房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會內(nèi)容豐富、環(huán)節(jié)創(chuàng)新，首次采用一場主論壇+三場平行分論壇的形式。其中"周期下城市更新的新邏輯"平行論壇，以"科技驅(qū)動，煥新城市"為主題，與會嘉賓展開了激烈的思想碰撞和觀點(diǎn)交流。
以下為中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會實(shí)錄（六）
平行論壇一：新周期下城市更新的新邏輯
主持人：下面進(jìn)行項(xiàng)目推介環(huán)節(jié)。今天有三個城市更新的代表項(xiàng)目上臺推介，我們一起見證了它們的蛻變和創(chuàng)新。首先有請我們的老朋友，金隅集團(tuán)旗下首個由工廠升級改造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，位于海淀區(qū)西三旗核心區(qū)域，園區(qū)總占地20萬平米，建筑面積12萬平米，已于2018年開園，已經(jīng)成為智能制造產(chǎn)業(yè)聚集的國家級標(biāo)桿示范園。
有請北京金隅文化科技發(fā)展有限公司運(yùn)營總監(jiān)張琳女士進(jìn)行推介，掌聲歡迎張總。
張琳：非常感謝主持人，非常感謝主辦方，給我們這樣一個分享項(xiàng)目的機(jī)會，也希望大家通過我們這次的分享認(rèn)識金隅集團(tuán)旗下第一個改造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目。
金隅智造工場是金隅集團(tuán)旗下老舊存量的廠房，金隅的天壇家具廠為載體，與海淀區(qū)政府聯(lián)合打造的以存量空間為載體的智能制造為主要空間的改造項(xiàng)目，金隅智造工場是由金隅集團(tuán)股份有限公司投資建設(shè)，也是由金隅文化科技發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理的。
金隅智造工場在五環(huán)外，林翠橋出去，京承高速，京藏高速和亞奧商圈周邊，這是比較好的區(qū)域優(yōu)勢。周邊除了好的交通優(yōu)勢以外，還有院校，我們離學(xué)院路的八大學(xué)院非常近，而且周邊園區(qū)配套的人才的公租房以及北大附小的西三旗學(xué)校都在園區(qū)的周邊。
除了交通和商圈的配套以外，在環(huán)島附近，旁邊是金隅西三旗科技園，華潤的萬象城，新都廣場都是相關(guān)的商業(yè)配套，黃色區(qū)域是人才和學(xué)校、醫(yī)院的配套項(xiàng)目，整個區(qū)域未來將有一百萬方的放量，在整個中關(guān)村科學(xué)城的東部地區(qū)。
金隅智造工場2017年已經(jīng)被中觀列為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，今年八月份中關(guān)村科學(xué)城管委會成立之后給金隅智造工場授牌，獲得了中關(guān)村科學(xué)城金隅智造工場的授牌。
金隅智造工場項(xiàng)目主要是以新材料、新能源、智能汽車、機(jī)器人以及智能制造的基礎(chǔ)保障設(shè)施為主的高端制造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
基本情況，占地面積20萬平米，建筑面積12萬平米，因?yàn)槔吓f的存量空間改造，容積率特別低，只有0.67，挑高6.5米，也就是因?yàn)榇媪康睦吓f的廠房改造項(xiàng)目，得房率可以達(dá)到78%，一層的承重不受限制，二層以上的承重300到500公斤，園區(qū)為了體現(xiàn)后期的科技的氛圍，邀請了美國的姆斯團(tuán)隊(duì)和日本的啊拓拉斯團(tuán)隊(duì)做園區(qū)的設(shè)計(jì)，也獲得了一些獎項(xiàng)。
園區(qū)整個商業(yè)配套策劃是香港盈石做的項(xiàng)目的落位，二期的S1號樓，原本是500米的廠房，舉架非常高，粱下7米，粱上還有2米的空間，我們通過兩個消防通道區(qū)隔，在里面可以任意的組合和分割，最大的組合面積達(dá)到9600平米以上，最小的面積1000平米左右。
這是廠房的外立面和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，粱下達(dá)到了7米，挑高非常高，同時可以滿足科創(chuàng)性企業(yè)的設(shè)計(jì)上不同的需求。
另外這次推薦的是一期的N2號樓，剩余的面積是一層的東西段，2600平米和3094.7平米，層高是6.5米，整租。
公共區(qū)域的裝修的現(xiàn)狀，是由金隅集團(tuán)投資進(jìn)行改造的，對于大家休息的空間，日常的交流空間，大堂的設(shè)計(jì)都是非常高端和人性化的，這是園區(qū)現(xiàn)在有的其他項(xiàng)目的裝修方案，茶歇區(qū)，接待區(qū)，開放的辦公區(qū)，局部做了一些夾層，體現(xiàn)各個公司自己的裝修理念和風(fēng)格。
企業(yè)關(guān)注與房屋本身的情況之后，更多的會關(guān)注整體配套情況，金隅智造工場一期預(yù)留了2000平米的商業(yè)配套，這2000平米目前已經(jīng)開業(yè)了，像羅森、云南菜，還有日本烤肉和日本料理，二期整體的配套達(dá)到兩萬平米，有一萬平米是由已經(jīng)簽約的美麗特、星巴克、網(wǎng)易嚴(yán)選等等，預(yù)計(jì)明年年初就能夠開業(yè)，園區(qū)的餐廳兩個，一個是金湖負(fù)責(zé)運(yùn)營的，第二個是一個西餐廳。食住行都可以在園區(qū)解決，園區(qū)的班車30多趟，海淀區(qū)還做了400套人才公寓。
園區(qū)已經(jīng)入駐的企業(yè)，一個國家級重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，兩家孵化和轉(zhuǎn)化的平臺，三個國家級的領(lǐng)軍企業(yè)，還有四個獨(dú)角獸。園區(qū)打造了5+5+8的運(yùn)營方式，五大產(chǎn)業(yè)鏈條、五大服務(wù)鏈條同時在企業(yè)的入駐到退出的全生命周期的過程中為企業(yè)打造了八大運(yùn)營服務(wù)平臺。
所有的空置面積，目前的報(bào)價是8塊錢，8毛是物業(yè)費(fèi)，租金是7.2元，以上是園區(qū)整體情況，招商咨詢電話82936688，82939500，歡迎大家致電詳細(xì)溝通，謝謝大家。
主持人：第二個項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)黃村，總建面31平米，8萬平米園林式景觀，契合北京城南行動計(jì)劃及首都產(chǎn)業(yè)核心功能定位，成就電子商務(wù)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，構(gòu)建園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)生態(tài)圈，締造北京南城發(fā)展新高地。
有請金隅高新產(chǎn)業(yè)園招商主管：索夏菲女士進(jìn)行推介，掌聲歡迎!
