房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來。

　　論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，從宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運維管理、產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進(jìn)行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理 嚴(yán)區(qū)海

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海在論壇上發(fā)表主題演講，對2020年北京商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行回顧并對2021年進(jìn)行展望。他表示，十三五期間，北京寫字樓經(jīng)歷了從市場平穩(wěn)期向高供應(yīng)期過渡的階段，2021年北京寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰，單年新增供應(yīng)量或接近157萬平方米，市場存量租戶的競爭將變得更加激烈。十四五時期，隨著2021年供應(yīng)高峰的結(jié)束，在服務(wù)業(yè)擴大開放和自貿(mào)試驗區(qū)的兩區(qū)建設(shè)的大背景下，改革開放和創(chuàng)新引領(lǐng)推動需求回升，北京進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，寫字樓市場將進(jìn)入3-5年的去化周期。

　　以下是嚴(yán)區(qū)海演講實錄：

　　回顧整個北京商辦市場，包括甲級寫字樓，乙級寫字樓和商務(wù)園區(qū)。截至2020年四季度寫字樓總存量已達(dá)到1873萬平方米，其中超甲級寫字樓有188萬平方米，甲級寫字樓和乙級寫字樓存量大致相當(dāng)，都在840萬平方米左右。在區(qū)域分布上，CBD區(qū)域依舊占比最高，約占25%；麗澤區(qū)域隨著近年來新項目的陸續(xù)入市，所占比重逐漸提升。

　　2020年四季度北京寫字樓市場表現(xiàn)

　　四季度全市甲級寫字樓凈吸納值去除預(yù)租影響后，為7.6萬平方米，基本恢復(fù)至疫情前市場的歷史平均水平。其中，望京-酒仙橋區(qū)域單季度凈吸納值約4.4萬平方米。本季度市場大面積需求主要來自于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)公司的需求繼續(xù)拉動整個市場。2020年全年，甲級寫字樓市場凈吸納值為12萬平方米。

　　四季度共三個項目入市，分別為位于麗澤區(qū)域的平安金融中心、遠(yuǎn)洋銳中心和位于石景山區(qū)域的中海大廈C、D座，全年共迎來60萬平方米新增供應(yīng)。受到疫情影響，2020年部分項目有所延期，2021年全市甲級寫字樓將迎來供應(yīng)高峰期，預(yù)計全年新增供應(yīng)將達(dá)到157萬平方米。

　　受到新增供應(yīng)的影響，四季度市場空置水平環(huán)比上漲2.0個百分點至19.4%，同比上漲3.5個百分點，創(chuàng)下了十年來北京市場空置率的新高，符合在今年一季度向市場發(fā)布的對于年底空置率超過18%的預(yù)測。在三期疊加的影響下，基于宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)步復(fù)蘇、北京疫情有效防控和寫字樓需求中性釋放的基礎(chǔ)條件，預(yù)計供需失衡的態(tài)勢在明年仍會加劇，空置水平將持續(xù)攀升，或?qū)⒂诿髂暧|頂。

　　四季度市場租金延續(xù)了下調(diào)的趨勢，但降幅有所收窄，市場平均凈有效租金從2019年底每平方米每月383元降到351元，同比降幅達(dá)到8.4%，整體租金同比降幅創(chuàng)近十年記錄。這個值比2017年第二季度北京的歷史最高值400元每平米每月降低了13%左右，可以視為兩年跌了13%。預(yù)計隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依舊處于下降通道，但降幅應(yīng)該會小于今年，在下半年將開始進(jìn)入探底階段。

　　回顧2020年四季度各個商圈的表現(xiàn)，望京-酒仙橋、亞奧、麗澤三個子市場在四季度表現(xiàn)亮眼，其中望京和亞奧兩個子市場單季度空置率下降，租金小幅回彈；麗澤區(qū)域受新增供應(yīng)影響空置率升高，但市場依舊趨于穩(wěn)定去化的階段，空置率同比下降了12.5個百分點，該區(qū)域最近有兩宗大面積租賃成交，分別是某金融企業(yè)租了4萬平方米，國內(nèi)某領(lǐng)先的高科技公司租了5.7萬平方米，這兩個交易提升了整體市場的信心。燕莎圈圈表現(xiàn)比較差，租金在一年的時間內(nèi)下降了11.8%，這是因為該商圈沒有特別主力的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致。

　　北京成熟產(chǎn)業(yè)園市場表現(xiàn)

　　北京成熟產(chǎn)業(yè)園市場存量達(dá)1442萬平方米，整體表現(xiàn)為空置率下降，租金小幅下調(diào)。對比寫字樓市場，產(chǎn)業(yè)園市場的需求回升在四季度表現(xiàn)得更為強勢，單季度接近10萬平方米的凈吸納量，全年吸納達(dá)到15萬平方米，其中四季度貢獻(xiàn)了66%。望京-酒仙橋和上地在四季度表現(xiàn)出非常強的需求，單季度凈吸納量都超過了5萬平方米，得益于兩個區(qū)域非常強的互聯(lián)網(wǎng)科技的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

