房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會內(nèi)容豐富、環(huán)節(jié)創(chuàng)新，首次采用一場主論壇+三場平行分論壇的形式。其中"新周期下商辦物業(yè)的新模式"平行論壇，以"藍色商辦，光耀京南"為主題，與會嘉賓展開了激烈的思想碰撞和觀點交流。
以下為中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會實錄（八）
平行論壇二：新周期下商辦物業(yè)的新模式
主持人：感謝馬總的精彩演講。感謝馬總團隊一直以來對房訊網(wǎng)、對行業(yè)論壇、對商辦行業(yè)的執(zhí)著貢獻！
下面進行北京量子星辦公亮相啟動儀式環(huán)節(jié)。
讓我們用最熱烈的掌聲歡迎以下領導和嘉賓上臺：
藍光文商旅集團商業(yè)經(jīng)營管理公司常務副總經(jīng)理 史德威先生
藍光文商旅集團京津區(qū)域總經(jīng)理 李璐璐女士
藍光商業(yè)集團北京海悅城市場總監(jiān) 呂樂宇先生
藍光商業(yè)集團北京海悅城招商總監(jiān) 馮耀魯先生
藍光商業(yè)集團北京海悅城人力行政總監(jiān) 田宇先生
請各位領導、嘉賓就位，讓我們一起倒計時5,4,3,2,1。
我宣布：藍光文商旅- 北京量子星辦公正式啟動！
對商辦地產(chǎn)行業(yè)來說，這是一個歷史性的時刻！
主持人：大家也注意到今天年會的內(nèi)容非常豐富，有好幾個分論壇。為感謝朋友們對藍光的關注和支持，我們特意準備幸運抽獎環(huán)節(jié)送給藍光專場的朋友們。抽獎環(huán)節(jié)將在分論壇結束前進行，請大家堅持到底！
下面進行量子星項目推介環(huán)節(jié)，讓我們走進藍光走進量子星。再次掌聲歡迎：藍光商業(yè)集團北京海悅城招商總監(jiān) 馮耀魯先生。
馮耀魯：今天很高興在這里見到大家，也歡迎各位來到這個分論壇。
下面我為大家介紹一下藍光皇冠項目。
藍光文商旅集團。
藍光文商旅集團是藍光發(fā)展集團旗下全資子公司，成立于1990年，深耕商辦市場30年，現(xiàn)布局全國17大區(qū)域，70余座重點城市，服務于100個商業(yè)項目，橫跨八大資產(chǎn)類別，包含寫字樓、公寓、街區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、購物中心、酒店、高爾夫球會、文旅地產(chǎn)等，截至目前，藍光文商旅集團服務資產(chǎn)面積約800萬平方米，資產(chǎn)價值超400億元，是中國領先的商業(yè)資產(chǎn)管理公司。
如圖，藍光文商旅集團在京首個自持項目--藍光皇冠，位于北京房山區(qū)，房山區(qū)在京津冀一體化中起到重要發(fā)展軸橋頭堡作用，我們位于房山區(qū)核心區(qū)域良鄉(xiāng)商圈，項目有頂級商務配套，全力打造新銳居住之城。項目總體量15.6萬平方米，未來是房山地區(qū)首屈一指的商住綜合體項目。
皇冠國際區(qū)域圖�；使趪H項目被地鐵、高速和快速路環(huán)繞，地產(chǎn)房山線距項目400m，步行5分鐘即可到達，項目南側直通京昆高速，通過京港澳高速去三環(huán)六里橋大約21.3公里，開車時間在3分鐘左右即可到達。
1號樓黃色部分是皇冠假日酒店，2#-1是至選假日酒店，是目前房山區(qū)唯一一個國際五星級連鎖酒店。
3-1、4-1、5號樓、6-1局部是皇冠公寓項目。
辦公產(chǎn)品是2-2、3-2、4-2、6-2局部，是量子星辦公產(chǎn)品，總體量1.7萬平方米。目前量子星產(chǎn)品已經(jīng)投入使用的是上海量子星，未來即將投入是北京量子星和成都量子星。
除了1、2-1、酒店以外，其余樓宇的首層均為商業(yè)面積，在1.5按平方米，作為整個項目的商業(yè)配套使用。
皇冠國際項目定位京南首席商務特區(qū)，通過高端商務配套、科技智能加持、綠色環(huán)保支撐和品牌融合強化等多種結合，打造房山區(qū)首屈一指的商住綜合體項目。
全新的商業(yè)模式、商業(yè)載體，通過酒店、公寓、辦公、商街等業(yè)態(tài)，為客人提供全方位的服務，打造職住一體新標桿，能夠滿足客戶商務、旅居、社交和休閑全方位需求，從而來提升產(chǎn)品的實用性和影響力，增加客戶黏性。
關于量子星產(chǎn)品，提取了一些關鍵詞，如品質(zhì)感、尊崇感、生態(tài)性、精品化、高性價比，以功能配套極致化吸引，以內(nèi)容服務極致化駐留。
