房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
據(jù)悉，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十六屆年會，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進程，記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會實錄（四）：
下面我們進入論壇第六部分，圓桌對話環(huán)節(jié)。
今年5月23日，北京市住建委連發(fā)216號、217號兩份文件，完善了已建成研發(fā)、工業(yè)項目的轉(zhuǎn)讓管理，并進一步明確了研發(fā)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)項目的審核部門、審核標準和審核時限。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，兩份文件帶來的變化料將深刻影響北京科技園區(qū)的未來發(fā)展，北京科技園區(qū)或迎來"持有時代"。
在經(jīng)濟新周期下，如何把握新時代科技園區(qū)發(fā)展的新趨勢？如何實現(xiàn)科技園區(qū)與園區(qū)產(chǎn)業(yè)的共贏？哪些領(lǐng)域才是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)投資的新方向？讓我們聽聽政府領(lǐng)導、行業(yè)協(xié)會和開發(fā)商怎么說。
第一場圓桌對話主題是：新周期下科技園區(qū)的新邏輯，首先有請?zhí)匮鞒旨钨e：電子城集團副總裁張南先生。
有請對話嘉賓：海淀區(qū)投資促進局副局長王春生先生、中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝先生、大悅城控股北京公司西北片區(qū)副總經(jīng)理貢向清女士、實創(chuàng)億達科技發(fā)展有限公司總經(jīng)理官蘭蘭女士、 中關(guān)村不動產(chǎn)商會會長張靜先生、北京中關(guān)村海淀科技金融創(chuàng)新商會秘書長付強先生。
張南：我們論壇的各位嘉賓，大家下午好，我是張南，有幸受大會委托，今天做主持人，今天有很多老朋友，我看到今天對話的題目是新周期下科技園區(qū)的新邏輯。兩個新，我覺得我們與在座各位對話嘉賓專家，一定會給我們更多更深的解釋。
話不多說，我覺得這個核心還是讓我們各位專家有更多的發(fā)言時間，給大家更多的干貨。剛才主持人介紹了我們各位嘉賓的名字，還有他背后的單位，其實這個來講，剛才我們大會的主持人說到文件的問題，說到變化，我們整體園區(qū)環(huán)境有了非常大的變化，大家知道我們現(xiàn)在都在學四中全會，國家也是，一個是有偉大復興夢的大局，再一個是有百年未有之大變局，我們園區(qū)運營業(yè)一樣。
首先我想有請海淀區(qū)投資促進去的副局長王春生先生，作為從政府角度出發(fā)，對于這樣一個新時代園區(qū)發(fā)展的新趨勢，有一個解讀。再一個如何在新形勢下做好科技園區(qū)的招商引資工作，有請王局長。
王春生：很高興在朝陽區(qū)參加這個活動，我是海淀區(qū)，現(xiàn)在海淀區(qū)最大的問題，我們現(xiàn)在海淀區(qū)有幾多幾少，多的東西不用說了，資源基本上是北京市科技資源最豐富的，無論人才、企業(yè)、規(guī)模、數(shù)量，GDP連續(xù)四年第一名了。我們少的地方就是空間，空間是經(jīng)濟發(fā)展重要載體，如果空間受到制約，可能對經(jīng)濟發(fā)展。在朝陽寫字樓超過100米的高度都很多，但海淀區(qū)幾乎看不到，海淀區(qū)容積率受到限制，所以我們對空間更加珍惜，北京市政府最近幾年通過疏解首都功能，我們土地集約利用程度更高了，所以我們希望走高精尖的道路，在新的形勢下，特別是北京市政府海淀區(qū)一萬平米收入規(guī)模要到四個億到六個億，區(qū)級貢獻達到5000萬水平，如果每增加一萬平米，可能給海淀區(qū)每一萬平米增加120萬的稅收，所以海淀區(qū)的門檻是比較高的。
