房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會內(nèi)容豐富、環(huán)節(jié)創(chuàng)新，首次采用一場主論壇+三場平行分論壇的形式。其中"周期下城市更新的新邏輯"平行論壇，以"科技驅(qū)動，煥新城市"為主題，與會嘉賓展開了激烈的思想碰撞和觀點(diǎn)交流。
以下為中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會實(shí)錄（五）
平行論壇一：新周期期下城市更新的新邏輯
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、大家好。歡迎大家再次相聚北京富力萬麗酒店，出席"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會"。我是本次論壇主持人，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會常務(wù)理事李濛。
本屆年會主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。隨著中國房地產(chǎn)改革的深入和存量時代的來臨，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的周期，如何面對'新周期'，適應(yīng)'新邏輯'，在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面突破創(chuàng)新，如何將大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)賦能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，將是行業(yè)面臨的核心命題。今天上午我們已經(jīng)與行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、商辦精英圍繞當(dāng)前熱點(diǎn)話題進(jìn)行了觀點(diǎn)碰撞與現(xiàn)場討論。
現(xiàn)在進(jìn)入下午平行論壇的環(huán)節(jié)：新周期下城市更新的新邏輯，論壇主題是：科技驅(qū)動，煥新城市。我們知道，在房住不炒的定位下，房地產(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，原本以"增量開發(fā)"為代表的地產(chǎn)行業(yè)上半場，逐漸過渡到"存量運(yùn)管"為標(biāo)志的下半場，中國房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代。城市更新是個持續(xù)備受關(guān)注的話題，城市更新在中國已經(jīng)非常迅速的經(jīng)歷了幾個發(fā)展階段，從初期的"大拆大建"到經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期的追求規(guī)模與數(shù)量，再到強(qiáng)調(diào)質(zhì)與量并行的理性更新，中國城市化進(jìn)程已從原來"粗放式發(fā)展"的時代已經(jīng)進(jìn)入"精細(xì)化運(yùn)營"的時代。城市更新不是朝陽產(chǎn)業(yè)，也不是夕陽產(chǎn)業(yè)，已然成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新勁增長動力，將成未來的新常態(tài)。
首先請允許我向大家介紹今天到場的主要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓。他們是：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會 副秘書長 夏子清女士
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊控股董事長 劉凱先生
北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長 馬俊清先生
首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目發(fā)展事業(yè)部 總經(jīng)理 馮眾先生
戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理 劉兵 先生
