房訊網(wǎng)訊 9月11日，第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦，主題為：新商辦新園區(qū)新文旅，聚焦新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新科技新物種新服務(wù)，把脈行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，探尋行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇，助力產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展。
第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，邀約行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、頂級(jí)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)大腕，多角度全方位對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行解讀、反思和破局，圍繞聯(lián)合辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)等熱點(diǎn)話題展開(kāi)系列主題演講，就后疫情時(shí)代企業(yè)選址的趨勢(shì)展開(kāi)供需雙方之間直接的對(duì)話與討論，探索疫情后商辦地產(chǎn)復(fù)蘇的路徑。
據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱介紹，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇源于2009年6月，從關(guān)注產(chǎn)業(yè)園到科技園到關(guān)注產(chǎn)城融合，已連續(xù)成功舉辦十一屆年會(huì)。論壇從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)著眼，聚焦新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新園區(qū)驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展進(jìn)程，圍繞當(dāng)年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)設(shè)定主題，各界人士對(duì)行業(yè)內(nèi)各相關(guān)層次的變化做深度交流與有效探討，并形成對(duì)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的共識(shí)。
以下為第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇實(shí)錄（三）：
主持人：一方面，從全國(guó)看，痛點(diǎn)主要集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰，推動(dòng)寫字樓空置率的走高和租金水平的下降。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)（CORC）聯(lián)合部分會(huì)員單位調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2020年上半年一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運(yùn)行。其中，上半年北京的甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到了16.2%，比2019年上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)；上海和深圳分別達(dá)到了20.9%和25.4%。全國(guó)寫字樓平均空置率超過(guò)20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%。
另一方面，疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，工作生活逐漸恢復(fù)，對(duì)于中小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，正是看房選址、辦公調(diào)整的窗口期。我們“商展會(huì)”希望通過(guò)線上和線下活動(dòng)，送政策、摸需求、聽(tīng)實(shí)情、收建議，建立了開(kāi)發(fā)商和中小微企業(yè)之間的溝通渠道，打通選址企業(yè)“最后一公里”。
這次圓桌對(duì)話我們第一次采取供給方和需求方的代表們零距離思想碰撞，相信一定非常精彩。
好，讓我們聽(tīng)聽(tīng)三位開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目方的代表和三位使用者、企業(yè)方代表，也就是來(lái)自供給方和需求方的代表們，他們?cè)趺凑f(shuō)？
有請(qǐng)以下對(duì)話嘉賓上臺(tái)。
主持嘉賓：嚴(yán)區(qū)海先生 高力國(guó)際華北區(qū) 董事總經(jīng)理
