2020年我國提出“碳達峰，碳中和“目標以來，各行業(yè)積極踐行綠色低碳的發(fā)展理念。物流地產作為現代供應鏈體系的重要組成部分，面臨能耗高、碳排放量大等發(fā)展瓶頸，降本增效迫在眉睫。
在此背景下，仲量聯行聯合物流地產行業(yè)頭部企業(yè)安博、龍地、萬緯和LOGOS重磅發(fā)布《綠色倉儲，共贏未來——ESG對中國物流地產的影響》白皮書，深度剖析目前中國物流地產的ESG發(fā)展現狀、機遇與挑戰(zhàn)。結合中國物流地產市場現狀，報告調研了租戶對于ESG的看法和態(tài)度，對市場參與者已經踐行的ESG相關舉措進行梳理，并分析了ESG措施在投融資中發(fā)揮的重要作用等。
報告全方位地展現了ESG將如何影響物流產業(yè)的未來，也為更多中國物流地產企業(yè)提供切實有效的ESG踐行方案，從而實現降本增效、可持續(xù)發(fā)展。
1. 物流地產市場格局日趨成熟，降本增效才能脫穎而出
目前中國物流地產市場分化格局已逐步形成，隨著市場成熟度的不斷提高，競爭日趨激烈，中國物流地產市場也將面臨更多元化的格局趨勢，向著更加細分的領域發(fā)展。
自2020年以來，隨著電商行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，疊加中國主要城市辦公樓板塊進入供應周期的影響，中國物流地產受到了越來越多投資人的青睞，投資交易市場的競爭加劇，在一定程度推高了物流資產成交價格，資本化率穩(wěn)中有降。
來源：仲量聯行臻量研究院
*2022數據為根據市場情況預測值
不斷被擠壓的資本化率意味著更小的利潤空間和更長的投資回收期，對于計劃入市的投資人而言，物流地產運營管理的重要性日益凸顯，低碳運營，實現降本增效，將成為物流地產新的增長點。
2. ESG助力物流地產降本增效
在物流地產的運營中，高昂的能源費用一直是租戶面臨的一大難題，也是業(yè)主方無法實現降本增效的一大障礙。
為了降低能源費用，各類市場參與者做出了不懈努力，主要從倉庫的建設入手，降本增效，主流的踐行措施包括：
- 屋頂光伏：為了提升能源利用效率，降低能耗成本，許多高標倉開始利用太陽能電力。
屋頂光伏的運營有三種主流模式：自持運營、租賃模式以及購電協(xié)議模式。其中購電協(xié)議模式因為能在業(yè)主和光伏運營商之間實現雙贏，為最廣泛采用的模式。
- 儲能系統(tǒng)：隨著電子商務、線上生鮮等行業(yè)的高速發(fā)展，物流地產對不間斷高效運轉的要求提高。布局儲能系統(tǒng)，能夠讓倉庫免受停電、電壓下降等影響；通過在一天中最昂貴的用電時間放電進一步降低用電成本。
目前，冷庫的備用電力儲備尤為重要，許多國內外的大型物流園、轉運中心等都已經在探索光伏+儲能等技術，在電力供應緊張的時段保障設施持續(xù)運行。
- 水循環(huán)利用：雨水回收利用系統(tǒng)，能夠將園區(qū)雨水進行收集之后，經過處理達到符合非飲用的使用標準，以滿足園區(qū)綠化澆灌、道路沖洗、清潔用水等需求。
- 智能電表：智能電表能夠承擔原始電能數據采集、計量和傳輸的任務，并能夠為用戶提供更加詳細的用電信息，幫助用戶管理用電量，以達到節(jié)省電費和排放溫室氣體的目的。
3. 租戶調研： 深刻認識到ESG的重要性，強烈呼喚ESG相關實踐
2022年上半年，臻量資產管理平臺聯合安博、龍地（黑石設立的多遠資產管理平臺）、萬緯、LOGOS對物流地產租戶進行了ESG觀念及實踐調查，調查通過問卷形式進行。共回收210份問卷，主要受訪人為第三方物流、電商、消費品等行業(yè)的高標倉租戶。
- 租戶積極提供ESG培訓，接收ESG信息的渠道多元，但仍有30%的租戶從來沒有收到過ESG資訊。
- 租戶認為，推行環(huán)保措施能夠給公司運營帶來長期利益，但在實行初期，租金成本提高、相關人員和培訓的缺乏以及資金壓力，是租戶面臨的主要挑戰(zhàn)。