中糧營養(yǎng)健康科學(xué)園 副總經(jīng)理 聶志毅先生
金隅文化科技發(fā)展公司副總經(jīng)理 肖 博女士
城市更新研究院院長 陳方勇先生
此外，還有100多家房地產(chǎn)開發(fā)商、渠道代理公司、物業(yè)公司、投資公司、企業(yè)客戶的代表和媒體朋友，以及全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會的會員們，讓我們對各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的到來表示熱烈的歡迎�，F(xiàn)在我宣布"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇 正式開幕！首先我們有請全聯(lián)商會城市更新分會領(lǐng)導(dǎo)：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新和既有建筑改造分會秘書長夏子清女士致辭。
夏子清：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家好，首先代表年會協(xié)辦單位，全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新峰會對中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會新周期下城市更新的新邏輯平行論壇的召開表示熱烈的祝賀。
改革開放四十年，中國的城市得到了迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)改革的持續(xù)深入和存量時代的來臨，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新周期，面臨著空間增量的約束、盈利的約束、政策的約束以及未來發(fā)展各種要求的約束，舊的模式很難持續(xù)，面對新周期的到來，如何在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品模式等方面突破創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級是行業(yè)面臨的新課題和新挑戰(zhàn)。
自從十九大明確提出房住不炒的定位后，開發(fā)商的思維也發(fā)生了很大變化。城市更新成為新時代房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)領(lǐng)域，城市更新是運(yùn)營的邏輯、是現(xiàn)金流的邏輯、是服務(wù)的邏輯。
城市更新要求不僅能夠把建筑或者一片建筑用高科技和新的產(chǎn)業(yè)吸引人流、吸引人才、提升活力。更重要的是從過去的開發(fā)思維轉(zhuǎn)換到經(jīng)營思維，從賣房子賺錢到現(xiàn)金流獲取，這是房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新面臨的巨大挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
城市更新需要利用科技的力量去推動，因?yàn)槌鞘懈伦詈诵牡氖切拢诋a(chǎn)業(yè)及運(yùn)營模式方面創(chuàng)新，利用科技力量提升更新項(xiàng)目和區(qū)域的新品質(zhì)，鎖定精準(zhǔn)的營銷，瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，運(yùn)用新的理念傳承，繼承和發(fā)揚(yáng)城市的文化和文脈，進(jìn)而吸引人才。
本屆年會以融合與分化新周期下房地產(chǎn)新邏輯為主題，與會專家和企業(yè)將探討城市更新大背景下，不同城市，不同市場，不同業(yè)態(tài)間相互滲透補(bǔ)充。如何跨界融合，尤其是房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透和融合共同發(fā)展，我們認(rèn)為是非常有意義和有必要的。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新既有建筑改造分會，多年來一直致力于城市更新和既有建筑改造。城市更新峰會一手側(cè)重于課題研究，積極組織編制行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布行業(yè)發(fā)展的白皮書，對城市更新和既有建筑改造領(lǐng)域的業(yè)態(tài)開展提供政策支持和技術(shù)支撐。