索夏菲：金隅智造工場是在西三旗，我們的項(xiàng)目是位于大興的黃村，是由原來的工業(yè)用地，把以前的廠房推倒之后新建的項(xiàng)目，大家知道隨著9月底新機(jī)場的通行，新機(jī)場目前成為了新國門商務(wù)區(qū)，這個商務(wù)區(qū)將北京變成的國際化的科技區(qū)，這里將是北京的科技引領(lǐng)區(qū)，也是北京新國門的交匯區(qū)。
我們的項(xiàng)目在大興區(qū)，享受的是大興1+N政策，園區(qū)屬于電子商務(wù)中心區(qū)，目前隨著生物醫(yī)藥基地的擴(kuò)園，目前也可以享受生物醫(yī)藥基地的相關(guān)的中關(guān)村政策，從幾大方面，人才、高新技術(shù)都有涉及。
園區(qū)是位于南六環(huán)與京開高速的交叉口，園區(qū)可以看到南六環(huán)，軌道交通是四號線，在生物醫(yī)藥基地和義和莊的中間位置。距大興國際機(jī)場15公里，距離南站23公里，黃村火車站，現(xiàn)在的京雄城際鐵路北京大興站3公里。
隨著金隅集團(tuán)對于項(xiàng)目的改造升級，我們是全力打造，百分之百自持，項(xiàng)目分三期，總建筑面積31萬平米，還有8萬平米的景觀式園林，集合總部、研發(fā)、商業(yè)配套于一套，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，締造大興新城的商務(wù)的新地標(biāo)。
這是園區(qū)的8萬平米的園林的體驗(yàn)，樓宇之間有40米寬的綠化景觀帶，涵蓋了所有的效果，這是目前的效果圖，正在施工狀態(tài)中。
下面說一下主推的二期的寫字樓，是我們現(xiàn)狀的實(shí)景圖，九層樓的，也是園區(qū)最高的樓，園區(qū)主要是四層的建筑為主，九層是唯一的一個，南北雙大堂的模式，兩個電梯廳，五部電梯，配有中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，使客戶在每一個房間內(nèi)的工作環(huán)境都是不錯的。
這是基礎(chǔ)的標(biāo)準(zhǔn)層的面積，100到2000平米為主，單層可以拼到2800平米。
四層是以企業(yè)總部優(yōu)選的產(chǎn)品，這個產(chǎn)品是圍合式的弧形狀態(tài)，每個樓的單體面積兩萬平米左右，我們將兩萬平米分割成ABCD四個區(qū)，每個區(qū)域單獨(dú)形成疊拼的效果。
大家可以看到，在每個區(qū)當(dāng)中都會形成一個21米高的中廳挑高大堂，并且是花園模式的，打通天窗，陽光直射樓內(nèi)，辦公空間不僅有8萬平米的綠化景觀，樓內(nèi)還有21米寬的空間，每家客戶是獨(dú)享一個大堂，一個觀景電梯，這個電梯只能到相應(yīng)的層，其他層不停。
這是疊拼出來的效果，比如說A區(qū)的A2，在一層會有一個單獨(dú)的入口，對客戶來說也一個單獨(dú)的門頭，對于每家客戶來說都是企業(yè)的獨(dú)棟，他的辦公空間會在A2區(qū)域，做自己的專享的景觀電梯，可以直接到自己的辦公區(qū)。
我們可以把A區(qū)作為5000平米整棟出租，也可以打造出1500到1700平米的疊拼的辦公，這樣的組合空間相對比較靈活，也為一些中大型企業(yè)做出了品質(zhì)相對高的狀態(tài)。
三期項(xiàng)目，主要是廠房+辦公組成的，都是四層建筑，13到17四棟建筑，13和15兩個獨(dú)棟，14是4000平米，16和17是兩萬平米左右的物流廠房建造的，目前對于研發(fā)類的企業(yè)進(jìn)行推介，16號的17號樓有一個24米的無柱的空間，對于企業(yè)選址辦公會有非常好的改造的狀態(tài)。
這是目前的現(xiàn)狀，剛才我說的24米的框架區(qū)，兩千平米左右，是無柱的模式，對于一些需要層高超高的客戶相對在這里可創(chuàng)造性比較強(qiáng)一些。
說到園區(qū)配套，有一個配套樓加一個酒店組成2.5萬平米的園區(qū)配套，包含了員工餐廳和相應(yīng)的餐飲、零售、咖啡廳，超市等等。我們有九千平米的精品酒店，目前簽約的是全季酒店作為園區(qū)的商務(wù)配套。
目前我們看到第一排的照片是已經(jīng)開業(yè)的隅翼空間，是我們金隅集團(tuán)旗下的品牌，對客戶自主的洽談空間都是免費(fèi)開放的。
目前開設(shè)的員工餐廳和通勤班車都是基礎(chǔ)設(shè)施，班車是免費(fèi)的，這個餐廳是目前剛才九層樓和三號樓地下一層的餐廳，未來還有一個新的餐廳。
我們在園區(qū)品質(zhì)運(yùn)營方面會對不同的節(jié)日，比如說三八婦女節(jié)或者其他的節(jié)日都會組織一些客戶的活動，給客戶平常工作中帶來一些多彩的生活。
我們的園區(qū)打造全體系共享化的資源整合服務(wù)平臺，其中包括了提供企業(yè)成長的產(chǎn)品磨合辦公氛圍和金融支持的一站式服務(wù)，使入園企業(yè)都可以享受到高新產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，包括園區(qū)未來會有一些工商稅法法務(wù)培訓(xùn)，政策咨詢、宣傳推廣、生活管家等服務(wù)，為客戶提供一站式的服務(wù)并且全體系，全方位的平臺。
最后說一下，園區(qū)是由金隅集團(tuán)百分之百自持的項(xiàng)目，基本是屬于持久運(yùn)營的狀態(tài)，如果了解大興項(xiàng)目會發(fā)現(xiàn)大興項(xiàng)目大多是以出售為主的，我們是作為區(qū)域里面很少的全百分之百自持的項(xiàng)目。
