房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會長及常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見。
11月1日，針對疫情常態(tài)化下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運(yùn)營的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了西北旺萬合科創(chuàng)園副總經(jīng)理苗思露。
西北旺萬合科創(chuàng)園副總經(jīng)理 苗思露
1、疫情反復(fù)沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
自2020年以來，國內(nèi)在新冠肺炎疫情防控方面成績斐然，有效緩解了疫情對經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的影響，但隨著全球疫情的反復(fù)和防控常態(tài)化，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營帶來的影響仍是不可避免的。房地產(chǎn)調(diào)控逐步收緊，國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型勢在必行，地產(chǎn)高價值與低租金的對比益發(fā)鮮明，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營也呈現(xiàn)出幾種新形勢。
一、是受疫情影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)交易周期大大拉長，一段時間內(nèi)，可能會出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)價值走低的現(xiàn)象，尤其是非核心辦公區(qū)和受疫情影響較大的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。但是，對低價的需求也在推動產(chǎn)業(yè)辦公市場走向去中心化。由于經(jīng)濟(jì)下行及疫情反復(fù)，為了降低成本，越來越多的租戶選擇搬到較為開闊、人員不密集、、租金較低的地方，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空間需求長期來看或可期待上漲。
二、全球疫情影響下，各行各業(yè)風(fēng)起云涌，興衰參半，產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥，城市更新改造，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營新的增長機(jī)會。數(shù)據(jù)顯示，2020年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，存量改造已占比高達(dá)13%，高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看，存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的城市。
三、共享辦公扭轉(zhuǎn)頹勢，重獲生機(jī)。疫情反復(fù)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)和辦公市場造成了深遠(yuǎn)的影響，有的行業(yè)出現(xiàn)下滑，有的行業(yè)卻因疫情扭轉(zhuǎn)頹勢，例如共享辦公空間，因?yàn)橐咔槎俅问艿角嗖A，重獲生機(jī)。普華永道在《2021年亞太房地產(chǎn)市場新興趨勢報(bào)告》針對不同行業(yè)進(jìn)行了調(diào)研，55%的業(yè)主已經(jīng)開始趨向于使用共享辦公空間，疫情使得本來出現(xiàn)頹勢的共享辦公空間出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。許多公司由于疫情原因，經(jīng)營困難，并且由于疫情防控常態(tài)化，居家辦公成為常態(tài)，更傾向于租賃共享辦公空間，降低經(jīng)營成本。
四、疫情管控標(biāo)準(zhǔn)化、常態(tài)化，智慧園區(qū)加快步伐。隨著國內(nèi)疫情趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各企業(yè)紛紛抓緊復(fù)工，疫情管控的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求和常態(tài)化都使產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營管理面臨著更大挑戰(zhàn)，智慧園區(qū)管理升級、加緊步伐勢在必行。產(chǎn)業(yè)園區(qū)積極實(shí)施全面智能化管理運(yùn)營，從智慧辦公、智能人才社區(qū)、社區(qū)智慧服務(wù)、線上租售服務(wù)、智能物業(yè)管理等多個方面，保證疫情防控質(zhì)量的同時，最大限度提升園區(qū)辦公體驗(yàn)和運(yùn)營效率。
2、面對新變局和新變化，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠(yuǎn)的破局之道和創(chuàng)新案例？
新的格局已勢不可擋，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)隨大勢所趨，積極應(yīng)變。目前全球范圍下，新冠疫情還在肆虐，疫情防控形式依然嚴(yán)峻，全球經(jīng)濟(jì)形勢仍不明朗，地產(chǎn)行業(yè)仍在局中，目前來說，破局之道貴在堅(jiān)守。
具體來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營可以考慮在以下幾點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新突破。一是持續(xù)做好行業(yè)疫情防控為前提，防患于未然，避免更大的損失。二是緊跟城市功能定位，把握頂層設(shè)置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。三是防范金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營，優(yōu)化資源配置。四是持續(xù)優(yōu)化招商策略，提升存量物業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營能力，提升租金收入水平。發(fā)揮存量資產(chǎn)的融資功能，提升現(xiàn)金流，加大利潤貢獻(xiàn)。
3、行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)展現(xiàn)了哪些未來十年的未來趨勢和未來生態(tài)？
疫情出現(xiàn)促使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營加速提升完善、轉(zhuǎn)型升級。未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可能會出現(xiàn)以下幾種趨勢和生態(tài)：
一是受疫情影響，產(chǎn)業(yè)格局變化較大，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)設(shè)計(jì)時，傾向于靈活可變的彈性辦公空間，可分可合的多維度靈活辦公產(chǎn)品和地下停車場的彈性預(yù)留都將成為趨勢。
二是產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)酒店產(chǎn)品向公寓類產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。由于疫情反復(fù)和管控常態(tài)化，居家辦公和異地網(wǎng)絡(luò)會議成為趨勢，精品白領(lǐng)公寓產(chǎn)品可望取代一部分園區(qū)內(nèi)配套酒店，“靈活辦公空間+酒店式公寓”產(chǎn)品組合可能成為更有競爭力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來生態(tài)。
三是大健康、生物醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的崛起使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)設(shè)計(jì)更有針對性。由于疫情影響，大健康、生物醫(yī)療等相關(guān)行業(yè)迅速崛起，和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)辦公不同，此類行業(yè)的產(chǎn)業(yè)空間需求較為特殊，需要從產(chǎn)品開發(fā)源頭有針對性的設(shè)計(jì)，滿足相關(guān)專業(yè)化需求。
四是受到疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行等方面原因的影響，輕資產(chǎn)運(yùn)營成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營的理想化趨勢。
來源：房訊網(wǎng)