一手凝聚行業(yè)力量，搭建合作平臺，深入推進(jìn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈深度合作，推動試點(diǎn)項(xiàng)目落地實(shí)施。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由房訊網(wǎng)發(fā)起，已連續(xù)成功舉辦15屆，發(fā)展成為中國房地產(chǎn)行業(yè)具有影響力的品牌論壇。作為全聯(lián)房地產(chǎn)商會的兄弟單位，今后我們希望與寫字樓分會共同努力，為我國城市更新的事業(yè)貢獻(xiàn)微薄的力量。
今天參加本次年會的都是行業(yè)杰出的代表，對行業(yè)有著豐富的研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，期待接下來各位嘉賓的精彩演講，也希望通過本次年會加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的交流與合作，探索出更多更好的房地產(chǎn)行業(yè)升級發(fā)展的創(chuàng)新解決方案，共同推動新周期下房地產(chǎn)行業(yè)的縱深發(fā)展。
再次預(yù)祝本次大會圓滿成功，
主持人：感謝夏秘書長的精彩致辭。感謝全聯(lián)商會對論壇多年來的大力支持！下面有請主辦方領(lǐng)導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱先生致辭。掌聲有請！
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事、各位朋友，首先代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會，代表房訊網(wǎng)對大家的蒞臨表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。
大家知道，城市更新是個持續(xù)備受關(guān)注的話題，城市更新在中國已經(jīng)非常迅速的經(jīng)歷了幾個發(fā)展階段，從初期的“大拆大建”到經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期的追求規(guī)模與數(shù)量，再到強(qiáng)調(diào)質(zhì)與量并行的理性更新，中國城市化進(jìn)程已從原來'粗放式發(fā)展'的時代已經(jīng)進(jìn)入'精細(xì)化運(yùn)營'的時代。
從城市更新參與主體類型來看，除了像佳兆業(yè)、富力、華潤、大悅城、首創(chuàng)等對城市更新介入較早的房企，國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)也紛紛加入這場爭奪戰(zhàn)中，希望能抓住行業(yè)未來風(fēng)口，提前布局。
2019年以來，作為結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會的城市更新、聯(lián)合辦公和長租公寓也面臨一些問題。聯(lián)合辦公行業(yè)波折不斷。WeWork折戟IPO，國內(nèi)品牌陷入關(guān)店潮，甚至許多中小品牌倒閉退出。而長租公寓爆雷的趨勢大有愈演愈烈之勢。據(jù)媒體統(tǒng)計，今年全國已有25家長租公寓公司爆雷。
在這樣的背景下，如何才能做好城市更新？有專家總結(jié)以下幾種路徑：科技驅(qū)動能力、產(chǎn)業(yè)迭代能力、創(chuàng)意和設(shè)計能力、資產(chǎn)管理能力。我們可以發(fā)現(xiàn)這幾種能力都跟房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力相去甚遠(yuǎn)。
另一方面，城市更新要求“長周期”，流程更復(fù)雜，操作難度更大；同時面臨金融工具的退出的問題。我們可以看到這些邏輯完全不是房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)沖規(guī)�！钡倪壿嫛�
最后，我們從北京大家熟知的幾個成功案例可以觀察，比如朗園，中糧廣場C座，華潤昆侖中心，雖然都是開發(fā)商操盤，但是無一例外都是“去地產(chǎn)化思維”制勝的結(jié)果。
因此，我們認(rèn)為，城市更新需要“去地產(chǎn)化思維”，才能做好城市更新，這就是我們對城市更新的新邏輯的思考。
主持人：感謝劉總的精彩致辭。下面我們進(jìn)入主題演講環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓，17年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾在復(fù)地、華潤、和記黃埔等大型房地產(chǎn)公司任職，并曾擔(dān)任樂視集團(tuán)PMO總監(jiān)，負(fù)責(zé)集團(tuán)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，成功投資改造北京城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目：北京首匯健康科技產(chǎn)業(yè)園和首創(chuàng)·新大都金融科技與創(chuàng)新服務(wù)示范園區(qū)。熱烈掌聲有請，首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理馮眾先生。
馮眾：各位下午好，非常高興有機(jī)會跟大家分享我們城市更新領(lǐng)域的思考和實(shí)踐，首先介紹一下公司，首匯企業(yè)發(fā)展有限公司主要做個人財務(wù)管理、城市更新和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營。第一個階段，城市更新1.0，那個階段的特點(diǎn)是大拆大建，不太注意保護(hù)，主要的目的是在整理土地上市，開發(fā)商賺取利潤，政府靠賣地獲取財政收入。2.0開始注重有特色的建筑和城市特點(diǎn)的保護(hù)以及新建城市規(guī)模的開發(fā)，這也是政府主導(dǎo)的，但是有民營企業(yè)的參與。3.0，民營企業(yè)做主導(dǎo)，尤其是民營企業(yè)的發(fā)展對新建住宅，新建樓宇以及高品質(zhì)樓宇的需求增加，并且物業(yè)的持有方也注意到，只有高品質(zhì)的樓宇才能適應(yīng)更多更好的需求。現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了4.0，特點(diǎn)是我們對未來要有前瞻性，跟國際接軌，更持續(xù)的發(fā)展，綠色建筑、環(huán)保認(rèn)證，這些才能引進(jìn)國際化的總部企業(yè)。
城市更新里面，真正的驅(qū)動因素有幾點(diǎn)，一個是城市的可持續(xù)發(fā)展，環(huán)境也有可持續(xù)性，讓城市和物業(yè)都更加好用，更加高效，保持競爭力。這些方面實(shí)際上是從企業(yè)和城市居民的角度出發(fā)的。從政府的角度，需要擴(kuò)大就業(yè)，提高稅收，高效利用土地，并且增加美譽(yù)度。既有的建筑從這幾點(diǎn)出發(fā)，才能實(shí)現(xiàn)政府的需求。比如說政府要引進(jìn)一家企業(yè)招商引資，但是沒有合適這個企業(yè)需求的物業(yè)，必須要騰籠換鳥，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的物業(yè)升級，才有可能提高稅收以及產(chǎn)業(yè)升級。
現(xiàn)在城市更新面臨的發(fā)展和挑戰(zhàn)，一方面是政策，真正從事這個行業(yè)的人都有一個感受，尤其是北京，北京的城市更新方面政策是收緊的，沒有明確的規(guī)范出臺，很多的土地性質(zhì)不能混用，規(guī)劃的限制條件很多，我們都不知道怎么走，不知道怎么批，不知道誰管，政策上是亟待完善的。
在18年發(fā)布的規(guī)劃正面和負(fù)面清單，正面清單鼓勵的是公益性的項(xiàng)目，有新建住宅、新建寫字樓、新建商場四環(huán)內(nèi)都是禁止的，這個也明確的提出了北京市未來的發(fā)展方向肯定是存量物業(yè)。這是北京相關(guān)政策的明顯的信號。
另外的政策也在陸續(xù)的頒布過程中，比如說上個月底正式批復(fù)的13區(qū)14項(xiàng)規(guī)劃，沒有東城和西城，這個信號很明顯，東西城的規(guī)劃和中央政府區(qū)的規(guī)劃會同時出現(xiàn)，還出現(xiàn)了一些保護(hù)性廠房、工廠和倉庫以及城市更新分類的標(biāo)準(zhǔn)，一步步的政策出臺會完善城市更新各位同行和企業(yè)在這個領(lǐng)域中越來越發(fā)揮更多的作用，需要我們共同的推進(jìn)。
