房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)十年"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時(shí)代寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的變局，探索高質(zhì)量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道，共同開啟中國商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式下的"下一個(gè)十年"。

　　中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進(jìn)行了直播和報(bào)道，100余萬人次在線觀看了年會直播。

　　REICO工作室博士劉琳在開幕演講中就房地產(chǎn)市場形勢和政策進(jìn)行深入解讀，她表示，2021年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上半年的火熱，到7月份的驟冷，再到年底觸底企穩(wěn)信號的釋放。未來，房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)運(yùn)行，一是因?yàn)楹暧^調(diào)控政策保持穩(wěn)增長，謹(jǐn)慎出臺收縮性政策，有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展；二是因?yàn)檎麄�(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，支持住房需求；三是因?yàn)槭袌龆斯┙o下降需求穩(wěn)定，供求關(guān)系會逐步完善，房價(jià)趨于平穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)市場形勢分析

　　2021年房地產(chǎn)市場可以用三個(gè)階段來形容：第一個(gè)階段是火熱，上半年市場的火熱；第二個(gè)是從7月份開始市場的驟冷；第三個(gè)是到年底市場出現(xiàn)觸底企穩(wěn)的信號。

　　從房價(jià)的變化上來看，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住房價(jià)格指數(shù)顯示，在今年7月份之后房地產(chǎn)市場加速探底，8月開始房價(jià)上漲城市數(shù)量快速減少，截止到11月份，二手住房的價(jià)格基本上已經(jīng)跌到市場的底部。值得注意的是，今年房地產(chǎn)市場的調(diào)整與以往的市場調(diào)整的差異在于市場調(diào)整的速度非常快。在前兩輪到三輪的周期里，從周期的高點(diǎn)到周期的低點(diǎn)大概要持續(xù)一年，而本次調(diào)整從周期的高點(diǎn)進(jìn)入下降到低點(diǎn)只有三個(gè)月，這是這次市場的調(diào)整的不同點(diǎn)，速度非常快，可謂是驟冷。

　　從區(qū)域上來看，無論是用一二三四線城市來劃分，還是從經(jīng)濟(jì)活躍的五大城市群分析，房地產(chǎn)市場價(jià)格在今年的8月份基本全部進(jìn)入環(huán)比下降的局面。從數(shù)據(jù)可以觀察到，在11月份一些區(qū)域和一線城市房價(jià)降幅則出現(xiàn)收窄。

　　從商品房銷售情況看，2021年商品房銷售從7月下半月開始出現(xiàn)快速的下降，一直到11月份，當(dāng)月銷售面積都是負(fù)增長。11月份，商品房銷售面積降幅收窄，當(dāng)月銷售面積出現(xiàn)環(huán)比增加，增幅為20%，可以看出受宏觀政策影響，市場做出了一些積極的反應(yīng)。二手房方面，在11和12月份兩個(gè)月，一二線城市二手房的成交量出現(xiàn)了較大幅度的環(huán)比增加，一般來說，二手房的表現(xiàn)要先于新房市場，從中可以看到市場觸底的信號。

　　從新開工情況看，2021年商品房新開工面積受房地產(chǎn)企業(yè)從年初縮表、去杠桿的影響，從2021年年初開始當(dāng)月的數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長，這與“三條紅線”、房地產(chǎn)去杠桿有很大關(guān)系。供給市場上的降速是先于銷售市場出現(xiàn)變化的，銷售市場在上半年依然非常火熱，但是供給端無論是從新開工面積還是土地購置面積這兩個(gè)指標(biāo)看，都是在上半年的年初就出現(xiàn)下降。

　　從投資來看，房地產(chǎn)投資增速滯后于新開工面積和土地購置面積的變化，也滯后于銷售端的變化，從9月、10月、11月三個(gè)月，投資增速才出現(xiàn)負(fù)增長。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速還會維持5%的增長幅度。