對(duì)話嘉賓：
白寶萍女士 堅(jiān)朗五金 副總裁
彭作文先生 優(yōu)易數(shù)據(jù) 執(zhí)行總裁
曲敬魯先生 北京創(chuàng)業(yè)投資協(xié)會(huì) 副會(huì)長(zhǎng)
張 南先生 電子城高科技集團(tuán) 副總裁
楊 木先生 北京國(guó)際財(cái)富中心 負(fù)責(zé)人
馬耀揚(yáng)先生 中耀盛世董事總經(jīng)理
嚴(yán)區(qū)海：感謝各位嘉賓，我們前面剛才講過(guò)疫情對(duì)全國(guó)寫字樓市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園的影響，所以我們有個(gè)問(wèn)題，在您看來(lái)，新冠疫情對(duì)商業(yè)辦公地產(chǎn)的影響有多大？我們?nèi)绾握_認(rèn)識(shí)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的痛點(diǎn)和難點(diǎn)？
下面我們有請(qǐng)電子城的張南先生，這個(gè)問(wèn)題問(wèn)您，從園區(qū)空間、配套、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面，您可不可以幫我們解讀新冠疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生了多大的影響和沖擊？如何正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園痛點(diǎn)和難點(diǎn)？
張南：嚴(yán)總這個(gè)問(wèn)題其實(shí)挺沉重的，之前大會(huì)主持人說(shuō)了一堆數(shù)據(jù)，都是降的。但是我想其實(shí)我們這次會(huì)議主旨應(yīng)該是提振的會(huì)，說(shuō)疫情確實(shí)影響非常大，對(duì)我們所有的從業(yè)者，包括我們的行業(yè)、我們的企業(yè)、我們的產(chǎn)業(yè)，沖擊都很大。首先從營(yíng)收、空置率就體現(xiàn)出來(lái)了。但是我想談點(diǎn)積極的東西。
我覺(jué)得后疫情時(shí)代，疫情給我們帶來(lái)了更多的幾個(gè)方面的認(rèn)知的變化，我用幾個(gè)加速來(lái)表達(dá)。剛才其實(shí)我用反的方向去說(shuō)。
第一個(gè)認(rèn)知就是我們個(gè)人，包括企業(yè)對(duì)于空間的認(rèn)知變了，比如說(shuō)我們這次疫情有很多規(guī)矩，像測(cè)溫，包括每個(gè)人的空間的距離，包括我們?cè)谕L(fēng)各方面的要求，對(duì)于我們從業(yè)者來(lái)講，對(duì)于空間的認(rèn)知改變了。這是促進(jìn)了我們對(duì)空間認(rèn)知更優(yōu)化的態(tài)度，就是我們是不是要在整個(gè)空間的靈動(dòng)性、布局、設(shè)備、設(shè)施，包括很多層面有更多的想法和研究、改進(jìn)在里面。
剛才大慶說(shuō)敏捷空間，其實(shí)意思都一樣，我不知道大家是不是有共同的感受，其實(shí)創(chuàng)業(yè)空間或者聯(lián)合辦公的沖擊在疫情之間影響是最大的，但是轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，它的復(fù)蘇又是最快的。剛才大慶說(shuō)的對(duì)，我們對(duì)空間的認(rèn)知其實(shí)應(yīng)該有更深的研究，針對(duì)目前疫情的可能的常態(tài)化，這是第一點(diǎn)，我們對(duì)空間認(rèn)知的要求的加速。
第二，信息化�，F(xiàn)在視頻會(huì)議、靈活辦公、在家辦公非常多了，包括企業(yè)自身的信息化的能力，這個(gè)是加速了。這是第二個(gè)方面，是好事。
第三，在智慧化方面，這次疫情采用了非常非常多的新的智慧化的手段，來(lái)用于我們整個(gè)的防疫，包括我們的秩序，其實(shí)我們樓宇的相應(yīng)的服務(wù)管理更多是在秩序上，秩序的管理其實(shí)更多的是要運(yùn)用人臉識(shí)別、人工智能、大數(shù)據(jù)等非常多的內(nèi)容，對(duì)于整個(gè)園區(qū)的智慧化的發(fā)展，這次也是一次加速。
第四，服務(wù)。我們現(xiàn)在改名叫電子城高科了，我們最近在做科技服務(wù)的轉(zhuǎn)型，我們要跟更多的科技服務(wù)來(lái)助推產(chǎn)業(yè)、助推科技的發(fā)展，這也是我們的使命。從這次疫情角度來(lái)講，我們從第一線了解到，企業(yè)對(duì)于相應(yīng)的不同層面的需求越來(lái)越多了，不僅僅是原來(lái)的了。所以我們現(xiàn)在從整個(gè)服務(wù)的內(nèi)容的提供來(lái)講，也越來(lái)越豐富了。我們從原來(lái)的基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，加載到企業(yè)行政外圍相關(guān)的服務(wù)，現(xiàn)在目前又更多的在企業(yè)的科技服務(wù)，包括科技金融，包括相應(yīng)的比如說(shuō)我們做了很多的平臺(tái)，比如針對(duì)集成電路平臺(tái)、針對(duì)電競(jìng)平臺(tái)、針對(duì)5G的平臺(tái)，這些都是專項(xiàng)的從創(chuàng)業(yè)、從技術(shù)、從成果轉(zhuǎn)化、從金融各方面的綜合的科技的平臺(tái)的搭建，都是為了助推企業(yè)、產(chǎn)業(yè)更好的發(fā)展。服務(wù)應(yīng)該是以后作為我們從業(yè)者更多要提供的相應(yīng)的內(nèi)容。
