《2023年中國房地產(chǎn)市場展望》

　　零售物業(yè)篇·速覽

　　疫情過峰快于預(yù)期，國內(nèi)消費市場迅速回暖，居民線下消費意愿增強。核心商圈引領(lǐng)購物中心租金企穩(wěn)回升，全國18個主要城市核心商圈的租金有望在2023年實現(xiàn)0.9%的同比增長。

　　消費回暖

　　疫情過峰快于預(yù)期，國內(nèi)消費市場迅速回暖

　　展望2023年，隨著去年年底防疫政策的優(yōu)化調(diào)整和本輪疫情的順利過峰，CBRE認(rèn)為盡管后續(xù)疫情仍有起伏，但其對消費的擾動將明顯減弱，疊加經(jīng)濟復(fù)蘇和促進(jìn)消費舉措提振消費預(yù)期，根據(jù)Oxford Economics的預(yù)測，2023全年社會消費品零售總額有望實現(xiàn)9%的同比增長。

　　可選消費和旅游業(yè)的復(fù)蘇將率先利好核心商圈。參照2021年各零售業(yè)態(tài)銷售額同比增長的情況，我們預(yù)計2023年金銀珠寶、餐飲、服裝和化妝品等可選消費的反彈幅度將高于社零整體水平，這將尤其利好此類業(yè)態(tài)配比相對更高的核心商圈購物中心需求。此外，旅游復(fù)蘇是對核心商圈的又一利好。

　　入境管理調(diào)整有望提速國際品牌入駐中國。CBRE最近發(fā)布的《2023年亞太區(qū)零售商調(diào)查》顯示，中國內(nèi)地一線城市登頂亞太區(qū)零售商海外市場拓展的首選。在具體選址區(qū)位方面，核心商圈歷來受到國際品牌首店青睞。2022年，在國際品牌開出的中國首店中，選址核心商圈的占比達(dá)78%。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　家庭和文娛消費利好區(qū)域型購物中心。CBRE《2022年中國跨世代消費者調(diào)查》結(jié)果也顯示，在對個人財務(wù)預(yù)期向好之時，中國受訪者會率先增加家庭和兒童相關(guān)消費，以及休閑旅游開支。此外，與亞太區(qū)相比，中國消費者在購買更貴的品牌和去更貴的旅游度假地意愿更強，消費升級的趨勢仍將持續(xù)。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　有鑒于此，我們預(yù)計2023年家庭和文娛業(yè)態(tài)的零售物業(yè)需求將量質(zhì)齊升。一方面，不斷增長的消費訴求將推動現(xiàn)有品牌的擴張意愿。另一方面，消費升級下市場也需要更多新型的品類涌現(xiàn)。

　　租金走勢

　　核心商圈引領(lǐng)購物中心租金企穩(wěn)回升

　　2023年新增供應(yīng)將突破800萬平方米。由于2022年約有30%的零售物業(yè)項目受疫情影響而延期開業(yè)，CBRE預(yù)計2023年全國主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)將突破800萬平方米，之后兩年逐步回落，但總體上未來三年供應(yīng)仍顯充沛。從需求端來看，防疫措施調(diào)整和國內(nèi)消費復(fù)蘇將加速零售品牌的拓店步伐。CBRE《2023年亞太區(qū)零售商調(diào)查》結(jié)果顯示，71%的中國內(nèi)地受訪者將在2023年新設(shè)門店，領(lǐng)先亞太區(qū)市場。CBRE預(yù)計，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)購物中心空置率將在2023年觸頂回落，2025年有望回落至7%左右的低位。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　稀缺性助核心商圈引領(lǐng)租金反彈。分區(qū)域來看，未來三年僅有16%的新項目位于核心商圈，其中多為招商能力出眾的發(fā)展商的標(biāo)桿性項目，如上海K11二期、嘉里上海金陵路項目、北京王府井喜悅、深圳卓悅中心、杭州恒隆廣場、杭州K11等。

　　基于可租面積的稀缺性和品牌強勁的擴店意愿，全國18個主要城市核心商圈的租金有望在2023年實現(xiàn)0.9%的同比增長，一線城市核心商圈將錄得更快的增速1.7%。整體市場來看，隨著空置率在2023年觸頂回落，購物中心平均租金將于2024年企穩(wěn)回升，錄得1%左右的小幅增長，并在2025年延續(xù)該租金走勢。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　結(jié)論和建議

　　給租戶的建議

　　防疫措施調(diào)整和經(jīng)濟復(fù)蘇將強勢拉升2023年全國消費市場，零售商可乘勢積極拓店并加大品牌營銷推廣力度，重拾銷售增長。

　　總體而言，2023年新增供應(yīng)充沛且租金仍有議價空間。但核心商圈可租面積相對稀缺，建議計劃進(jìn)入中國市場的國際品牌可加快推進(jìn)選址工作。

　　重新評估品牌線上和線下渠道的價值和角色，重塑和加強實體店在后疫情世代的作用。錨定消費升級趨勢，升級和更新產(chǎn)品和門店布局，提升服務(wù)品質(zhì)。

　　給業(yè)主的建議

　　在消費升級的趨勢下，業(yè)主需從品牌組合和服務(wù)雙管齊下迎合消費者對高品質(zhì)購物的訴求。健康和安全的商場環(huán)境將成為疫情后消費者的長期訴求。

　　核心商圈的項目仍具有明顯的租賃優(yōu)勢，業(yè)主可充分利用消費市場復(fù)蘇的契機，提升項目租賃表現(xiàn)。

　　區(qū)域型購物中心可關(guān)注消費者增加休閑和家庭支出的趨勢，考慮引入中高端超市和家庭體驗娛樂等業(yè)態(tài)；此外，打造微度假目的地和時下熱點主題活動都是不錯的選擇。

　　審慎評估項目整體業(yè)態(tài)配比，在充分利用體驗類業(yè)態(tài)聚客能力的基礎(chǔ)上，優(yōu)化其面積占比和租金貢獻(xiàn)的平衡。

 來 源：CBRE世邦魏理仕 

     編 輯：liuy