　　從金融端來看，在2021年10月和11月，對比當(dāng)期的預(yù)售款和當(dāng)期個(gè)貸的變化，可以看出個(gè)貸的支持力度確實(shí)出現(xiàn)了大幅度的增加，這對于穩(wěn)定市場是非常關(guān)鍵的因素。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)的資金端，應(yīng)付款在快速增加。2021年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款4.8萬億元，同比增加10%，相當(dāng)于同期房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的26.2%，其中應(yīng)付工程款2.7萬億元。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)應(yīng)付款在2021年全年會超出5萬億。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資中，開發(fā)貸和國內(nèi)債券減少。1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款2.16萬億元，同比下降10.8%，連續(xù)6月同比減少。2021年，房企發(fā)行國內(nèi)債券6363億元，同比減少12%。積極的變化出現(xiàn)在11月和12月，國內(nèi)貸款的發(fā)放的數(shù)量出現(xiàn)了明顯的增加。

　　海外債市場截止到12月份則依然沒有明顯的恢復(fù)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年431.2億美元債到期，全年發(fā)行量522億美元，同比減少23%。從7月份開始，海外債發(fā)行數(shù)量比去年同期出現(xiàn)明顯下降，8月份繼續(xù)下降，9月份有所緩解，但10月、11月、12月，海外債融資渠道基本斷掉了，預(yù)計(jì)在美元債市場上暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)有可能還會增多。

　　2021年房地產(chǎn)信托發(fā)行5939億元，同比減少22%。房地產(chǎn)信托在2018、2019和2020年發(fā)行量大約都接近一萬億，但是2021年房地產(chǎn)信托數(shù)量急劇縮小，尤其是在7月份以后。可以看出無論是從海外債市場還是房地產(chǎn)信托，投資人信心依然沒有恢復(fù)。

　　房地產(chǎn)政策解讀

　　伴隨著市場的變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策也發(fā)生了一些調(diào)整。

　　首先是初步建立了房地產(chǎn)金融審慎管理制度。從2018年“兩會”開始，央行提出要完善房地產(chǎn)金融的調(diào)控政策。2019年6月，銀保監(jiān)會首次提出了房地產(chǎn)金融化的問題，包括房地產(chǎn)金融化和泡沫化的問題，并要求遏制房地產(chǎn)金融化和泡沫化的傾向。在2019年5月開始，房企在公開市場融資、境外融資、信托融資、ABS融資等方面，相關(guān)部門都出臺了一些較嚴(yán)的規(guī)定。2020年8月，監(jiān)管部門出臺了“三線四檔”的房企債務(wù)水平管理新規(guī)，在房地產(chǎn)金融系統(tǒng)里，初步建立起房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

　　該項(xiàng)制度建立后，對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生巨大影響，資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域流入速度減緩。從房地產(chǎn)貸款余額占比來看，在整個(gè)各項(xiàng)貸款余額中的占比由2019年的28.8%降到了27.1%；新增貸款占比下降速度更快，由45%左右降到了18%。這個(gè)數(shù)據(jù)真實(shí)反映出今年房地產(chǎn)企業(yè)感受到的融資偏緊局面，就也是房地產(chǎn)金融去地產(chǎn)化、去泡沫化以及金融去地產(chǎn)化、去泡沫化的效用。

　　第二項(xiàng)政策變化是土地集中出讓制度的改革。2021年3月自然資源部出臺土地供應(yīng)“兩集中”的新規(guī)，并在22個(gè)熱點(diǎn)城市率先施行。2021年8月，又對第二批土地集中出讓出臺進(jìn)一步完善的規(guī)則，包括土地出讓溢價(jià)率上限的規(guī)定、一次性報(bào)價(jià)以及房企拿地資金穿透式的審查等，相關(guān)制度非常嚴(yán)格。在該項(xiàng)政策影響下，2021年三次土地集中出讓市場從火爆到冷淡再到平穩(wěn)，預(yù)計(jì)今后還會進(jìn)行相應(yīng)的完善和改革。

