2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、首都會展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗在發(fā)言中表示，在經(jīng)濟增長的新引擎下，企業(yè)的決策和消費行為發(fā)生了幾點變化，首先，高精尖企業(yè)未來會貢獻(xiàn)更多的需求；第二點是無論是高品質(zhì)的消費空間還是高品質(zhì)的辦公空間，為吸引人才、留住人才和創(chuàng)造真正價值提供了越來越重要的比重；第三點是降本增效，涵蓋了空間使用率、設(shè)施完善和成本優(yōu)化；第四點是綠色發(fā)展，雙碳和ESG將成為未來的主要發(fā)展趨勢；第五點是消費體驗的需求發(fā)生變化。
以下為CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗發(fā)言實錄：
今天我給大家分享一下2024年商業(yè)地產(chǎn)市場的展望。
2023年大家可以看到經(jīng)濟整體是放緩的，但是國家更重視高質(zhì)量的發(fā)展，未來幾年也是高質(zhì)量發(fā)展的增長期。什么是高質(zhì)量呢？我們是從三個角度來解讀。
第一，更重視經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)性。經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)性比如說現(xiàn)在我們談得越來越多的綠色、雙碳、行業(yè)的監(jiān)管。
第二，更重視經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的升級。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)就是在未來我們會非常著重在高精尖企業(yè)的發(fā)展和提升。
第三，更重視未來人民生活水平的提升。
在我們經(jīng)濟增長的新引擎下，企業(yè)的決策和消費行為發(fā)生了什么樣的變化？我們這里總結(jié)了五點。
首先，高精尖企業(yè)未來會貢獻(xiàn)更多的需求；第二點是無論是高品質(zhì)的消費空間還是高品質(zhì)的辦公空間，為吸引人才、留住人才和創(chuàng)造真正價值提供了越來越重要的比重；第三點是降本增效，涵蓋了空間使用率、設(shè)施完善和成本優(yōu)化；第四點是綠色發(fā)展，雙碳和ESG將成為未來的主要發(fā)展趨勢；第五點是消費體驗的需求發(fā)生變化。
接下來，我們來關(guān)注寫字樓部分。
我們給大家分享了亞太區(qū)最新的數(shù)據(jù)，從中可以看到深綠色的柱狀圖，這是2023年我們的凈吸納量。上面淺綠色的這條線是我們過去十年平均的凈吸納量的值，所以從這個圖上來看，我們亞太區(qū)主要的市場里邊，除了印度、日本租賃市場是高速發(fā)展。粉色的區(qū)域是中國一線城市。所以我們可以看到2023年凈吸納量和過去的十年還是存在了相當(dāng)大的差距。明年其實在凈吸納量上邊，我們是覺得有望提升，但是很難達(dá)到過去十年的平均值，這是肯定的。
剛才看到的主要城市的市場情況，現(xiàn)在我們其實從需求的行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)、高端裝備等戰(zhàn)略性新興企業(yè)加速的崛起。剛才說的是高精尖，在2023年中國民營500強的榜單中，戰(zhàn)略性新興企業(yè)營收占比達(dá)到了52%，比2019年提高了10個百分點。戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)具備了兩個最主要的特點。第一，它主要吸引了很多高端人才。第二，它有很多技術(shù)密集型的場所的需求，對高端寫字樓的需求是越來越旺盛。那么，高端寫字樓的品質(zhì)怎么樣能滿足這些人才的健康和工作的生產(chǎn)力？優(yōu)秀的品質(zhì)、好的配套和可以滿足它的研發(fā)技術(shù)要求。依據(jù)我們的數(shù)據(jù)顯示，此類客戶在前面新租交易占比提升到了32%，在北京和上海商務(wù)園區(qū)的租賃占比應(yīng)該是超過了70%，而且在"十四五"規(guī)劃的重點就是提升研發(fā)經(jīng)費和增加這些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的占比，所以這類企業(yè)和研發(fā)對于寫字樓的需求和研發(fā)類物業(yè)的需求的增長以后是主要需求的引領(lǐng)。
剛才分析了我們的需求端，最主要的是員工對未來的寫字樓的辦公場所期望值是什么。我們說的是這些企業(yè)高素質(zhì)的這些員工，還有我們要面對的Z世代新興的95后的這些員工的主力群體，他們更關(guān)注的是什么？我們看到他們更傾向于我們核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過我們調(diào)研，體現(xiàn)在六個部分他們是最為關(guān)注的。第一，一定要有特別好的公共交通，無論是地鐵還是公共交通的通勤，這對他們來講是越來越重要。第二，周圍的環(huán)境是不是滿足他們的工作時間比較長，而且他的健康的生活，健身、配套這些是不是完善。第三，餐飲，餐飲是需要配合他不同結(jié)構(gòu)人員的需求。第四，他們一定要有自己專注工作的空間，其實這個訴求是越來越多，但是有自己專注的空間還不能夠去影響到他們可以找到合作伙伴，或者他們同事無限交流的空間，所以這兩個其實就是支持我們未來高品質(zhì)空間的靈動性。最后，我們現(xiàn)在的科技更新迭代的特別快，這也是我們這些新新人類最重要的訴求。
