11月6日，從炙手可熱的風(fēng)口，到如今的“雷”聲不斷，短短幾年內(nèi)，長租公寓平臺在市場中掙扎與自省，從未淡出過大眾視野。
眼下，作為頭部企業(yè)的蛋殼公寓深陷“爆雷”傳言，日前“城城找房”也被曝拖欠多地房東的租金，由此，長租公寓又迎“多事之秋”。加之受疫情影響，企業(yè)資金鏈斷裂、跑路或倒閉等暴露的問題更加凸顯。
“2020年，才是長租公寓平臺真正的分水嶺，劇烈洗牌由此開始�！边@是不少業(yè)內(nèi)專家接受記者采訪時秉持的觀點(diǎn)。尤其是接下來的“十四五”階段，如何培育和激活消費(fèi)需求，將其真正納入到內(nèi)循環(huán)體系，才是長租公寓領(lǐng)域面臨的最為關(guān)鍵的問題。
從“狂奔”到“剎車”的背后
有關(guān)蛋殼公寓的消息，引發(fā)不少人的躁動。據(jù)媒體報道，蛋殼公寓在南京、武漢等城市拖欠裝修款，金額從幾十萬元至1000萬元不等，引發(fā)部分合作方討債維權(quán)。隨后，10月23日，蛋殼公寓回應(yīng)稱，“近期，部分合作方因與本公司存在商業(yè)糾紛，散布‘蛋殼跑路、倒閉’等相關(guān)不實(shí)言論，已報警處理�！�
該起事件仍在持續(xù)發(fā)酵。11月5日，天眼查App顯示，蛋殼公寓所屬的紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司于11月4日新增被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的為519.1萬元。企查查顯示，目前該公司自身風(fēng)險為194條，司法案件包含多條買賣合同糾紛。
對于上述合同糾紛，截至發(fā)稿前，蛋殼方面并未給予回應(yīng)。
實(shí)際上，蛋殼公寓負(fù)面纏身，僅為租賃市場“網(wǎng)紅”長租公寓現(xiàn)狀的一個縮影。而長租公寓平臺，也并非因今年疫情才陷入困境。截至2019年，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。而瘋狂擴(kuò)張的同時，不少“爆雷”現(xiàn)象就已出現(xiàn)。
知名房產(chǎn)分析師、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，2020年上半年，疫情發(fā)生后，長租公寓一些原本靠高融資、高速擴(kuò)張隱藏的各種問題才徹底爆發(fā)。“入住率下降、不少企業(yè)資金斷裂，與此同時，租金也開始下降�！�
據(jù)媒體統(tǒng)計，2020年，長租公寓有超過35家品牌出現(xiàn)了“爆雷”現(xiàn)象或嚴(yán)重資金問題，其中包括上海嵐越、杭州友客等品牌。究其原因，記者發(fā)現(xiàn)，“爆雷”的長租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“長收短付”的運(yùn)營模式上。
所謂“高進(jìn)低出”，是指長租公寓作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客；“長收短付”，即對房東采取月付或者季付的方式支付房租，而讓租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金，以此獲得巨量現(xiàn)金流。
最終，長租公寓打造出來的“資金池”難以為繼，“爆雷”也開始出現(xiàn)。
“本質(zhì)上說明這種房源管理模式，本身就不符合市場定價機(jī)制，在疫情沖擊下自然是難以支撐�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受央廣網(wǎng)記者采訪時談到。
王玉臣透露，實(shí)際上有一些人是在某些地方用一個公司玩長租公寓“爆雷”后，又跑到了另一個地方，復(fù)制原來的套路，繼續(xù)做長租公寓，繼續(xù)“爆雷”。與此同時，王玉臣告訴記者，也有不少長租公寓品牌向租客推銷與個人征信掛鉤的“租金貸”，然后租客按月還貸。
長此以往，在長租公寓出現(xiàn)“爆雷”后，租客不僅“無家可住”，還需要償還高額、高利息的租金貸。
嚴(yán)躍進(jìn)覺得，租賃市場有“金融化”的傾向，這也直指目前長租公寓行業(yè)魚龍混雜問題，未來地方對租賃企業(yè)的資金監(jiān)管將會成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
紅利釋放 長租公寓能走多遠(yuǎn)？
