房訊網(wǎng)訊由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、精瑞人居發(fā)展基金會(huì)聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會(huì)，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長(zhǎng)的安全邏輯”。陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌出席并演講。
大家早上好！非常高興這一次能應(yīng)邀參加博鰲21世紀(jì)論壇第20屆年會(huì)。
我是一個(gè)財(cái)務(wù)工作者，所以這么多年一直從事財(cái)務(wù)工作，從中海到碧桂園然后到陽(yáng)光城。一路走來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)、對(duì)金融這方面認(rèn)識(shí)更多一些。所以我更愿意用財(cái)務(wù)的視角或者金融的視角回答今天我們?cè)趺礃痈哔|(zhì)量增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的問(wèn)題。
當(dāng)然最主要還是結(jié)合我們陽(yáng)光城的案例，因?yàn)殛?yáng)光城在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講應(yīng)該是算中間的房地產(chǎn)公司，可以列為中小房地產(chǎn)企業(yè)的解決方案。
我過(guò)去講過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展或者30年的發(fā)展，最主要還是紅利在推動(dòng)。曾經(jīng)我們也提到我們的紅利有剛需的紅利、土地化的紅利和金融的紅利。這些紅利經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展很多紅利逐漸在消失，雖然沒(méi)有消失完，但是還在消失中。很多消失要求我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)做一些改變。
2020年全球的經(jīng)濟(jì)受到疫情影響的沖擊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊是非常大的，無(wú)論是全球的經(jīng)濟(jì)還是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)都面臨著非常相似的特性，這些特性的波動(dòng)性比較大，不確定性也比較大，復(fù)雜性也比較大，模糊性也比較大。這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨要解決的問(wèn)題。
在這樣波動(dòng)性、不確定性、復(fù)雜性或者模糊性的特點(diǎn)情況下房地產(chǎn)公司怎么辦呢？我自己認(rèn)為雖然作為房地產(chǎn)公司自己要給自己設(shè)定幾個(gè)目標(biāo)，我自己設(shè)定的高質(zhì)量增長(zhǎng)大概有三類目標(biāo)：第一類目標(biāo)是業(yè)績(jī)是否保持一定的增速，增速是多少看情況而定，有的時(shí)候增速高一些，有些時(shí)候增速低一些。近年來(lái)我跟很多房地產(chǎn)公司溝通的過(guò)程中，大家認(rèn)為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到各方的影響比較大，所以增速不會(huì)太高，很多公司的增速設(shè)定在5%或者10%。這個(gè)增速在今年上半年壓力也是非常大的。
一般我會(huì)觀察四個(gè)方面的指標(biāo)：銷售方面指標(biāo)、結(jié)算的指標(biāo)、新增土地儲(chǔ)備指標(biāo)和銷售回款指標(biāo)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)每年保持一定的增長(zhǎng)，我最關(guān)心的可能就是這幾個(gè)指標(biāo)增長(zhǎng)的幅度。前幾年這幾個(gè)指標(biāo)增長(zhǎng)幅度是非常高的，今年就會(huì)受到一定的限制，如果今年保持5%—10%的增長(zhǎng)就是非常了不起的事情。
第二個(gè)指標(biāo)是安全性指標(biāo)。一般我們會(huì)關(guān)心金融負(fù)債指標(biāo)和短期借款的占比、現(xiàn)金的占比，尤其負(fù)債的總額以及信用評(píng)級(jí)的情況。這幾個(gè)指標(biāo)都反映在房地產(chǎn)公司里邊為安全指標(biāo)，非常突出。房地產(chǎn)波動(dòng)性是非常大的，受到各方面的影響。過(guò)去房地產(chǎn)公司的負(fù)債率總體上比其他行業(yè)或者境外房地產(chǎn)公司負(fù)債率高。這個(gè)問(wèn)題在經(jīng)濟(jì)上行的情況下問(wèn)題不大，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)橫盤或者下行的情況下負(fù)債率很高就會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)和很大的壓力。最近也有很多房地產(chǎn)公司在兌付方面也出現(xiàn)了很多的壓力，不得不做一些重組，這就是這方面的例證。
