長(zhǎng)期以來(lái)，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)是新城控股（601155.SH）獨(dú)特的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。在這一戰(zhàn)略規(guī)劃里，商業(yè)地產(chǎn)肩負(fù)著更多有關(guān)“未來(lái)”和“護(hù)城河”的籌謀。
新城旗下“吾悅廣場(chǎng)”自2012年誕生，經(jīng)過(guò)近9年的實(shí)踐和沉淀，已在全國(guó)布局140余座，形成成熟有影響力的商業(yè)品牌。
新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，購(gòu)物中心承載著城市公共服務(wù)設(shè)施的重要職能。購(gòu)物中心在線下消費(fèi)流通中的作用越來(lái)越顯著，尤其是“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局下，購(gòu)物中心作為最大的、可以滿足多種需求的實(shí)體消費(fèi)平臺(tái)，在促進(jìn)城市功能提升、帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展、引領(lǐng)消費(fèi)方面將進(jìn)一步發(fā)揮重要作用�！拔釔倧V場(chǎng)已成為當(dāng)?shù)氐囊粡埑鞘忻�，受到政府青睞、百姓歡迎、市場(chǎng)肯定，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的雙豐收�！�
王曉松此前還曾表示，成立27年的新城，第一個(gè)15年靠住宅增加銷售和利潤(rùn)，第二個(gè)15年靠住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，未來(lái)15年的利潤(rùn)則主要來(lái)自于商業(yè)管理。
對(duì)于新城而言，吾悅廣場(chǎng)如何保持長(zhǎng)久的生命活力，從而支撐公司未來(lái)15年乃至30年的持續(xù)發(fā)展？在新發(fā)展格局下，又該如何搶抓商業(yè)機(jī)遇、把握新消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展契機(jī)？
我們走進(jìn)全國(guó)首家吾悅廣場(chǎng)——常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)，通過(guò)對(duì)吾悅旗下代表性作品的深入解讀，解碼其長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和持續(xù)火爆背后的秘密，并從中得以窺見(jiàn)吾悅廣場(chǎng)的大運(yùn)營(yíng)之道。
連續(xù)9年銷售增長(zhǎng)20% 激活消費(fèi)力成就商業(yè)地標(biāo)
銷售逐年遞增20%、客流逐年遞增10%、租金逐年遞增18%……這樣的數(shù)據(jù)放在任何一個(gè)購(gòu)物中心都堪稱耀眼。作為一座三線城市的購(gòu)物中心，常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)9年，交出了一份優(yōu)異的運(yùn)營(yíng)成績(jī)單。
武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)，是常州武進(jìn)區(qū)首個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，也是新城控股旗下開(kāi)業(yè)的第一家吾悅廣場(chǎng)。作為新城商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目，2012年開(kāi)業(yè)的第一年，項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)客流總量近1400萬(wàn)，年?duì)I業(yè)額超過(guò)7.8億，2019年武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)年租金及管理費(fèi)收入在全國(guó)已開(kāi)業(yè)60余座吾悅廣場(chǎng)中排行第一。
開(kāi)業(yè)9年來(lái)，武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)已發(fā)展成為常州的商業(yè)地標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目來(lái)自5公里以外的客群占比超過(guò)50%，而一般商場(chǎng)的客群輻射范圍在周圍3-5公里以內(nèi)。盡管年初受到疫情影響，但武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)的客流和銷售在今年8月份也已經(jīng)完全恢復(fù)到去年同期水平。值得一提的是，在其引進(jìn)的348家品牌商家中，銷售額位于常州同品牌各店之首的共88家，占比25.3%。
消費(fèi)的激活，離不開(kāi)多年來(lái)武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)對(duì)最新市場(chǎng)趨勢(shì)及客戶需求的牢牢把握，積極推進(jìn)業(yè)態(tài)及品牌的創(chuàng)新調(diào)改。項(xiàng)目不斷煥新空間格局，著力打造體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)景，例如，2017年常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)傾力打造的“湖塘悅色”江南主題街區(qū)正式亮相，不僅借助江南特色文化元素營(yíng)造出懷舊的“慢生活”氛圍，還積極引入“宏鳳年糕坊”、“白象梳篦”等當(dāng)?shù)靥厣放啤?/P>
