“三道紅線”大背景下，不少房企開(kāi)始放緩拿地速度。受此影響，2020年10月、11月，土地市場(chǎng)連續(xù)降溫。
不過(guò)，持續(xù)降溫的土地市場(chǎng)中卻也有房企逆勢(shì)拿地。11月中旬以來(lái)，電建地產(chǎn)在土地市場(chǎng)頻頻亮相。短短一個(gè)月時(shí)間，電建地產(chǎn)接連拿下武漢、雄安、深圳等地塊，拿地金額近200億元。
大手筆”買買買”背后，電建地產(chǎn)究竟打的什么算盤？
一個(gè)月時(shí)間拿地超去年全年
2020年10月，全國(guó)300城土地出讓金合計(jì)4473億元，環(huán)比減少17%；11月，全國(guó)300城土地出讓金合計(jì)4687億元，環(huán)比減少5%。很明顯，土地市場(chǎng)正在降溫。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向財(cái)經(jīng)網(wǎng)(博客,微博)分析表示，近期，土地市場(chǎng)的降溫可能和“三道紅線”的壓力有關(guān)。各家企業(yè)為了把財(cái)務(wù)指標(biāo)調(diào)整回到“三道紅線”安全范圍內(nèi)，進(jìn)而縮減資本性開(kāi)支。而控制拿地規(guī)模、節(jié)奏是調(diào)整財(cái)務(wù)指標(biāo)的重要的手段之一。
然而，和土地市場(chǎng)的降溫形成鮮明對(duì)比的是，近期電建地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上動(dòng)作頻頻。
12月8日，經(jīng)過(guò)167輪競(jìng)價(jià)，電建地產(chǎn)旗下子公司武漢德商高瀧置業(yè)有限公司以18.54億元摘得武漢一宗地塊。
在此之前，12月7日，電建地產(chǎn)披露，公司近期摘得雄安容東1號(hào)地，交易對(duì)價(jià)未對(duì)外披露。12月2日，公司以57.95億元競(jìng)得一宗北京海淀商住用地；11月23日，公司以24.44億元上限競(jìng)得深圳A515-0099地塊；11月11日，公司聯(lián)合華潤(rùn)、金地、前海等房企，以最高限價(jià)81.519億元+競(jìng)配28400平方米人才房面積拿下一宗深圳前海地塊。
據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，短短一個(gè)月時(shí)間，電建地產(chǎn)拿地金額接近200億元。這一數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)超出電建地產(chǎn)在2019年全年的拿地金額。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，電建地產(chǎn)拿地金額152億元，排在房地產(chǎn)拿地排行榜第53位。
柏文喜告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，土地市場(chǎng)走熱，房企拿地相對(duì)較貴。相反，在土地市場(chǎng)降溫期間拿地，條件會(huì)比較優(yōu)惠，整體拿地成本相對(duì)較低。當(dāng)下逆市拿地，或?qū)⒂欣陔娊ǖ禺a(chǎn)降低拿地成本。
接連擴(kuò)儲(chǔ)背后的壓力
電建地產(chǎn)在土地市場(chǎng)“大殺四方”之前，南國(guó)置業(yè)和電建地產(chǎn)的重組方案剛剛通過(guò)不久。
9月22日，南國(guó)置業(yè)發(fā)布公告表示，近日，南國(guó)置業(yè)收到國(guó)務(wù)院國(guó)資委批復(fù)，原則上同意南國(guó)置業(yè)本次資產(chǎn)重組的總體方案。這也意味著，電建地產(chǎn)距離資本市場(chǎng)又近了一步。
南國(guó)置業(yè)和電建地產(chǎn)的重組始于半年前。6月19日，南國(guó)置業(yè)發(fā)布吸收合并電建地產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案。南國(guó)置業(yè)擬向電建地產(chǎn)的股東中國(guó)電建、中電建建筑公司發(fā)行股份及支付現(xiàn)金作為對(duì)價(jià)，對(duì)電建地產(chǎn)實(shí)施吸收合并;南國(guó)置業(yè)為吸收合并方，電建地產(chǎn)為被吸收合并方。
根據(jù)預(yù)案，電建地產(chǎn)的100%股權(quán)作價(jià)109.82億元。其中，南國(guó)置業(yè)預(yù)以募集配套資金的方式來(lái)現(xiàn)金支付交易對(duì)價(jià)中的12億元；另外97.82億元?jiǎng)t通過(guò)以2.07元/股的價(jià)格發(fā)行47.27億股股份進(jìn)行置換。
不過(guò)預(yù)案在9月7日生變。南國(guó)置業(yè)表示，此次交易中不再涉及募集配套資金事宜。除取消募集配套資金事項(xiàng)外，交易方案其他內(nèi)容不變。
電建地產(chǎn)擬通過(guò)“子并母”實(shí)現(xiàn)曲線上市。為此，電建地產(chǎn)股東也簽下了對(duì)賭協(xié)議。
中國(guó)電建及中電建建筑承諾，電建地產(chǎn)在整個(gè)業(yè)績(jī)承諾期間(2020年-2023年)內(nèi)累積合計(jì)實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益后的稅后凈利潤(rùn)不低于28.26億元。相反，如果電建地產(chǎn)在承諾期間累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)小于累計(jì)承諾利潤(rùn)，則中國(guó)電建、中電建建筑應(yīng)按照協(xié)議約定履行業(yè)績(jī)補(bǔ)償義務(wù)。
