縱觀上海甲級(jí)辦公樓市場歷年供需走勢，可以看到不同時(shí)間段的宏觀環(huán)境帶動(dòng)辦公樓市場需求變化，而近年大量的新增供應(yīng)入市和趨于謹(jǐn)慎的需求表現(xiàn)共同構(gòu)成現(xiàn)階段的市場格局。供需兩端的變化、持續(xù)下行的租金走勢使市場持續(xù)利好租戶方，因此利用價(jià)格讓利的市場條件而進(jìn)行的升級(jí)搬遷逐漸增多。2024年以來，更多大面積租戶開始利用市場的窗口期，重新評估其企業(yè)房地產(chǎn)的長期租賃策略，企業(yè)搬遷的新趨勢已逐步顯現(xiàn)。仲量聯(lián)行梳理了2023年至2024年上半年的代表性搬遷案例，在企業(yè)搬遷的流動(dòng)之間，研判新趨勢、甄別新機(jī)遇。
聚焦高品質(zhì)：
各類租戶呈現(xiàn)升級(jí)需求
在過去一年半的甲級(jí)辦公樓搬遷類租賃成交中，升級(jí)型需求占比79%，其中包含乙級(jí)辦公樓租戶向甲級(jí)樓宇項(xiàng)目升級(jí)的需求，同時(shí)也包含樓齡、品質(zhì)差異顯著的項(xiàng)目間的流動(dòng)，另有部分租戶正在利用當(dāng)前租金下降的機(jī)會(huì)躍升至超甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目。而此類搬遷的核心考量，則在于成本效益和樓宇品質(zhì)之間的“質(zhì)價(jià)比”平衡。從租賃搬遷熱力圖可見，新近竣工項(xiàng)目較為集中的板塊內(nèi)升級(jí)需求較為顯著，同時(shí)，部分成熟高品質(zhì)項(xiàng)目，通過具有競爭力的價(jià)格策略同樣獲得升級(jí)型搬遷需求的遷入。
各行各業(yè)均體現(xiàn)出辦公環(huán)境升級(jí)的訴求。以交易數(shù)量來看，在所有升級(jí)案例中，專業(yè)服務(wù)業(yè)的成交數(shù)量占比達(dá)27%，體現(xiàn)出該行業(yè)更加靈活的租賃決策，其中，律師事務(wù)所的升級(jí)需求尤為顯著。在2023年第一季度至2024年第二季度的律所搬遷案例中，升級(jí)型需求超過95%。科技互聯(lián)網(wǎng)和制造貿(mào)易類企業(yè)位居其后，當(dāng)前的市場環(huán)境提供了大量與該行業(yè)租金承付范圍較匹配的優(yōu)質(zhì)新近竣工項(xiàng)目，鼓勵(lì)此類租戶在優(yōu)先成本考量前提下，尋找到適合的升級(jí)機(jī)會(huì)。金融服務(wù)企業(yè)就其搬遷總量而言，升級(jí)型需求相對有限，主要原因在于大多數(shù)金融類租戶的原址品質(zhì)較高，而該行業(yè)代表性搬遷對區(qū)位的粘性較為明顯，尤其是銀行、保險(xiǎn)等傳統(tǒng)金融企業(yè)。
尋求“質(zhì)價(jià)比”：
成本效益與樓宇品質(zhì)的再平衡
供應(yīng)放量帶動(dòng)品質(zhì)提升
2019年至2024年上半年，上海全市累計(jì)新增甲級(jí)辦公樓面積達(dá)547萬平方米，占整體甲級(jí)辦公樓市場總存量的31%。大量新項(xiàng)目的竣工入市帶動(dòng)辦公樓市場品質(zhì)提升，也給企業(yè)帶來更多搬遷選擇。僅觀測過去一年半的升級(jí)類成交，59%企業(yè)選址于2022年以后竣工的項(xiàng)目，約3/4的企業(yè)搬遷至2019年后竣工項(xiàng)目。
成本導(dǎo)向驅(qū)動(dòng)租戶搬遷
面對謹(jǐn)慎的市場情緒，新近竣工項(xiàng)目的業(yè)主在價(jià)格策略上釋放更大的議價(jià)空間，以此吸引租戶、提升入駐率，因此導(dǎo)致新竣工項(xiàng)目與成熟項(xiàng)目之間的價(jià)格差距逐漸擴(kuò)大。同時(shí)，新竣工項(xiàng)目價(jià)格的“鯰魚效應(yīng)”促使成熟項(xiàng)目的業(yè)主更主動(dòng)地調(diào)整價(jià)格策略以適應(yīng)當(dāng)下的市場競爭。根據(jù)成交租金的分布情況，仲量聯(lián)行觀察到接近3/4的成交租金集中在7.0元/平方米/天以下的區(qū)間內(nèi)。
利用窗口期：
租戶流動(dòng)呈現(xiàn)多樣方式
追本溯源地觀察租戶搬遷軌跡，可以看到過去一年半上海的搬遷成交中，中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目吸引大量周邊臨近區(qū)位的升級(jí)需求，有78%的中央商務(wù)區(qū)租戶來自于新項(xiàng)目周邊乙級(jí)或次甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目。租金的下行促使這些企業(yè)搬遷意愿增強(qiáng)，在成本可控的情況下，此類租戶積極尋找提升辦公空間品質(zhì)及物管服務(wù)的選址機(jī)會(huì)；而選址非中央商務(wù)區(qū)的租戶主要分為兩類：一方面成本控制型租戶仍持續(xù)向新近竣工項(xiàng)目較為集中的新興商務(wù)板塊流動(dòng)；另一方面，來自乙級(jí)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目和遠(yuǎn)郊地區(qū)的租戶正尋找合適的升級(jí)機(jī)遇。該類租戶同樣抓住當(dāng)前利好租戶方的市場環(huán)境，在滿足成本要求的同時(shí)，在區(qū)位、樓宇品質(zhì)、物管服務(wù)、配套設(shè)施等多維度尋求辦公環(huán)境的提質(zhì)躍升。
來 源：仲量聯(lián)行JLL
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