雖然是新瓶舊酒，“囤地”這個(gè)話題還是將李嘉誠推上風(fēng)口浪尖。其不合時(shí)宜的商業(yè)模式，亦再次被外界用放大鏡觀察。
成都市高新區(qū)財(cái)政金融局發(fā)布了一份《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》文件。
文件提出：為貫徹執(zhí)行中央、省、市房地產(chǎn)調(diào)控政策……因和記黃埔（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為……經(jīng)研究，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向該公司及其項(xiàng)目提供新增融資、貸款，并禁止區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向該公司進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。
晚間，成都市高新區(qū)財(cái)政金融局正式回復(fù)稱：“為貫徹落實(shí)上級(jí)部門關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)要求……近期我局配合區(qū)內(nèi)相關(guān)部門正對(duì)多個(gè)涉及捂盤惜售項(xiàng)目進(jìn)行查處，包括南城都匯項(xiàng)目�！�
和記黃埔（成都）有限公司是成都樓盤南城都匯的開發(fā)主體。它成立于2004年，公司股權(quán)一直由Carton International Limited及和記投資有限公司持有。后經(jīng)2015年長江實(shí)業(yè)及和記黃埔資產(chǎn)合并重組，和記黃埔（成都）連同其持份者一同被整合到長實(shí)集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)。
所以當(dāng)限貸消息被曝光，首先出來回應(yīng)的也是長實(shí)集團(tuán)。
針對(duì)上述傳聞，長實(shí)集團(tuán)對(duì)包括觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的媒體表示，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司現(xiàn)在并非長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的附屬公司，亦不是由其控制。
長實(shí)亦強(qiáng)調(diào)，公司所有發(fā)展項(xiàng)目均嚴(yán)格按照國家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地的情況�！白鳛榈禺a(chǎn)開發(fā)商，公司的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)買賣，我們一直按計(jì)劃完成發(fā)展及出售項(xiàng)目。”
不過真實(shí)情況究竟如何？只能說這份回答多少有點(diǎn)轉(zhuǎn)移視線的嫌疑，講的“是事實(shí)，也不是事實(shí)”。
不消說至少直到今年8月前，和記黃埔（成都）仍是長實(shí)集團(tuán)旗下子公司。在7月24日，長實(shí)才剛宣布，將南城都匯項(xiàng)目以價(jià)格約71億港元打包出售予禹洲集團(tuán)和瑞卓置業(yè)。
按照長實(shí)的說法，目前這樁交易算是交割完成。因此，和記黃埔（成都）此時(shí)此刻并不屬于長實(shí)的附屬公司且不由其控制，但在此之前呢？
南城都匯項(xiàng)目的歷史最早亦可以追溯到2004年。當(dāng)時(shí)和記黃埔地產(chǎn)進(jìn)軍成都成立公司，拿的第一個(gè)項(xiàng)目就是南城都匯，至今已過去16年。公開資料顯示，項(xiàng)目拿地總對(duì)價(jià)約21.35億元，按土地面積1036畝（約69.07萬平方米）計(jì)算，成交樓面價(jià)1030元/平方米。
作為超級(jí)大盤，南城都匯分8期建設(shè)計(jì)劃2.33萬個(gè)單位（包括住宅及商鋪），總建筑面積約超過250萬平方米。截至目前，項(xiàng)目已推出6期產(chǎn)品，第7、第8期則為現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，未出售房源合共達(dá)6750套。
南城都匯上一次開盤，是在2016年9月推出第6期匯彩園，預(yù)售價(jià)格約為1.2萬-1.6萬元/平方米，到翌年9月升至1.65萬元/平方米。
據(jù)悉，如今南城都匯項(xiàng)目整體的二手售價(jià)約為2.2-2.4萬元/平方米。其中第6期匯彩園在今年9月份的參考價(jià)為2.65萬元/平方米。