剛才大慶有一個(gè)數(shù)據(jù)，服務(wù)的收入要超過(guò)房租的收入，當(dāng)然這個(gè)不好說(shuō)，但是我覺(jué)得一定是趨勢(shì)。我就分享這么多。
嚴(yán)區(qū)海：北京一季度、二季度都是疫情比較嚴(yán)重的時(shí)期，三季度表現(xiàn)怎么樣呢？我們?cè)趦蓚�(gè)星期之后，高力國(guó)際會(huì)發(fā)布整個(gè)北京的全業(yè)務(wù)線的數(shù)據(jù)，甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓，包括已成園區(qū)，我們會(huì)看到真實(shí)的數(shù)據(jù)是怎么樣的。
有專家表示，這次突如其來(lái)的疫情對(duì)于商辦地產(chǎn)的整個(gè)行業(yè)，都是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，進(jìn)一步加速商辦產(chǎn)業(yè)的行業(yè)洗牌，這次疫情全面加強(qiáng)了樓宇安全管理意識(shí)，也是安全的一票否決制的最直觀案例，在安全隱患和經(jīng)濟(jì)利益的兩難選擇中，樓宇從業(yè)者要真正從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮樓宇經(jīng)濟(jì)的管理工作，實(shí)際上也給智慧辦公服務(wù)商提供了快速發(fā)展彎道超車的機(jī)會(huì)。其次，遠(yuǎn)程辦公、居家辦公、視頻會(huì)議在一定程度上改變了工作定律和企業(yè)定律，同時(shí)提醒我們對(duì)商業(yè)辦公的樓宇規(guī)劃布局和工作場(chǎng)所空間利用有了重新思考。
因?yàn)槲沂窃谄髽I(yè)選址的前沿工作，確實(shí)是跨國(guó)企業(yè)他們有一套全球的更新過(guò)的辦公場(chǎng)所戰(zhàn)略，有一些跨國(guó)公司已經(jīng)提出來(lái)，允許員工每周在家辦公一天，或者是兩天，或者是有一部分直接就可以在全國(guó)的任何辦公室里選擇你將來(lái)去哪辦公，這個(gè)可能是一個(gè)比較大的變革。因?yàn)楸热缯f(shuō)如果減少一天在辦公室里辦公，理論上講，它的辦公需求是可以降低的。理論上講是這樣的，因?yàn)槲掖_實(shí)接到了很多客戶這樣的要求。
第三，在疫情之后，客戶也會(huì)更加注重樓宇健康，促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)，樓宇更加智慧化，科技類和環(huán)保服務(wù)商將更多的參與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
在您看來(lái)，新冠疫情之后，作為寫字樓和產(chǎn)業(yè)園從業(yè)者，如何應(yīng)對(duì)和反思？下面有請(qǐng)北京國(guó)際財(cái)富中心負(fù)責(zé)人楊木先生，您從開(kāi)發(fā)商的角度給我們解讀，疫情之后，寫字樓和產(chǎn)業(yè)園從業(yè)者如何反思，未來(lái)將會(huì)發(fā)生哪些變化？
楊木：這個(gè)問(wèn)題是非常大的，我可能把握不好，我就談一點(diǎn)一家之言。剛才您開(kāi)了一個(gè)頭，說(shuō)現(xiàn)在有些跨國(guó)公司減少了員工對(duì)傳統(tǒng)辦公空間的使用的頻次或者強(qiáng)度。我剛才在我的分享里就講了，人們更注重環(huán)境、更注重服務(wù)，實(shí)際上對(duì)辦公的選址，獨(dú)棟?rùn)C(jī)會(huì)會(huì)比較多，因?yàn)楠?dú)棟這塊，它的靈活性強(qiáng)，再就是其實(shí)獨(dú)棟反映出一個(gè)趨勢(shì)，就是去中心化的趨勢(shì)。過(guò)去這個(gè)大廈里面，完全是中心的概念、中心的邏輯和中心的建造，核心配套、核心區(qū)位。但實(shí)際上獨(dú)棟因?yàn)檫x址比較靈活，在新的片區(qū)可能有足夠的特色，足夠好的服務(wù)，足夠生態(tài)的環(huán)境，就會(huì)吸引到人。所以我覺(jué)得在大的去中心化的概念下，所以我認(rèn)為商務(wù)辦公這一類的物業(yè)是迎來(lái)了一個(gè)多樣化的發(fā)展階段。特別是像北京這樣的城市，因?yàn)楸旧砣ブ行幕鋵?shí)提得比較多的是什么行業(yè)呢？是互聯(lián)網(wǎng)，叫扁平化、去中心化，沒(méi)有核心領(lǐng)導(dǎo)人，大家自由創(chuàng)新。強(qiáng)調(diào)這個(gè)。
但北京政府在推動(dòng)的是什么？就是去中心，這樣北京就會(huì)形成多中心的格局，在這樣的背景下，其實(shí)不管是哪一類型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都面臨著多中心的機(jī)會(huì)。我指的是城市中心的機(jī)會(huì)。
