北京寫字樓租賃市場(chǎng)仍處緩慢恢復(fù)期，保險(xiǎn)、證券及投資基金類企業(yè)表現(xiàn)活躍

    季度甲級(jí)寫字樓租金和空置率走勢(shì)

　　二季度，全市及和五大核心商圈甲級(jí)寫字樓租金分別環(huán)比微降0.4%和0.6%至每月每平方米人民幣316.2元和368.3元，整體市場(chǎng)平均租金持續(xù)承壓下行。與此同時(shí)，市場(chǎng)空置率環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至16.9%，季度凈吸納量錄得-12,268平方米。本季度麗澤及通州商圈表現(xiàn)較好，空置率分別下降3.8和1個(gè)百分點(diǎn)，平均租金也有一定程度的漲幅。

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　行業(yè)表現(xiàn)

　　二季度，金融業(yè)、高科技行業(yè)無論在成交面積還是成交數(shù)量上都位居前二，兩者占到市場(chǎng)總成交面積的60%以上。其中，金融業(yè)中的保險(xiǎn)、證券及投資基金類企業(yè)表現(xiàn)活躍。專業(yè)服務(wù)業(yè)多以小面積成交為主，排在第四位。

　　北京2023年第二季度寫字樓租賃需求行業(yè)占比

　�。ò疵娣e計(jì)）

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　市場(chǎng)未來展望

　　2023年預(yù)計(jì)還有約58.3萬平方米的新增供應(yīng)入市，多為城市更新項(xiàng)目，主要集中在亞奧商圈。由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)弱，企業(yè)對(duì)于即將到期的寫字樓多選擇續(xù)租以節(jié)省成本，短期內(nèi)寫字樓租賃市場(chǎng)仍處于較為緩慢的恢復(fù)期；從租賃需求端看，帶裝修的辦公面積越來越受租戶歡迎，業(yè)主也在積極調(diào)整策略迎合市場(chǎng)需求。

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　上海核心商圈凈吸納量回升

    季度甲級(jí)寫字樓租金和空置率走勢(shì)

　　二季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有5個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目交付入市，新增超28萬平方米的優(yōu)質(zhì)空間。存量的擴(kuò)大導(dǎo)致空置率進(jìn)一步攀升，租金小幅下跌。但核心商圈市場(chǎng)相對(duì)活躍，凈吸納量為近兩個(gè)季度最高值。

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　上海核心商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金&空置率

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　行業(yè)表現(xiàn)

　　從行業(yè)上劃分，金融業(yè)占比最大，專業(yè)服務(wù)業(yè)和TMT緊隨其后，分別為25.8%、18.4%和17.0%，這三類總占比超六成。

　　上海2023年第二季度甲級(jí)寫字樓租賃需求行業(yè)占比

　　（按面積計(jì)）

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　市場(chǎng)未來展望

　　受去年疫情影響，許多項(xiàng)目延期入市，使得今年迎來供應(yīng)小高峰。目前已連續(xù)兩個(gè)季度有5個(gè)新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年還將有多個(gè)項(xiàng)目入市。寫字樓市場(chǎng)面臨一定挑戰(zhàn)，但相對(duì)也為企業(yè)提供了更多優(yōu)質(zhì)的辦公選擇。

　　上海核心商圈甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)和未來供應(yīng)

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

    廣州新增供應(yīng)集中放量，企業(yè)迎來投換租黃金窗口期

　　季度甲級(jí)寫字樓租金和空置率走勢(shì)

　　二季度，琶洲迎來新項(xiàng)目的集中入市，推動(dòng)上半年全市新增供應(yīng)達(dá)39.8萬平方米，是過去五年同期的最高水平。受新增供應(yīng)的刺激，上半年全市凈吸納量錄得8.1萬平方米。由于租戶仍持審慎的租賃策略，成交面積普遍偏小。全市空置率持續(xù)走高至18.0%。全市平均租金環(huán)比下降2.8%至每月每平方米161.0元。

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金&空置率

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　行業(yè)表現(xiàn)

　　消費(fèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇推動(dòng)貿(mào)易和零售業(yè)成為本季度市場(chǎng)需求的主力，租賃成交占據(jù)全市總面積的30.4%。專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，成交面積占比排名分別為第二和第三。TMT和制造業(yè)的租賃需求出現(xiàn)改善跡象，本季租賃成交占比分別錄得13.6%和9.6%，同比和環(huán)比均有所上升。

　　廣州2023年第二季度寫字樓租賃需求行業(yè)占比

　　（按面積計(jì)）

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　市場(chǎng)未來展望

　　隨著去年延期交付的項(xiàng)目陸續(xù)完成入市，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在今年迎來供應(yīng)高峰。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，年內(nèi)全市還將有43.4萬平方米新項(xiàng)目投入使用。競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)業(yè)主的專業(yè)運(yùn)營能力提出了更高的要求，也將為企業(yè)帶來更多辦公選擇。

　　廣州甲級(jí)寫字樓歷年新增供應(yīng)及未來供應(yīng)

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

    深圳集中供應(yīng)刺需求釋放，搬遷類需求主導(dǎo)租賃成交

　　季度甲級(jí)寫字樓租金和空置率走勢(shì)

　　2023年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增辦公面積達(dá)45.7萬平方米。在大體量新供應(yīng)的刺激下，凈吸納量同比上升37.5%至22.9萬平方米，也令市場(chǎng)空置率上升至24.5%。面對(duì)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和相對(duì)疲軟的新增需求，多數(shù)業(yè)主積極調(diào)整定價(jià)策略，亦見業(yè)主以更優(yōu)惠的價(jià)格和條款挽留鞏固即將到期的租戶。全市平均租金環(huán)比下降1.5%。

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金&空置率

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　行業(yè)表現(xiàn)

　　二季度，金融業(yè)在甲級(jí)寫字樓新租賃面積中占比達(dá)45.4%，專業(yè)服務(wù)業(yè)及TMT行業(yè)分別占16.0%、14.7%。此外隨著甲級(jí)寫字樓租賃成本持續(xù)下降，企業(yè)在成本控制的前提下遷址甲級(jí)寫字樓的案例也有所增加。

　　深圳2023年第二季度寫字樓租賃需求行業(yè)占比

　　（按面積計(jì)）

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　市場(chǎng)未來展望

　　三季度預(yù)計(jì)將有57.2萬平方米甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)入市，料將推升全市空置率，但租金回調(diào)也為企業(yè)選址提供了更多選擇。深圳市發(fā)文以積極措施吸引企業(yè)來深設(shè)點(diǎn)，支撐新增需求復(fù)蘇。但經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固，多種因素疊加影響下，供過于求維持租戶的主導(dǎo)地位。

　　深圳甲級(jí)寫字樓歷年新增供應(yīng)及未來供應(yīng)

　　數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

 來 源： 戴德梁行   

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