第三類指標(biāo)我更看重ROE、ROIE和Value結(jié)果的指標(biāo)，作為公司來(lái)講肯定會(huì)追求很多指標(biāo)，財(cái)務(wù)方面過(guò)去很多年我們更多追求的是ROE（股東資金回報(bào)率），這個(gè)指標(biāo)是非常直觀的。最近這一兩年來(lái)由于各個(gè)方面的需要，更多看重的是ROIE指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)也是股東資金回報(bào)，但是更多強(qiáng)調(diào)的是金融現(xiàn)金流所帶來(lái)的回報(bào)，股東是從這個(gè)角度觀察的。
但是隨著企業(yè)的發(fā)展，特別是中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)蓬勃向上，而且有很多風(fēng)口不斷地出現(xiàn)�，F(xiàn)在更多出現(xiàn)的是企業(yè)的價(jià)值增長(zhǎng)指標(biāo)。正常的結(jié)算收入，還有企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期的價(jià)值在哪里。這一塊作為房地產(chǎn)公司要引起更多的重視，這也是我比較重視的方面。
有了這三個(gè)指標(biāo)提出來(lái)之后就有6個(gè)行動(dòng)方案，前面幾個(gè)公司的負(fù)責(zé)人或者優(yōu)秀的房企講的是產(chǎn)品，產(chǎn)品固然是非常重要的，作為一個(gè)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)品是首先的。但是從財(cái)務(wù)的角度來(lái)講我可能首先想到的是這個(gè)企業(yè)能不能做到現(xiàn)金流保持良好的狀態(tài)，這是我最關(guān)心的。
為了解決現(xiàn)金流的問(wèn)題，我更多強(qiáng)調(diào)的是以收定支，這個(gè)事情說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，因?yàn)楣久磕甓紩?huì)做年度的預(yù)算，但是執(zhí)行的過(guò)程中是非常難的。所以以收定支是全面預(yù)算管理的概念。也就是說(shuō)這個(gè)企業(yè)預(yù)測(cè)一下當(dāng)年在什么階段的收入會(huì)有多少，有了多少收入之后才能確定你的支出，你把所有的收入全部用于支出，還是把收入一部分用于支出，還是說(shuō)這個(gè)收入不夠，我通過(guò)增加融資能量來(lái)完成整個(gè)年度的現(xiàn)金平衡。這個(gè)很重要。
很多房企都做預(yù)算，陽(yáng)光城每年年初的時(shí)候會(huì)做全方位的計(jì)劃，不僅是房地產(chǎn)，還有物業(yè)等等。有更多的土地儲(chǔ)備之后這個(gè)企業(yè)才有長(zhǎng)期發(fā)展的動(dòng)力。作為陽(yáng)光城來(lái)講雖然買地也是我們非常強(qiáng)的動(dòng)力，但是我們首先考慮到預(yù)算現(xiàn)金流的回流是不是回來(lái)，回來(lái)之后大約拿出回流現(xiàn)金的50%用于買地，基本上比例是不變的。過(guò)去幾年的執(zhí)行情況也是非常好的。
第二個(gè)方案就是狠抓銷售。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于不明朗的情況下，而且房企處于橫盤的情況下銷售是第一要?jiǎng)?wù)，買了這么多地，建了這么多房子，怎么樣賣出去。但是實(shí)際上要賣有可能會(huì)遇到很多問(wèn)題，或者利潤(rùn)率達(dá)不到原來(lái)的目標(biāo)，會(huì)受到很多的限制。這中間可能就有一個(gè)選擇，到底你在追求什么，你在追求企業(yè)的安全還是追求更高的利潤(rùn)或者追求別的東西。
我想在當(dāng)前這個(gè)情況希望大家更多追求現(xiàn)金的回流，有了先進(jìn)的回流這個(gè)企業(yè)才會(huì)保持很好、很健康的狀態(tài)。如果現(xiàn)金流方面的不到很好的解決方案，作為企業(yè)來(lái)講壓力是蠻大的。
所以今年疫情以來(lái)上半年銷售我認(rèn)為是一般般，雖然很多房企公布了很多銷售指標(biāo)，但是我認(rèn)為整個(gè)上半年還是一般的。七八月份房地產(chǎn)銷售基本上恢復(fù)正常，目前為止我覺(jué)得基本上正常了，下半年我相信很多房企都會(huì)在市場(chǎng)銷售很多的房子，也許供大于求。在這種情況下怎么樣抓銷售對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是重大的挑戰(zhàn)。