我們項目引進中國電信嘗試入駐，依托5G概念，目標招商客戶鎖定互聯(lián)網(wǎng)、高科技、5G上下游服務企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群效應。如圖，是量子星產(chǎn)品外立面，外立面采用的是玻璃+UEGPC（是目前業(yè)內(nèi)所有材料里耐久性、牢固性最好的功能材料），使整個項目工程質(zhì)量遠遠超越行業(yè)標準。UEGPC整個項目做下來，外立面單平方造價2800元左右，遠遠超過行業(yè)標準。
量子星指標信息，2-2號樓，辦公面積4566平方米，首層是商業(yè)，樓宇面寬42.5m，樓宇進深23.9m，柱距6.6m，建筑高度23.9m，2-2和3-2、4-2、6-2都是地上六層、地下兩層，其中一層是商業(yè)，B1、B2為停車層和設備層。
3-2號樓，與2-2號樓所有格局相同，面積上3-2號樓建筑面積是5226平方米，辦公面積是4541平方米，首層商業(yè)面積685平方米，首層商業(yè)挑高4.2m，2-6層單層面積900平方米，可以滿足不同客戶的需求，也可以進行自由分割，可以進行整層或獨棟的使用需求。
4-2號樓，以出售性質(zhì)交給中國電信，未來是北京5G的技術中心座落在我們項目。
6-2號樓，整個建筑面積7800平方米，辦公面積2667平方米，首層商業(yè)面積847平方米，樓宇面寬是23.9m，樓宇進深47m，柱距6.6m，建筑高度23.9m，地上6層、地下2層，其中1層為商業(yè)。
精裝展示層及效果展示。
4-2號樓出售給中國電信，目前可出售和出租的樓宇是2-2、3-2、6-2號樓局部，能夠通過租售并舉滿足不同客戶需求，多樣化模式組合，滿足所有租、售或定制辦公、品質(zhì)辦公、聯(lián)合辦公不同客戶的需求。
如圖，皇冠國際商街部分，定位是"情景式商務交流場所、公寓生活美學空間"，以服務項目內(nèi)部客人為主的生活服務類的街區(qū)商業(yè)，同時在核心區(qū)域引進文化創(chuàng)意，跨界融合的輕餐飲社交體驗店。提升商業(yè)氛圍的格調(diào)，形成一個區(qū)域多功能公共空間。
如圖，健身中心和IMAX影院。健身中心位于6-2號樓二層，面積1300平方米。IMAX影院位于5號樓B1和1層局部，影院總面積5580平方米，設十個影廳，1400個座位，目前建設完畢，后年投入使用。
藍光皇冠國際項目賞析。
鳥瞰圖，分別是酒店、公寓、辦公產(chǎn)品和商業(yè)部分。
如圖，1號樓洲際酒店外立面展示，使用的是玻璃幕墻。
酒店效果展示，分別為房間、商務洽談區(qū)和酒店前廳。
量子星辦公產(chǎn)品外立面幕墻，用的是玻璃+UEGPC。
辦公大堂效果圖，前臺和樓梯間。
精裝展示區(qū)效果圖。
藍光國際商街效果圖，在玻璃位置是未來的小鎮(zhèn)中心。
公寓產(chǎn)品效果圖。
有興趣的朋友可以屏幕上二維碼，添加我的微信，我會定期在朋友圈或通過私信方式，將我們項目進度和未來合作方向分享給大家，有興趣的朋友可以加微信。
謝謝大家！
主持人：謝謝馮總的精彩推介。
下面進行論壇最精彩的部分，主題論壇環(huán)節(jié)。對話主題：京西南區(qū)域商業(yè)辦公發(fā)展新模式。
隨著北京非首都功能疏解工作的持續(xù)進行，未來北京四環(huán)內(nèi)將不再有新的商辦類用地，核心區(qū)域?qū)懽謽琴Y源愈加稀缺，這將為非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏峁┹^大的發(fā)展空間。寫字樓市場需求逐步由核心區(qū)域向非核心區(qū)域轉(zhuǎn)移。今天我們邀請了非核心區(qū)域，戰(zhàn)斗在京西南區(qū)域的金地、藍光、榮盛等商辦精英的代表，讓我們聽聽來自一線的行業(yè)大咖們的想法。有請以下對話嘉賓上臺。
有請?zhí)匮鞒郑褐嘘P村固安園總經(jīng)理 王玉龍先生
有請對話嘉賓：
藍光文商旅集團商業(yè)經(jīng)營管理公司常務副總經(jīng)理 史德威先生
中國高科技產(chǎn)業(yè)化研究會智能制造產(chǎn)業(yè)促進中心副主任 郗龍飛先生
金地商置華北區(qū)域商辦 營銷總監(jiān) 侯智猛先生
中耀盛世（北京）房地產(chǎn)有限公司 總經(jīng)理 馬耀揚先生
中國企業(yè)資本聯(lián)盟 副理事長 柏文喜先生
仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部 負責人 魏克先生
主持人 王玉龍：各位領導、嘉賓，大家下午好！