“除了空間格局不斷煥然一新之外，開(kāi)業(yè)9年來(lái)，武進(jìn)吾悅保持著每年25%的入駐品牌調(diào)整比例�！毙鲁强毓缮虡I(yè)管理事業(yè)部常州區(qū)域總經(jīng)理吳小偉表示，常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)緊緊把握消費(fèi)潮流，引進(jìn)各類品牌首店，也成為了諸多新品牌入駐常州的首選地。
加大品牌合作 持續(xù)提升大運(yùn)營(yíng)能力
吾悅廣場(chǎng)精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)定位和豐富的品牌組合，得益于新城多年來(lái)聯(lián)動(dòng)不同類型的品牌商家，并通過(guò)良好的服務(wù)實(shí)現(xiàn)合作共贏。
在與品牌商合作的過(guò)程中，一方面，新城商業(yè)努力做好“帶頭人”的角色，與連鎖品牌協(xié)同拓展市場(chǎng)，目前已經(jīng)有100多個(gè)連鎖品牌與新城形成戰(zhàn)略合作，這為項(xiàng)目招商提供了有力保障。另一方面，積極扮演“引路人”，憑借成熟的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，引導(dǎo)合作品牌與周邊城市品牌跨區(qū)聯(lián)動(dòng)，提升業(yè)績(jī)。同時(shí)，新城商業(yè)努力挖掘本地品牌高潛價(jià)值并給予其經(jīng)營(yíng)扶持與輔導(dǎo)，助推城市整體商業(yè)氛圍及消費(fèi)生活煥新升級(jí)。
在常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)，這一運(yùn)營(yíng)策略也得到了成功實(shí)踐。不僅積極扶持當(dāng)?shù)靥厣放�、引進(jìn)各類品牌首店，還引入喜茶、湊湊、太二等備受大眾歡迎的網(wǎng)紅品牌，其所呈現(xiàn)的“首店經(jīng)濟(jì)”、“網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)”等消費(fèi)熱點(diǎn)，成為其“圈粉”的關(guān)鍵所在。
“通過(guò)首店的聚集帶動(dòng)引領(lǐng)新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn),可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，推動(dòng)城市服務(wù)功能的提升�！� 江蘇常州武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)時(shí)培紅如此評(píng)價(jià)常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。
除了在品牌引進(jìn)方面下功夫外，“圍繞人（消費(fèi)者需求）、貨（商戶）、場(chǎng)（消費(fèi)場(chǎng)景）”三個(gè)維度做精細(xì)化管理，是吾悅廣場(chǎng)另一運(yùn)營(yíng)特色。
以商戶服務(wù)為例，武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)建立了樓層管家服務(wù)，從前期的招商洽談到中期簽訂合同、進(jìn)場(chǎng)裝修，再到后期開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，吾悅廣場(chǎng)都會(huì)與商戶建立一對(duì)一服務(wù)關(guān)系，有任何問(wèn)題或者需求，由樓層管家統(tǒng)一溝通并迅速跟進(jìn)，真正做到全方位的關(guān)懷與服務(wù)。
新技術(shù)時(shí)代下，新城商業(yè)還加快數(shù)字化經(jīng)營(yíng)和智慧化運(yùn)營(yíng)，在原有數(shù)字化建設(shè)的基礎(chǔ)上，新城正完善自身的智能化管理，提高購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率。在武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)，從支付結(jié)算到會(huì)員互動(dòng)再到商場(chǎng)導(dǎo)航等，均全維度實(shí)現(xiàn)了智慧商業(yè)的技術(shù)運(yùn)用，有效提升了客戶的消費(fèi)體驗(yàn)。
武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)的“孩子王”，是該品牌在蘇南地區(qū)的旗艦店，自2012年開(kāi)業(yè)到2019年，每年保持著兩位數(shù)左右的銷售增長(zhǎng)，目前月銷金額近700萬(wàn)�！斑@得益于吾悅廣場(chǎng)與商戶的良性互動(dòng)及商場(chǎng)的高效運(yùn)營(yíng)。”該店店長(zhǎng)王全宙表示，吾悅廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不僅積極解決商戶在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中面臨的問(wèn)題，還借助當(dāng)下新科技引領(lǐng)商戶開(kāi)發(fā)新的營(yíng)銷渠道，幫助商家提升業(yè)績(jī)。基于新城商業(yè)的精細(xì)化管理和智慧化運(yùn)營(yíng)，“孩子王”武進(jìn)吾悅店業(yè)績(jī)?cè)谔K南地區(qū)一直遙遙領(lǐng)先。
