也為進入原本護城河很高的房地產(chǎn)行業(yè)打開一個缺口。”中原地產(chǎn)（中國內地）副總裁劉天旸坦言，傳統(tǒng)行業(yè)擁有強大線下基礎，找到合適的商業(yè)模式與線上鏈接，得以發(fā)展企業(yè)生命第二曲線，但如果遲遲不轉型，被新商業(yè)邏輯（模式）淘汰的速度可能會比以往更快。
專家表示，互聯(lián)網(wǎng)賣房的長遠趨勢，還是以滿足消費者的時間效率需求為主，通過互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)賦能，從前端信息流獲取的效率，到成交后關于金融、裝修等的延續(xù)后端服務，在互聯(lián)網(wǎng)平臺下，實現(xiàn)的可能性及效果更佳，在企業(yè)、政府和用戶端都能實現(xiàn)效率提升。
也有業(yè)內人士提醒，監(jiān)管部門有必要關注這一新興業(yè)態(tài)，提前探索出臺相關監(jiān)管措施，規(guī)范在線售房行為，避免出現(xiàn)假房源、價格壟斷等擾亂市場的現(xiàn)象。（記者 李曄 戚穎璞）
來 源：解放日報
編 輯：liuy