我原以為大家等到現(xiàn)在是等著演講，結果主持人說是等著抽獎，我也不知道是等演講還是等抽獎，但至少今天在臺上的這些大咖們還是能代表北方寫字樓區(qū)域觀點的。
我是今天中午剛從上海飛過來，上海的虹橋商務區(qū)確實已經(jīng)形成了，即圍繞著機場的商務區(qū)。北京在T3周邊氛圍也不是很好，我也非常期待大興機場能像馬總說的那樣，形成一個商務區(qū)。因為大興機場的商務區(qū)規(guī)劃已經(jīng)出來了，在它的機場西部是做商務區(qū)，南部做機場的配套區(qū)，交通已經(jīng)有了發(fā)展計劃，京津冀一體化已經(jīng)有了，但是南部發(fā)展會怎么樣，我們也拭目以待。
今天聽了一下午，發(fā)現(xiàn)今天兩個專場，一個是藍光專場，還有京南區(qū)域的專場，大家聊的更多是京南區(qū)域。反觀中國目前寫字樓的市場，從全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會了解到一個數(shù)據(jù)：中國四大城市，北、上、廣、深，2019年第三寫字樓的空置率達到15%，全國寫字樓空置率20%，全國商業(yè)營業(yè)面積空置率30%。
記得去年年會大家在談2019年一定是個嚴冬，大家要抱團取暖、小步快跑。今年通過幾次會議，抱團取暖的少，小步快跑的多。但有一個觀點我比較認同，即更多資本介入了商辦地產(chǎn)。因為商辦地產(chǎn)在3.26政策出臺之后，對個人投資有一定的限制，現(xiàn)在一些大宗交易更多形成，也就是說更多的重資產(chǎn)越來越被國外的資本在追逐。
剛剛馬總講了他的觀點，我想讓馬總就這個觀點再往下談一談。剛才他講到幾個觀點：
1.更加注重空間配套運營和服務。
2.商辦設計更加注重人性化、智能化和創(chuàng)新。
從另一個觀點來談一談，未來中國寫字樓市場，5G時代的到來，人性化、智慧化創(chuàng)新應該是一個什么樣的產(chǎn)品更能符合未來市場的發(fā)展？給我們這些做商辦地產(chǎn)一個建議。
馬耀揚：5G的到來不僅僅是我們生活上的便捷，未來更多帶給我們的是一種生活模式或工作模式的一種改變�，F(xiàn)在我們看到很多樓宇的升級，包括園區(qū)的升級當中，關于智慧園區(qū)、智慧樓宇的打造越來越多，而這里一定缺不了的基礎建設，就是通訊基礎能力，如果沒有4G時代，可能也不會有蘋果，沒有5G時代也不會未來實現(xiàn)更多智慧場景。未來樓宇當中，5G應用場景，包括最基本的監(jiān)控、視頻，所有樓宇數(shù)據(jù)實時監(jiān)控。張鵬總講到智慧樓宇建設中，現(xiàn)在可以把整個樓宇建設過程中全部植入感應器，對樓宇進行全方位監(jiān)控，包括樓宇承重、樓宇溫度變化�？赡芪磥碓跇怯畹闹悄芑I域會有很多可以去創(chuàng)新、去探索的空間。
關于商辦的發(fā)展，大宗的話題我會更感興趣一些，前一段時間我參加一些活動，大家基本都在談關于商辦的大宗交易，今天下午這個平行會場里另外一個會場同步也在進行關于大宗的討論。為什么大家突然對于商辦的大宗出現(xiàn)這么熱衷的局面？首先，從產(chǎn)品來講，現(xiàn)在散售產(chǎn)品越來越少，已經(jīng)無法實現(xiàn)，未來更多是整棟物業(yè)的交易。這兩年在全球經(jīng)濟放緩的局面下，全世界很多主要國家都在進行降息，我們也一樣，帶來的好處是物業(yè)購置成本在降低。也看到一些真正外資機構首先持有物業(yè)成本降低，另外對于資產(chǎn)回報率期望值在下降，因為降息之后回報率不像原來要求那么高了。我們現(xiàn)在的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以達到這樣的標準，所以這時候也是我們看到為什么有那么多的外資開始進入到一線城市進行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置和抄底。這里可能也是未來帶給我們所有商辦人員的一個機遇。
為什么任何一個時期下，一定都是挑戰(zhàn)和機遇同時存在？在面對一些市場變化的過程中，怎么重新從市場這個變化中找到新的機遇，包括今天講京南、西南區(qū)域發(fā)展，都是一樣的，就是城市規(guī)劃在變化，城市功能在重新布局，所有從業(yè)人員、開發(fā)企業(yè)、服務商都在隨著政府的功能規(guī)劃去考量新的區(qū)域要做什么，怎么做，怎么在這里找到我們能夠去發(fā)展的一些機遇，這留給我們更多是一些思考。
因為前面也做了大塊的分享，就先說這么多。謝謝！
主持人 王玉龍：現(xiàn)在經(jīng)濟在下行，中美貿(mào)易摩擦在加劇，供應也在增加，比如房山、大興、麗澤商務區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)的外擴等等，其實都搶占了很多客源。昨天我和我們公司的招商總在聊，原理最早招商中心是在北京的國貿(mào)旁邊的寫字樓，這個寫字樓是國企，非常牛，6點關空調(diào)，周六、周日不開空調(diào)，訪客極其嚴格，沿著長安街不能開窗等等，租金特別高，物業(yè)費也非常高，最高的是寬地費，8萬元/年。后來我們就打算搬走了，找了半天寫字樓，最后找到佳兆業(yè)條件非常好，租金8.5元（含精裝修），有五個套餐，你來選，寬帶費1萬/年，很多優(yōu)惠政策，所以我們決定搬走。
現(xiàn)在在市場環(huán)境下，北京的空置率持續(xù)在上升，如果未來再不拼拼服務、不拼拼創(chuàng)新，雖然是國企，但是也要講究利潤、創(chuàng)新。剛才跟瑞士大帥哥魏克也聊了聊這方面的發(fā)展，其實我原來特別想讓他談談金融方面的，瑞士是一個世界銀行，很多資產(chǎn)都轉(zhuǎn)到那邊，大家都覺得安全，結果美國一介入，又不安全了。
跟魏克交流了以后，他原來在寫字樓市場也深耕了很多年，現(xiàn)在也是仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部的負責人，他在中國待了十六年，據(jù)說女朋友也是中國人，你從國內(nèi)國外的對比，給中國的開發(fā)商做商辦市場的走向和未來建議提供一點意見。
魏克：我在中國十六年，主要工作時間都在中國，其實不太方便跟瑞士做對比。
空置率問題確實是所有開發(fā)商都要面對的問題，真正要解決這個問題，比如前期整個項目定位很準，之前傳統(tǒng)的開發(fā)模式是先開發(fā)后去找客戶，這個思維需要改變。之前想好到底什么樣的客戶到我們項目去落地，所以會考慮招商推廣應該怎么做，所以前期項目定位無論是產(chǎn)業(yè)園或商辦項目都很重要，到底定位是什么，什么樣的企業(yè)要落地，前期要做好這個事情。
后面的推廣要有一定的創(chuàng)新，每個行業(yè)定位不一樣，推廣方式也不一樣，產(chǎn)品差異化也很重要，如果開發(fā)產(chǎn)品跟隔壁的產(chǎn)品一樣，那我們優(yōu)勢在哪里？所以一定要強調(diào)競爭優(yōu)勢，有競爭優(yōu)勢才有市場。
因為我的背景是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做了十三年的時間，比較了解政府對產(chǎn)業(yè)的要求是什么，無論是產(chǎn)業(yè)園還是商辦項目都要求發(fā)展產(chǎn)業(yè)。今天認真看了一下藍光的介紹，我覺得他們也是一個商辦項目，但是最終還是落地中國電信5G項目，我覺得是很好的案例，商辦的項目還是落地產(chǎn)業(yè)，你們來做這樣的事情，政府也認可你們這樣的項目，后面政府有資源、也有渠道，也可以幫助你做招商。無論什么樣的項目，產(chǎn)業(yè)屬性很重要。
主持人 王玉龍：2019年三季度，截止到9月底的數(shù)據(jù)，北京寫字樓的庫存2.21萬套，庫存面積569萬平方米，體量非常大。過去三年，非核心的商務區(qū)貢獻全市54%的甲級寫字樓的凈吸納量，也就是說一些商務園區(qū)或一些產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)成為這個市場的重要補充。
剛才大家聽了房山發(fā)展計劃--城南計劃，包括藍光做了一個大的綜合體項目，想問一下金地的侯總，據(jù)我了解，金地在大興應該落了兩個項目，一個是國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地，25萬平方米，還有一個項目，跟侯總聊天過程中，他們在房山也有一個這樣的計劃，不知道是否方便透露。你們?yōu)槭裁纯春眠@個區(qū)域？為什么看好京南，你們公司布局的想法是什么樣的？
侯智猛：剛才看完藍光的簡介，其實已經(jīng)符合了房地產(chǎn)寫字樓趨勢的發(fā)展。
我們?yōu)槭裁纯春梅可絽^(qū)域？因為我們把整個城南譽為南望京，我們一直堅信南望京的發(fā)展和現(xiàn)在形成的望京CBD核心區(qū)的發(fā)展，我們看好這個地方的商業(yè)，就解讀了這個事情。
未來的北京整個城南寫字樓發(fā)展趨勢。我們作為開發(fā)企業(yè)，主要看三點：
1.市場的走勢，政策的導向。