帶動(dòng)商業(yè)繁榮 賦能城市未來(lái)發(fā)展
“作為城市商業(yè)地標(biāo)，武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)引領(lǐng)了常州的商業(yè)綜合體潮流，一度是整個(gè)常州最時(shí)尚的標(biāo)簽�！睍r(shí)培紅認(rèn)為，吾悅廣場(chǎng)的落地，對(duì)武進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、商業(yè)、就業(yè)等都產(chǎn)生了積極影響，有力推動(dòng)武進(jìn)區(qū)的商業(yè)繁榮和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
據(jù)時(shí)培紅介紹，武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)不僅為當(dāng)?shù)氐娜罕妿?lái)時(shí)尚、潮流的休閑生活，還提供了兩三千人的就業(yè)崗位，一直位居當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)納稅前十強(qiáng)，有力推動(dòng)了武進(jìn)區(qū)的消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)繁榮。
今年疫情期間，除了與租戶同舟共濟(jì)減免租金外，武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)嚴(yán)格落實(shí)政府相關(guān)部門下達(dá)的防疫防控要求，第一時(shí)間溝通商場(chǎng)防控措施，積極配合政府打贏疫情防控攻堅(jiān)戰(zhàn)。
“每年的重大節(jié)慶，相關(guān)部門都會(huì)親自上門做溝通協(xié)調(diào)，針對(duì)吾悅廣場(chǎng)的需求做一些主動(dòng)對(duì)接服務(wù)�！痹趨切タ磥�(lái)，政府的大力支持是武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)能夠持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的重要推動(dòng)力之一。
“我們每年會(huì)組織30多場(chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)，其中有不少是城市級(jí)甚至世界級(jí)的，比如去年做的全世界最大的特斯拉展示�！眳切ケ硎�，借助活動(dòng)的量級(jí)，不僅能夠?yàn)樯虡I(yè)品牌賦能，還在一定程度上帶動(dòng)常州城市形象的推廣和提升，促進(jìn)城市未來(lái)發(fā)展。
事實(shí)上，常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)只是新城商業(yè)12年發(fā)展的一個(gè)縮影。毋庸置疑的是，新城控股成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，已經(jīng)鑄就了新城商業(yè)板塊的核心競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，新城從拿地、設(shè)計(jì)到招商運(yùn)營(yíng)形成了一整套行之有效的解決方案，新城自有產(chǎn)業(yè)鏈也不斷發(fā)展成熟，有力保障了吾悅的規(guī)�；l(fā)展和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
新城控股商業(yè)管理事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，吾悅廣場(chǎng)近年的快速發(fā)展，與新城控股堅(jiān)持“雙輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展模式和秉承幸福商業(yè)理念密不可分，吾悅廣場(chǎng)正在成為更多城市的消費(fèi)中心，推動(dòng)城市商業(yè)迭代升級(jí)。
此外，在產(chǎn)品端，新城控股堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新，12年中已經(jīng)歷了4代產(chǎn)品的升級(jí)和進(jìn)化。2020年上半年，新城控股再次打響商業(yè)產(chǎn)品升級(jí)戰(zhàn)，發(fā)布以“三區(qū)兩線、五位一體”為核心理念的吾悅價(jià)值體系，將原本獨(dú)立的商業(yè)結(jié)構(gòu)組合成有機(jī)互動(dòng)的整體，打造更具勢(shì)能的吾悅•新城生態(tài)圈，力求實(shí)現(xiàn)“一個(gè)吾悅，就是一座城市”的目標(biāo)。
截至9月25日，新城已經(jīng)在全國(guó)布局了144座吾悅廣場(chǎng)。在突破中求變，在求變中創(chuàng)新，新城控股在不斷探索商業(yè)與城市、商業(yè)與人文的融合關(guān)系，不斷向便捷化、一體化、科技化、人性化的結(jié)構(gòu)體系發(fā)展，形成獨(dú)樹(shù)一幟的“吾悅”商業(yè)品牌。