第三個(gè)行動(dòng)方案就是大運(yùn)營(yíng)體系。我們?cè)瓉?lái)講的大運(yùn)營(yíng)體系是要重構(gòu)，這里邊我最贊賞賽普咨詢做的概念，以財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向，以現(xiàn)金流與利潤(rùn)為核心，以計(jì)劃管理為主線，以貨值管理為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目、全周期、全專業(yè)的通透經(jīng)營(yíng)。價(jià)值鏈?zhǔn)侨到y(tǒng)，整個(gè)過(guò)程都是一個(gè)大運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)有機(jī)的聯(lián)合體，這里邊核心是財(cái)務(wù)指標(biāo)的完成。如果財(cái)務(wù)指標(biāo)完成不了，大運(yùn)營(yíng)做得是不到位的。所以賽普這個(gè)概念非常好，所以我在很多地方，包括我也在陽(yáng)光城內(nèi)部推行這個(gè)概念，效果很不錯(cuò)。
行動(dòng)之四是抓品質(zhì)革命。前面幾位房地產(chǎn)公司大佬都提到品質(zhì)革命，陽(yáng)光城也是這樣的，2018年我們宣布了品質(zhì)宣言，宣布推行綠色智慧+的概念。陽(yáng)光城從2018年下半年開(kāi)始一直到今年，我們?nèi)康捻?xiàng)目都是用綠城智慧+的概念推動(dòng)我們的品質(zhì)革命。我們的綠色智慧+是三個(gè)內(nèi)涵，主要是講環(huán)保，而且這方面大概細(xì)分了7個(gè)子項(xiàng)目，比如水的質(zhì)量怎么控制，空氣怎么控制，噪音怎么控制。所以綠色方面我們有7個(gè)項(xiàng)目落在將來(lái)的產(chǎn)品上。
智能方面，特別是這次疫情之后我們覺(jué)得智能太重要了，到小區(qū)一進(jìn)門，一刷臉直接到家里邊，無(wú)接觸智能化的要求太高了，遠(yuǎn)程對(duì)自己房間有些控制，燈光的控制，濕度的控制也很重要。進(jìn)入小區(qū)停車都是智能化的管理，這個(gè)太重要了。我們講的綠色智慧+的家元素更多的是在社區(qū)里邊我們要成立我們社區(qū)活動(dòng)小組，以人文情懷來(lái)關(guān)懷每個(gè)家庭住戶的情況。
這個(gè)概念陽(yáng)光城47個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)全部落地，我們計(jì)劃全部的項(xiàng)目進(jìn)行落地。一個(gè)企業(yè)要革命，一個(gè)企業(yè)要長(zhǎng)期發(fā)展品質(zhì)一定要革命的。品質(zhì)很重要，關(guān)系到公司的生命力，關(guān)系到客戶對(duì)我們的認(rèn)知。
一個(gè)房企能不能高質(zhì)量的發(fā)展激勵(lì)機(jī)制非常重要。在碧桂園的時(shí)候推行的激勵(lì)機(jī)制和陽(yáng)光城推行的激勵(lì)機(jī)制都希望在不同的時(shí)間推出行業(yè)最先進(jìn)的，符合人性的激勵(lì)機(jī)制。這方面陽(yáng)光城是很下工夫的。我們的激勵(lì)機(jī)制都是為了解決員工的需要，為了解決企業(yè)的需要，這個(gè)機(jī)制一定要先進(jìn)，要符合人性，解決人性的需求。在這個(gè)方面陽(yáng)光城是很下工夫的，效果也不錯(cuò)。前段時(shí)間很多人在問(wèn)這個(gè)機(jī)制陽(yáng)光城執(zhí)行的怎么樣？我說(shuō)執(zhí)行的非常好，這個(gè)已經(jīng)變成了重要的管理機(jī)制，大家離不開(kāi)。這是行動(dòng)之五。
行動(dòng)之六是尋求資本擴(kuò)張。這兩年來(lái)物業(yè)管理公司遇到了很好的風(fēng)口，這次疫情之后物業(yè)管理公司的風(fēng)口繼續(xù)升溫，非常好。物業(yè)管理上市之后可以進(jìn)行專業(yè)化管理，另外一方面可以從資本的改善，價(jià)值的創(chuàng)造都有很大的空間。
除了物業(yè)公司別的產(chǎn)業(yè)將來(lái)也有可能遇到風(fēng)口。作為房地產(chǎn)公司要高質(zhì)量的發(fā)展，在這個(gè)過(guò)程中就要不斷地瞄準(zhǔn)風(fēng)口，現(xiàn)在可能就要培育，要花很多錢，花很多人力在管理上，在資金上做很好的配合。這樣的話有可能在下一個(gè)風(fēng)口到來(lái)的時(shí)候，我們通過(guò)我們的主業(yè)把我們?cè)瓉?lái)不太重視的產(chǎn)業(yè)分出去。這件事情從財(cái)務(wù)的角度來(lái)講我認(rèn)為是必做的，但是是需要花時(shí)間的。
這是我對(duì)公司高質(zhì)量發(fā)展提出六個(gè)方面的行動(dòng)和想法。
所以作為房企來(lái)講高質(zhì)量發(fā)展是永久的話題，每個(gè)階段有每個(gè)階段的重點(diǎn)，每個(gè)階段有每個(gè)階段的思考。陽(yáng)光城有6個(gè)方面的行動(dòng)計(jì)劃，也正是我們推動(dòng)陽(yáng)光城朝高質(zhì)量發(fā)展的發(fā)展邏輯，期待我們陽(yáng)光城在這6個(gè)方面的行動(dòng)邏輯之下把公司做得更好。謝謝大家！
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