聚焦到我們商務(wù)樓宇來(lái)說(shuō)，過(guò)去大家一提到獨(dú)棟，就是偏僻、遠(yuǎn)、破、舊、地段不好、蓋得也不好、農(nóng)民房、不規(guī)范，將來(lái)這樣的機(jī)會(huì)就少了，還是像其他物業(yè)一樣，還是要把內(nèi)功練好，是一個(gè)好的產(chǎn)品，是一個(gè)讓人一看賞心悅目的產(chǎn)品，里面配套也很好，服務(wù)也不錯(cuò)，最后我們政府在推動(dòng)的職住平衡，就會(huì)給我們這樣的產(chǎn)品帶來(lái)機(jī)會(huì)。
所以我想基于這個(gè)大的背景，這是我們現(xiàn)在大家在疫情期間可以多一點(diǎn)時(shí)間去思考的。
同時(shí)，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，因?yàn)檫h(yuǎn)程辦公的發(fā)展，會(huì)讓人們不再依賴或者減少對(duì)交通的強(qiáng)度上的需求，所以你只要有一個(gè)好的位置，它的效率會(huì)提高，員工的滿意度會(huì)提高。因?yàn)槲覀兇蟛糠謫T工在中心區(qū)是買不起房子的，所以邊緣區(qū)或者新興區(qū)域，你的機(jī)會(huì)就來(lái)了，你有天然的職住平衡，你不用每天擠兩個(gè)小時(shí)地鐵，或者你在這些邊緣區(qū)中心化的新興區(qū)域就有機(jī)會(huì)。所以我感覺(jué)危機(jī)危機(jī)，這個(gè)時(shí)候大家就是沉淀現(xiàn)在，找到其中的機(jī)會(huì)。而且我覺(jué)得疫情可能會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)久的話題，因?yàn)槿祟惿鐣?huì)發(fā)展，誰(shuí)也無(wú)法預(yù)判說(shuō)將來(lái)會(huì)不會(huì)有類似的新的傳染病會(huì)發(fā)生，但是我們能做的是什么呢？就是選擇好的環(huán)境、養(yǎng)成自我的防護(hù)意識(shí)，在生態(tài)、經(jīng)濟(jì)都能兼顧的地方去生活、辦公，這可能是未來(lái)更長(zhǎng)久的一個(gè)戰(zhàn)略。
嚴(yán)區(qū)海：謝謝楊總。下面有請(qǐng)中耀盛世的馬總，從城市更新的角度位我們解讀疫情之后，寫字樓和產(chǎn)業(yè)園從業(yè)者如何應(yīng)對(duì)和反思？未來(lái)行業(yè)將會(huì)發(fā)生哪些變化？
馬耀揚(yáng)：這次疫情對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)講，我相信這個(gè)沖擊是非常大的，無(wú)論是處在這個(gè)行業(yè)的上游、中游還是下游。而且對(duì)整個(gè)行業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式或者說(shuō)未來(lái)對(duì)于我們整個(gè)行業(yè)從業(yè)者，也帶來(lái)了很多確實(shí)是新的一些課題和思考。
今年我們有幾個(gè)大事，我們看到上半年疫情的爆發(fā)，導(dǎo)致我們“兩會(huì)”的時(shí)間延后，在5月份的“兩會(huì)”當(dāng)中，國(guó)家又提出來(lái)新的概念，就是要發(fā)展新基建，來(lái)帶動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力。在新基建里面，多次提到了關(guān)于我們要未來(lái)發(fā)展的數(shù)字經(jīng)濟(jì)，再到我們最近一次的9月4號(hào)的服貿(mào)會(huì)，服貿(mào)會(huì)里邊特別重要的是我們看到未來(lái)整個(gè)北京市對(duì)于我們服務(wù)行業(yè)的發(fā)展未來(lái)的趨勢(shì)。2019年的數(shù)據(jù)，整個(gè)服務(wù)的產(chǎn)品占比達(dá)到了北京GDP的83.5%，已經(jīng)高于全國(guó)平均數(shù)據(jù)20%多。里面很重要的是數(shù)字經(jīng)濟(jì)的占比已經(jīng)超過(guò)了50%，而且預(yù)計(jì)2022年要達(dá)到55%。
在這樣的前提下，我們?nèi)タ凑麄�(gè)商辦行業(yè)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，我們?nèi)シ治鏊麄�(gè)寫字樓的發(fā)展過(guò)程，之前我去理解的話，我覺(jué)得我們寫字樓的發(fā)展可以大概分為三個(gè)階段。
第一個(gè)階段更多的是我們?cè)谟诳臻g上的營(yíng)造，包括我們的辦公樓的商務(wù)配套，這都是非常重要的，包括我們的地段，包括交通位置，可能是在第一個(gè)階段寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展當(dāng)中，大家最關(guān)注的是這三個(gè)點(diǎn)，從這三個(gè)點(diǎn)上如何去為這些企業(yè)用戶提供一些好的物理空間。
到了第二個(gè)階段，上一階段當(dāng)中我們看到行業(yè)的發(fā)展，更多提出來(lái)的是綠色環(huán)保，或者說(shuō)是空間的優(yōu)化，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中其實(shí)包括我們從原來(lái)最早的寫字樓里邊的私屬空間、公共空間，很單純的兩個(gè)部分，衍生出來(lái)的我們現(xiàn)在的共享空間，乃至于更多的共創(chuàng)空間，等等的一些新的空間領(lǐng)域，來(lái)提供給企業(yè)包括我們這些辦公人群新的空間的環(huán)境。