不管怎樣，多方機(jī)構(gòu)入局探索背后，長租公寓仍是一個好賽道。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，從整體的市場容量來看，長租公寓是目前仍存在政策和人口雙紅利的行業(yè)。“到2020年為止，這是我國真正把租賃住房當(dāng)成一個行業(yè)來看待的第四年。從宏觀層面上看，我國的住房租賃需求仍在增長�！眹�(yán)躍進(jìn)談到。
據(jù)統(tǒng)計，目前中國房屋租賃人數(shù)已超2億人。在這其中，外來務(wù)工人員的租房需求尤為旺盛。另據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019房地產(chǎn)多元投資領(lǐng)域全景報告》，我國
住房租賃市場總規(guī)模預(yù)計達(dá)15510億元，其中北上廣深一線城市合計達(dá)5565億元，占比35.9%。
王玉臣對嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)表示贊同，“要讓租賃市場真正回歸租賃消費(fèi)屬性，這才是亟需的�！蓖跤癯加X得，扎扎實(shí)實(shí)，一步一步做好單店的精細(xì)化管理，做好品牌才是長期、持續(xù)發(fā)展的王道。
值得關(guān)注的是，在一些長租公寓不斷出現(xiàn)“爆雷”的另一面，也有一些長租公寓品牌越走越穩(wěn)。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，隨著資本退潮、疫情影響，部分行業(yè)亂象逐漸浮現(xiàn)，加速了行業(yè)洗牌，經(jīng)營能力不足的企業(yè)會逐漸被淘汰，行業(yè)集中度加速提升。
而值得關(guān)注的是，長租公寓頻“爆雷”，具有警示意義，同時也在釋放一種信號：長租公寓的紅利仍在持續(xù)釋放。
“過去5年或者說‘十三五’規(guī)劃階段是長租公寓初步成長和培育的階段，后續(xù)預(yù)計還會有很多新的機(jī)會�！眹�(yán)躍進(jìn)告訴記者，包括“十四五”規(guī)劃的建議稿中，也提到了對租賃市場的支持，如果想要長租公寓這樣一種模式能夠持續(xù)發(fā)展下去，企業(yè)與行業(yè)都需要更健康的運(yùn)行規(guī)則。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“立法是必須的，比如應(yīng)探索建立租金托管制度，設(shè)立機(jī)構(gòu)租金專用賬戶收付租金，實(shí)行租金銀行托管�！�
房東和租客怎么才能避免踩坑？
為了整治長租公寓行業(yè)的亂象，9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，對出租與承租、租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動、扶持措施等六個方面作出詳細(xì)規(guī)定。至此，長租公寓行業(yè)正式進(jìn)入“強(qiáng)監(jiān)管”時代。
那么，作為普通租戶，如何識別這種模式的風(fēng)險，提前避免“爆雷”？
王玉臣建議，簽署租賃協(xié)議時最好由租客和房東簽署，不要和第三方公司簽署。如果只能和托管公司簽署，要盡量保持租金支付的同步，最好不要選擇租金貸。務(wù)必慎用租金貸，同時務(wù)必注意別被托管公司以免押金、每月一付的名義忽悠用租金貸。
另外，房主選擇托管公司時，務(wù)必對托管公司進(jìn)行基本的調(diào)查，如果是口碑不好或者已經(jīng)存在很多風(fēng)險的公司，最好不要選擇。
普通租戶一旦遇到所在平臺“爆雷”事件，王玉臣提醒，房東沒有權(quán)利對租戶斷水?dāng)嚯姡也徽撌亲饨o平臺，還是委托給平臺都是如此。他進(jìn)一步解釋到，如果是租賃，則出現(xiàn)兩個租賃關(guān)系，一個是房東與平臺，一個是平臺與租客�；诤贤鄬π�，房東只能找平臺，不能直接對租客采取任何強(qiáng)制措施。而且本身作為民事主體，房東也沒有強(qiáng)制執(zhí)行力。
王玉臣說，如果是委托關(guān)系，雖然是平臺和租客簽署協(xié)議，但是租賃關(guān)系是直接及于房東，房東應(yīng)當(dāng)遵守雙方的協(xié)議，無權(quán)提前解除。平臺收了錢，對租客而言，就視為房東收了錢。房東亦無權(quán)趕租客，只能去找平臺。
來 源： 央廣網(wǎng)
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