如果大家有興趣，去大興方便的時候可以去項(xiàng)目參觀，也可以跟我們聊一下，我們在項(xiàng)目靜候大家品鑒，希望跟大家共贏未來。
主持人：第三個項(xiàng)目領(lǐng)先的房地產(chǎn)領(lǐng)域投資商和資產(chǎn)運(yùn)營商-首匯資本，精心打磨的北京城市更新產(chǎn)品-首創(chuàng)新大都和首匯健康產(chǎn)業(yè)園。首創(chuàng)·新大都由原新大都飯店改造，將打造成國家級金融科技示范區(qū)。首匯健康科技園位于北京西四環(huán)中路，前身為大型城市百貨、商超以及家居建材賣場，已經(jīng)重新定位為"健康科技與創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè)園"，變身成為11棟領(lǐng)袖級企業(yè)的總部公園。
有請首創(chuàng)·新大都招商經(jīng)理劉明先生進(jìn)行推介，掌聲歡迎!
劉明：感謝主持人，非常榮幸跟大家推薦首創(chuàng)新大都的項(xiàng)目，首創(chuàng)新大都是改造型的園區(qū)項(xiàng)目，說到新大都，它的前身是北京新大都飯店，在市場上很多客戶都很了解，新大都酒店起源于1971年，是當(dāng)時西城區(qū)的地標(biāo)性建筑，隨著后來的陸續(xù)改造，新大都也成為承接2008年奧運(yùn)會指定酒店，并且成功承接了十六大、十七大、十八大的政府會議。
隨著國家政策的轉(zhuǎn)型，2016年新大都酒店停業(yè)退出了歷史舞臺。2017年經(jīng)過首創(chuàng)集團(tuán)上會通過進(jìn)行全新的規(guī)劃以及改造，截止到今天整個園區(qū)部分樓宇已經(jīng)改造完成。預(yù)計(jì)2020年一季度整個園區(qū)全部改造完成，將會以全新的金融、科技園區(qū)的項(xiàng)目面世。整個改造大概投資四億，費(fèi)用宣布投在所有樓的外立面以及園區(qū)和基建上。
我們的園區(qū)與車公莊西站500米，為了保證園區(qū)的品質(zhì)在園區(qū)規(guī)劃、工程管理、景觀設(shè)計(jì)方面都請到了專業(yè)的，比如戴德梁行這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，以保證園區(qū)的品質(zhì)。
整個園區(qū)一共14棟樓組成，并不是一個以主樓，我們將原先封閉式的園區(qū)改變成開放的園區(qū)，園區(qū)里面能夠滿足不同客戶的面積需求，針對每一棟樓都做了不同的定位，比如說主樓，新大都中心，改造成商業(yè)綜合體，上面一萬平米的商業(yè)，上面1.8萬平米的辦公，下面的商業(yè)有健身、美容SPA都有，上面是1.8萬平米的辦公，能夠滿足不同客戶的需求 。除了主樓以外，圍繞園區(qū)還有一些小的獨(dú)棟，我們也為頭部企業(yè)需要總部的，提供了二號樓以及八九十號樓包括后面的體驗(yàn)式獨(dú)棟的產(chǎn)品。
針對初創(chuàng)型企業(yè)也做出了小型的辦公空間，這個樓里面126個房間，每個房間40平米，能夠滿足初創(chuàng)企業(yè)小面積的需求。
除此之外，能夠讓客戶有一個一站式的服務(wù)，我們在園區(qū)里面四號樓做成了精品的商務(wù)酒店，保留了原來承接會議的功能，把5號樓做成了會議中心，在里面承接千人會議，滿足不同客戶的需求的同時一站式的解決所有辦公客戶的需求，餐飲、住宿以及會議。
除此之外，我們給員工提供了開放式的辦公空間，在西城區(qū)找到這樣的低密度的辦公空間，有園區(qū)的形態(tài)非常難得，我們能夠讓入住的企業(yè)員工閑暇之余到廣場里面進(jìn)行商務(wù)的交流，嬉戲和溝通。
新大都的定位是金融商務(wù)交往中心，金融科技的衍生地，時尚活力街區(qū)。
重點(diǎn)推薦的是新大都主樓，因?yàn)樾—?dú)棟市場反映非常好，基本上已經(jīng)消化完了�，F(xiàn)在剩的就是新大都的主樓，一共是2.3萬平米，下面是商業(yè)，已經(jīng)完成的90%的招商，上面的辦公是今天主要推介的，目前的報(bào)價是13塊錢每天每平米，遞增是每兩年10%，辦公室從三層一直到十五層，交付標(biāo)準(zhǔn)是公共區(qū)域精裝，辦公區(qū)域毛坯。
我們的銷控分成低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)三個級別，根據(jù)客戶的不同需求做了不同的面積的組合。首先看高區(qū)，主推的是平層，標(biāo)準(zhǔn)層的整層的面積是1773平米，中區(qū)也做成了LOFT的設(shè)計(jì)，我們在一個標(biāo)準(zhǔn)層里面分為三戶，ABC區(qū)，每一個躍層的A區(qū)和樓上的A區(qū)之間的樓板做了躍層的設(shè)計(jì)，給客戶在面積上更多的組合空間，客戶可以選擇要四層的A加上五層的A做成一個LOFT，一個層的面積是700，躍層就是1400，我們也滿足客戶的小面積的需求。往下的三層也做成了辦公，我們希望做成聯(lián)合辦公，共享辦公，跟上面的企業(yè)做配套的小面積的辦公需求。
這是15層的戶型圖，原來是新大都酒店總統(tǒng)套房的位置，層高4.5米，只有一個區(qū)A區(qū)，面積900平米，優(yōu)點(diǎn)是層高，最高層，再有就是面積，相對來賓比較小，900平米，而且兩翼做成了空中花園，所以15層的客戶既享受了高挑高的空間辦公，同時享受600平米的戶外的辦公空間。
