2023年第四季度，位于麗澤和石景山區(qū)域的兩個(gè)新項(xiàng)目交付，新增寫(xiě)字樓面積共計(jì)12.8萬(wàn)平方米。全年以73.5萬(wàn)平方米的總量，在近15年內(nèi)排名年新增供應(yīng)量第三。全年新增項(xiàng)目分布于多個(gè)子市場(chǎng)，且甲級(jí)項(xiàng)目占總體量的70%以上，為升級(jí)需求提供了充足的落位空間，特別是傳統(tǒng)區(qū)域的甲級(jí)新項(xiàng)目憑借區(qū)位、樓宇品質(zhì)及租金性價(jià)比高等優(yōu)勢(shì)，去化面積占比在新項(xiàng)目去化總量中高達(dá)85%。

　　本季，新興區(qū)域和望京成為主要去化區(qū)域，錄得多個(gè)中大面積成交，但全市仍持續(xù)出現(xiàn)因企業(yè)整合、經(jīng)營(yíng)和租賃策略調(diào)整等因素所導(dǎo)致的面積縮減和騰退。受此影響，全市凈吸納量環(huán)比回落至2.4萬(wàn)平方米。全年累計(jì)13.3萬(wàn)平方米，較2022年的低基數(shù)有所增長(zhǎng)。市場(chǎng)格局兩極分化體現(xiàn)了租戶的升級(jí)需求：乙級(jí)凈吸納量連續(xù)第二年錄得負(fù)值；而甲級(jí)市場(chǎng)成為需求主要釋放地，全年凈吸納量達(dá)20.6萬(wàn)平方米。從區(qū)域看，傳統(tǒng)區(qū)域均面臨較大去化壓力，除中關(guān)村、望京和奧體等科技中心外，其他成熟子市場(chǎng)全年去化情況均不及2022年；而麗澤和石景山等新興子市場(chǎng)憑借綜合性價(jià)比、地緣性客戶群和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等方面的優(yōu)勢(shì)，成為全市去化最快的子市場(chǎng)。

　　本季近六成新租交易集中在1,000平方米以下的中小面積段，使得總面積環(huán)比下降31%。TMT行業(yè)表現(xiàn)平穩(wěn)，本季躍居需求首位，在大數(shù)據(jù)、人工智能類的軟件系統(tǒng)開(kāi)發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)類租戶較為活躍的需求帶動(dòng)下，交易面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%；金融活躍度走低，需求以保險(xiǎn)、基金及資管等賽道的搬遷為主，證券租戶擴(kuò)租速度放緩；專業(yè)服務(wù)業(yè)隨著咨詢和廣告公關(guān)類租戶小面積搬遷需求增加，需求升至第三；國(guó)有企業(yè)的大面積需求推動(dòng)能源及公共事業(yè)板塊位居需求第四位。全年來(lái)看，前三位行業(yè)金融、TMT和能源累計(jì)貢獻(xiàn)全年新租需求的三分之二。需求來(lái)源進(jìn)一步從增量驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪框?qū)動(dòng)，甲級(jí)新增供應(yīng)潮、現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)樓宇可租面積增加以及租金回調(diào)，推動(dòng)內(nèi)資租戶升級(jí)搬遷需求釋放，全年搬遷在新租交易總面積中的占比高達(dá)61%，為歷年最高，而企業(yè)在對(duì)擴(kuò)租計(jì)劃仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

　　整體空置率年末攀升至21.7%，為2009年末以來(lái)最高水平，其中傳統(tǒng)區(qū)域各子市場(chǎng)空置率均同比上升且達(dá)兩位數(shù)。季末全市平均租金成交面價(jià)同樣本比環(huán)比下降1.8%，至每月每平方米289.3元，年度累計(jì)降幅4.8%，甲乙級(jí)租金均面臨較大下降壓力。望京、金融街、中關(guān)村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。需求恢復(fù)緩慢延長(zhǎng)了市場(chǎng)調(diào)整期，而租金回歸理性，有利于企業(yè)減輕經(jīng)營(yíng)成本負(fù)擔(dān)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)主也逐漸調(diào)整租賃策略，從追求短期租金回報(bào)轉(zhuǎn)向追求持續(xù)性、成長(zhǎng)性租戶結(jié)構(gòu)的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)為2023全年

來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕    

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