�。▓D）這個圖表說是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇，新建的住宅供地和商業(yè)供地持續(xù)下降，深圳18年開始就是很低的水平，上海和北京也是直線下降，同時樓面價直線上升，大家在一線城市感覺到新建住宅和其他的物業(yè)沒有太多的空間了，大家都會進(jìn)入到城市更新的領(lǐng)域，這是對行業(yè)的挑戰(zhàn)。
同時政府要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，北京的金融業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)還比較低，13年到現(xiàn)在政府的騰籠換鳥的產(chǎn)業(yè)政策下，還有很大的改善空間，并且人口在疏解，人口要走，但是經(jīng)濟(jì)還要發(fā)展，這是政府面臨的挑戰(zhàn)，北京市政府現(xiàn)在四個職能，政治、文化、科技、國際交往，所以我們要抓住北京政府主要功能的增長點(diǎn)，科技、醫(yī)療、健康都是我們首選的領(lǐng)域和企業(yè)。
在實(shí)操過程中會遇到幾類的項(xiàng)目，一類是國有的建設(shè)用地和國有的物業(yè)，有各種原因，經(jīng)營不善或者虧損，也是我們的首選標(biāo)的之一。第二個分類是村集體的用地。第三類是企業(yè)手里的酒店或者辦公樓，也要進(jìn)行升級改造。
這三類會闡述一下處理方式，國有企業(yè)用地我們建議要做服務(wù)業(yè)、科研、高新技術(shù)企業(yè)以及長租公寓，但是這些項(xiàng)目的特點(diǎn)，因?yàn)槭菄螅赡苡斜澈蟮谋P根錯節(jié)的關(guān)系和歷史的遺留問題，并且解決起來比較慢，這種東西也不會市場化運(yùn)作，一般的市場化企業(yè)也很難拿到，很難處理。這種項(xiàng)目我們建議不要太大，并且慎重。
第二個是鄉(xiāng)產(chǎn)，今年出臺的《土地管理法》里邊把鄉(xiāng)產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)整，以前的鄉(xiāng)產(chǎn)不能像國有土地一樣享有同樣的待遇，現(xiàn)在村民大會2/3表決這個土地可以轉(zhuǎn)讓，就可以上市交易，轉(zhuǎn)讓，可以轉(zhuǎn)給企業(yè)或者個人，確權(quán)以后等同于國有建設(shè)用地。
下個月1號開始實(shí)施，但是細(xì)則還再出臺，鄉(xiāng)產(chǎn)就不再是企業(yè)不敢碰的東西了，這個未來也是一個方向和機(jī)會。
現(xiàn)在大部分的企業(yè)在做的是跟企業(yè)的交易、租賃、轉(zhuǎn)讓，兩個部分，一個是酒店，從奧運(yùn)會到現(xiàn)在，其實(shí)酒店的數(shù)量在逐年的下降，很多的酒店都是虧損的，很多酒店也改成了寫字樓，酒店也是我們改造的主要的分類。
比如說我們都熟知的翠宮，還有首創(chuàng)新大都，這個是我們做的項(xiàng)目，都是已經(jīng)成功的案例。
商業(yè)改寫字樓，一個是電商的沖擊，原來存量很多，一定會面對經(jīng)營不善的轉(zhuǎn)型，原來的大賣場，百貨商場都會面臨體驗(yàn)的業(yè)態(tài)更多一些。
商業(yè)除了改辦公樓之外，還可以改租賃性住宅，這也是一個方向。
這個地圖是北京市酒改寫和商改辦的地圖，最早的盈科、中糧到現(xiàn)在的北京有幾十個，都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。
城市更新的資金層面的融資方式其實(shí)和住宅開發(fā)和新建商業(yè)開發(fā)邏輯一樣，銀行、信托，還有REITs融資途徑，還有政府引導(dǎo)基金。城市更新的業(yè)務(wù)因?yàn)樵谒F(xiàn)在規(guī)范不明確的情況下，一定要和政府綁定或者跟政府有一個很好的合作關(guān)系，這樣產(chǎn)業(yè)的引入、政策的引入和企業(yè)的推薦以及一些規(guī)劃，交房具體事項(xiàng)才能順利的實(shí)現(xiàn)。
我們在城市更新的實(shí)操過程中也總結(jié)了路徑，明確開發(fā)目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、周邊的環(huán)境、所處的位置以及產(chǎn)業(yè)定位相關(guān)。第二是明確開發(fā)的方案以及與區(qū)域的規(guī)劃、城市的規(guī)劃達(dá)成一致，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。并且從發(fā)展眼光、長遠(yuǎn)看待問題。