再往下看標(biāo)準(zhǔn)層，4層到14層的標(biāo)準(zhǔn)層戶型圖，標(biāo)準(zhǔn)層分三個區(qū)，電梯間出來之后分ABC區(qū)，單層面積1771，A區(qū)400，B區(qū)500，C區(qū)600，可以隨意的躍層組合。
這是我們打算做共享辦公的空間樓層，是三層，里面有很多的小房間，40、50、80平米，最高可以組合到單層面積2000平米，最小的達(dá)到40平米。
除了辦公之外，一二層是園區(qū)的商業(yè)配套，為客戶提供30到650平米的商戶空間，租金是一層15塊錢，二層13塊錢。我們也入駐了一些企業(yè)，這是一二層商業(yè)的戶型圖，總共20個鋪位，完成了90%的簽約，剩下的是M10的位置，168平米的使用面積，在一層，如果有餐飲客戶可以給我們推薦。其他的鋪位已經(jīng)完成了招商。
同時新大都園區(qū)現(xiàn)在定位是金融科技的示范園區(qū)，也是有區(qū)里面的一些政策。可以享受金科十條的政策。第一個可以享受資金的補(bǔ)貼，最高可以享受五千萬，同時也可以享受房租的補(bǔ)貼，入駐產(chǎn)業(yè)園的客戶在房租補(bǔ)貼這塊最高可以達(dá)到50%。而且還有人才引進(jìn)以及人工智能的研發(fā)，如果說拿到一些新的獎項(xiàng)，也會有相關(guān)的費(fèi)用。
這是整體的項(xiàng)目介紹，大家關(guān)心的傭金的問題，現(xiàn)在我們實(shí)行的是首訪確認(rèn)制，一個月的傭金，反傭的時間是當(dāng)月，如果大面積的用戶傭金這塊也會適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，這就是我今天推薦的項(xiàng)目，謝謝各位。
主持人：下面進(jìn)行現(xiàn)場最后一個環(huán)節(jié)，也是最精彩的部分，圓桌對話論壇環(huán)節(jié)。
對話主題：存量時代城市更新的新邏輯。
城市更新是城市永恒的主題，是個持續(xù)備受關(guān)注的話題。在城市規(guī)模有限的背景下，我國大城市已從增量時代進(jìn)入存量時代，這也意味著，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長點(diǎn)，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動能的重新發(fā)現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，品牌房企半數(shù)已參與到城市更新領(lǐng)域，合作與收并購步伐加速，金融退出機(jī)制也已見雛形。目前，品牌企業(yè)如恒大集團(tuán)、碧桂園、萬科、保利、華潤、大悅城、首創(chuàng)等半數(shù)房企已經(jīng)參與到城市更新中。同時，2019年以來，聯(lián)合辦公行業(yè)波折不斷。而長租公寓爆雷的趨勢大有愈演愈烈之勢。
那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)想要做好城市更新必須具備哪些種能力？ 當(dāng)前城市更新面臨哪些挑戰(zhàn)與機(jī)遇？
有請以下對話嘉賓上臺。
特邀主持：全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新和既有建筑改造分會 秘書長夏子清女士
對話嘉賓：北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長 馬俊清先生
首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目發(fā)展事業(yè)部 總經(jīng)理 馮眾先生
戴德梁行中國資本市場 總經(jīng)理 劉 兵先生
中糧營養(yǎng)健康科學(xué)園 副總經(jīng)理 聶志毅先生
城市更新研究院院長 陳方勇先生
夏子清：很高興受邀就城市更新的話題跟大家各位進(jìn)行一個碰撞，戴德梁行的劉總因?yàn)橐恍┨厥馐聞?wù)的關(guān)系，改成戴德梁行中國市場部高級助理董事林申先生。
城市更新在中國不算是新事物，也算是新事物。從市場來講，只要有新建的就會有存量，有存量其實(shí)城市更新就一直在進(jìn)行，但是中國確實(shí)是比較特殊的情況，改革開放四十年以來，應(yīng)該說經(jīng)歷了最快的城鎮(zhèn)化的速度，改革開放之初只有19%的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在已經(jīng)接近了60%，在這樣的高速城鎮(zhèn)化的背景下，我們的階段也在發(fā)生著變化，大家知道現(xiàn)在建設(shè)用地的總量天花板還有耕地應(yīng)約數(shù)讓我們的土地用量發(fā)生根本的變化。
有三個方面：一個是從高速發(fā)展向中高速發(fā)展到現(xiàn)在的增量和存量并存的時代；第二個變化是從高速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展的時代；第三個變化是現(xiàn)在的城市建設(shè)和管理的視角也在發(fā)生變化，向基層視角轉(zhuǎn)變。
新的時代也給我們企業(yè)提出了很多新的思考，可以說了大家進(jìn)入城市更新，也不僅僅是因?yàn)槲覀兿脒M(jìn)去，而是市場在哪我們就要到哪做，但是怎么做好城市更新，現(xiàn)在有專家也說了幾種路徑，科技驅(qū)動能力，產(chǎn)業(yè)迭代能力，創(chuàng)新和設(shè)計(jì)能力，資產(chǎn)管理能力。在座的各位，第一個問題是提給中糧的聶總，從開發(fā)商的角度做一個解讀，要做好城市更新需要具備什么能力？