　　第三個(gè)制度是二手房價(jià)格指導(dǎo)制度。從2021年年初開始，熱點(diǎn)城市相繼試行二手房價(jià)格指導(dǎo)制度。最開始是深圳，在2月8號建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布制度，到現(xiàn)在大約十幾個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布實(shí)施了該項(xiàng)制度。從效果來看，對二手房市場產(chǎn)生較大影響。

　　第四項(xiàng)影響較大的政策是加快發(fā)展保障性租賃住房。2021年7月，國辦發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確國家的住房保障體系是由公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房組成，這在整個(gè)住房制度和住房供應(yīng)體系設(shè)計(jì)上，具有里程碑意義，代表了國家未來將實(shí)施“大保障”概念。目前已經(jīng)有幾個(gè)城市發(fā)布了“十四五”期間住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，保障性租賃住房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中擁有較高占比。該項(xiàng)政策是在房地產(chǎn)市場完善調(diào)控的同時(shí)，在整個(gè)保障領(lǐng)域里最為重要的一個(gè)政策。

　　最后一個(gè)是房地產(chǎn)稅。2021年10月23日，全國人大常務(wù)委員會發(fā)布《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》，在市場引起很大的反響。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的定位是什么？其目的一是要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法和改革，為房地產(chǎn)稅立法而服務(wù)；二是要引導(dǎo)住房的合理消費(fèi)和土地資源的節(jié)約利用，在引導(dǎo)住房合理消費(fèi)方面將起重要作用。所以在2020年，房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)是需要持續(xù)受到關(guān)注的。

　　房地產(chǎn)市場在7月下旬出現(xiàn)快速下跌后，為了穩(wěn)定市場預(yù)期，中財(cái)辦、央行、銀保監(jiān)會等相關(guān)部門在10月下旬開始陸續(xù)發(fā)聲。中央對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題的總體定義是，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個(gè)別的問題，但是總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。政策也在進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到非常關(guān)鍵的作用。

　　政策和市場走勢預(yù)判

　　今后房地產(chǎn)政策會是什么樣的方向？中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出來一些政策的指向。其中對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢提出經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力，要求整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的政策要轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會議除了重申堅(jiān)持“房住不炒”之外，還要求堅(jiān)持租購并舉，要支持商品房市場更好滿足購買者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。無論是從宏觀的政策來講，還是從房地產(chǎn)政策環(huán)境來講，對于房地產(chǎn)發(fā)展都是積極的信號。

　　住建部隨后也做出了一些工作部署，一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。二是增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，加強(qiáng)金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

　　此外，在推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，住建部明確表明，房地產(chǎn)市場的基本面是沒有變的，住房需求是依然旺盛的，這其實(shí)也是現(xiàn)在的一個(gè)共識。所以針對這樣一些住房需求，無論是剛性需求還是改善性需求，政策將會予以支持。

　　對于今年房地產(chǎn)市場，我們的預(yù)測是市場會平穩(wěn)運(yùn)行，下半年的市場會好于上半年，一個(gè)季度會好于一個(gè)季度，越來越好。

　　主要理由有三點(diǎn)，第一，宏觀政策環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。整個(gè)宏觀調(diào)控政策保持穩(wěn)增長，要求謹(jǐn)慎出臺收縮性政策，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展有積極的意義。

　　第二，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策目標(biāo)很清晰，就是要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，支持合理的住房需求。

　　第三，從市場端來看，這輪房地產(chǎn)市場調(diào)整最大的特點(diǎn)是供給端的調(diào)整先于需求端的調(diào)整，供給端的降幅要大于需求端的降幅，導(dǎo)致這一輪市場的調(diào)整是在一個(gè)低庫存水平上的調(diào)整。所以房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)供給端的下降，與此同時(shí)需求力求保持穩(wěn)定，所以供求關(guān)系會逐步完善，價(jià)格會企穩(wěn)。

　　來源：房訊網(wǎng)