房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為“融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯”。
來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、北京金隅投資物業(yè)管理集團(tuán)有限公司、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
當(dāng)天下午進(jìn)行的"寫字樓論壇"領(lǐng)袖圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，以"新周期下運(yùn)營(yíng)管理的新邏輯"為主題。遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部銳中心項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理周雪峰受邀參加了討論環(huán)節(jié)，就新周期下寫字樓創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)管理與參會(huì)嘉賓進(jìn)行探討與分享。
周雪峰認(rèn)為，寫字樓運(yùn)營(yíng)者應(yīng)把企業(yè)客戶和個(gè)人用戶的關(guān)注點(diǎn)完美契合之后，再來(lái)研究怎么給他們提供更好的產(chǎn)品；從大運(yùn)營(yíng)的角度去看，寫字樓運(yùn)營(yíng)有很多可以深挖的點(diǎn)，可以從產(chǎn)品、空間、服務(wù)介入實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)。
以下是周雪峰在領(lǐng)袖圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)發(fā)言實(shí)錄：
談到運(yùn)營(yíng)這個(gè)問(wèn)題，一直離不開的一個(gè)點(diǎn)就是客戶。因?yàn)槲覀兺谡f(shuō)市場(chǎng)，其實(shí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)都是一些客觀反應(yīng)的現(xiàn)實(shí)，我們會(huì)分析哪些客戶成交了，其實(shí)只是一些行動(dòng)的反映的結(jié)果。但是如果說(shuō)我們想怎么做好運(yùn)營(yíng)，其實(shí)我們要去關(guān)注客戶的需求。但是我們往往忽略一點(diǎn)，就是用戶�？蛻艉陀脩舻膮^(qū)別是什么，客戶可以總結(jié)成一個(gè)B2B，是一個(gè)組織，是多人性的。但是用戶是個(gè)人性的，客戶和用戶他們的需求有哪些共性，有哪些差異？不知道大家之前有沒(méi)有關(guān)注過(guò)，或者有沒(méi)有研究過(guò)，一個(gè)企業(yè)租用這個(gè)寫字樓關(guān)注點(diǎn)是什么，可能關(guān)注租金、地理位置，可能租金是最重要的。但這個(gè)企業(yè)員工個(gè)人關(guān)注和企業(yè)關(guān)注有某些是共性，交通便不便利，上下班坐地鐵方不方便；個(gè)性化需求和公司整體關(guān)注點(diǎn)不一樣，或者有很多時(shí)候很有可能是相反的。例如一個(gè)寫字樓物業(yè)費(fèi)越高，服務(wù)越好，員工體驗(yàn)越好，但往往企業(yè)會(huì)覺(jué)得租金高了，物業(yè)費(fèi)高了不太愿意租用，所以很多點(diǎn)是矛盾的。
研究這兩個(gè)關(guān)注點(diǎn)，最早的出發(fā)點(diǎn)是因?yàn)槭裁矗渴且驗(yàn)槲覀冇X(jué)得未來(lái)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，優(yōu)質(zhì)客戶，一定是更加關(guān)注解決員工需求，我們把客戶和用戶的關(guān)注點(diǎn)能完美契合之后，再來(lái)研究我們?cè)趺唇o企業(yè)提供更好的產(chǎn)品，更好的服務(wù)和更好的空間，這是第一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。
我們?cè)瓉?lái)更多的研究是，研究這個(gè)公司是一個(gè)什么行業(yè)，行業(yè)屬性是什么，聚集度在哪？未來(lái)我們研究方向更是一個(gè)從企業(yè)的全生命周期研究，不同的一個(gè)初創(chuàng)型企業(yè)，成熟型和發(fā)展型，不同的階段，需求關(guān)注點(diǎn)肯定是不一樣的，然后我們給他提供的產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)該也是不一樣的。包括如果是一個(gè)個(gè)體，他不同年齡段的客群需求也不一樣，或者說(shuō)他每天從進(jìn)入這個(gè)樓里，到每天下班之后，這個(gè)不同的場(chǎng)景的切換需求也是不一樣的。如果我們想把運(yùn)營(yíng)做好，我們必須要在更早的前期介入，比如說(shuō)這個(gè)產(chǎn)品在早期定位階段，或者說(shuō)接下來(lái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，我其實(shí)就是應(yīng)該要運(yùn)營(yíng)進(jìn)入，要考慮到產(chǎn)品前期設(shè)計(jì)，哪些符合客戶的需求，哪些更符合用戶的需求，我從三個(gè)層面去解釋這個(gè)問(wèn)題，這跟剛才中糧馬佳音馬總提到他們有三個(gè)維度，跟我這個(gè)是完美契合的，都是一樣的：產(chǎn)品、空間、服務(wù)。
產(chǎn)品層面，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，很多寫字樓配置是越來(lái)越高，層高越來(lái)越高，空調(diào)做的檔次越來(lái)越高，全控制系統(tǒng)，各種投入，企業(yè)也都有錢。其實(shí)我們?cè)谧鲞@些投入的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)了很多問(wèn)題，就是有很多樓宇超配的現(xiàn)象，可能并沒(méi)有研究當(dāng)凈高超過(guò)3米的時(shí)候，企業(yè)裝修成本是大有幅度提升，也就是說(shuō)這個(gè)東西不是越高越好，而是有一個(gè)非常好的區(qū)間段。比如加長(zhǎng)地板，很多企業(yè)對(duì)于加長(zhǎng)地板沒(méi)有那么高，但往往我們給客戶提供都是標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，定義甲級(jí)寫字樓必須加長(zhǎng)地板，往往做這些需求的時(shí)候，資本投資點(diǎn)和企業(yè)關(guān)注點(diǎn)是錯(cuò)位的，導(dǎo)致很多覺(jué)得投了很多錢，造價(jià)很高，但最后為什么客戶不愿意租用，就是這個(gè)問(wèn)題。
空間層面，如果原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，其實(shí)面對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)需求。這幾年聯(lián)合辦公產(chǎn)品，相當(dāng)于在北京，包括全球市場(chǎng)都是一個(gè)非常新興的辦公產(chǎn)品和辦公形式。近兩年可能是萎縮了，所以很多一些聯(lián)合辦公的企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，有的是干脆轉(zhuǎn)成定制裝修了，因?yàn)樽约旱难b修風(fēng)格有自己的品牌特色，還有一些把初創(chuàng)企業(yè)，把戶型面積放大，做成工作室形式，把產(chǎn)品區(qū)間放大，相當(dāng)于是在原有的聯(lián)合辦公邏輯下，商業(yè)模式行不通了，盡量壓縮每一個(gè)工位的面積實(shí)現(xiàn)全面積平銷最大化的邏輯算賬算不過(guò)來(lái)了。所以，未來(lái)我們?nèi)绻紤]的話，其實(shí)不應(yīng)該以一個(gè)單獨(dú)聯(lián)合辦公自身的營(yíng)業(yè)邏輯去考慮，而是說(shuō)把這個(gè)聯(lián)合辦公房引入樓宇里，整個(gè)樓的經(jīng)營(yíng)邏輯去考慮聯(lián)合辦公產(chǎn)品應(yīng)該起到什么作用。因?yàn)槲覀冞h(yuǎn)洋跟世界知名聯(lián)合辦公合作很多，引入進(jìn)我們寫字樓，其實(shí)對(duì)我們整體樓宇的租賃運(yùn)營(yíng)并沒(méi)有起到太大的幫助，同時(shí)還會(huì)給我們產(chǎn)生很多運(yùn)營(yíng)商的難題。比如說(shuō)營(yíng)業(yè)時(shí)間不一樣，營(yíng)業(yè)理念不一樣，讓客戶可以帶寵物進(jìn)樓宇，這個(gè)在北京寫字樓是完全不允許的，往往發(fā)現(xiàn)有很多矛盾點(diǎn)，反過(guò)來(lái)其實(shí)對(duì)我們運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生很大影響。是不是考慮未來(lái)在運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品里，我們把聯(lián)合辦公的運(yùn)營(yíng)邏輯放大，除了解決中小型企業(yè)短期短時(shí)辦公需求，樓內(nèi)這些大企業(yè)比如說(shuō)一些臨時(shí)的辦公需求，一些過(guò)渡的辦公需求，一些外來(lái)的年終要審計(jì)，外來(lái)的審計(jì)相關(guān)的單位的合作方的臨時(shí)辦公的需求，要放到一個(gè)項(xiàng)目層面考慮這個(gè)空間運(yùn)營(yíng)就產(chǎn)生了很多新的想法。
另外，遠(yuǎn)洋近兩年一直在推行的健康的理念，從最早說(shuō)關(guān)注使用者，就是關(guān)注自身方方面面。遠(yuǎn)洋近兩年推的WELL標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注樓宇內(nèi)所有空氣、水、光、營(yíng)養(yǎng)、健康幾大方面，是醫(yī)療層面的審核標(biāo)準(zhǔn)，在前幾天遠(yuǎn)洋總部剛通過(guò)了亞洲最大的辦公區(qū)的國(guó)際認(rèn)證。WELL標(biāo)準(zhǔn)的審核標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)到什么程度？嚴(yán)到在檢測(cè)前一周，所有公司女士不能噴香水，香水對(duì)空氣質(zhì)量有影響的，影響檢測(cè)結(jié)果；在一周內(nèi)所有員工不允許吃榴蓮糖，那個(gè)空氣現(xiàn)場(chǎng)打包寄大美國(guó)去驗(yàn)，比如說(shuō)會(huì)議室的吸音情況。所以健康未來(lái)不管是辦公也好，還是居住也好，更多是個(gè)人使用者會(huì)更加關(guān)注的一個(gè)，往往我們會(huì)覺(jué)得如果一個(gè)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，老板也會(huì)關(guān)注員工健康問(wèn)題，這也是我們從空間層面關(guān)注的一些因素。
服務(wù)層面，我們現(xiàn)在一直在推行租賃運(yùn)營(yíng)管理一體化。因?yàn)槿绻鰧懽謽沁\(yùn)營(yíng)應(yīng)該都知道，招商租賃和物業(yè)管理完全是兩個(gè)團(tuán)隊(duì)，但是在兩個(gè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，在給客戶提供服務(wù)的時(shí)候，就不是一個(gè)全流程，是一個(gè)交接過(guò)程。從客戶進(jìn)來(lái)是招商經(jīng)理，租賃經(jīng)理對(duì)接，之后有很多投訴再找租賃經(jīng)理，說(shuō)對(duì)不起，這事不歸我管，找物業(yè)公司，會(huì)產(chǎn)生斷層，我們現(xiàn)在做的希望從架構(gòu)上把前期租賃運(yùn)營(yíng)和后期管理整合到一起，形成一個(gè)全周期的配合，從頭到尾都是一個(gè)團(tuán)隊(duì)一個(gè)人。所以我從運(yùn)營(yíng)層面，在物業(yè)前期的管理里面進(jìn)入比較深，從所有的前期的各項(xiàng)服務(wù)，從企業(yè)計(jì)劃搬家，現(xiàn)場(chǎng)搬家，實(shí)際進(jìn)入，到使用全周期的物業(yè)服務(wù)。這也是我們推行的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
還有，我們甲方作為一個(gè)提供空間的供應(yīng)商，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)供應(yīng)商，只不過(guò)這個(gè)供應(yīng)比較大。從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，客戶對(duì)接很多供應(yīng)商，我們做一個(gè)大的供應(yīng)商，給企業(yè)提供一站式服務(wù)可不可以，我覺(jué)得也是OK的。所以在服務(wù)層面，我們未來(lái)也是有很多可以去思考去研究，去深挖的東西。所以我覺(jué)得以上這幾點(diǎn)對(duì)于運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，還有大運(yùn)營(yíng)的角度去看，有很多可以深挖的點(diǎn)，我基本觀點(diǎn)就是這樣。
關(guān)于2020年的市場(chǎng)怎么看？我引用鐘教授的觀點(diǎn)，因?yàn)榻o我們這些企業(yè)提供了很大的信心，演講中有兩個(gè)字非常好，就是"深耕"。
來(lái)源：房訊網(wǎng)