聶志毅：城市更新是一個新的話題，內(nèi)部來說也是一個風(fēng)口，中糧從北京開始，中糧廣場的改造15年開始，從北京做了兩個項(xiàng)目，中糧廣場，三立大廈（音），今年有幸去做宣傳的城市更新、產(chǎn)業(yè)園和業(yè)務(wù)的發(fā)展，北京和深圳350萬方需要產(chǎn)業(yè)升級，在我看來開發(fā)商要具備什么樣的能力，比如說開發(fā)商的前期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)該是基本的能力。
內(nèi)部更看重的是創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)還有運(yùn)營，這也是我們一直強(qiáng)調(diào)的，也是內(nèi)部的團(tuán)隊(duì)怎么利用創(chuàng)新的手法完成項(xiàng)目的改造，不管是設(shè)計(jì)上，創(chuàng)新的理念，創(chuàng)新的思維，都是我們一直強(qiáng)調(diào)的。我們要運(yùn)用創(chuàng)新的手法使我們的產(chǎn)品更加驚艷，更加有競爭力。
從寫字樓到產(chǎn)業(yè)園，更多的要從政府的層面說，不僅僅關(guān)注的樓宇空間的變化，更多的是產(chǎn)業(yè)迭代的升級，可能有商業(yè)的運(yùn)營能力，還有不同的產(chǎn)業(yè)鏈條的能力，現(xiàn)在我們也在推動的項(xiàng)目，在深圳做的健康的產(chǎn)業(yè)園，圍繞中糧的產(chǎn)業(yè)鏈條做食品健康，檢測、大數(shù)據(jù)，我們把原來的廠搬走了，重新建廠，都是產(chǎn)業(yè)升級。北京的一些原來的百貨升級為產(chǎn)業(yè)，引入了摩根史丹利，CBA，都是產(chǎn)業(yè)升級的問題。
我們一直說是重運(yùn)營的時代，樓宇里面更多的關(guān)注運(yùn)營的手法，我們用商業(yè)的手法運(yùn)營寫字樓，像科技我們自己開發(fā)的智能化的運(yùn)用，社群社區(qū)的運(yùn)用，甚至更多的在探索的產(chǎn)業(yè)升級的服務(wù)，怎么在產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中幫助客戶在產(chǎn)業(yè)園里面孵化他們，幫助他們共同的成長。整體把整個片區(qū)從一個項(xiàng)目帶到區(qū)域的重構(gòu)和區(qū)域的升級，我們也希望和政府一塊推動整個區(qū)域的重構(gòu)，進(jìn)一步加強(qiáng)資產(chǎn)的價值。
夏子清：謝謝聶總，城市更新總體上來講，開發(fā)企業(yè)介入城市更新算比較早的，我的印象里面我們最早介入城市更新應(yīng)該是金地，之后的佳兆業(yè)、富力這些企業(yè)，包括萬科，剛才的主持人說了，半數(shù)企業(yè)以上都在做城市更新，TOP100強(qiáng)企業(yè)都有布局了，現(xiàn)在國外的機(jī)構(gòu)和運(yùn)營企業(yè)也在進(jìn)入這個行業(yè)。
因?yàn)槲覀兇_實(shí)從新增土地建設(shè)量來講已經(jīng)到了天花板了，真的進(jìn)入城市更新，也有人說新建是一個老事物，但是城市更新對我們也是一個新事物，我們也面臨政策，金融退出模式，都存在很多的困難。今年的WE WORK的IPO失敗對行業(yè)的影響也很大，雖然我們也說有一些退出的機(jī)制在解決，但是在中國還是也很長的路要走，尤其是商業(yè)這塊，我們的國情也不一樣，在國外REITs已經(jīng)發(fā)展的很好了，但是在中國只能說是類REITs，離真正的REITs階段很遠(yuǎn)，城市更新面臨著一些挑戰(zhàn)，但是也一定是企業(yè)的機(jī)遇。下面有請首匯企業(yè)的馮總講講，您從投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)營商的角度，結(jié)合案例講講企業(yè)在城市更新里面的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
馮眾：謝謝主持人，想分享的還是從案例出發(fā)，一個案例是我們在和西四環(huán)的金融科技園項(xiàng)目，原來是華潤萬家和家得寶的倉儲超市，2016年關(guān)停并轉(zhuǎn)了，我們收購了之后想怎么適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)需求調(diào)整，調(diào)研了很多方案和項(xiàng)目，最后把單體的樓切割成幾個辦公獨(dú)棟，非常適合健康科技企業(yè)的使用需求，這個項(xiàng)目的特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，空間足夠，排污、環(huán)評都符合要求，這個項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)滿租了，進(jìn)入了運(yùn)營期，從這個項(xiàng)目我們總結(jié)市場的機(jī)遇是有的，項(xiàng)目不斷的出來，而且大家也都進(jìn)入了這個領(lǐng)域，尤其我們在北京感受市場非常明顯，新建已經(jīng)沒有了，打了進(jìn)入了存量開發(fā)和存量改造，以前存量項(xiàng)目不賺錢做的少，現(xiàn)在新建的項(xiàng)目沒有了，所以進(jìn)來了。