- 對于目前物流地產的ESG相關措施，超過半數的受訪者都認為自動化倉庫、數字月臺、遠程信息處理系統(tǒng)、智能閘道技術最為重要。
- 目前，踐行ESG相關措施不可避免會帶來倉庫租金的提升，租戶為ESG措施支付溢價的意愿在中上水平，如果用1-10分來衡量的話，在6.5分水平。
總體而言，租戶對ESG相關措施在物流地產中的重要性有較深刻的認識，尤其重視可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能減排等各項措施，但是，目前租戶對于ESG相關的實踐行動仍舊滯后于意識的提升。同時，對于ESG相關措施所帶來的短期成本提升也成為了租戶現階段最關心的問題。
4. ESG助力地產投融資，構筑可持續(xù)發(fā)展的未來
近年來，PRI（責任投資倡議）及NZAM（凈零資產管理者倡議）等可持續(xù)發(fā)展和負責任投資相關倡議的提出，對投資人的投資策略和標的選擇形成了約束。各大投資人紛紛加入負責任投資（或ESG投資）行列，表明其踐行ESG的決心，從融資層面對企業(yè)提出了ESG相關要求。
NZAM（凈零資產管理者倡議）簽署方及管理資產規(guī)模變化
數據來源：NZAM（凈零資產管理者倡議）
成立于2020年底的NZAM（凈零資產管理者倡議），到2022年8月已有273個簽署方，管理資產達到61.3萬億美元。
物流地產踐行可持續(xù)發(fā)展策略，能夠有效減緩高標倉物業(yè)的價值貶損和折舊，在長期穩(wěn)定資本性支出。
ESG相關措施能夠降低融資成本，企及更多的融資手段和渠道，在高標倉的運營成本方面降低折現率和報酬率。從風險角度而言，具有ESG相關措施的高標倉，折現率會相對較低，從而增加投資方退出時的資產回報率。雖然目前市場上尚未有綠色的高標倉資產證券化產品，但是從最近發(fā)行的“碳中和”證券化產品看，融資票面利率低60個基點。不僅僅是債券，其他金融產品也正在為ESG開通“綠色通道”，基于對政策全面的理解和應用，綠色倉儲的開發(fā)建設和運營能夠很大程度上幫助企業(yè)獲得更優(yōu)惠的融資或優(yōu)先融資資格。
5. ESG助力物流地產推動社會、環(huán)境共贏發(fā)展
近年來，伴隨著市場規(guī)模的不斷擴張，我國交通運輸和倉儲的需求不斷上升， 2021年，社會物流總費用達到16.7萬億元，占GDP的比例為14.6%，與發(fā)達經濟體相比，我國現階段物流總費用占GDP比重依然偏高，例如，美國社會物流總費用占GDP比重約為8%左右，可見我國物流地產降本增效空間較大，綠色物流前景廣闊，物流倉儲業(yè)是實現低碳經濟的重要推動行業(yè)。
近年來我國社會物流總費用及其占GDP比重
物流倉儲企業(yè)積極踐行ESG，也是保證居民生活質量、助力美好生活的重要一環(huán)。
目前全國共有物流相關法人單位40萬家左右，從業(yè)人員超過5000萬人，通過良好的公司治理和員工福祉提升，物流行業(yè)在促進就業(yè)、全民生活水平提升方面將起到重要作用。
同時，盡早采取ESG措施來應對氣候風險及向低碳經濟轉型的過程中帶來的政策變化、技術變革等問題，將是所有市場參與者在下一個十年制勝的關鍵。
仲量聯行中國區(qū)評估咨詢服務部執(zhí)行董事熊建平表示：“ 在ESG原則指導下，投資人或是融資方對物流地產產生的新要求，將會推動物流倉儲行業(yè)鏈條的各個環(huán)節(jié)向ESG的方向發(fā)生轉變。投資端、融資端、開發(fā)商、持有方、運營方、租賃方等需要聯動起來，將ESG的理念貫穿于物流倉儲地產的開發(fā)設計、建造、運營、退出等各個環(huán)節(jié)，并將切實塑造物流倉儲產業(yè)鏈和供應鏈的發(fā)展方向�！�
來源：仲量聯行臻量研究院