對投資方案、建設(shè)方案以及產(chǎn)業(yè)定位做慎重和深入的分析研討，確定園區(qū)或者項(xiàng)目的核心競爭力以及差異化，而且與各利益相關(guān)方，不僅是產(chǎn)權(quán)、政府方和合作伙伴以及租賃，一定要了解產(chǎn)業(yè)租戶的需求，針對他們的需求定制化制造產(chǎn)品。
分散調(diào)節(jié)風(fēng)險，比如說我們引入合作伙伴 和各種機(jī)構(gòu)一起操盤，一起實(shí)現(xiàn)。
運(yùn)用靈活的融資方式打造最優(yōu)的產(chǎn)品組合，并且注重項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，打造產(chǎn)品的空間的同時要給企業(yè)做創(chuàng)新服務(wù)，對接各類的資源，不僅給企業(yè)體規(guī)資金，還要提供市場，這個過程中可以更多的了解企業(yè)，可以賺取企業(yè)成長過程中的收益。
我的演講就到這里，謝謝大家！
主持人：感謝馮總的精彩演講！接下來有請戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理 劉兵先生。劉兵先生擁有經(jīng)濟(jì)、財務(wù)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識背景和國際化的工作經(jīng)驗(yàn)，為開發(fā)商、保險公司客戶、海外基金客戶和私人投資者提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)。成功完成過包括房地產(chǎn)資產(chǎn)處置、收購顧問服務(wù)、國內(nèi)外機(jī)構(gòu)合資及合作開發(fā)等多種類型的項(xiàng)目。2015年劉兵先生及北京投資部完成了港中旅對英國KewGreen酒店資產(chǎn)包的高達(dá)40億人民幣的收購交易，是目前國有企業(yè)完成的交易額最大的海外房地產(chǎn)投資交易項(xiàng)目之一。在劉兵先生的領(lǐng)導(dǎo)下，戴德梁行北京資本市場團(tuán)隊深耕通州城市副中心房地產(chǎn)市場，并已成功在2019年為中國銀行分行選址運(yùn)河商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目交易額超過30億。
演講題目是：城市更新將成"新常態(tài)"。
劉兵：感謝主持人，感謝主辦方邀請我們來參加今天城市更新的活動，主持人介紹的比較全面了，不講我個人了，講一下公司，戴德梁行大家知道我們是在做房地產(chǎn)的顧問公司，93年開始我們深耕中國大陸市場，在寫字樓租賃、物業(yè)管理、大宗交易和城市更新都有一些心得。昨天有一個行業(yè)新聞，萬科和我們成立了中國的比較大一個房地產(chǎn)合資公司，在物業(yè)管理行業(yè)也是比較大型的。
戴德梁行2019年是把城市更新當(dāng)做我們?nèi)珖脑掝}，我們打造一個行業(yè)的IP，CKIN（音），今年舉辦了六七十場的專業(yè)的話題討論，我們也邀請行業(yè)同仁和上下游的建筑方、政府部門一起討論，全國各個城市都有這些信息獲取，今年我們也做了一本中國城市更新白皮書，在我們公司的官方網(wǎng)站和微信公眾號都可以下載，如果大家有需要的話可以聯(lián)系我，或者在我們公司直接尋找。
因?yàn)槲沂秦?fù)責(zé)房地產(chǎn)大宗交易的，日常我們跟馮總這樣的業(yè)主方，工程監(jiān)管改造方面提供一些建議，并購環(huán)節(jié)也提供一些交易投行的業(yè)務(wù)，我們在市場上是比較先一步的，無論是買房人的背景或是投資的邏輯。
我不是業(yè)主，我沒有資產(chǎn)，我從市場的角度分析一下城市更新，大宗交易在北京市場的投資邏輯和情況。
我們最近會用的幾個圖，2019年的市場第一天開始就充滿了不確定性，經(jīng)常是有意想不到的情況發(fā)生，中美貿(mào)易戰(zhàn)還沒有結(jié)束，這一年股市也是起起伏伏，也代表著談判的起起伏伏，上個星期在我們自己的內(nèi)部策略會上講，明年特朗普當(dāng)選了不知道經(jīng)濟(jì)又是什么情況。
大中華地區(qū)、香港非常亂，2019年一季度完成了我們大中華區(qū)域的90%的業(yè)務(wù)量，后面的七八個月是沒有交易的，香港是恢復(fù)很快的城市，但是資本還在觀望，明年我們都擔(dān)心香港的市場會有一個調(diào)整的過程。