　　受新增供應(yīng)影響，預(yù)計產(chǎn)業(yè)園市場空置水平將在2021年觸及階段性高點，從2022年開始，成熟產(chǎn)業(yè)園市場會進(jìn)入3年左右的去化周期，空置水平開始回調(diào)，整體租金水平將觸底回升。

　　目前成熟產(chǎn)業(yè)園市場大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技公司約占全年5000平方米以上成交的四成，第二個支柱性行業(yè)則是金融，約占比18%。

　　十三五時期市場趨勢總結(jié)

　　整體十三五期間，北京寫字樓經(jīng)歷了從市場平穩(wěn)期向高供應(yīng)期的過渡。2018年以前，市場供需處于比較合理的節(jié)奏，空置率維持在10%左右；2018年起期，市場進(jìn)入高供應(yīng)時期，到2020年，伴隨著疫情防控常態(tài)化期、經(jīng)濟下行期和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期三期疊加的影響，整體市場空置率持續(xù)攀升。值得注意的是，2020年下半年開始，市場需求正穩(wěn)步釋放提升，凈吸納值呈現(xiàn)了上升的趨勢，主要需求來源于麗澤、亞奧和望京-酒仙橋市場。

　　2018年以前，北京甲級寫字樓市場供需比一直處于比較合理的范圍，長期維持在2倍以內(nèi)；供需不平衡問題從2019年開始凸顯，尤其是受2020年疫情影響，新增供需比上漲到接近5倍，剔除自用和預(yù)租影響后該比例可達(dá)到20倍，可見北京市場的供需不平衡問題非常嚴(yán)重。

　　租金在市場平穩(wěn)時期穩(wěn)定攀升，至2018年年中達(dá)到最高值，為每平方米每月404.5元，之后從高點起連續(xù)三年回調(diào)，合計調(diào)整幅度接近13%�？罩寐室彩窃�2018年年底之后繼續(xù)攀升，一直攀升到2020年四季度的19.4%。2020年北京全辦公業(yè)態(tài)的市場租金規(guī)模約890億元，實際值在730億元左右，差值約160億元，差額便是由于市場空置率產(chǎn)生的。

　　十四五時期市場研判

　　對十四五時期進(jìn)行分析，隨著2021年供應(yīng)高峰的結(jié)束，市場將逐步進(jìn)入去化周期。2021-2024年市場年均供應(yīng)量為54萬平方米。受疫情下項目延期入市影響，2021年單年的供應(yīng)量將達(dá)到157萬平方米，主要的供應(yīng)量來自于麗澤區(qū)，約59萬平方米；中服地塊北區(qū)開建項目將于2021年全部竣工入市，南區(qū)預(yù)計2025年入市。

　　從需求看，從2020年下半年開始，受疫情壓制的需求逐步在釋放，需求主要來自于金融和互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)。預(yù)計在2021年，市場對存量租戶的競爭將越來越激烈，這種激烈競爭不僅存在與子市場之間，也存在于不同級別的辦公樓宇以及產(chǎn)業(yè)園之間。

　　從2021年開始會發(fā)生租金預(yù)期調(diào)整，預(yù)計租金在2021年依舊處于下降通道，但降幅應(yīng)該會收窄，在2021年下半年開始進(jìn)入探底階段。預(yù)計2021年北京寫字樓市場空置率會到頂，之后呈現(xiàn)下降的趨勢。

　　對十三五期間整體回顧，北京寫字樓市場經(jīng)歷了市場平穩(wěn)期向高供應(yīng)時期的過渡；五年間，市場空置水平上漲超過10個百分點；同時，受到經(jīng)濟下行、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和疫情防控期三期疊加的影響，市場租金也出現(xiàn)了大幅下跌；當(dāng)前市場租金的調(diào)整處在合理范圍內(nèi)，租金的合理回調(diào)，將有利于北京城市競爭力的進(jìn)一步提升。

　　對十四五期間整體市場研判，2021年作為十四五開局年，市場將迎來供應(yīng)高峰，單年新增供應(yīng)量或?qū)⒔咏?57萬平方米；高供應(yīng)量將推動市場空置水平進(jìn)一步提升，租金下行，空置率達(dá)到頂點；自2022年起，北京寫字樓市場將進(jìn)入3-4年的去化周期；在服務(wù)業(yè)擴大開放和自貿(mào)試驗區(qū)的兩區(qū)建設(shè)的大背景下，改革開放和創(chuàng)新引領(lǐng)推動需求回升，市場進(jìn)入去化周期，北京進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。

　　來源：房訊網(wǎng)