最近幾年我們也有大的企業(yè)，滴滴、美團、京東，海淀區(qū)現(xiàn)在資源是很稀缺的，在這個新形勢下，海淀區(qū)政府也出臺了一些新加坡政策，如何集約發(fā)展，促進全區(qū)域的高科技企業(yè)發(fā)展，首先第一個我們現(xiàn)在把海淀區(qū)里面高精尖產(chǎn)業(yè)進行細分，如果投資強度沒有超過剛才說的投資強度，在海淀區(qū)基本上沒有資格去拿地的，只有可能租地。今天有兩個項目，智慧谷還有金隅都是我們海淀項目，海淀區(qū)前期在2010年-2014年的時候，當時我負責中關(guān)村科技城的推進，當時出來300多萬平方米，那時候是高校和科研院所，這兩個項目是央企，這個也在海淀區(qū)最后幾塊很稀缺的地方，所以我們通過這兩個地塊，也是想在這兩個項目里面更多引進海淀區(qū)符合產(chǎn)業(yè)地位的高精尖產(chǎn)業(yè)項目。
現(xiàn)在海淀第二個就是少，我們海淀區(qū)寫字樓里面高品質(zhì)的比朝陽少得多，我們按照這個標準的五星級、四星級相對少，有兩個因素，海淀的企業(yè)跟朝陽企業(yè)不太一樣，海淀企業(yè)都是一分錢一分錢掙，朝陽廣告公司、商務公司，他們錢跟炒股式的，沒有我們這種干勁，所以對寫字樓的要求也不一樣。我們海淀區(qū)的企業(yè)，特別是初創(chuàng)企業(yè)，對物業(yè)的水平和寫字樓不是特別嚴格，一旦國際化或者做大以后，普遍更希望入駐一個比較高品質(zhì)的樓，像龍科大廈。第二我們寫字樓空間已經(jīng)很稀缺了，能做到這個寫字樓以后就不是為了再想這個樓的服務品質(zhì)，所以這個就跟朝陽區(qū)有很大的差距。
最后我想說什么，海淀區(qū)的企業(yè)，全國都在海淀區(qū)都想挖我們海淀區(qū)的企業(yè)，都在海淀區(qū)周邊，我們海淀區(qū)的資源，特別是空間資源受到限制，我們希望大家在跟我們不叫挖，也叫引進我們海淀區(qū)企業(yè)，跟政府溝通一下，有些企業(yè)可以有序進行引導，不要把海淀的企業(yè)連根拔走了，造成咱們再見面不好意思很尷尬的。
張南：謝謝王春生局長，我是聽到了幾個信息，剛才我問的問題，我了解了作為王局長他政府代表方面的一些訴求和要求，這個我是聽到了。還有一些希望，當然投促局領(lǐng)導沒有把營商環(huán)境做更多的介紹，畢竟我們今天是商業(yè)專業(yè)的論壇，政府的訴求和要求我們清楚，我想作為行業(yè)組織的代表，對于同樣問題有什么看法？有請中關(guān)村不動產(chǎn)商會的會長張靜先生給大家分享。
張靜：跨著來了，我以為還要等四個人呢。各位大家好，我是來自于中關(guān)村不動產(chǎn)商會，很多人看到我們這個名稱以后，都感覺我們是開發(fā)商，一說不動產(chǎn)，就跟開發(fā)商連在一起了，其實我們不是開發(fā)商，我們是從2002年，從中關(guān)村走出來的，我們是為科技園區(qū)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些運營商的社會組織平臺。本來我還想聽聽前面幾位的高見再說一說。但是我覺得一下我們主持人就從政府形式跳到我商協(xié)會了。
我說點自己的觀點，也可能跟這個有些跑題，我覺得我看好科技園區(qū)的，還有文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資和運營。這是從我們行業(yè)協(xié)會得出來一個結(jié)論，剛才有些企業(yè)家也講了，無論是北京，還有上海，特別是長三角，一些一線城市，都有很多空置率，是不是會出現(xiàn)經(jīng)營風險，我覺得我是這么理解的，我們舉一個比較生活的例子，生活的例子是什么？就是說我們在生活中，我們可能看到一片排骨，在看到排骨的過程當中，有兩部分人，就即刻站隊，一部分人首先看的是骨頭，另一部分人看的是肉，我是食肉動物，主肉派，我看好北京乃至中國的寫字樓市場。