為什么說有驚喜，也有意外，每年都會在年底或者新聞發(fā)布會上給各個行業(yè)的朋友去展示的數(shù)字，非常的清晰和明顯的是歷年的交易量。上海是非常好的城市，2019年上半年上海就已經(jīng)了七八百億的規(guī)模，年初的時候預(yù)計上海今年會達(dá)到兩千億，實(shí)際上上海今年也就一千億出頭。
北京的市場作為歷史上國企和央企很多，大宗地產(chǎn)交易流動性差的城市今年有了一個性質(zhì)上的變化，明年開始我們判斷市場的時候，外資不斷的進(jìn)入市場，市場又有一大批體量很大，50億以上的大宗產(chǎn)品交易，明年應(yīng)該是飛躍的一年。這里面有城市更新，有外資進(jìn)入中國市場買核心項(xiàng)目的并購，所以等一下會給大家分析一下。
從剛才講的北京700億的規(guī)模里面，寫字樓還是最受市場環(huán)境的，但是今年的比例已經(jīng)比前幾年小了，商改寫占了22%，其實(shí)嚴(yán)格意義上也是為了滿足寫字樓的租賃。剛才我也提到了外資在北京的活躍度越來越高，2018年我們持續(xù)的講外資進(jìn)入國內(nèi)市場，真正的從關(guān)注到交易，可能持續(xù)了半年到一年的時間，中美貿(mào)易戰(zhàn)影響了2019年一些外資真的交易的執(zhí)行，我們預(yù)期全世界，包括德國、新加坡、日本，其他的歐美國家的資本在中國大陸，尤其是北京的資產(chǎn)配置會逐年上升。
安聯(lián)保險也是市場比較活躍的歐洲的保險公司的買家 ，他們或是用歐洲的錢投中國的地產(chǎn)，他們是第一家上個月已經(jīng)拿到了中國第一張純外資的保險公司牌照，未來會做很多人民幣的保費(fèi)收入業(yè)務(wù)，如果不是因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)的問題，相信會比21%這個比例還高。
從外資占比，剛才說了21%，寫字樓占比40%多。區(qū)域匯報一下，北京寫字樓最好的地方就是CBD、金融街，但是這兩個地方現(xiàn)在是沒有交易的，大家都舍不得賣，每個交易的樓要么體量很小，要么交易時間比較長。
中關(guān)村的區(qū)域非常明顯，今年中關(guān)村成交了北京32%的交易額，包括望京來廣營那邊，安聯(lián)保險收購了一個項(xiàng)目。所以看北京的核心區(qū)供交易的項(xiàng)目非常少，我們在那個區(qū)域也是有一個十幾億的項(xiàng)目，也是外資給外資的交易。
通州和麗澤今年占了很大的篇幅，通州很多的銀行類的企業(yè)買總部，麗澤也有很多的金融企業(yè)加大籌碼。
城市更新22%，我們說真正的市場化是2014年的，幫助盈科中心退出賣掉，那個項(xiàng)目也是行業(yè)的標(biāo)桿，之后我們陸續(xù)的有了中糧、首創(chuàng)，以點(diǎn)帶面，用自己的項(xiàng)目先做，然后復(fù)制更多的存量的項(xiàng)目帶動政府做。今年我們也錄入了幾個交易，今日頭條，通過政府的相關(guān)支持收購了一些歷史上的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)糾紛的項(xiàng)目，這個是非市場化能夠參與的。所以不管是中資、險資、開發(fā)商，自用企業(yè)，都在北京嘗試著參與城市更新改造的項(xiàng)目。
為什么說了這么多，說北京市場還是挺好的市場呢，這么多人參與進(jìn)來，大家都說北京的住宅租賃確實(shí)很冷，商業(yè)資產(chǎn)價值有調(diào)整，市場租賃有風(fēng)險，但是實(shí)際上我們看2005年我們介入核心物業(yè)的商業(yè)交易價格，最新還有一個7.5萬的樓盤放進(jìn)去，除了中國樽十萬塊錢一平米以外，其他的都是股權(quán)交易的，價格的折線一直往上走，最新的PAG買的招商局的九層，我們幫助英國的一個開發(fā)基金賣給了一個本地的私人投資者，16年交易的5.8萬的價格，今年再次交易是7.5萬的代價，里面50%的貸款，50%的本金，三年左右的時間增值資產(chǎn)一半，自己的股權(quán)投資翻一倍以上，這是風(fēng)險很低，很高的匯報，配合大筆資金很好的投資的項(xiàng)目，這種機(jī)會在北京還是一直會持續(xù)下去的