南城都匯項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間過慢是真實(shí)存在的情況，而且不是孤例。和記黃埔（成都）作為開發(fā)主體，要說沒有來自更高級(jí)的指示，一間項(xiàng)目公司能主導(dǎo)執(zhí)行如此漫長開發(fā)周期，是難以想象的事情。
至于否認(rèn)“囤地”。一個(gè)項(xiàng)目十幾年的開發(fā)歷程，不能說是嚴(yán)格意義上的囤而不建，但項(xiàng)目的開發(fā)周期確實(shí)拉得夠長。上述限貸文件的指向則更清晰，是“捂地、捂盤”。期間，土地成本隨著銷售價(jià)格的上漲而變得愈發(fā)微不足道，也推高了項(xiàng)目的毛利表現(xiàn)。
與南城都匯相同，長實(shí)集團(tuán)目前在中國內(nèi)地的項(xiàng)目儲(chǔ)備，絕大部分都來自于早期的納儲(chǔ)行動(dòng)。
例如上海真如高尚領(lǐng)域項(xiàng)目，早于2006年即以底價(jià)22億元成交，但直到5年后項(xiàng)目仍處于打樁階段。高尚領(lǐng)域最終在2013年首次開盤，2016年加推，直到今年6月份該項(xiàng)目仍能推出多達(dá)1108套房源。
而長實(shí)在2004年拿下的陸家嘴世紀(jì)大道地塊，就經(jīng)過了12年的開發(fā)歷程，在2016年才最終落成為世紀(jì)匯廣場。北京姚家園地塊由長實(shí)于2001年以7億元價(jià)格拿下，2005年6月逸翠園第一期動(dòng)工，但直至2019年項(xiàng)目二期才傳出開工消息。
2019年10月，長實(shí)集團(tuán)將大連市西崗項(xiàng)目出讓給融創(chuàng)中國，交易價(jià)超過40億元。該地塊是由長實(shí)于2011年12月以總代價(jià)19億元投得，截至出售時(shí)間過去了8年。
事實(shí)上，通過慢周轉(zhuǎn)獲取土地增值帶來最大的收益，是李嘉誠旗下企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域最常用的獲利手法。中國之外，和記黃埔地產(chǎn)位于倫敦Lewisham區(qū)的Convoys Wharf項(xiàng)目，在獲得當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃批準(zhǔn)允許動(dòng)工前，也擱置了15年。
雖然最早在2004年，國土資源部、監(jiān)察部就聯(lián)合下發(fā)通知，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價(jià)出讓，同時(shí)發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。
2007年，國土資源部加大對(duì)閑置土地的清理力度，以及對(duì)囤地開發(fā)商查處力度，出臺(tái)4條辦法限定開發(fā)商囤地。其中就提到規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應(yīng)。
2008年，國務(wù)院出臺(tái)文件，明確土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。
但長實(shí)通常的做法是用多期開發(fā)的大盤模式，將項(xiàng)目建設(shè)周期盡量拉長，以達(dá)到“捂地、捂盤”的效果。
這種開發(fā)模式，可以說多少有點(diǎn)跟不上國內(nèi)現(xiàn)時(shí)的情況，尤其在當(dāng)前的政策氛圍下。最近被熱議的“三道紅線”新規(guī)，雖然表面上是針對(duì)房企的負(fù)債情況。在某種意義上，尤其是針對(duì)土地如何估值方面，是希望借此促進(jìn)企業(yè)加快開發(fā)，避免囤房囤地。
所以即便有聲音認(rèn)為，從商業(yè)的角度看長實(shí)這種行為無可厚非，是商家逐利的表現(xiàn)。但也是與目前的基調(diào)相背離的。
這同樣能關(guān)聯(lián)到李嘉誠近年來的撤資行為，雖然“超人”在國內(nèi)的大量投資不只涉及房地產(chǎn)行業(yè)，但大量的項(xiàng)目拋售、資金撤出仍是事實(shí)。自2013年起，長實(shí)集團(tuán)就頻繁出售在內(nèi)地積累的土地資產(chǎn)，高額套現(xiàn)將資金投往其他地區(qū)。
盡管不少香港企業(yè)至今仍大力投資中國內(nèi)地，但這位最著名港商的撤資行動(dòng)，仍被認(rèn)為是具代表性的意義。而在中國經(jīng)濟(jì)越來越強(qiáng)調(diào)要發(fā)揮超大規(guī)模市場優(yōu)勢(shì)和內(nèi)需潛力的當(dāng)下，這關(guān)乎到信心問題。
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
