近日，高力國際發(fā)布2020第三季度西安物業(yè)市場回顧與展望報告指出，三季度寫字樓市場持續(xù)回暖，房地產(chǎn)建筑引領(lǐng)市場需求；在政府政策扶持下，產(chǎn)業(yè)園租戶結(jié)構(gòu)維穩(wěn)；零售市場復(fù)蘇，餐飲及零售業(yè)態(tài)加速洗牌。
寫字樓當(dāng)季回顧
市場持續(xù)回暖 房地產(chǎn)建筑引領(lǐng)市場需求
第三季度，永威時代中心、西影大廈及天一國際等3個寫字樓項目交付入市，新增供應(yīng)面積合計15.5萬平方米。與此同時，得益于國內(nèi)穩(wěn)定的疫情形勢，全市經(jīng)濟活動持續(xù)恢復(fù)，季內(nèi)租賃需求回暖。
需求方面，房地產(chǎn)建筑行業(yè)持續(xù)活躍，占當(dāng)季新增租賃面積近四成。在全市“穩(wěn)投資穩(wěn)增長”的背景下，市政府強調(diào)加大公路、鐵路等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施及社會民生項目投資與加快重點項目建設(shè)。因此，以建筑工程類為代表的企業(yè)需求活躍。此外，“新基建”諸如通信及新能源企業(yè)同樣錄得較大面積成交。
由于當(dāng)季新增供應(yīng)較大，致使全市空置率環(huán)比上升2.8個百分點至24.9%。租金方面，全市平均賬面租金環(huán)比增長0.1%，錄得99.4元每平方米每月。同時，租戶仍對租賃成本較為敏感，因此季內(nèi)高力觀察到城北子市場以明顯的租金優(yōu)勢吸納了更多的新增租賃面積，居各子市場之首。
未來展望
供應(yīng)放緩 市場重回去化階段
此次供應(yīng)高峰僅短期推高全市空置率。從供應(yīng)端來看，新項目入市步伐放緩，高力國際預(yù)計第四季度全市無新增供應(yīng)，而2021年，全市新增供應(yīng)亦僅約20萬平方米，同比下降30%。
另一方面，傳統(tǒng)金融及房地產(chǎn)建筑等核心市場需求持續(xù)回升。同時新經(jīng)濟發(fā)展將為寫字樓租賃市場提供新動能。9月，市政府印發(fā)《西安市2020年穩(wěn)投資實施方案》，其中再次明確提出加大新經(jīng)濟投資支持力度，推進5G、人工智能等新技術(shù)在數(shù)字經(jīng)濟等的融合應(yīng)用，以推動全市新經(jīng)濟發(fā)展，從而逐步支撐相關(guān)企業(yè)辦公需求上升。因此，高力國際預(yù)計在供應(yīng)回落及需求回暖的雙重影響下，市場空置率將重回下行通道。
產(chǎn)業(yè)園市場當(dāng)季回顧
政府政策持續(xù)扶持，產(chǎn)業(yè)園租戶結(jié)構(gòu)維穩(wěn)
本季度共入市兩個產(chǎn)業(yè)園項目，分別為高新區(qū)的數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園以及經(jīng)開區(qū)的西安工業(yè)設(shè)計園（H）。新增供應(yīng)面積合計23萬平方米。截至2020年第三季度西安市產(chǎn)業(yè)園總存量增至382萬平方米。
需求方面，本季度凈吸納量約為28萬平方米。與上季度相比有了較大增長。得益于政府優(yōu)惠的招商政策和明確的招商方向，產(chǎn)業(yè)園租戶結(jié)構(gòu)仍保持相對穩(wěn)定。如華為，愛立信等科技類公司仍為產(chǎn)業(yè)園市場的主要需求來源。