據(jù)我們提供的研究報告，我們決的分兩個方面，一個方面就是從去年開始，很多人就找我們，讓我們提供這方面的咨詢意見和建議，很害怕，覺得科技園區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種投資應該看，等，不要再投，要控制自己的規(guī)模。但是我們也通過這幾年，一兩年，我們得出一個很好的數(shù)字結(jié)論，現(xiàn)在從南邊上來向北上有一支比較大的隊伍，向北，特別是北京進入。我們就思考一個問題，說為什么？為什么我們中關(guān)村的，北京的害怕投資，不敢擴大規(guī)模。但是我們南方的這些企業(yè)家們，為什么更多想在北京做投資，其實我覺得就是一個字，是不是有質(zhì)量，如果你帶著質(zhì)量進入一個競爭比較激烈的市場，我覺得你永遠會贏。我們用傳統(tǒng)方法，傳統(tǒng)思維，沒有傳統(tǒng)運營模式來操作我們過去所謂的科技園區(qū)，我覺得在三五年內(nèi)必定有一批人要被市場淘汰。
南方的這些企業(yè)家，包括北京的一些企業(yè)家，他們懷揣著質(zhì)量，大膽在北京投資，而且投資規(guī)模非常之大，讓我們看到很震撼，說明他們對北京的寫字樓市場看好，他們?yōu)槭裁从羞@樣的膽量來做這種事，我覺得他們一定不是盲目的，他們帶來了新的有質(zhì)量的東西，第一我覺得他們帶來了高質(zhì)量的人才團隊，這是我們商業(yè)協(xié)會分析以后得出的一個結(jié)論，大批的有創(chuàng)新思想的這種團隊，高質(zhì)量的團隊進入了北京。第二他們有很好的文化理念，第三個他們有很好的創(chuàng)新投資理念。由于時間關(guān)系就不展開說了，從商業(yè)協(xié)會的角度，我對北京的寫字樓市場，科技園區(qū)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)看好，我覺得還有很大的發(fā)展?jié)摿�。祝我們各位企業(yè)家投資成功，發(fā)展越來越好，謝謝大家。
張南：感謝張靜會長，他其實從一個行業(yè)組織的角度，給了一個好的方向的研判，就是說這一塊不管怎么因，我們雖然在新形勢，新的邏輯下，大的方向是向好的。
張靜：主持人他們很厲害，他們電子城在昆明投資了100萬方，在廈門投資了20多萬方，在南京投資了30多萬方，全搞科技園區(qū)的，說明我們主持人他們就看好這個東西。
張南：我突然發(fā)現(xiàn)，好像在座的除了我主持人之外是朝陽的，好像其他六個人都是海淀或者是在中關(guān)村，我們朝陽也有中關(guān)村，剛才我們投促局的局長，一樣的概念，朝陽一有中關(guān)村地區(qū)之一，我們同樣有非常強勁的科技力量。我覺得園區(qū)就是我們產(chǎn)業(yè)和科技內(nèi)容承載的一個主體，具體操盤我們中間有兩位女士，我覺得這塊來講，就園區(qū)的具體的操盤，怎么讓它更能富有內(nèi)容，富有能力，讓它能夠更好的人性化，大家都有一些實際的體會，剛才我們貢向清貢總已經(jīng)做了一些分享，請兩位簡單描述一下，如何在這樣新時代和新邏輯中，有怎樣新的打法和邏輯在里面。
貢向清：謝謝主持人，在回答主持人這個問題前面，其實我很想回應一下我們海淀區(qū)貿(mào)促局領(lǐng)導說兩的無的問題，營商環(huán)境從十九屆四中全會，很企業(yè)攜手共同解決政府在這個過程中出現(xiàn)的問題，一個是我們?nèi)鄙俑咂焚|(zhì)的商辦的寫字樓，還有在我們園區(qū)里面高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)辦公，其實這兩個高品質(zhì)，在簡潔我們E_ZIKOO智慧谷的項目里面就已經(jīng)推出來了，我們目標在海淀北部區(qū)域打造高品質(zhì)辦公。
