2023年上半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來4個(gè)新項(xiàng)目交付，合計(jì)新增辦公面積29.1萬平方米；其中超八成位于天府新區(qū)，包括金為創(chuàng)新中心、天府法務(wù)產(chǎn)業(yè)大廈及保利天寰廣場，推動(dòng)該子市場規(guī)模的快速發(fā)展。
著眼需求端，二季度凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，實(shí)現(xiàn)約3.7萬平方米，主要是得益于業(yè)主前期在談的需求于年中陸續(xù)落地。但由于行業(yè)調(diào)整引致的辦公面積整合或退租貫穿上半年，最終凈吸納量僅錄得約2萬平方米，半年環(huán)比下降56.2%。此外，值得關(guān)注的是，二季度受宏觀環(huán)境不確定性走強(qiáng)的影響，市場情緒更趨謹(jǐn)慎，需求逐步降溫。
相應(yīng)地，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率較去年底上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至24.4%；以價(jià)換量為市場去化的主旋律，導(dǎo)致平均租金仍處下行通道，跌幅為0.6%。
新增需求按行業(yè)看，TMT重回首位，占比24.4%；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)緊追其后，分別占比18.8%、12.7%。
具體而言，“數(shù)實(shí)融合”發(fā)展背景之下，成都數(shù)字化與工業(yè)化加速融合發(fā)展，不僅為TMT需求增長續(xù)以動(dòng)能，也令細(xì)分行業(yè)需求日趨多樣。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)需求占比攀升至82.1%，且其中不乏農(nóng)業(yè)科技、房地產(chǎn)科技、數(shù)字工業(yè)設(shè)計(jì)等“數(shù)實(shí)融合”典型案例的需求落地；51.2%的TMT需求為內(nèi)資企業(yè)貢獻(xiàn)；34.9%的TMT需求落于大源。
金融業(yè)方面，其整體擴(kuò)張需求較去年下半年有所放緩。其中，以保險(xiǎn)業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融仍占主導(dǎo)地位，貢獻(xiàn)金融業(yè)1,000平方米及以上大面積需求的74.1%。專業(yè)服務(wù)業(yè)重返需求前三位，占比12.7%，其中律所貢獻(xiàn)大面積需求，且展現(xiàn)出對(duì)獨(dú)棟及乙級(jí)樓等物業(yè)趨強(qiáng)的青睞。
從企業(yè)的辦公策略來看，“降本增效”將是未來一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)的關(guān)鍵考量。據(jù)《2023年中國辦公樓租戶調(diào)查》結(jié)果，近九成川內(nèi)受訪企業(yè)表示，未來三年房地產(chǎn)租金支出的增速將不高于整體運(yùn)營成本的增速；出于對(duì)經(jīng)濟(jì)和業(yè)務(wù)不確定性的考量，亦有逾1/4的租戶希望業(yè)主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項(xiàng)之一，這一比例在中小租戶和業(yè)務(wù)彈性較高的科技互聯(lián)網(wǎng)租戶中更高。
目前成都寫字樓市場的發(fā)展趨勢與企業(yè)辦公策略的調(diào)整步調(diào)一致，并驅(qū)動(dòng)一二級(jí)租賃市場呈現(xiàn)發(fā)展新格局。在CBRE監(jiān)測的單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓中，近七成樓宇可提供“拎包入駐”產(chǎn)品，其中業(yè)主自營和第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商占比各半。
不同于過往，一級(jí)租賃市場的樓宇業(yè)主也紛紛入局，將部分符合條件的遺留裝修房源試水，或利用長期難以出租的零散面積推出精裝房源及定制裝修服務(wù)。二級(jí)租賃市場方面，第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商加速迭代，新一輪擴(kuò)張的品牌在地化強(qiáng)、靈活性高，不再側(cè)重于品牌輸出、社群氛圍，而是更聚焦于對(duì)企業(yè)辦公的前置成本節(jié)省。
毋庸置疑，上述發(fā)展新格局能精準(zhǔn)對(duì)接企業(yè)當(dāng)下的辦公需求，從而加速寫字樓市場去化，但業(yè)主仍需綜合考量短期去化與長期運(yùn)營之間的平衡，特別是在租戶結(jié)構(gòu)、租約管理及價(jià)格體系管理等方面，以評(píng)估精裝產(chǎn)品的推出量和與樓宇整體的適配性。
展望2023年下半年，市場預(yù)計(jì)迎來約48萬平方米的新增供應(yīng)；其中78.3%位于天府新區(qū)，新增供應(yīng)的持續(xù)放量將進(jìn)一步加劇該子市場的去化壓力。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