順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級的需求，研判租戶和客戶對空間的需求以及對行業(yè)發(fā)展的情況，是對我們市場化運(yùn)作的機(jī)遇，我對未來的市場比較有信心，雖然形勢不如之前那么蓬勃發(fā)展，但是會在政府的引導(dǎo)下，產(chǎn)業(yè)升級的背景下找到自己的一席之地，而且明年應(yīng)該是向好發(fā)展的態(tài)勢。
兩個項(xiàng)目基本上已經(jīng)招租完成一個，另一個也差不多，所以我們也在拓展新項(xiàng)目，如果有資源和合適的信息，歡迎推薦。
夏子清：謝謝馮總，今年11月20日我們舉辦了長三角城市更新峰會，我們和戴德梁行一塊發(fā)布了中國城市更新白皮書。說起來大家都在這個圈子里，戴德梁行作為五大行，也請您談城市更新面臨的市場和挑戰(zhàn)。
林申：我非常贊同剛才聶總和馮總說的，城市更新項(xiàng)目和新建的項(xiàng)目最大的區(qū)別就在于不是一張空白的畫布，而是有一個輪廓的畫布，怎么畫出完美的畫作，所以面臨一個困難，我們花很多的精力思考如何創(chuàng)新，在原有的框架下怎么變得更有效并且產(chǎn)生收益。
這些成功的城市更新的項(xiàng)目在市場上得到很好的認(rèn)可，這就是非常好的機(jī)遇所在，這些項(xiàng)目大多有非常好的獨(dú)特的地理位置，這是一個非常好的基礎(chǔ)。我們說房地產(chǎn)就是位置位置位置，它已經(jīng)把最重要的一點(diǎn)解決了，我們就看什么定位適合它，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)這個定位。
這是項(xiàng)目層面的困難和機(jī)遇。
從交易和市場的角度看困難和機(jī)遇是什么呢，就是REITs這樣的退出機(jī)制還沒有完全成熟，劉總演講的時候提到基金接手改造完成并且租賃完成的成熟項(xiàng)目的時候，對之前改造過程中的手續(xù)問題，或者未來潛在的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的問題存在比較多的顧慮，導(dǎo)致現(xiàn)在還沒有大規(guī)模的基金接這些已經(jīng)改造完成，已經(jīng)運(yùn)營成熟的項(xiàng)目，這是我們現(xiàn)在看到市場交易層面上的困境。
從租客最開始不愿意城市更新項(xiàng)目，到現(xiàn)在德國大眾這樣的世界500強(qiáng)企業(yè)在城市更新項(xiàng)目簽了20年的租約，我們相信投資市場也是這樣的趨勢，大家慢慢會接受城市更新的項(xiàng)目，并帶來市場的盤活。
主持人：謝謝，陳院長應(yīng)該是城市更新的先行者，城市更新研究院也是民間智庫，非常有力量的團(tuán)隊(duì)，也想請您從研究者或者專家的角度講講城市更新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
陳方勇：城市更新和開發(fā)是兩回事，城市更新是長期的行業(yè)，劉兵說的案例，如果按照機(jī)構(gòu)的投資者來說能進(jìn)入的只有兩個城市，就是北京和上海，因?yàn)槟軌蛲顺觯旖蚝芏嗪鼙阋说馁Y產(chǎn)，但是沒有人愿意進(jìn)，因?yàn)闆]有退出的路徑。
最近招商蛇口作香港收了一個位置，做了很大的犧牲，投資回報(bào)率7.5%，是很高的回報(bào)率了，應(yīng)該是拿的最好的物業(yè)，即使這樣的物業(yè)在香港上市也不認(rèn)可，當(dāng)日破發(fā)8%，這是資本市場對更新市場，對辦公市場的反應(yīng)。
我稍微潑一點(diǎn)冷水，大家都在講各種改辦，大家知道今年最慘的市場，我跟一個老總聊，他說今年再便宜也不接了，把手里的能做好就不錯了，這個是要提醒大家的，城市更新是有很多的特殊性，要考慮市場的反應(yīng)，比如說中糧和首創(chuàng)他們有很多的特殊的資源，特殊的地段，特殊的位置可以考慮，但是并不是任何人進(jìn)出這個市場都可以賺錢的，大多數(shù)人都是不賺錢的，可能是賠錢的。包括剛才說的聯(lián)合辦公今年出了很多的問題，長租公寓出了很多問題，包括今年說文創(chuàng)，最慘的是東邊的文創(chuàng)，文化傳媒行業(yè)很慘，很多的大牌演員都接不到活了，產(chǎn)業(yè)不行，市場很難接受，大家不要看有人吃肉，不是那么好做的。
但是城市更新肯定是未來，這兩年的工作會議只提房住不炒了，已經(jīng)不說房地產(chǎn)了，你要不做城市更新就沒有飯吃，要不然就退出行業(yè)，做這個行業(yè)就要想錢怎么進(jìn)，怎么出。如果要做這個行業(yè)，要摒棄原來開發(fā)行業(yè)簡單的打法，不是說我就是一個炒菜的，我買了地蓋了樓就能賣出去，城市更新你要進(jìn)的時候想好為誰做，結(jié)果是什么，什么產(chǎn)業(yè)愿意進(jìn)來，剛才聶總說的案例，他們在深圳感觸更深，深圳現(xiàn)在的前海那邊50%的空置率，最近的租金兩三塊錢，太慘了。就在深圳這個地方，我看了一個城市更新的案例還挺振奮的，原來萬科的劉愛明在深圳做了一個智能硬件的園，那個樓按建筑沒有辦法說，但是很賺錢，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的租金到產(chǎn)業(yè)的邏輯，大家已經(jīng)看科技，不看產(chǎn)業(yè)了，你可以跟一個產(chǎn)業(yè)深度連接，這個產(chǎn)業(yè)是城市需要的，能夠捆綁住再談租金才好，如果還是以樓的品質(zhì)，租金來論不行了，現(xiàn)在是搶肉的生意，最近中糧有一個案例，500強(qiáng)就這么多，誰搶了就證明另外一家少了，所以大家拼的是關(guān)聯(lián)度，拼服務(wù)，拼對這個行業(yè)的理解，而不是原來拼硬件這些。
