當(dāng)長租公寓租客每月按時支付租金時，他們或許認(rèn)為長租公寓運(yùn)營商將會支付給房東；他們想不到的是有金融機(jī)構(gòu)早已一次性將年租金支付給了長租公寓運(yùn)營商，而他們每月支付的錢，則被運(yùn)營商挪作它用。近日，長租公寓服務(wù)商蛋殼公寓正面臨成立以來的最大危機(jī)，維權(quán)者與供應(yīng)商紛紛到公司總部討要欠款。

　　在長租公寓沒有在國內(nèi)出現(xiàn)之前，住房租賃企業(yè)最原始的獲利模式就是收房和出租之間的租金差，這種模式運(yùn)營多年，再大的風(fēng)險(xiǎn)問題無非是一些安全隱患以及租賃合同上的糾紛，鮮有挪用巨額租金、攜款潛逃等事情發(fā)生。

　　近些年，住房租賃市場引入了一種以“租金貸”為核心的融資模式�！白饨鹳J”模式，是指長租公寓企業(yè)與租客簽約的同時，也與金融機(jī)構(gòu)合作，金融機(jī)構(gòu)替租客支付了全年房租，長租公寓企業(yè)拿到全年租金后，只需每月交付給房東房租，而剩余的房租被用于企業(yè)擴(kuò)張，租客每月按時交納的租金相當(dāng)于在償還一個租房貸款。

　　一些長租公寓企業(yè)正是利用“租金貸”模式形成了巨大的沉淀資金，這部分資金并未被監(jiān)管，企業(yè)可隨意支配，短時間內(nèi)可以做大市場規(guī)模，其本質(zhì)就是把擴(kuò)張期間的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了租客和房東。過去房屋租賃市場長期穩(wěn)定，其弊端暫時沒有顯現(xiàn)，如今由于疫情，房租租賃市場出現(xiàn)短期波動，企業(yè)盈利能力下降，難有持續(xù)的現(xiàn)金流，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，最終租客和房東都要面臨不同程度的損失。顯然這一部分長租公寓企業(yè)是利用期限錯配在市場上進(jìn)行套利。

　　為實(shí)施住房租賃資金監(jiān)管，加強(qiáng)住房租賃企業(yè)合規(guī)經(jīng)營，近期，重慶、成都、西安、深圳等地已專門發(fā)布通知，要求對住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管。

　　11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，重點(diǎn)提出了7方面具體要求，以切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為。深圳此次新發(fā)布的規(guī)范通知還要求，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租金消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

　　長租公寓企業(yè)“暴雷”根源在于企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營，以較高成本收房，出租金額不一定高得過收房成本，把盈利希望寄托在沉淀的資金池市場套利上。就高收低租來說，主營業(yè)務(wù)是長期虧損的趨勢，就市場套利來說，又是在監(jiān)管范圍以外，對于企業(yè)、房東、租客都有高風(fēng)險(xiǎn)的事情，這是不可長久持續(xù)的。長租公寓企業(yè)如果沒有低成本房源，不能收取穩(wěn)定低收高租差價的話，應(yīng)該認(rèn)真思考未來的發(fā)展模式，充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　當(dāng)然，除了企業(yè)自身以外，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該給長租公寓企業(yè)提出新的監(jiān)管要求，諸如要求企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和自有資金相匹配、要求企業(yè)托管的資產(chǎn)規(guī)模與自有資金的比例在一定數(shù)值以下等等。(本報(bào)評論員王宸）

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