2.現(xiàn)在要做的就是產(chǎn)品力的升級，存量大多在五環(huán)以外，做什么產(chǎn)品能吸納這些核心區(qū)的企業(yè)搬遷、選址、總部呢？更多靠產(chǎn)品力，空間設計、靈感以及生態(tài)、私密性，可能更多是產(chǎn)品力方向。
3.客群�？腿旱亩ㄎ滑F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了明確的改變，外資、險資、基金，三季度北京新增了85萬方的寫字樓，賣了65萬方的寫字樓，Top10只有順義天竺的人民網(wǎng)買了2個億。經(jīng)過我們客群分析，包括城南客群分析，大多企業(yè)選址總部無異于外地的總部在京選址。核心區(qū)總部外遷，可能承受不了高租金，為降低成本。新興政策扶植企業(yè)的導入會助力南城。
四個方向，東南西北，只有南城目前來說是相對于其他區(qū)域更好的價值洼地，所以我們對南城有一個更好的期待，也期待成為下一個望京，甚至趕超望京。
主持人 王玉龍：侯總提出的理念很好，"南望京"，我當時還賦予一個名字，叫"京雄走廊"，京保石的橋頭堡。
特別想問郗總，大家一直在談3.26的政策是對商辦地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有一定的限制，能否扶持？從機構角度來講，認為未來政府在商辦類的地產(chǎn)領域里會不會有一些扶持政策？如房山想大力發(fā)展京南區(qū)域，就要給企業(yè)一定的扶持和空間，要給一定政策。針對于京西南的發(fā)展，如果政府從政策層面來講應該給予什么樣的扶持？你有什么樣的建議？從你的角度來講，你對京西南的發(fā)展怎么看？
郗龍飛：因為我在房山操盤過項目，我認為房山區(qū)域相對于北京多點的衛(wèi)星城，包括大興、順義、懷柔、延慶，房山是離北京城區(qū)最近的一個區(qū)域，而且我認為房山營商環(huán)境是最好的。為什么這么講？
第一，房山在招商引資方面對于高精尖都是有一事一議政策的，同時對孵化創(chuàng)新相關的，包括人才政策、創(chuàng)新政策都是有一事一議政策。有兩個案例：互聯(lián)網(wǎng)金融安全示范園，北京基金小鎮(zhèn)，這兩個項目都是在2016年6月成立的，到現(xiàn)在也就是三年時間，我看到今年上半年政府的數(shù)據(jù)，其中基金小鎮(zhèn)三年時間入園企業(yè)達到1300家，管理資金總額達到1.79萬億，互聯(lián)網(wǎng)金融安全示范園到三年時間，入園家數(shù)將近500家，納稅額達到12.4億。
第二，因為行政主管基本都是80后，不管是經(jīng)信委還是科委，還是文資辦，還是主管農(nóng)業(yè)和文旅的副區(qū)長全是80后，以前我們看到的房山都是煤炭之鄉(xiāng)、建材之鄉(xiāng)，包括三大物流基地，現(xiàn)在跟以前不一樣了，所以現(xiàn)在房山重新的定位"三區(qū)一節(jié)點"，這是要把房山打造成一個生態(tài)宜居，包括科技創(chuàng)新試驗區(qū)，所以在高精尖方面，包括在一些產(chǎn)業(yè)方面的扶持力度是非常強的。在其他區(qū)域，相信可能看不到對于買或租的大的企業(yè)是有不同政策的。
主持人 王玉龍：藍光剛才做了一個非常漂亮項目的專場推介，我也詳細看了一下，這個項目里面算是一個綜合體，我不知道它的土地性質(zhì)是什么，是F3還是什么，因為有科研、有商業(yè)、有住宅，是多業(yè)態(tài)的綜合體項目。
史總，從項目操盤手角度，剛才給我們分享了藍光量子星項目，如何打造京南區(qū)域商業(yè)辦公新模式、新物種、新亮點？
史德威：我是藍光文商旅的史德威，我一直在北京做寫字樓，去成都不久。今天藍光文商旅借助這么一個平臺要做一個推介其實主要目的是對這個項目特別有信心。
我以前做項目時就遇到過玉龍總和其他嘉賓提到過的問題，可能現(xiàn)在大環(huán)境沒有三年前那么理想，以前做項目時也趕上過2009年的金融危機，當年我在北京做寫字樓的時候，客戶真的吵著鬧著要退租，最后是怎么渡過的？很多人都是看到了金融危機里只有危，還有機（機遇）。玉龍總舉的例子，我理解也屬于消費降級的一種感覺�？赡馨岬礁玫臉�，搬到底這么好的區(qū)域也不一定是降級，但是把性價比提高了。
我們和璐璐總溝通時，聊起來關于項目如何操作，其實并不是位置不在CBD、不在東二環(huán)、不在長安街就不能做了，不在金融街、不在中關村就不能做寫字樓了，其實真的不是，其實各有各的更好的點。我們和銷售人員溝通時就講過，是否把所有的銷售途徑都做到了，有沒有？如果還沒有的時候，就不能說就不行了，打退堂鼓，我要認輸了，其實這是不對的。
剛才說的是市場，我在硬件和軟件兩方面著重說一下。不是一個很大的綜合體項目，里面有五星級皇冠酒店，有三四星級酒店假日，還有酒店式公寓，有寫字樓、商業(yè)，小的聯(lián)合辦公--量子星，是比較全面的項目，我們在做的時候，對硬件考慮的比較多。藍光以前并不是專業(yè)做大型綜合體開發(fā)，我們還是希望能有一個很好的團隊組合作出一個好的項目，這是最基礎的基礎。
我們反復提到硬件如何打造，打造到什么程度，到底是否要往里面砸一個超越國貿(mào)三期、中關村的項目，沒必要。但位置、體量在這里擺著，但很多東西做到了很極致。我們把大客戶的保障電源和一些餐飲的重要冷庫電源全帶了，這就是比較細的一個點，我們做得比較極致的方面。
軟件方面，我們更希望的并不是純純粹粹的寫字樓，剛才有嘉賓說他們做的寫字樓比較廣泛，我們希望商業(yè)配套比較全，如果你的客戶來了這邊，覺得離市里遠，想住高端的也可以住高端的，想住性價比高一些的也可以住性價比高一些的，這里也有酒店式公寓，吃個飯看個電影也很方便，我們想在這里打造這樣一個項目，所以我們還是更希望能借助今天這個場合把我們項目推薦給北京所有的代理行的朋友，還有來參會的好朋友。謝謝！
主持人 王玉龍：我這一兩年參觀過很多比較不錯的寫字樓，其實我最愿意參觀的是它的食堂，食堂的好壞是代表一個管理者對于整個客戶人群的定位和服務意識的體現(xiàn)。之前跟中糧交流的比較多，中糧做的智慧谷，還有安定門的中糧廣場，還有北京站對面中糧廣場的提升，其實特別注重產(chǎn)品的設計，而且無數(shù)次提到了"有溫度"，剛才馬總也談了"智慧化"人文的因素，而且更加注重綜合性的服務。
最后一個問題問一下臺上幾位嘉賓，2019年展望2020年，大家說的基本都對，因為"穩(wěn)"字當頭，各位對2020年，甚至于2021年的市場怎么看？等到明年再坐在這里時回顧一下，看看大家觀點對不對。
魏克：因為我的工作是在工業(yè)地產(chǎn)板塊，我們接觸比較多是國外的基金，無論是今年還是明年，我們覺得是很不錯的，國外資本也比較關注國內(nèi)一些物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心，我們看到了這個趨勢明年還是會有的。從我們的角度，還是比較樂觀。
柏文喜：對近期的商辦市場，包括樓市，怎么看的問題，最近我接受媒體采訪時也講了我的一些看法，經(jīng)過近兩年的防風險、降杠桿、降負債，現(xiàn)在很多企業(yè)運行風險已經(jīng)下降了，從國民經(jīng)濟大勢上來看，第三季度到第四季度的國民經(jīng)濟增長情況很不好看，國家統(tǒng)計局都在修改相關數(shù)據(jù)，在下行壓力之下，大家發(fā)現(xiàn)財政政策和貨幣政策雖然還在強調(diào)穩(wěn)健的基調(diào)，但實際上已經(jīng)進入了相對寬松、相對放松的階段，長期利率已經(jīng)在走低，尤其是昨天富力H股增發(fā)的問題，去年10月份就上報了，拖了一年多，昨天核準了，這是一個信號。
按說在房產(chǎn)調(diào)控方面，中國證監(jiān)會作為行業(yè)監(jiān)管部門，對于資金流向樓市，尤其是不可避免流向土儲市場方面嚴加防范，最近為什么突然放松，昨天為什么會核準富力H股增發(fā)問題，這是一個信號，雖然不代表從此貨幣政策樓市調(diào)控有一個根本性的轉(zhuǎn)向，不代表行業(yè)監(jiān)管政策拐點的到來，但是這個行動表明了整個調(diào)控和大的政策的松動，對未來是有利的。
從實踐中來看，去年環(huán)京的樓市，因為一般樓價的下降都是周邊地區(qū)先降，而且降很多，核心地區(qū)抗跌能力會強一些，前兩年，尤其是到去年，環(huán)京地帶，無論是固安還是燕郊地區(qū)，樓價降了至少1/3以上，可是最近回升的非常鮮明，我不知道固安的價格走勢怎么樣，燕郊現(xiàn)在又漲回來了。
主持人 王玉龍：三年限購，也在往下走。
柏文喜：但是燕郊現(xiàn)在又漲回來了，所以對于明年和后來的樓市，包括商辦樓市的走向，我是相對來講樂觀的，必須樂觀，經(jīng)濟托底的行業(yè)都不樂觀的話，其他都是空話。
因為我是做投行的，也從金融的角度來談談對京西南區(qū)域商辦樓市的一些看法，剛才馬總、魏克都從宏觀的、從行業(yè)面的角度談了一些看法，侯總也有很好的定位，說它是京西南的望京。
從金融角度來講，金融是從術的層面上來幫助行業(yè)解決問題的。商辦物業(yè)的問題在于資產(chǎn)的流動性相對來講比較差，剛才無論是馬總也好，還是其他人，都講到了商辦物業(yè)交易大宗的特征，大宗意味著低頻，這是商辦物業(yè)交易的特點，反映了商辦物業(yè)流動性比較差。
商辦物業(yè)的價值是由什么決定的？一是它能夠帶來的租金，二是由它的流動性來決定的。如果我們能夠通過一些交易結構的設計，通過一些金融手段，通過資產(chǎn)證券化的形式把它憑證化、等額化，甚至電子化來提升其來源性，在同樣的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力之下，實際上它的價值也提升了。而且在這方面，我也聽到藍光的史總的介紹，他們有一些金融方面的設計，包括資產(chǎn)管理、基金等有一些配套。我想都是準備用這個來為他的物業(yè)流動性的提升做一些支持，我認為他們的構想還是非常周到的。
藍光作為川渝地區(qū)老大，來到北京發(fā)展，而且選擇了京西南這個處女地，是很好的方向。剛才史總也強調(diào)了他的產(chǎn)品的性價比問題，性價比是能讓受眾得益，這就是史德威的"德"字。在史總的領導之下，他把這個項目會做得很好，公司也會發(fā)展的很好，虎虎生威，既能讓大家得到好處，公司也能獲得發(fā)展，會改變京西南商辦市場的歷史，他也會在藍光留名--史德威。
主持人 王玉龍：您介紹一下中國企業(yè)資本聯(lián)盟。
柏文喜：這個聯(lián)盟是早年北大方正創(chuàng)始人王選院士發(fā)起的一個企業(yè)間相互交流學習和互助的民間社團組織，以前是掛在北大，現(xiàn)在是一個獨立的非公益性組織，有幾塊：
1.這個組織里有300多位不屬于任何組織的獨立經(jīng)濟學家在幫這個行業(yè)做一些資本市場的事情，幫行業(yè)做一些融資和資本市場對接的業(yè)務。
2.促進會員之間交流，這個組織在全國應該有好幾萬會員，因為我參與時間比較長，比較活躍，所以被任命為副理事長。
馬耀揚：前面兩位老總跟各位講了保持樂觀的態(tài)度，今天的會場應該說點正能量的話，因為前一段時間私底下跟朋友一起聊天，悲觀的話聽了很多，負面情緒的話也聽了很多，在今天這個現(xiàn)場確實需要有更強大的一些信心。
我在剛才兩位老總的樂觀強度要加上兩個字，叫"謹慎樂觀"，這是我對于明年的預判。為什么要加"謹慎"兩字？因為現(xiàn)在面對的市場環(huán)境確實是擺在我們眼前的，從明年整個發(fā)展趨勢上有幾點會看得比較清晰：
從銷售端來講，客戶出手的意愿明年一定不會很強，肯定還是相對緩慢的過程，客戶在租賃方面，從核心區(qū)域進行外遷的客戶數(shù)量明年會有明顯的增長。所以在座各位可以關注一下在一些租賃客戶遷址方面，從原有的核心區(qū)域遷至非核心區(qū)域或四環(huán)、五環(huán)以外的區(qū)域，這是企業(yè)在現(xiàn)有周期下進行降費最簡單有效的一種方式。
對于開發(fā)企業(yè)來講，明年最重要的就是融資能力，目前來看，這是明年非常重要的一個方式。至于運營方面能力的提升，也不是短期之內(nèi)能夠馬上實現(xiàn)的。
對于行業(yè)從業(yè)人員來講，明年的趨勢是明年行業(yè)的人員數(shù)量上會有所減少，但人員整體的專業(yè)能力會有所提升，這是行業(yè)倒逼出來的。坦白來講，在座各位很多人在這個行業(yè)，尤其做商辦十年以上的，在過去上行周期當中，我們是享受了政策、市場帶給我們的很多機會，但今天在新的周期下，如果我們希望能夠在這個行業(yè)當中做得更好，或者我們真正為這個行業(yè)能夠作出一些貢獻，可能需要所有從業(yè)人員從自身專業(yè)能力各方面的提升。
明年是步入小康最后一年，到了攻關期，商辦行業(yè)2020年也可能會是一個蛻變之年，從開發(fā)企業(yè)到所有從業(yè)人員，到整個產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變，可能在2020年都會發(fā)生一些變化，這是我對整個明年市場的預判。謝謝！
侯智猛：馬總說的是"謹慎樂觀"，我叫"遇見機遇"，還是充滿機遇的，有兩個方面：
第一，京西南。
第二，北京市。
北京市今年截止到三季度是226個億，雖然主要集中在核心區(qū)域，但不排除五環(huán)外項目。
京西南世界量級的機場，需要一個反應器，東航、海航明年才會逐步搬遷過來。對于京西南板塊輻射作用是有的，一般開發(fā)企業(yè)肯定是有政策紅利，有或沒有確認之間扎進去，這個階段在路網(wǎng)交通搭建完成或臨界點時一定是最佳的時機，等到人口和企業(yè)同時導入之后，區(qū)域成熟以后，就是一個完善的時期了。
所以明年還是充滿機遇的一年，但我們肯定還是要保持良好的心態(tài)、充分的信心，堅守住本職和專業(yè)工作的同時，為我們的業(yè)主和我們的合作方提供更好的服務和選擇。
郗龍飛：兩個詞，迭代、融合。
迭代。
