“本季度辦公樓租賃市場(chǎng)新增需求趨緩，市場(chǎng)壓力尚存，加劇租金向下調(diào)整�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，首店經(jīng)濟(jì)和夜經(jīng)濟(jì)激發(fā)市場(chǎng)活力，高新區(qū)首家購(gòu)物中心如期開(kāi)業(yè)；住宅市場(chǎng)方面，本季度市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)呈穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)熱度減退，逐步回歸正常水平。

　　辦公樓市場(chǎng)

　　本季度新增需求趨緩，市場(chǎng)壓力尚存。在經(jīng)歷過(guò)第一季度的市場(chǎng)交易速凍和二季度的需求延遲釋放后，疫情對(duì)于辦公樓市場(chǎng)新增需求活躍度的影響在本季度得以充分體現(xiàn)。青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量回落至負(fù)1,900平方米，整體空置率為28.6%，市場(chǎng)需求穩(wěn)中偏弱，部分中小型貿(mào)易、金融類企業(yè)仍有不同程度的退租情況。雖然市場(chǎng)壓力尚存，但并非不可承受，以律所為主的專業(yè)服務(wù)企業(yè)和以保險(xiǎn)為主的金融企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定托底市場(chǎng)，以新媒體、線上教育為代表的等新興行業(yè)則憑借疫情催生的紅利積極地拓展和擴(kuò)張。

　　本季度無(wú)新項(xiàng)目入市，未來(lái)供應(yīng)主要集中于市南和嶗山區(qū)。全市整體辦公樓市場(chǎng)存量維持在474萬(wàn)平方米。全年新增供應(yīng)量因部分項(xiàng)目的延遲交付回落至約28萬(wàn)平米，與去年基本持平。未來(lái)供應(yīng)主要集中于市南區(qū)香港中路沿線及嶗山區(qū)金家?guī)X金融新區(qū)，以高品質(zhì)自持型的甲級(jí)及乙級(jí)辦公樓項(xiàng)目為主。

　　租金處于下行通道，需求疲軟加速市場(chǎng)調(diào)整。作為傳統(tǒng)的租賃旺季，三季度的需求表現(xiàn)不盡人意，市場(chǎng)壓力加劇了租金的向下調(diào)整。整體市場(chǎng)平均有效租金為83元/平方米/月，環(huán)比下降1.0%，同比下降2.8%。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均有效租金為117元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%，同比下降3.2%，波動(dòng)更為明顯。“短期內(nèi)市場(chǎng)租金持續(xù)下行已成為不可避免的趨勢(shì)，這將有助于市場(chǎng)重新確認(rèn)未來(lái)走勢(shì)，進(jìn)而步入更具可持續(xù)性的上升通道。同時(shí)，隨著新基建、新經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，新興需求有望帶動(dòng)深度調(diào)整后的市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)折與機(jī)遇�！敝倭柯�(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示。

　　零售地產(chǎn)市場(chǎng)

　　整體市場(chǎng)需求偏弱，首店經(jīng)濟(jì)和夜經(jīng)濟(jì)激發(fā)活力。本季度，青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)凈吸納量約為4.4萬(wàn)平米，新增需求主要來(lái)自于新交付的購(gòu)物中心項(xiàng)目。然而，在各個(gè)商圈持續(xù)錄得不同程度的關(guān)店情況，主要集中于餐飲、服飾等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。餐飲品牌同時(shí)也是新開(kāi)店鋪中較為活躍的商戶，其新租與退租比例相當(dāng)，疫情使餐飲品類的優(yōu)勝劣汰呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，大型連鎖餐飲品牌表現(xiàn)出較強(qiáng)地?cái)U(kuò)張意愿。

　　首店概念成為推動(dòng)市場(chǎng)情緒回升的有效手段，網(wǎng)紅和新興品牌成為首店的主流業(yè)態(tài)。完美日記青島首店于CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，定位于“互聯(lián)網(wǎng)+健康”醫(yī)療服務(wù)的企鵝醫(yī)生亦將在凱德廣場(chǎng)開(kāi)出青島首店。在新能源汽車風(fēng)口下，以小鵬、哪吒、比亞迪為代表的汽車展廳在購(gòu)物中心擴(kuò)張的跡象已然興起。

　　此外，三季度是青島的傳統(tǒng)旅游旺季，多個(gè)購(gòu)物中心推出特色夜間集市，憑借“夜經(jīng)濟(jì)”收獲了較高的客流和市場(chǎng)表現(xiàn)。例如萬(wàn)象城舉辦的以文創(chuàng)產(chǎn)品為主的天空集市、新城吾悅廣場(chǎng)的后備廂市集、卓越大融城的橙炸說(shuō)唱音樂(lè)節(jié)等，成為今夏零售物業(yè)市場(chǎng)提升客流、刺激消費(fèi)的有力手段，而購(gòu)物中心充分發(fā)揮其環(huán)境與品牌優(yōu)勢(shì)、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，也為夜經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新氣象。

　　高新區(qū)首家購(gòu)物中心世茂52+如期開(kāi)業(yè)。本季度，位于高新區(qū)的首家社區(qū)型購(gòu)物中心——世茂52+正式開(kāi)業(yè)，其超過(guò)90%的開(kāi)業(yè)率推高市場(chǎng)吸納量。這也是今年如期開(kāi)業(yè)的第一家位于產(chǎn)業(yè)新區(qū)的購(gòu)物中心，標(biāo)志著高新區(qū)通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入推動(dòng)人口素質(zhì)的提升后，正在進(jìn)入產(chǎn)、城、人融合發(fā)展的新階段。截至第三季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)存量為436萬(wàn)平方米。

　　市場(chǎng)租金進(jìn)一步承壓下滑，分級(jí)消費(fèi)將加劇零售市場(chǎng)的分化表現(xiàn)。本季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為232元/平方米/月，環(huán)比下降2.2%，同比下降6.1%。除少數(shù)核心項(xiàng)目仍維持穩(wěn)定的全年租金預(yù)期以外，多數(shù)零售業(yè)主在租金價(jià)格、交付形式、租賃條款上表現(xiàn)的更為靈活，市場(chǎng)需求疲軟帶來(lái)的下行壓力使得業(yè)主方紛紛采取以價(jià)換量的租賃策略。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)展望道：“預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體租金將在中短期內(nèi)維持低位運(yùn)行，少數(shù)高端零售項(xiàng)目或?qū)⒛軌蚓S持穩(wěn)中有升的租金表現(xiàn)，而多數(shù)中低端零售項(xiàng)目需要在此輪租金調(diào)整中重新找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)。”

　　住宅市場(chǎng)

　　累積需求集中釋放后，當(dāng)前市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)呈穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。一季度受疫情影響市場(chǎng)進(jìn)入冰點(diǎn)期，隨后累積的需求拉動(dòng)市場(chǎng)短期修復(fù)，并在7月達(dá)到成交量高點(diǎn)。之后市場(chǎng)逐漸降溫，但整體依然處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

　　土地市場(chǎng)熱度減退，逐步回歸正常水平。繼二季度土拍市場(chǎng)掀起小熱潮后，本季度住宅用地成交量有所回落。一方面是年中房企疲軟，資金吃力；另一方面是八月份釋放的房企融資收緊政策，使得房企紛紛謹(jǐn)慎拿地，以調(diào)低負(fù)債率。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc