房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
在下午"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇上，首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項目發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理馮眾先生出席論壇并演講。他表示，城市更新現(xiàn)在已經(jīng)進入了4.0，特點是我們對未來要有前瞻性，跟國際接軌，更持續(xù)的發(fā)展，綠色建筑、環(huán)保認證，這樣才能引進國際化的總部企業(yè)。
以下為馮眾先生發(fā)言實錄：
各位下午好，非常高興有機會跟大家分享我們城市更新領(lǐng)域的思考和實踐，首先介紹一下公司，首匯企業(yè)發(fā)展有限公司主要做個人財務(wù)管理、城市更新和項目持續(xù)運營。第一個階段，城市更新1.0，那個階段的特點是大拆大建，不太注意保護，主要的目的是在整理土地上市，開發(fā)商賺取利潤，政府靠賣地獲取財政收入。2.0開始注重有特色的建筑和城市特點的保護以及新建城市規(guī)模的開發(fā)，這也是政府主導(dǎo)的，但是有民營企業(yè)的參與。3.0，民營企業(yè)做主導(dǎo)，尤其是民營企業(yè)的發(fā)展對新建住宅，新建樓宇以及高品質(zhì)樓宇的需求增加，并且物業(yè)的持有方也注意到，只有高品質(zhì)的樓宇才能適應(yīng)更多更好的需求�，F(xiàn)在已經(jīng)進入了4.0，特點是我們對未來要有前瞻性，跟國際接軌，更持續(xù)的發(fā)展，綠色建筑、環(huán)保認證，這些才能引進國際化的總部企業(yè)。
城市更新里面，真正的驅(qū)動因素有幾點，一個是城市的可持續(xù)發(fā)展，環(huán)境也有可持續(xù)性，讓城市和物業(yè)都更加好用，更加高效，保持競爭力。這些方面實際上是從企業(yè)和城市居民的角度出發(fā)的。從政府的角度，需要擴大就業(yè)，提高稅收，高效利用土地，并且增加美譽度。既有的建筑從這幾點出發(fā)，才能實現(xiàn)政府的需求。比如說政府要引進一家企業(yè)招商引資，但是沒有合適這個企業(yè)需求的物業(yè)，必須要騰籠換鳥，實現(xiàn)高品質(zhì)的物業(yè)升級，才有可能提高稅收以及產(chǎn)業(yè)升級。
現(xiàn)在城市更新面臨的發(fā)展和挑戰(zhàn)，一方面是政策，真正從事這個行業(yè)的人都有一個感受，尤其是北京，北京的城市更新方面政策是收緊的，沒有明確的規(guī)范出臺，很多的土地性質(zhì)不能混用，規(guī)劃的限制條件很多，我們都不知道怎么走，不知道怎么批，不知道誰管，政策上是亟待完善的。
在18年發(fā)布的規(guī)劃正面和負面清單，正面清單鼓勵的是公益性的項目，有新建住宅、新建寫字樓、新建商場四環(huán)內(nèi)都是禁止的，這個也明確的提出了北京市未來的發(fā)展方向肯定是存量物業(yè)。這是北京相關(guān)政策的明顯的信號。
另外的政策也在陸續(xù)的頒布過程中，比如說上個月底正式批復(fù)的13區(qū)14項規(guī)劃，沒有東城和西城，這個信號很明顯，東西城的規(guī)劃和中央政府區(qū)的規(guī)劃會同時出現(xiàn)，還出現(xiàn)了一些保護性廠房、工廠和倉庫以及城市更新分類的標準，一步步的政策出臺會完善城市更新各位同行和企業(yè)在這個領(lǐng)域中越來越發(fā)揮更多的作用，需要我們共同的推進。
（圖）這個圖表說是挑戰(zhàn)，也是機遇，新建的住宅供地和商業(yè)供地持續(xù)下降，深圳18年開始就是很低的水平，上海和北京也是直線下降，同時樓面價直線上升，大家在一線城市感覺到新建住宅和其他的物業(yè)沒有太多的空間了，大家都會進入到城市更新的領(lǐng)域，這是對行業(yè)的挑戰(zhàn)。
同時政府要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，北京的金融業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)還比較低，13年到現(xiàn)在政府的騰籠換鳥的產(chǎn)業(yè)政策下，還有很大的改善空間，并且人口在疏解，人口要走，但是經(jīng)濟還要發(fā)展，這是政府面臨的挑戰(zhàn)，北京市政府現(xiàn)在四個職能，政治、文化、科技、國際交往，所以我們要抓住北京政府主要功能的增長點，科技、醫(yī)療、健康都是我們首選的領(lǐng)域和企業(yè)。