這次的疫情我覺(jué)得起到了一個(gè)很重要的作用，就是在這次疫情的作用下，把大家原來(lái)純粹的線下辦公推到了線上，其實(shí)線上辦公之前一直也存在，但是受眾群體相對(duì)比較小，這是由于大家之前的工作習(xí)慣、工作時(shí)間所導(dǎo)致的。因?yàn)橐咔榈挠绊�，加速了這樣的推動(dòng)。包括樓宇的數(shù)字化、科技化，包括在這次疫情的影響下，我們很多新手段、新科技的東西運(yùn)用進(jìn)來(lái)，包括抗疫的需要，包括熱成像、精準(zhǔn)測(cè)溫、人臉識(shí)別，包括國(guó)貿(mào)前段時(shí)間用的新的納米技術(shù)，對(duì)于門把手、電梯轎廂可以通過(guò)日照光，就可以做到達(dá)到醫(yī)院級(jí)的殺菌作用，等等一些新的技術(shù)運(yùn)用到我們寫字樓空間里面來(lái)。
接下來(lái)對(duì)于整個(gè)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)講，未來(lái)的數(shù)字化、智能化和科技化，是必然走的一個(gè)趨勢(shì)。就是已經(jīng)不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單只是為企業(yè)提供一個(gè)物理空間，未來(lái)我想留給大家去思考的，就是可能我們未來(lái)要更多的去思考的是企業(yè)和員工之間的關(guān)系，員工跟空間之間的關(guān)系，企業(yè)跟空間之間的關(guān)系，在這次疫情之后，我相信這些都留給我們一些新的課題。包括今天大慶總講到的敏捷辦公等等，都是我們?nèi)タ紤]的。
所以未來(lái)的趨勢(shì)的發(fā)展，可能會(huì)是往更加科技化、智慧樓宇的方向去發(fā)展。
嚴(yán)區(qū)海：在我們的實(shí)踐中，小微企業(yè)貢獻(xiàn)了全國(guó)80%的就業(yè)，70%左右的專利發(fā)明，60%以上的GDP和50%以上的稅收，自從新冠疫情發(fā)生以來(lái)，受到最大沖擊和影響的，就是中小微企業(yè)。寫字樓是一個(gè)地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，而中小微企業(yè)則是寫字樓市場(chǎng)的晴雨表，因此中小微企業(yè)興則寫字樓市場(chǎng)興。市場(chǎng)狀態(tài)如何呢？一方面目前商辦市場(chǎng)上租戶和投資者，包括中小企業(yè)出現(xiàn)一些現(xiàn)象值得我們關(guān)注，包括降低租賃成本、減少租賃面積、逃離核心商圈、空置率快速抬高，另外一方面有觀點(diǎn)預(yù)計(jì)，寫字樓市場(chǎng)下行的趨勢(shì)短期無(wú)法改變，復(fù)蘇進(jìn)程也將極其緩慢且充滿不確定性，甚至一直到2022年才有望恢復(fù)正常。那么我們現(xiàn)在請(qǐng)北京創(chuàng)業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)曲敬魯先生，從企業(yè)選址或者辦公用戶的角度為我們分享疫情期間您的企業(yè)或者您接觸的企業(yè)，在辦公面積、費(fèi)用、搬遷等方面，做了哪些調(diào)整和變化？
曲敬魯：我是北京創(chuàng)業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，我們這個(gè)協(xié)會(huì)也是為北京的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)服務(wù)，我們創(chuàng)投機(jī)構(gòu)背后是大量創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，我們小微企業(yè)接觸得比較多。
疫情期間我也到CBD等地去轉(zhuǎn)了一下，確實(shí)看到我們的寫字樓下降幅度很大，像4A級(jí)的寫字樓，下降幅度非常大。我們也看到一些機(jī)構(gòu)和小微企業(yè)也在縮小面積。
我感覺(jué)疫情的影響是一個(gè)趨勢(shì)，不是短期的一個(gè)情況，所以也不可能說(shuō)疫情之后做一個(gè)快速的反彈。所以城市的寫字樓從政府規(guī)劃的角度，我認(rèn)為還是過(guò)剩的情況，總體是這樣。所以寫字樓的趨勢(shì)、走向我認(rèn)為不會(huì)快速恢復(fù)到疫情以前的階段。
另外，在產(chǎn)品規(guī)劃方面，有的寫字樓可以規(guī)劃出一些適合小微企業(yè)，包括很多企業(yè)希望在核心區(qū)域辦公，所以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會(huì)去調(diào)整，從價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等等。
