機(jī)構(gòu)曾出價(jià)32億的上海核心區(qū)大樓“骨折價(jià)”起拍，為何5萬(wàn)人圍觀卻無(wú)人報(bào)名？

　　10月26日上午，備受關(guān)注的上海明天廣場(chǎng)7~32層房產(chǎn)正式在淘寶網(wǎng)阿里拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)拍賣。

　　位于上海核心區(qū)域人民廣場(chǎng)商圈的上海明天廣場(chǎng)，此次共拍賣246套房屋，起拍價(jià)25.7144億元，折合單價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米。

　　實(shí)際上，上海明天廣場(chǎng)的喊價(jià)曾一度高達(dá)32億元。2005年就有消息稱，摩根士丹利擬開(kāi)價(jià)32億元收購(gòu)上海明天廣場(chǎng)7~32層房產(chǎn)，但最終因?yàn)闃I(yè)主方單方面宣布停止出售，雙方未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判。

　　而那一次“猶豫”也讓上海明天廣場(chǎng)錯(cuò)失良機(jī)。在此后幾年，該項(xiàng)目多次遭轉(zhuǎn)手，2006年被轉(zhuǎn)到上海國(guó)資委旗下的上海盛融投資手中。2010年底，該項(xiàng)目第7~32層房產(chǎn)掛牌拍賣，但最終未能成交。

　　直到26日的這一次掛牌再賣，明天廣場(chǎng)不僅沒(méi)有享受到上海物業(yè)大升值的行情，其市場(chǎng)價(jià)更是相較15年前“縮水”超5億元。

　　不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士告訴鎂編，上海很少有這么大宗交易的不動(dòng)產(chǎn)，上海明天廣場(chǎng)此次在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)拍賣，不排除借機(jī)炒作的嫌疑。

　　5萬(wàn)多人圍觀

　　自26日上午10點(diǎn)在阿里拍賣開(kāi)始競(jìng)拍，上海明天廣場(chǎng)就一直處于“0人報(bào)名”狀態(tài)。截至發(fā)稿時(shí)，此次網(wǎng)拍已有超過(guò)5萬(wàn)人圍觀，但仍無(wú)人報(bào)名。如果在接下來(lái)的16個(gè)小時(shí)里仍無(wú)人出價(jià)，該項(xiàng)目將流拍。

　　26日上午，鎂編在上海明天廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目處于正常運(yùn)行中。鎂編來(lái)到大廈物業(yè)處詢問(wèn)被拍賣樓層情況，現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示，目前7~32層絕大部分處于空置狀態(tài)，只有四五家租客，其中包括一家證券公司。當(dāng)鎂編想乘坐電梯上樓進(jìn)一步打探拍賣樓層情況時(shí)，被大樓保安婉拒。

　　第一太平戴維斯相關(guān)人士告訴鎂編，目前上海市場(chǎng)特別稀缺的高樓，整棟能夠賣9萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。上海明天廣場(chǎng)雖然不是稀缺高樓，但也是核心商圈物業(yè)，以不足7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)手，確實(shí)有較大折價(jià)。

　　上述人士進(jìn)一步表示，如果本次上海明天廣場(chǎng)流拍也算意料之中，因?yàn)椴皇钦麠澟馁u，雖然是連續(xù)樓層，但對(duì)市場(chǎng)吸引力不大。同時(shí)，該項(xiàng)目本來(lái)是用作酒店式公寓，本身改造成本很高。目前上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主要是針對(duì)高端老外客群，但由于受疫情影響，如果價(jià)格夠低，可能還有潛在買家。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，如果上海明天廣場(chǎng)項(xiàng)目流拍，還有一個(gè)至關(guān)重要的因素，這兩年上海甲級(jí)辦公樓的租金其實(shí)是處于下滑階段，不過(guò)傳統(tǒng)CBD的寫字樓租金降價(jià)幅度并不小，對(duì)于寫字樓本身估價(jià)有影響的同時(shí)，也會(huì)影響到其拍賣熱度。另外，在今年疫情影響下，雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度較快，但對(duì)于辦公場(chǎng)所的需求量已有所減少。換言之，今年可能并不是最好的商辦類大宗資產(chǎn)的出手時(shí)機(jī)。

　　來(lái)自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，上海樓市大宗成交市場(chǎng)合計(jì)完成交易金額438億元，同比下降50%。

　　或有炒作之嫌

　　公開(kāi)資料顯示，上海明天廣場(chǎng)坐落于上海市黃浦區(qū)黃陂北路309號(hào)，占地面積11296平方米，由浦發(fā)銀行旗下的大型國(guó)有獨(dú)資綜合性投資公司上海安聯(lián)打造，于2003年竣工，總建筑面積129528.52平方米，共60層，高度282米。

　　據(jù)了解，此次拍賣的標(biāo)的上海明天廣場(chǎng)7~32層初期房屋類型為246套酒店式公寓，房屋建筑面積合計(jì)36513.64平方米。2003年，華信國(guó)際旗下上海盛懿投資中心(有限合伙)通過(guò)公開(kāi)拍賣取得上述246套房產(chǎn)，登記房屋類型為辦公樓，房屋用途為辦公，并將7~32層(不含23層避難層)改造為辦公場(chǎng)所。

　　值得一提的是，此前，上海明天廣場(chǎng)7~32層共計(jì)246套房產(chǎn)(不含23層避難層)均已被設(shè)立抵押，且均已被人民法院司法查封，該標(biāo)的整體打包拍賣，不單獨(dú)拆分拍賣。

　　上述第一太平戴維斯相關(guān)人士表示，由于今年的投資市場(chǎng)自用型買家比較多，投資者也相對(duì)謹(jǐn)慎，短期內(nèi)市場(chǎng)持普遍觀望的態(tài)度。上海明天廣場(chǎng)雖然位于市中心人民廣場(chǎng)商圈，但并非特別稀缺，也稱不上是頂級(jí)商圈，沒(méi)有區(qū)域優(yōu)勢(shì)。加之不是整棟出售，意味著需要更多時(shí)間尋找潛在買家。如果是大宗物業(yè)成交，一般事先都會(huì)有一些潛在買家接洽，而不是直接拿來(lái)市場(chǎng)上拍賣。因此，此次上海明天廣場(chǎng)網(wǎng)拍，不排除借機(jī)炒作的嫌疑。

　　來(lái)自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，前三季度自用買家活躍，中國(guó)人保、海通證券、上海銀行以及國(guó)海證券分別收購(gòu)了綠地外灘中心項(xiàng)目中的7幢樓；另外，保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資本也在積極收購(gòu)物業(yè)，如中國(guó)平安以42.8億元收購(gòu)了歌斐中心。

　　此外，社區(qū)商業(yè)由于能提供較穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及較高的回報(bào)率，近期也較受市場(chǎng)關(guān)注，如絲路基金以6.4億元收購(gòu)萬(wàn)科的一個(gè)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)包，其中包含兩個(gè)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)。

　　對(duì)此次上海明天廣場(chǎng)網(wǎng)拍目前仍無(wú)人報(bào)名的情況，張波則表示，沒(méi)有賣不出的東西，只有賣不出的價(jià)格。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是個(gè)好時(shí)機(jī)，一些資產(chǎn)會(huì)被低估。

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