對(duì)賭協(xié)議要求，電建地產(chǎn)在四年時(shí)間內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)超28.26億元。也就是說(shuō)，平均到每一年，電建地產(chǎn)的扣非凈利潤(rùn)將不低于7.065億元。
電建地產(chǎn)要想在2023年如約兌現(xiàn)承諾并非易事。根據(jù)電建地產(chǎn)2020年債券半年報(bào)披露，受計(jì)提減值和疫情影響，2020年上半年，電建地產(chǎn)業(yè)績(jī)“大跳水”，扣非凈
利潤(rùn)虧損1308.96萬(wàn)元，較去年同期的5.74億元銳減102.28%。
而在此之前，電建地產(chǎn)扣非凈利潤(rùn)就已經(jīng)開(kāi)始走下坡路，2018年其實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)8.5億元，2019年其實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)3.02億元，同比下跌64.47%。
柏文喜向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，電建地產(chǎn)整體并入南國(guó)置業(yè)、簽訂對(duì)賭協(xié)議等一系列壓力也在促使電建地產(chǎn)為了未來(lái)的業(yè)績(jī)發(fā)展提前儲(chǔ)備“糧庫(kù)”。
距離千億目標(biāo)還有多遠(yuǎn)？
電建地產(chǎn)接連擴(kuò)儲(chǔ)背后，一邊，是不小的對(duì)賭壓力；另一邊，還有剛剛許下的千億目標(biāo)。2020年債券半年報(bào)中，電建地產(chǎn)在未來(lái)展望中提到，要切實(shí)推進(jìn)“千億計(jì)劃”發(fā)展目標(biāo)。
截至目前，現(xiàn)實(shí)和理想之間仍然存在巨大差距。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額539.2億元；2019年實(shí)現(xiàn)銷售額528.4億元。
不過(guò)如果“擠掉”排行榜所含“水分”，電建地產(chǎn)的銷售額規(guī)模或進(jìn)一步縮小。中國(guó)電建年報(bào)指出，2019年電建地產(chǎn)累計(jì)簽約銷售合同額329.16億元，同比增長(zhǎng)5.16%。
而根據(jù)中國(guó)電建財(cái)報(bào)信息，電建地產(chǎn)分別在2017年、2018年實(shí)現(xiàn)銷售合同額297.86億元、313億元，分別同比增長(zhǎng)27.76%、5.08%。
不過(guò)，電建地產(chǎn)的銷售增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企在2017年、2018年、2019年的累計(jì)權(quán)益銷售金額分別同比增長(zhǎng)35.1%、40.4%、6.5%。
銷售增速緩慢的背后，是電建地產(chǎn)的去化難問(wèn)題。
2020年第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書顯示，2017年至2020年3月31日期間，電建地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成北京瀧悅長(zhǎng)安(含長(zhǎng)安嘉園)、北京華宸等9大項(xiàng)目，合計(jì)投資337.3億元。而截至2020年3月31日，上述9大項(xiàng)目在近3年多時(shí)間內(nèi)銷售額合計(jì)375.5億元，較投資額僅實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。
此外，近年來(lái)，電建地產(chǎn)存貨規(guī)模卻在持續(xù)增長(zhǎng)，且存貨余額及占比均較大。
根據(jù)募集說(shuō)明書，2017年、2018年、2019年以及2020年第一季度，電建地產(chǎn)存貨余額分別為698.75億元、853.3億元、1017.49億元和1033.56億元，占總資產(chǎn)的比例分別為 71.00%、 69.56%、70.80%和68.79%。
募集說(shuō)明書還指出，各項(xiàng)調(diào)控措施的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成了一定壓力，電建地產(chǎn)的存貨去化將面臨一定挑戰(zhàn)，同時(shí)存在一定的存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
無(wú)論是對(duì)賭壓力，還是千億目標(biāo)，都在促使電建地產(chǎn)不得不做出改變。大舉拿地，僅僅只是電建地產(chǎn)向前邁出的一小步。
柏文喜告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，對(duì)于一家房企來(lái)說(shuō)，拿到便宜的、位置較好的地塊，僅僅是成功的開(kāi)始，并不意味著取得了成功的結(jié)果。而怎樣把握好市場(chǎng)節(jié)奏、推出更有產(chǎn)品力的產(chǎn)品、提升產(chǎn)品的議價(jià)能力，才是企業(yè)最終獲利的根本。
這也意味著，對(duì)賭協(xié)議和千億目標(biāo)的雙重壓力面前，電建地產(chǎn)要走的路還很長(zhǎng)。
來(lái) 源： 財(cái)經(jīng)網(wǎng)
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