夏子清：接下來有請米蘭之窗的馬總講講，房地產(chǎn)愿意說一句話，上下游產(chǎn)業(yè)，最近從商業(yè)的角度我們也一直聊，城市更新的領(lǐng)域里面是不是也會這樣分，從社團(tuán)組織上，我們其實(shí)是想給大家提供一種想法，其實(shí)也不是上下游，大家還是一個合作的產(chǎn)業(yè)鏈上的生態(tài)，這個生態(tài)作為我們服務(wù)的供應(yīng)商也是不可或缺的鏈條。
這里面我們鏈接新舊動能的轉(zhuǎn)換，我們也在做一些老舊廠房和老舊小區(qū)的試點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)很多的問題，包括如何高品質(zhì)發(fā)展的問題，節(jié)能也好、綠色也好，未來要求服務(wù)供應(yīng)商的水平和質(zhì)量達(dá)到一個更高的層面上。
您從供應(yīng)商的角度講，您覺得這個對于我們是不是一個新的風(fēng)口，如何保持高品質(zhì)的發(fā)展，迎合時代的發(fā)展？
馬俊清：大家好，這個話題，因?yàn)楦魑欢际情_發(fā)商領(lǐng)域的，剛才聽幾位講了以后，你們是做項(xiàng)目，我們是做產(chǎn)品，上下游我們是分不開的，而且也是很緊密的。
既然說更新，一致是在原有的基礎(chǔ)上有所提高，這個提高從建筑的外維護(hù)講，無論是美觀度，新的功能和新的性能的提升過程中，門窗和幕墻都是非常重要的一塊。
剛才主持人說了，節(jié)能角度我覺得未來的城市更新，未來的既有建筑改造也好，節(jié)能都應(yīng)該是非常長遠(yuǎn)的主話題，而且也是非常緊迫的事情。
中國現(xiàn)在在推綠色建筑，推了幾年，近兩年又在推超低能耗，被動式建筑，這種步伐非常緊。河北省為了給北京市交代，因?yàn)楸本┮贿M(jìn)入采暖季，11月15日以后，到今天將近一個月時間，霧霾的天氣數(shù)量陡增。由于采暖季的能耗非常大，跟建筑的能耗有直接的關(guān)系，河北省提出了一個口號"保衛(wèi)首都藍(lán)天"，河北省率先在中國推出了超低能耗建筑，河北省幾個辦公廳聯(lián)合推出發(fā)文推被動式建筑。
而且在被動式建筑的推廣過程中給了很多優(yōu)惠政策，比如說資金支持，原來是一千塊錢的現(xiàn)金支持，這樣做的目的是為了降低建筑能耗，降低冬季采暖的能耗，減少霧霾天氣，為首都做貢獻(xiàn)。
這里面需要一個概念，門窗節(jié)能，門窗節(jié)能在普通建筑里面能耗占50%以上，被動式建筑的占比更大，國家也看到了這個問題，所以我們北京市和河北周邊地區(qū)率先提出了新的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，80%以上節(jié)能，對于門窗歐明確的要求，提出了門窗K值達(dá)到1.1的傳熱系數(shù)，不知道各位專家老總知道不知道，這是全世界第一高的標(biāo)準(zhǔn)。
我們原來一直是追著歐洲人走，向他們學(xué)習(xí)。今天我們突然間超越了他們，我們原來一直說落后德國，落后德國三十年，二十年，后來說落后十年，現(xiàn)在短短的兩三年時間超越了，原因就是門窗在建筑節(jié)能里面的重要性，所以這是一個很明確的概念。
今天講的城市改造，講的既有建筑的節(jié)能，城市更新，就是門窗幕墻板塊，節(jié)能的貢獻(xiàn)率是第一位的，所以未來的發(fā)展過程中應(yīng)該說門窗幕墻的市場有非常好的發(fā)展空間。
現(xiàn)在為止，城市更新既有建筑改造的門窗使用量要超過新建筑門窗的使用量，我們統(tǒng)計(jì)過，一年有6000到8000億的市場。
未來的發(fā)展過程中，您提到的品質(zhì)提升非常重要，這塊從普通的老百姓，大眾的角度講已經(jīng)有很明確的說法了，或者說很明確的意愿，比如說重新裝修的時候，重新?lián)Q房子的時候，第一個事情是講到重新裝修，要換門窗，而且門窗的投資一般的大眾平均在5萬塊錢，高端人群是17到20萬之間，這也是很實(shí)在的數(shù)據(jù)。
這個數(shù)據(jù)說明了城市更新二次改造換的門窗所花費(fèi)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建筑一次投資的門窗數(shù)量，他在自己家買東西的時候一定是追求品質(zhì)的，買最好的，這樣就給我們的行業(yè)已經(jīng)帶來了新的風(fēng)口，我們在城市更新和既有建筑改造過程中，近兩年的實(shí)踐中已經(jīng)嘗到了甜頭，今天坐在這里，我們作為部品，特別是外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中非常重要的門窗幕墻的部品企業(yè)，應(yīng)該是帶來了非常好的機(jī)遇。謝謝！
夏子清：1.1這個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是全國前列了，我在住建部院里面辦公，我們剛改完的2.8K值。