從北京三產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結構去講，從2015年三產(chǎn)比例是79.6%，2018年底三產(chǎn)結構上升到80.4%，核心金融業(yè)從2015年占到了22.4%，零售業(yè)是12.8%，但是到2018年，零售業(yè)已經(jīng)從2015年的12.8%降到了7.3%，這是很大比例的下滑。
2015年，軟件信息跟相關服務業(yè)占比是13%，2018年三產(chǎn)里上升比例很快的產(chǎn)業(yè)就是科技研究和技術服務類，是從以前5%+上升到2018年底10.2%，科技服務研究方面應該跟高校融合。二產(chǎn)結構到2015年時不到20%，2018年有一個很重要的指標，醫(yī)藥制造類突然從7%+上升到了10%。這是迭代的更新，包括總講到正南首都國際機場、正西新首鋼都是代表未來新興力量。
融合。
房山是離北京區(qū)最近的區(qū)域，這個融合應該從京西南麗澤商圈到總部基地，從總部基地通過房山線，總部基地跟房山已經(jīng)深度融合了，在過去兩年中我們走訪了40多個園區(qū)，訪談了將近500家企業(yè)，其中40-50我上市公司，總部基地訪談了3家企業(yè)，其員工60%全部住在長陽。我們跟他們溝通過程中，他們對房山是否有選址需求或是否愿意搬遷過程中，已經(jīng)表述完全愿意，其中2家上市公司藥企，員工60%全部住在長陽，最主要搬遷的原因是大的經(jīng)濟環(huán)境這幾年并不是很好，他們需要跟中醫(yī)藥大學結合，因為他們很多科研力量需要依托高校--中醫(yī)藥大學；房山大學城本身在企業(yè)成長過程中，人員是企業(yè)當中最核心的力量。
北理工成果轉(zhuǎn)化也是跟企業(yè)相結合的，因為北理工的成果轉(zhuǎn)化處長是北京市高校成果轉(zhuǎn)化中心秘書長，企業(yè)跟高校相結合，藍光項目如何跟高校相結合，在成果轉(zhuǎn)化方面，房山政府這方面有很強的扶持力度，因為我們有這么好的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，包括相關配套優(yōu)勢、高校資源，還有相關行政服務的綜合能力。所以我對未來的西南市場非�？春玫模褪侨绾紊疃热ジ�?shù)刭Y源相匹配、相融合。
史德威：藍光文商旅最希望明年在北京我們的項目是可以和我們的合作伙伴以及臺下的嘉賓共贏，這是我們最希望的。
剛才有的嘉賓說的是明年可能大環(huán)境比較樂觀，有的是謹慎樂觀，有的是不太樂觀，其實樂觀不樂觀，日子還得過下去，樂觀有樂觀的過法，不樂觀有不樂觀的過法，一句話：勒緊褲腰帶，爭取把日子過成好日子，希望和所有的嘉賓、合作方有一個共贏的結果。
主持人 王玉龍：剛才聽的幾位嘉賓的分享，總結比較到位，明年充滿機遇又是充滿挑戰(zhàn)，又是謹慎樂觀，又是迭代、融合，也是創(chuàng)新。在此基礎上，可能我們要練好內(nèi)功，把自己的服務意識，技術層面進行提高，同時要注重現(xiàn)金流，只有保持充足的現(xiàn)金流，我們才能活著，才能為美好的幸福生活去努力。
今天論壇到此結束，預祝大家在下一個環(huán)節(jié)中大獎。謝謝！
主持人：感謝各位對話嘉賓的精彩分享。請一起合影留念！
為感謝今天現(xiàn)場朋友們對藍光的關注和支持，我們特意準備了精美的禮品送給在場朋友們。現(xiàn)在進行抽獎。
有請抽獎嘉賓藍光文商旅集團京津區(qū)域 總經(jīng)理 李璐璐女士
首先抽取三等獎10個，小米體重秤，抽到的朋友直接上臺，不在現(xiàn)場的不算哈。 （抽獎三等獎10個，合影留念）
接著抽取二等獎5個，進口紅酒
再次有請嘉賓藍光文商旅集團京津區(qū)域 總經(jīng)理 李璐璐女士
�。ǔ楠劧泉�5個 ，合影留念）
最后抽取一等獎，華為音箱3個。最后再次有請 璐璐總
�。ǔ楠勔坏泉�3個 ，合影留念）
主持人：感謝各位領導和嘉賓，"藍色商辦 光耀京南 分論壇"圓滿結束。我代表主辦方藍光文商旅集團和房訊網(wǎng)再次感謝各位領導和嘉賓的光臨，以及為我們帶來的精彩演講和睿智思考。希望在未來的日子里，讓我們一起關注房山，關注房山的量子星，希望藍光量子星閃耀在房山，為房山的發(fā)展發(fā)光發(fā)力！
請在場的所有來賓移步到場外交流區(qū)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會2019年會 暨第十六屆中國地產(chǎn)金廈獎頒獎典禮將在六點鐘，還是這個會場準時開始。收到晚宴邀請函的嘉賓我們稍后再見。
來源：房訊網(wǎng)