在實操過程中會遇到幾類的項目，一類是國有的建設(shè)用地和國有的物業(yè)，有各種原因，經(jīng)營不善或者虧損，也是我們的首選標的之一。第二個分類是村集體的用地。第三類是企業(yè)手里的酒店或者辦公樓，也要進行升級改造。
這三類會闡述一下處理方式，國有企業(yè)用地我們建議要做服務(wù)業(yè)、科研、高新技術(shù)企業(yè)以及長租公寓，但是這些項目的特點，因為是國企，可能有背后的盤根錯節(jié)的關(guān)系和歷史的遺留問題，并且解決起來比較慢，這種東西也不會市場化運作，一般的市場化企業(yè)也很難拿到，很難處理。這種項目我們建議不要太大，并且慎重。
第二個是鄉(xiāng)產(chǎn)，今年出臺的《土地管理法》里邊把鄉(xiāng)產(chǎn)進行了調(diào)整，以前的鄉(xiāng)產(chǎn)不能像國有土地一樣享有同樣的待遇，現(xiàn)在村民大會2/3表決這個土地可以轉(zhuǎn)讓，就可以上市交易，轉(zhuǎn)讓，可以轉(zhuǎn)給企業(yè)或者個人，確權(quán)以后等同于國有建設(shè)用地。
下個月1號開始實施，但是細則還再出臺，鄉(xiāng)產(chǎn)就不再是企業(yè)不敢碰的東西了，這個未來也是一個方向和機會。
現(xiàn)在大部分的企業(yè)在做的是跟企業(yè)的交易、租賃、轉(zhuǎn)讓，兩個部分，一個是酒店，從奧運會到現(xiàn)在，其實酒店的數(shù)量在逐年的下降，很多的酒店都是虧損的，很多酒店也改成了寫字樓，酒店也是我們改造的主要的分類。
比如說我們都熟知的翠宮，還有首創(chuàng)新大都，這個是我們做的項目，都是已經(jīng)成功的案例。
商業(yè)改寫字樓，一個是電商的沖擊，原來存量很多，一定會面對經(jīng)營不善的轉(zhuǎn)型，原來的大賣場，百貨商場都會面臨體驗的業(yè)態(tài)更多一些。
商業(yè)除了改辦公樓之外，還可以改租賃性住宅，這也是一個方向。
這個地圖是北京市酒改寫和商改辦的地圖，最早的盈科、中糧到現(xiàn)在的北京有幾十個，都已經(jīng)實現(xiàn)了。
城市更新的資金層面的融資方式其實和住宅開發(fā)和新建商業(yè)開發(fā)邏輯一樣，銀行、信托，還有REITs融資途徑，還有政府引導(dǎo)基金。城市更新的業(yè)務(wù)因為在它現(xiàn)在規(guī)范不明確的情況下，一定要和政府綁定或者跟政府有一個很好的合作關(guān)系，這樣產(chǎn)業(yè)的引入、政策的引入和企業(yè)的推薦以及一些規(guī)劃，交房具體事項才能順利的實現(xiàn)。
我們在城市更新的實操過程中也總結(jié)了路徑，明確開發(fā)目標，根據(jù)項目的特點、周邊的環(huán)境、所處的位置以及產(chǎn)業(yè)定位相關(guān)。第二是明確開發(fā)的方案以及與區(qū)域的規(guī)劃、城市的規(guī)劃達成一致，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。并且從發(fā)展眼光、長遠看待問題。
對投資方案、建設(shè)方案以及產(chǎn)業(yè)定位做慎重和深入的分析研討，確定園區(qū)或者項目的核心競爭力以及差異化，而且與各利益相關(guān)方，不僅是產(chǎn)權(quán)、政府方和合作伙伴以及租賃，一定要了解產(chǎn)業(yè)租戶的需求，針對他們的需求定制化制造產(chǎn)品。
分散調(diào)節(jié)風險，比如說我們引入合作伙伴 和各種機構(gòu)一起操盤，一起實現(xiàn)。
運用靈活的融資方式打造最優(yōu)的產(chǎn)品組合，并且注重項目的可持續(xù)發(fā)展，打造產(chǎn)品的空間的同時要給企業(yè)做創(chuàng)新服務(wù)，對接各類的資源，不僅給企業(yè)體規(guī)資金，還要提供市場，這個過程中可以更多的了解企業(yè)，可以賺取企業(yè)成長過程中的收益。
我的演講就到這里，謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)