在2022年第四季度，市場終于等來了“優(yōu)化疫情防控，放開經(jīng)濟活動”的政策暖意。宏觀政策暖風(fēng)已經(jīng)吹起，下一階段就是將細(xì)分政策落實到位，做好市場預(yù)期管理，進(jìn)一步恢復(fù)市場信心，而這也是重啟辦公樓租賃市場需求的關(guān)鍵所在。

　　整體來看，2022年北京辦公樓甲級寫字樓租賃市場需求如期恢復(fù)。雖然今年四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級寫字樓租賃市場需求的結(jié)構(gòu)性恢復(fù)，第四季度寫字樓租賃市場凈吸納量已經(jīng)轉(zhuǎn)正，達(dá)到4.2萬平方米。由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負(fù)值，因此2022年年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。在供給側(cè)，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓租賃市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應(yīng)壓力大幅減小。需求持續(xù)回升，供應(yīng)壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平方米。

　　分析總結(jié)影響2022年寫字樓租賃市場需求走勢的核心因素有四個。一是疫情封控持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度；二是企業(yè)普遍持保守預(yù)期，辦公擴張意愿不足；三是多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略；四是作為創(chuàng)造最多增量需求的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮：以2021年需求最強勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過5000平方米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓租賃市場一共成交了超過130萬平方米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平方米，不及去年的25%。如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓租賃市場的需求支撐，今年的辦公樓租賃市場行情將會更加困難。

　　展望2023年北京寫字樓租賃市場走勢，需求側(cè)持續(xù)回暖可期，但空置率上漲估計無法避免。需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點核心因素出現(xiàn)積極的改變。從目前持續(xù)推進(jìn)的防疫優(yōu)化政策來看，2023年將更全面地落實科學(xué)防疫，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，2022年末的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)保證經(jīng)濟增長的總基調(diào)，隨著市場轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。

來源：北京寫字樓租售中心

編輯：jinbao