馬俊清：北京2.8也是不對的，這個是2014年之前的標(biāo)準(zhǔn)，2014年之后業(yè)應(yīng)該是2.0。
夏子清：我覺得這些相應(yīng)的頭部企業(yè)也是好事情，應(yīng)該也是差距拉開，發(fā)展企業(yè)的好機(jī)遇。
馬俊清：對，在這個行業(yè)原來一直做的都是大眾產(chǎn)品，工程配套里面我說十年前是以2.8的K值為主，這十年是1.8，現(xiàn)在的1.1中國的大部分企業(yè)還是很難做到的。
夏子清：今天的會議開的時機(jī)特別好，中央工作會議10到12號，我們今天13號就在這里討論城市更新的新邏輯。而且這次的工作會議上我看城市更新老舊小區(qū)又是重點(diǎn)的詞語，很熱�，F(xiàn)在又到了年末的節(jié)點(diǎn)上，我想最后的一個問題，有請?jiān)谧母魑涣艘黄鸹卮穑绻脙蓚�字預(yù)判2020年的趨勢是什么？
馮眾：其實(shí)我對明年的預(yù)期，就是向好。幾個方面：可選擇的機(jī)會多、產(chǎn)業(yè)升級帶來的機(jī)遇多、政策越來越規(guī)范、行業(yè)發(fā)展進(jìn)一步的市場化。對機(jī)遇選擇和城市更新領(lǐng)域的企業(yè)來說應(yīng)該有信心，雖然環(huán)境不是那么理想，但是我們還是想盡微薄之力為這個行業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)。
馬俊清：我覺得應(yīng)該是藍(lán)海，對城市更新的未來部品行業(yè)將迎來新的藍(lán)海，在新的藍(lán)海里面我們強(qiáng)調(diào)的是品質(zhì)，產(chǎn)品一旦落實(shí)到最終老百姓買單的時候是肯花錢的，他認(rèn)的是品質(zhì)。但是一旦落到集體改造，我們給政府補(bǔ)貼的村落改造和企業(yè)在小區(qū)改造的時候，新?lián)Q的門窗我看了以后還不如我們十年前裝的窗，就看誰買單。品質(zhì)的提升真真正正是最終的業(yè)主的要求。
林申：歸真。在這樣的市場環(huán)境下，不管是投資人還是出售方都會愈發(fā)趨于理性，選擇項(xiàng)目和項(xiàng)目退出的時候會回歸到對市場判斷和對收益判斷的原始的原點(diǎn)上。
聶志毅：我覺得更加有信心，國家的政策和各個城市都在推動這個事情，政府在做出很多的改變，我們也希望行業(yè)內(nèi)大家可以建言獻(xiàn)策，真正的幫助到城市更新走向正規(guī)。對于企業(yè)來說要更有信心，同時我們也在想到底有沒有這樣的能力，有沒有做好的心態(tài)接受城市更新非常漫長，非常煎熬的事兒，不像以前就買過來蓋就能賺錢，我們怎么把中糧廣場干到400多，在東長安街沿線第一高，比肩國貿(mào)的水平，我們怎么把大摩從金融街引到我們這里，我們要做好更多的服務(wù)，更多的是產(chǎn)業(yè)怎么嫁接。
還有做城市更新，內(nèi)部的手續(xù)有沒有變革，有沒有還按以前的流程報(bào)批審批，因?yàn)闀r間就是價值，大家一定要重新審視流程，重新審視我們的團(tuán)隊(duì)和市場，做更多的判斷。
短期看，明年很多的開發(fā)商是謹(jǐn)慎的，但是長期來看還是要有信心的，國家也在關(guān)注這塊，我們需要共同努力推動這個行業(yè)的發(fā)展。
陳方勇：夯實(shí)。經(jīng)過今年一天的波瀾壯闊，跌宕起伏，也有一個好處。原來很多的創(chuàng)新企業(yè)我們分不清楚，今年終于可以分清楚了，死了一批以后終于知道誰是誰，誰適合干嗎都清楚了。
我們不管大環(huán)境如何，也不談什么藍(lán)海、風(fēng)口，也不說市場多大，我們要說給客戶傳遞多少的價值，所以預(yù)期去追逐風(fēng)口，說這個市場多大，你自己能做多好，提供的跟別人什么不一樣的服務(wù)，這是實(shí)打?qū)嵉摹?/P>
現(xiàn)在的市場要返璞歸真，大家不再看虛頭八腦的東西了。
夏子清：向好、藍(lán)海、歸真、信心和夯實(shí)，從這幾個詞語里面可以看到更多的還是對未來城市更新領(lǐng)域抱著很大的信念。但是在這個信念里面要求我們確實(shí)要腳踏實(shí)地，真正的做一些落地的事情，包括產(chǎn)業(yè)，包括內(nèi)容，大家共同的在行業(yè)里面推動頂層設(shè)計(jì)的法律法規(guī)更好的完善和出臺，對我們的行業(yè)保駕護(hù)航。
今天因?yàn)闀r間的關(guān)系對話就到這里，我們也期待著下次大家再聚，同時我們也希望在這個領(lǐng)域大家共同發(fā)力，為這個行業(yè)做更多的摸索，謝謝大家！
主持人：感謝各位對話嘉賓的精彩分享。請一起合影留念！感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇圓滿結(jié)束。
我代表主辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會、代表房訊網(wǎng)再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的光臨，以及為我們帶來的精彩演講和睿智思考。
科技驅(qū)動，煥新城市。城市更新，萬億市場新賽道新主場，讓我們一起努力！
同時也希望大家在今后的日子里，繼續(xù)關(guān)注全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會的品牌活動，繼續(xù)支持房訊網(wǎng)的品牌活動。再次感謝大家的光臨！
來源：房訊網(wǎng)