另外，醫(yī)藥園區(qū)非常好，專業(yè)化、產(chǎn)城融合也是一個(gè)核心的方向。產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是要去解決產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)模式，解決員工的交通、生活問(wèn)題。產(chǎn)城融合就是要把住和辦公融合在一起。像回龍觀等等以住為主的區(qū)域，我看到像騰訊的這些辦公空間都非常好，特別火爆。
在未來(lái)城市的這些整個(gè)規(guī)劃的辦公過(guò)剩的情況，我認(rèn)為還是應(yīng)該長(zhǎng)期的辦公過(guò)程。疫情改變了這樣的一些趨勢(shì)，像遠(yuǎn)程辦公、居家辦公，包括聯(lián)合辦公，還有敏捷、共享的這些大趨勢(shì)不會(huì)改變，而且未來(lái)會(huì)成為一個(gè)主流。我們現(xiàn)在現(xiàn)有的產(chǎn)品，這種獨(dú)立的辦公空間、大的辦公空間，是不是適合？我們需要去思考。我認(rèn)為未來(lái)這種服務(wù)型的公寓，結(jié)合這樣的一些共享辦公或者聯(lián)合辦公的情況，一體化的結(jié)構(gòu)，可能會(huì)成為我們未來(lái)的方向。我們現(xiàn)在要去思考我們的城市規(guī)劃，這樣的結(jié)構(gòu)適不適合。一個(gè)城里的園區(qū)怎么做，相對(duì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)怎么做，作為我們的協(xié)會(huì)組織，我們可以去思考這些問(wèn)題。我不是專業(yè)的地產(chǎn)思維，而是可以去了解企業(yè)的需求方面。謝謝。
嚴(yán)區(qū)海：這個(gè)問(wèn)題問(wèn)曲總，這個(gè)問(wèn)題也是問(wèn)我，因?yàn)檫@基本上是我最重要的業(yè)務(wù)。我跟大家講一下我們第三季度發(fā)現(xiàn)了一個(gè)非常震驚的事，我們看到數(shù)據(jù)之后，北京所有的商圈租金要不然是平，要不然是下降，但是有一個(gè)商圈是逆勢(shì)上揚(yáng)。這個(gè)商圈在上地。這是第一個(gè)發(fā)現(xiàn)，我們后面會(huì)公布這個(gè)數(shù)據(jù)。
第二，我看到的是所有行業(yè)需求反彈最快的是高新技術(shù)企業(yè)，非常明顯，而且速度非�？�。疫情我們北京降級(jí)之后，大概是7月20號(hào)，在一個(gè)月之內(nèi)上地出租面積大概是三萬(wàn)到五萬(wàn)平方，反彈速度非�？�，租金也是上漲很快。
因?yàn)楸本┱麄�(gè)城市不是所有行業(yè)都在向下走，有一部分行業(yè)確實(shí)是在上升的過(guò)程。
新冠疫情發(fā)生以后，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是遭遇之戰(zhàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)講是爭(zhēng)霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝，對(duì)文旅地產(chǎn)是生死之戰(zhàn)，全力自救，向死而生。有觀點(diǎn)認(rèn)為，新冠疫情之后，商業(yè)地產(chǎn)或發(fā)生很大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，輕者勝出，資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大行其道，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)與服務(wù)團(tuán)隊(duì)崛起、科技賦能、智慧運(yùn)營(yíng)迎來(lái)窗口期。
我們想知道的是，新冠疫情之后，企業(yè)在智慧辦公、綠色辦公、樓宇安全、樓宇健康方面有哪些要求和期待？下面我們有請(qǐng)堅(jiān)朗五金副總裁白總，白寶萍女士，從企業(yè)選址或者辦公用戶的角度，為我們分享在智慧辦公、綠色辦公及樓宇安全方面有哪些要求和期待？
白寶萍：其實(shí)這場(chǎng)疫情帶給不僅僅是商業(yè)辦公，包括我們的生活、工作等方方面面，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化。其實(shí)今天的話題都在圍繞著新的商業(yè)辦公如何去適應(yīng)新的疫情之后的需求。其實(shí)最直接的大家現(xiàn)在排在第一位去思考的，都是健康、安全、舒適的空間，無(wú)論你是在本部的辦公，還是去共享的辦公，還是在寫字樓里辦公，其實(shí)已經(jīng)成為我們所有人在考慮辦公環(huán)境放在首要的就是我今天進(jìn)了寫字樓，我能不能盡量不接觸，就能到達(dá)我的辦公室。
那么首先其實(shí)發(fā)生變化的大家都是盡可能是在電梯里面貼了很多保護(hù)膜，放了一些小的牙簽，怎么樣去開(kāi)電梯，大家其實(shí)每天都在經(jīng)歷這樣的變化。
給寫字樓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方也提出了一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)，其實(shí)無(wú)論是新建寫字樓宇還是我們今天既有的這些辦公空間，都面臨著一個(gè)如何讓我們員工、讓這些我們的租客能在這樣的樓宇里邊感覺(jué)到更加舒適和安全。我想從建造角度、從智能辦公空間的角度談幾個(gè)方面的變化。
其實(shí)今天毛總在開(kāi)篇都談到了智慧化和敏捷的辦公空間的打造，但是我想是從幾個(gè)場(chǎng)景來(lái)描述一下，我們來(lái)看這個(gè)智慧化體現(xiàn)在哪里。
首先，我們出入和通行，我們?cè)趺礃幽軓倪M(jìn)了停車場(chǎng)、進(jìn)到電梯空間的時(shí)候，能無(wú)感通行。所以現(xiàn)在人臉識(shí)別和整個(gè)識(shí)別系統(tǒng)的管理已經(jīng)可以講在各個(gè)樓宇里面爭(zhēng)相的改造，從人臉的刷臉的電梯，包括大堂的出入口的解決方案，一直到你各個(gè)樓宇之間這些特殊空間的出行，人臉識(shí)別系統(tǒng)的管理，現(xiàn)在已經(jīng)成了一個(gè)剛需和硬件的需求。
還有一個(gè)就是智慧會(huì)議系統(tǒng)。如果在一個(gè)共享的辦公空間，或者一個(gè)多部門組成的辦公空間里，這種會(huì)議室的管理其實(shí)是很多單位里面面臨的一個(gè)非常常態(tài)的一個(gè)場(chǎng)景。如果用了智慧會(huì)議管理系統(tǒng)，整個(gè)智慧管理軟件在對(duì)于會(huì)議室的使用的時(shí)間的安排，包括你今天要溝通的內(nèi)容的提前的錄入，還有一個(gè)場(chǎng)景就是進(jìn)去以后，比如說(shuō)窗簾自動(dòng)的放下，燈光按下，會(huì)議整個(gè)新風(fēng)緩緩的吹來(lái)，整個(gè)人就感覺(jué)到在一個(gè)非常舒適的會(huì)議室里開(kāi)會(huì)，心情是非常不一樣的。
還有一個(gè)是智能寫字樓里的快遞和郵件的派送系統(tǒng)，我們?nèi)ピO(shè)想，每一個(gè)人都會(huì)有各種各樣的快遞寄送到我們的辦公空間里，往常最后的一百米是最難管理的。這個(gè)人如果進(jìn)了大堂，你是讓他上到樓上給你送，還是你自己下到一樓的大堂去拿快遞。這個(gè)工作是每個(gè)人每天都會(huì)面臨的問(wèn)題，如果我們有智能機(jī)器人，它根據(jù)掃碼就能通過(guò)智能通行，它自己上電梯，自己通過(guò)自動(dòng)門禁，送到你的辦公室。我們?nèi)ハ胱詈筮@一百米，你不用去管理快遞小哥是不是安全的、值得信賴的人，他是不是在寫字樓里保證不會(huì)發(fā)生其他的事情。最后我們的快遞能不能在安全、準(zhǔn)時(shí)、快捷的拿到手。這個(gè)智能的快遞的派送也是一個(gè)非常適合當(dāng)今我們這個(gè)需求的智能化的解決的痛點(diǎn)。
還有一個(gè)是智能停車場(chǎng)，其實(shí)我們每個(gè)人都有非常深切的體會(huì)，無(wú)論是去到別的辦公樓宇去開(kāi)會(huì)，還是到一些地方去訪客，到那之后，哪個(gè)樓層適合我停，到處都是哪里哪里專用，哪個(gè)地方是臨客所停的，哪個(gè)地方能迅速找到，不要在B1、B2、B3之間去徘徊，單從這點(diǎn)，現(xiàn)在一些商場(chǎng)已經(jīng)在著手解決，但是在寫字樓里面這個(gè)問(wèn)題還有待提升。
當(dāng)然了，不僅僅是以上四個(gè)方面，包括還有智能用電、新風(fēng)的管理、智能水源的管理，包括共享咖啡廳等等。其實(shí)智能化、智慧化無(wú)處不在，總之對(duì)未來(lái)辦公空間智慧化的解決方案，我們需要在建造階段就一攬子來(lái)考慮，一攬子來(lái)解決。如果等到后期入駐了以后再來(lái)改，無(wú)論是從你的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)還是整個(gè)軟硬件，都非常困難。我就提醒大家，在這個(gè)方面都是提前規(guī)劃的考慮。
我就講這么多。謝謝主持人。
嚴(yán)區(qū)海：謝謝，所以你們也是能提供相關(guān)的產(chǎn)品是吧？
白寶萍：對(duì)，堅(jiān)朗也是做整體智能解決方案的配套。
嚴(yán)區(qū)海：我們請(qǐng)優(yōu)易數(shù)據(jù)執(zhí)行總裁彭總，同樣的問(wèn)題給您。
彭作文：謝謝劉凱總邀請(qǐng)我來(lái)，我需要向在座的前輩學(xué)習(xí)，為什么我是最后一個(gè)發(fā)言的呢？因?yàn)樵谧亩际歉闵虡I(yè)地產(chǎn)的，我是搞大數(shù)據(jù)、搞科技這一側(cè)的。我從另外一個(gè)角度來(lái)講。今天我有兩個(gè)角度，一個(gè)角度是我作為一個(gè)企業(yè)的高管如何去選址，要考慮的因素是什么。
比如我們最近在河南開(kāi)辦一個(gè)分公司，就在河南的地標(biāo)建筑做了選址，當(dāng)然這個(gè)選址也是我參與選址的。我可以分享一下我對(duì)于選址的一些特殊的方法�？晒┪覀兊漠a(chǎn)品供應(yīng)側(cè)來(lái)做考慮。
可能今天在座的所有商業(yè)辦公的地方，都重點(diǎn)考慮的是員工的感受，但是我的想法是另外一個(gè)想法，我最看重的是我如果選中了這個(gè)地方以后，我的客戶來(lái)的感受。因?yàn)樯虡I(yè)辦公只服務(wù)于三類。第一類是高管，高管考慮的角度是不一樣的，是為了很舒服，但是增加了成本。所以高管考慮的事情、員工的考慮的事情不一樣。但是我今天最想說(shuō)的是，我最考慮的是我的顧客、我的賓客、我的VIP客戶來(lái)到我這個(gè)地方，他的感受。甚至我最近在思考，我要把這一套感受形成一個(gè)指標(biāo)指數(shù)體系，他的舒適度、滿意度的指數(shù)。