交易價格的提升，背后的邏輯是什么，我經(jīng)常在自己的內(nèi)部會講，包括全世界的客戶來北京的時候我們比較喜歡用這張圖。北京的租金這個圖里面沒有體現(xiàn)出來，北京的甲級寫字樓租金是400塊一平米一個月，上海是300塊一平米一個月，相當(dāng)北京乙級寫字樓的統(tǒng)計，我們統(tǒng)計都有一個盤子里的標(biāo)準(zhǔn)。
所以導(dǎo)致了北京的租金一直高，2019年之前實(shí)際發(fā)生的，我們看上海每年的寫字樓的量都超過北京，2010年之后都超過北京，往前數(shù)十年，上海的平均供應(yīng)量年化83萬平米，北京是63萬平米，往后看我們2022年北京的寫字樓供應(yīng)量每年90萬平米，包括通州、包括麗澤，包括了各個區(qū)域單體的項(xiàng)目，上海150萬多平米，從長遠(yuǎn)的投資邏輯角度講，北京的市場是有支撐，有租賃需求，供應(yīng)量比較健康的地方。
馮總放了一個北京商業(yè)用地的供應(yīng)量的圖，那個圖發(fā)給了我們的博士，我說再研究一下，各種數(shù)據(jù)表示北京的寫字樓稀缺也是間接導(dǎo)致了這么多的改造項(xiàng)目的需求。
因?yàn)槲覀儽容^關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)，一般不會花太多的精力看舊樓改造項(xiàng)目，商業(yè)酒店改寫字樓的趨勢，現(xiàn)在我們統(tǒng)計大的項(xiàng)目有30多個，安貞華聯(lián)、中坤廣場，愛琴海是2019年比較典型的案例，原本都是商業(yè)改寫字樓的，剛才幾位嘉賓討論政策法規(guī)的走向，我們覺得北京是全國的一線城市，包括香港主要城市里面，城市更新立法上走的比較慢，北京今年是70年大慶，去年開始很多的改造審批特別難批，那個就點(diǎn)很多的長安街邊上的項(xiàng)目可以做一些外立面的改造和調(diào)整，也是推動北京城市更新的市場的政策的助力。
安貞西里，原來一個老的華聯(lián)超市，之前一直是新加坡的REITs運(yùn)營，從REITs里面摘出來是想進(jìn)行城市改造，后來因?yàn)轫?xiàng)目很好，展示性也很好，但是改造難度很大，地下有一兩層的超市，只能做商超的運(yùn)營，他們最近聯(lián)合的遠(yuǎn)洋資本一起做城市更新的改造計劃，這個項(xiàng)目也是遠(yuǎn)洋在北京的大本營做的項(xiàng)目之一。
剛才提到了菜市口的開元名都酒店項(xiàng)目，我們收購了之后進(jìn)行很快速的工程改造，寫投資備忘錄的時候我們沒有想到菜市口的租金可以超過十塊錢，大家三年前都問這個地方會有人去辦公么，改造了之后有兩個主要的出口，兩家銀行，13.5元一平米一天，基本上達(dá)到了金融街附近的價格，戴德梁行也在里面提供了幫助業(yè)主把廣發(fā)銀行搬進(jìn)去，也是非常成功的改造的案例。
原來酒店里的大堂就改成了這個樣子，是非常時尚的設(shè)計，當(dāng)時我們跟他們的團(tuán)隊溝通比較多，2017年的時候?qū)て诘目刂品浅?yán)格，所以工程改造和設(shè)計方面都要有很好的磨合，政府審批真的是都會遇到這些問題，鄰里協(xié)調(diào)很考驗(yàn)物業(yè)管理的能力，因?yàn)榕赃呌兄袊筇频难肫髽I(yè)主，改造的過程中怎么樣不去影響人家的環(huán)境，其實(shí)都是很考驗(yàn)實(shí)操團(tuán)隊的能力。
太陽宮百盛，馬來西亞的百貨公司，今年的年初德國大眾已經(jīng)作為全中國的總部，整體搬進(jìn)去，租金也做到了11塊錢一平米一天，對改造項(xiàng)目原本的經(jīng)營型租金就三四塊錢，租金翻了兩倍，價值差不多夠翻了兩倍。
盈科中心，在我們的眼里是資本關(guān)注北京城市更新的旗幟項(xiàng)目，原本的太平洋百貨改造成寫字樓。
其實(shí)在城市更新里面很多人關(guān)注，很多的同行討論這個事情，但是整個的市場現(xiàn)在有兩個很大的調(diào)整，第一個是現(xiàn)在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大，我裝進(jìn)什么樣的內(nèi)容，什么樣的租客進(jìn)來形成小的環(huán)境。第二個，改造資產(chǎn)的退出，資產(chǎn)證券化還沒有做好，改造的過程中還有一些手續(xù)的問題，所以退出的過程是很重要的手段，明年上半年會達(dá)成一個投融管退呈現(xiàn)的時間。
戴德梁行在前后中期，不管是收購、轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營的過程中都會給大家提供一些支持和幫助，感謝大家。
來源：房訊網(wǎng)