張南：也插一句，這個項目一聽名字就覺得多好，多應景的名字，叫智慧谷。
貢向清：再來匯映一下主持人說的新周期新邏輯，整個新的周期的大的背景，是我們整個國家由高速增長轉(zhuǎn)向一個高質(zhì)量增長，高質(zhì)量增長最重要落地是我們抓到我們實體產(chǎn)業(yè)，說白了是四個字，是科學至上，像您說為什么您一個人是朝陽的，我們這些人全都是海淀的，因為海淀，一個地方，在這種新的周期，我們一定要落到一個高質(zhì)量發(fā)展著力點，是我們產(chǎn)業(yè)怎么落，我相信我們對于房企來說，或者對于不可回避，大家不主動說我是開發(fā)商，我是房企，我們都是美好生活建設(shè)者，其實從根本意義上是提供空間的載體，但是在新的周期下，空間載體已經(jīng)不僅僅是蓋一個方式，你只要在這個上面疊加更多業(yè)態(tài)，這個邏輯不是簡單蓋一個房子去出租，坐著收租子，這個邏輯是要變的，要在里面疊加更多生命力，讓整個樓，對于你的客戶，我們說去賦能，為你客戶賦予價值。這里面疊加多元的東西是什么？就是各式各樣的資源，其實從一個人滿足一個衣食住行一樣，對于產(chǎn)業(yè)來說也是一樣，所以你要從產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)、生活，整個商業(yè)，整個所有角度對待，我們疊加就叫商產(chǎn)文旅科技于一體的整個商業(yè)辦公于一體，其實是一個產(chǎn)城融合，產(chǎn)學交融的區(qū)域，這就是我們在新體系下操盤的一個邏輯，讓你這個空間變得更加豐富和延展，這個過程榮辱了我們國家對經(jīng)濟的發(fā)展的要求，政府對這個區(qū)域發(fā)展的要求，人民對自己生產(chǎn)生活工作結(jié)合在一起，這個項目才會有更好的價值，才會真正實現(xiàn)為你客戶賦能，我們經(jīng)濟就是高質(zhì)量發(fā)展的。
張南：好，官蘭蘭女士。
官蘭蘭：剛才也聽了貢總的分享，實創(chuàng)億達的項目從2018年開放運營，總規(guī)模50萬方，位于海淀北清路附近，也是一個標桿型科技園區(qū)，到現(xiàn)在為止，我們可能經(jīng)歷了一年左右的運營時間，已經(jīng)成為海淀北部租金最高，出租也是情況最好，目前運營的情況還是比較良好的一個項目。我也分享一下這邊一些感悟，個人的一些體會。我是覺得做科技園區(qū)的前提應該是要做產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)是首先的，其次才是做園區(qū)。但是一會兒我講的邏輯可能還是先從講園區(qū)開始，我們其實滿足的是我們的客戶的兩個層面的需求，第一個層面的需求是辦公的需求，做產(chǎn)業(yè)就是滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，我們滿足客戶辦公需求方面做了什么工作，除了大家常見5A級建造標準，整個園區(qū)為了符合科技企業(yè)辦公需求，我們空調(diào)供冷時間是沒有節(jié)假日，一直持續(xù)到晚上12點，是因為園區(qū)里面科技型企業(yè)，尤其我定位人工智能的企業(yè)，都是到全年沒有什么國慶，沒有什么春節(jié)，沒有什么周六日，一直在加班狀態(tài)，所以我們這種空調(diào)供冷時間符合他們的需求。
除此之外，整個園區(qū)大概有7萬方商業(yè)，也是為了符合這里面所有企業(yè)，他們在生活和商務方面配套的需求，這是園區(qū)永遠需要具備最基礎(chǔ)的能力。
再有一個我們在滿足大家辦公需求方面，我們還體現(xiàn)了文化與科技相融合，就像我們一直的一個理念，科技不止于科技，中國樽一號在硬核科技包括了一個美術(shù)館，跟中央美院合作的美術(shù)館，大概有4000方，像當時中央美院老師提到的，這就像一個有硬核科技園區(qū)里面有一個柔軟的心，賦予了整個園區(qū)文化的標識，同時中國樽一號連續(xù)兩年在（53：36）來呈現(xiàn)整個樓梯的藝術(shù)形態(tài)，也是一另外一種科技藝術(shù)的呈現(xiàn)，所以在滿足企業(yè)辦公需求層面從他們最基礎(chǔ)物理的空間，以及到商務空間，還有文化科技相融合的方面，我們都能符合他們的需求，這是剛才說的辦公需求。