說完我們員工的訴求，接下來我們就又回到亞太區(qū)市場的數(shù)據(jù)，未來租金的走勢。亞太區(qū)主要的租賃市場，我們看到左邊這些市場，他們在未來2024年的租金不會降，反而穩(wěn)中有升，主要原因是因為他們沒有新增的供應(yīng)，雖然需求下降，但是他們的租金依然高于疫情之前的水平。我要解釋一下，深綠色的是過去幾年租金走勢的總結(jié)，淺綠色的是2023年的租金走勢，淺灰色的是2024年租金的預(yù)測。所以可以看到這些區(qū)域未來的租金都是下行的。但是日本市場、泰國、吉隆坡，是因為供應(yīng)量非常大。中國一線城市的市場和香港市場，在2024年及以后依然面臨租金下行的壓力和挑戰(zhàn)。但是從積極的方面來說，這也是我們國內(nèi)市場供求關(guān)系的現(xiàn)狀，其實也給企業(yè)提質(zhì)增效創(chuàng)造了很好的窗口期。
這就是我們提到的未來的趨勢，不得不說到綠色。因為我們現(xiàn)在很多企業(yè)把ESG、綠色的這些戰(zhàn)略融入到企業(yè)的戰(zhàn)略中去，在A股上市公司里面超過了2700家企業(yè)，其實在這兩年把ESG真正落地的這些行動其實更加速了，而且也受到了很多管理層的高度重視。在這個趨勢里面我們依然可以看到注重員工健康依然是企業(yè)踐行ESG的使命當(dāng)中最重要的，所以這也直接影響到他們對優(yōu)質(zhì)空間、優(yōu)質(zhì)寫字樓的訴求。
以上是寫字樓的數(shù)據(jù)分享。接下來我跟大家分享一下零售物業(yè)。
零售物業(yè)就是我們以2023年來看，中秋國慶雙假期，前七天全國36個主要的大中型城市重點商圈的客流量同比增加了164%，其實有一個很有趣的反映就是充分證明了線下消費客流的快速反彈，就是充分印證了實體店的不可代替性。但是對實體店其實消費者有了更多的要求，比如他不是簡單消費，而是要融合消費、服務(wù)、體驗、社交的綜合屬性。所以這一趨勢尤其是在中高收入人群是尤為凸顯，將是未來一二線城市、主要城市引領(lǐng)商業(yè)的重要趨勢。
另外，我們是以近年來迅速擴張的某專業(yè)運動服飾品牌為例，它針對的不同的區(qū)域，消費群體的不同，會布局不同的門店。比如在城市中心的核心區(qū)，他們基本上布局的是旗艦店。在區(qū)一級的商圈，很重視它的社群體驗店。但是像奧萊、機場這種特殊的區(qū)域，又會針對這個區(qū)域的不同性設(shè)立特色店。其實我們能看到的是在未來對于質(zhì)量的重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過數(shù)量的追求，所以體驗驅(qū)動銷售和社群營造絕對是未來的一個商業(yè)的趨勢，也是未來實體店最重要的一個方向。
接下來第三部分我跟大家分享一下我們的物流倉儲板塊。
從數(shù)據(jù)來看，左邊的深綠色的45%和76%分別是亞太區(qū)和中國區(qū)的數(shù)據(jù)，反映的是我們未來的租戶的配比，尤其是看我們中國大陸市場更為突出的就是76%的租戶在未來三年會增加在市區(qū)的高標(biāo)倉。為什么呢？因為高標(biāo)倉的智能性和自動化滿足了租戶對供應(yīng)鏈安全和效率提升的高要求，這是達(dá)到了他們的要求點，同時高標(biāo)倉也代表了更強的綠色屬性。比如高標(biāo)倉的屋頂平面很大，對于安裝分布式光伏有優(yōu)勢，可以抵消其他的業(yè)務(wù)鏈它的碳排放，助力實現(xiàn)碳中和的目標(biāo)。
另外一個就是物流，這些租戶計劃在一線城市都市圈擴張，大家有沒有關(guān)注到這個數(shù)字，9%-10%，就是對于這些物流企業(yè)租賃成本占整個運營成本的比例。真正運營的成本研究是來自于運輸成本，而不是租賃成本。這也是這些企業(yè)會最終選擇交通便利、離終端用戶近，而且離它上下游企業(yè)比較近的這些物業(yè)，更多的受到它的青睞。
以上是我對寫字樓商業(yè)和物流的數(shù)據(jù)的分享，還有我們對于未來的判斷。接下來我很快地是分別對租戶端和對業(yè)主端在這三個領(lǐng)域的一些建議。
寫字樓升級辦公空間是尤為重要的，因為會響應(yīng)員工對優(yōu)質(zhì)寫字樓的追求，要滿足他的追求，才能把他真正吸引過來。
在2024年，在租賃市場上絕對是一個絕佳的窗口期。倉儲物流，就是通過物流的布點、自動化的投入，可以真正做到降本增效。綠色是永遠(yuǎn)的話題。零售是關(guān)注中高收入群體，這確實是我們未來幾年要關(guān)注的群體，而且是增加一線及經(jīng)濟發(fā)達(dá)的二線城市的門店的投入。緊隨消費者的新訴求，多元化、多層次的門店網(wǎng)絡(luò)是至關(guān)重要的。
對于我們業(yè)主方我們的建議是，關(guān)注快速增長的新興行業(yè)去打造面向未來的樓宇，不論是新興樓宇還是升級改造的項目。倉儲物流在核心區(qū)進(jìn)一步商圈的布局，其實是未來的一個戰(zhàn)略考量。還有就是加大綠色的投入，它其實可以很有效地幫助租戶提質(zhì)增效。零售物業(yè)是構(gòu)建品質(zhì)消費為核心的租戶組成，優(yōu)化項目場景布局，突出主題化定位和差異化運營。
來 源： 房訊網(wǎng)