最近我在鄭州的辦公樓里，在著力打造我的賓客來(lái)了之后的感受。用數(shù)字化來(lái)量化他，他到了停車場(chǎng)，我能不能知道，他到了電梯，我能不能知道，我應(yīng)該在哪個(gè)電梯口準(zhǔn)確無(wú)誤的等他，我也不能像傻傻的老等半天他太來(lái)，他也不知道我在哪里，我也不知道他在哪里。因?yàn)槲沂亲龃髷?shù)據(jù)和人工智能的，今天這些數(shù)據(jù)我們都會(huì)得到解決。
我們正好在鄭州打造這樣一個(gè)標(biāo)桿，這樣的一個(gè)舒適度和感受度，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的效益，我們才能租更好的樓。因?yàn)槟闶俏业目蛻�，我們可以一起考慮事情，因?yàn)槲覀冇泻苌钋械母惺�，我真的是在北京的一個(gè)辦公的地方就不舒適，就是客戶來(lái)了半個(gè)小時(shí)沒(méi)有找到地方，人家氣呼呼的走了，人家當(dāng)時(shí)是帶著合同、帶著采購(gòu)的意向來(lái)的。我們要為客戶來(lái)的整個(gè)感受，到了這個(gè)樓里面的感受，會(huì)談的感受，離開(kāi)的感受，全程都要來(lái)設(shè)置。他來(lái)到這里，除了停車，還有尿頻尿急。所有的一切都要去替客戶感受。
就是從這些微小的場(chǎng)景，他怎么進(jìn)樓、怎么停車、怎么找到停車位，我發(fā)現(xiàn)最多的一個(gè)問(wèn)題是忽略廁所的問(wèn)題，他來(lái)了找不著廁所。我們覺(jué)得我們很熟悉，但是你的客戶他連北京都不熟悉，他何況是從外地來(lái)的。所以我是從這個(gè)角度去考慮。
我最近確實(shí)花了很大的工夫在這里來(lái)改善這樣的體系。應(yīng)該在930以后，大家應(yīng)該在我的場(chǎng)景里頭能感受到這樣的改變，也希望我們?nèi)ゴ蛲ㄟ@樣的場(chǎng)景，和我們?cè)谧膸孜粚?duì)話嘉賓一起去改善到我們的一些品質(zhì)。謝謝。
嚴(yán)區(qū)海：我們今天的對(duì)話環(huán)節(jié)結(jié)束。感謝幾位嘉賓。
主持人：下面進(jìn)行今天備受矚目的授牌環(huán)節(jié)就要正式開(kāi)始了。我們即將要舉辦中國(guó)好商辦·選址萬(wàn)里行 第一季授牌儀式。祝賀所有獲得入選中國(guó)好商辦榜單的項(xiàng)目，百尺竿頭更進(jìn)一步！
正如我們?cè)谇懊娼榻B的，“中國(guó)好商辦·選址萬(wàn)里行大型活動(dòng)”通過(guò)線上和線下活動(dòng)，送政策、摸需求、聽(tīng)實(shí)情、收建議，建立了開(kāi)發(fā)商和中小微企業(yè)之間的溝通渠道，打通選址企業(yè)“最后一公里”。
相信通過(guò)中國(guó)好商辦·選址萬(wàn)里行大型活動(dòng)，中小微企業(yè)選址的精準(zhǔn)化和實(shí)效性將得到提高。我們通過(guò)線上微信評(píng)選環(huán)節(jié)，通過(guò)線下專家測(cè)評(píng)環(huán)節(jié)，今天正式揭曉入選中國(guó)好商辦榜單，希望通過(guò)本次活動(dòng)尋找中國(guó)好商辦，尋找中國(guó)好園區(qū)，講好商辦的中國(guó)故事。
主持人：現(xiàn)在進(jìn)入授牌環(huán)節(jié)，首先有請(qǐng)第一個(gè)入選榜單的項(xiàng)目代表上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)。
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主持人：有請(qǐng)授牌嘉賓：全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)——?jiǎng)P先生。
主持人：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，第12屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)到這里就圓滿結(jié)束了，我代表主辦方全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)以及全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)再次感謝各位朋友的光臨，感謝今天所有參展項(xiàng)目的支持，感謝今天所有到場(chǎng)嘉賓，感謝開(kāi)發(fā)商、寫字樓業(yè)主、代理渠道同仁、媒體同行們的信任和支持！
再次提示大家，明天上午就是12號(hào)上午，主辦方安排了參觀考察環(huán)節(jié)：首鋼園之行，全國(guó)新晉網(wǎng)紅打卡地-三高爐\高線公園。
明天上午8.30在富力酒店大堂門口集合，大巴統(tǒng)一出發(fā)！名額有限，機(jī)會(huì)難得，但目前園區(qū)必須提前預(yù)約，停車不太方便，建議去的朋友盡量跟隨我們大巴前往，請(qǐng)大家抓緊到前臺(tái)報(bào)名咨詢！
我們下次活動(dòng)再見(jiàn)！
第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（一）
第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（二）