租金方面，第三季度全市平均租金與上一季度持平，為50.1元每平方米每月。市場化的開發(fā)主體繼續(xù)采取以價換量的租賃策略；同時，新入市項目憑借其較高的產(chǎn)品力略微上調(diào)租金；同時，一些政府主導(dǎo)的項目租金保持穩(wěn)定。因此，本季度全市平均租金與上個季度相比沒有顯著變化。
未來展望
根據(jù)目前的情況，產(chǎn)業(yè)園未來三年將有較大新增供應(yīng)，主要集中于高新區(qū)和西咸新區(qū)。預(yù)計到2022年總庫存量將達到500萬平方米以上。隨著新增供應(yīng)的持續(xù)放量，預(yù)計西安產(chǎn)業(yè)園空置率仍將繼續(xù)攀升。
從2020年到2022年,我們預(yù)計全市產(chǎn)業(yè)園平均租金將出現(xiàn)小幅波動。隨著產(chǎn)業(yè)園項目和寫字樓項目的集中供應(yīng)，部分現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)園項目租金將承受較大下行壓力。開發(fā)商或以降低租金，延長免租期等優(yōu)惠政策來吸引客戶，提升租賃表現(xiàn)。
零售市場當(dāng)季回顧
零售市場持續(xù)復(fù)蘇，餐飲及零售業(yè)態(tài)加速洗牌
第三季度，西安零售市場在沉寂半年后迎來U Plaza及灃西吾悅廣場兩個零售項目，共12萬平方米新增供應(yīng)入市，推動市場總體量升至近388萬平方米。雖受疫情影響部分項目仍出現(xiàn)較大面積空置，但新入市項目均實現(xiàn)了較高的入駐率，為西安零售市場帶來活力。此外，新入市項目均位于新興片區(qū)，同時拉動了新興片區(qū)的商業(yè)氛圍。
需求方面，餐飲及零售業(yè)態(tài)仍為需求主力。在部分較大連鎖餐飲品牌受疫情影響暫緩?fù)氐甑耐瑫r，伺機拓展西安市場的外來餐飲品牌表現(xiàn)活躍，加速了西安零售市場餐飲業(yè)態(tài)的洗牌。與此同時，如鐘樓-解放路等以游客為主要客群片區(qū)的項目，為迎合客群喜好則積極引入運動品牌。拉高了運動品牌需求占比，推動了零售業(yè)態(tài)的更迭。
雖市場逐漸恢復(fù)活力，但隨著餐飲零售的持續(xù)退租，部分項目仍出現(xiàn)較大空置面積，拉升零售市場空置率至6.2%，環(huán)比上升1.7個百分點。租金方面，由于部分空置率較大項目持續(xù)降低租金預(yù)期，全市平均首層租金環(huán)比下降1.0%至328.4元每平方米每月。
未來展望
雖國內(nèi)疫情已保持穩(wěn)定，但受國際疫情影響，部分國際品牌仍保持謹慎拓店態(tài)度。與此同時，隨著部分項目品牌合約陸續(xù)到期，項目間兩極分化將持續(xù)加重。在較大的空置壓力下，部分項目或?qū)⒘肀脔鑿剑侠每罩妹娣e打造場景化設(shè)置或引入更多新興業(yè)態(tài)，為西安零售市場注入更多活力。
高力國際西北區(qū)總經(jīng)理李靜表示，隨著西安疫情的持續(xù)穩(wěn)定，市場不斷釋放回暖信號，辦公樓，產(chǎn)業(yè)園及零售市場需求的增加使各類業(yè)主對未來的租金預(yù)期逐漸回穩(wěn)。此前緊張的市場情緒逐步得到緩解。在國內(nèi)經(jīng)濟形勢向好，西安城市經(jīng)濟迅速回暖的基調(diào)下，西安市政府對招商引資政策的持續(xù)“加碼”將使西安市場得到更多外部企業(yè)及投資機構(gòu)的關(guān)注，推動市場迸發(fā)出新活力。
來源：高力國際
編輯：wangdc
