在2022年第四季度，市場(chǎng)終于等來(lái)了“優(yōu)化疫情防控，放開(kāi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”的政策暖意。2022年下半年北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)需求持續(xù)疲軟，凈吸納量已連續(xù)四個(gè)季度為負(fù)值，合計(jì)-22.7萬(wàn)平方米。整體市場(chǎng)空置率較上半年升高1.4個(gè)百分點(diǎn)至16.5%；凈有效租金環(huán)比上半年下降3.9%，至125.2元每月每平方米。
全年來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)大宗租賃成交數(shù)量相較去年大幅減少，市場(chǎng)大面積需求出現(xiàn)的頻次明顯降低。雖然頭部互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的面積調(diào)整將持續(xù)影響市場(chǎng)表現(xiàn)，但互聯(lián)網(wǎng)科技依然是2022年市場(chǎng)主要的需求來(lái)源。
下半年市場(chǎng)需求持續(xù)疲軟 空置率上升
產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)需求在下半年未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，同時(shí)，受到互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)面積整合的持續(xù)影響，全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟。尤其是城市北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場(chǎng)，如上地和北清路，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，全年凈吸納量分別為-20.4萬(wàn)平方米和-7.3萬(wàn)平方米。
受到部分項(xiàng)目延期影響，下半年產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市。
供應(yīng)、凈吸納量及空置率
整體市場(chǎng)空置率在下半年連續(xù)兩個(gè)季度上升，合計(jì)升高1.4個(gè)百分點(diǎn)至16.5%。
整體市場(chǎng)租金延續(xù)了小幅下降的趨勢(shì)，環(huán)比上半年降低3.9%至125.2元（17.9美元）每月每平方米，相比去年同期下降4.9%。在所有子市場(chǎng)當(dāng)中，上地子市場(chǎng)租金降幅最大，同比下降了7.7%。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
展望2023年的市場(chǎng)走勢(shì) 需求側(cè)持續(xù)回暖可期
由于部分項(xiàng)目延期，預(yù)計(jì)將有超過(guò)131萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目在2023年進(jìn)入市場(chǎng)，主要集中在上地和北清路區(qū)域。供應(yīng)壓力的增加，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步推高空置率。
北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場(chǎng)在明年依然會(huì)面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。
過(guò)去幾年，北部市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間長(zhǎng)期處于一房難求的局面，目前更多的辦公空間釋放到市場(chǎng)中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產(chǎn)業(yè)提供更多的發(fā)展空間和更優(yōu)質(zhì)的辦公空間選擇。
從目前持續(xù)推進(jìn)的防疫優(yōu)化政策來(lái)看，2023年將更全面地落實(shí)科學(xué)防疫，疫情對(duì)于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對(duì)租賃市場(chǎng)活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總基調(diào)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會(huì)持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。
高力國(guó)際觀點(diǎn)
宏觀政策暖風(fēng)已經(jīng)吹起，下一階段就是將細(xì)分政策落實(shí)到位，做好市場(chǎng)預(yù)期管理，進(jìn)一步恢復(fù)市場(chǎng)信心，而這也是重啟市場(chǎng)需求的關(guān)鍵所在。
業(yè)主方面
隨著高品質(zhì)新項(xiàng)目的集中入市，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒓觿。虼宋覀兘ㄗh業(yè)主提高自身項(xiàng)目的配套設(shè)施及服務(wù)品質(zhì)，以更高的性價(jià)比吸引優(yōu)質(zhì)租戶。
租戶方面
我們建議租戶關(guān)注未來(lái)市場(chǎng)內(nèi)的新增供應(yīng)，尤其是北部市場(chǎng)的項(xiàng)目及相關(guān)優(yōu)惠，適時(shí)進(jìn)行辦公室升級(jí)和調(diào)整。
來(lái)源：高力國(guó)際
編輯：jinbao