剛才說的第一點，科技園區(qū)首先應該是要滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，中國樽一號產(chǎn)業(yè)定位聚焦在人工智能、商業(yè)航天、金融科技，人工智能是我們最主要的產(chǎn)業(yè)方向，我們滿足這個客戶的產(chǎn)業(yè)需求的方面首先我要知道這個行業(yè)發(fā)展的痛點，我們詳細分析了一下這個行業(yè)在全球發(fā)展布局，在北京中關(guān)村發(fā)展趨勢，以及這個行業(yè)里面產(chǎn)業(yè)鏈的狀態(tài)，最后我們總結(jié)出這個行業(yè)發(fā)展的痛點，包括人才發(fā)展的需求，以及前沿科技算法的前沿創(chuàng)新的需求，還有投融資的需求，最核心是場景落地的需求，就是AI企業(yè)是技術(shù)驅(qū)動型，但是市場落地方面是有困難的。
我們園區(qū)能做什么，在所有痛點里面，我們分析了我們園區(qū)能做什么事情，所以我們把AI場景的落地做成我們最主要的園區(qū)企業(yè)的服務，這里面就是我們在園區(qū)整個正在打造的智慧園區(qū)場景里面，所有環(huán)節(jié)都是對我們科技企業(yè)開放的，他們把我們整個園區(qū)做成一個大的展示的平臺。同時我們園區(qū)里面會專門配備一個團隊，包括金融服務，技術(shù)服務，市場服務，人才服務，圈層服務。比如我們金融服務，前段時間入住一個企業(yè)是人工智能領(lǐng)域視覺分析，應用在工業(yè)質(zhì)檢方面的企業(yè)，剛?cè)胱≈笪覀兘鹑诜⻊罩鞴芫徒M織十幾家投資機構(gòu)跟他一對一做投資輔導，今年還沒有融資，明年年初計劃融資，但是這樣一個前期的工作，我們已經(jīng)開始做了。
像市場落地這方面，我們幫園區(qū)企業(yè)對接了很多國際交流的機構(gòu)，以及他們商會，還有國家大使的參贊，促進我們園區(qū)企業(yè)海外走出去，出海的一些節(jié)奏。我們還請了各個大的高�？蒲性核慕淌�，以及一些大的企業(yè)的CTO到園區(qū)做技術(shù)分享，提高他們技術(shù)方面的溝通和交流的能力。
所以其實從我們角度來說，我們第二個滿足企業(yè)需求就是滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展各個環(huán)節(jié)的需求，尤其要關(guān)注企業(yè)發(fā)展的痛點。所以在這樣一些情況下，我們園區(qū)的企業(yè)在2019連狀況下擴租狀裝特別良好，有的企業(yè)剛開始談只租一層，簽的時候租兩層，簽完之后沒多久就是租三層，這是我們目前運營的狀態(tài)。
張南：我們兩位女士，一看就是叫操盤手，一個從構(gòu)架上，一個從需求出發(fā)，跟大家分享了她們具體在園區(qū)的實際運營管理方面的一些內(nèi)容。但是大家看到，我們政策，我們的園區(qū)資產(chǎn)狀況，我們管理方式，運營模式的變化，往往現(xiàn)在來講園區(qū)的內(nèi)容，包括運營的內(nèi)容，包括資產(chǎn)自內(nèi)容，都在發(fā)生背后本質(zhì)的變化，我們出現(xiàn)了輕重，出現(xiàn)了金融，我們出現(xiàn)了園區(qū)很多內(nèi)容，由不同的主體各自細化分工的狀況，這也是我們園區(qū)在發(fā)展這么長時間以來，越來越多的細化分工的結(jié)果，我節(jié)的這個來講，其實像我們的變化到底是順勢而為，還是逆流而上，我們都有這樣的角色。其實今天變化也非常大，這里有兩個好朋友了，剛才發(fā)言的張靜總都是老朋友，很多年的老朋友。郭瑩輝郭總也是老朋友的老朋友了，也是我們園區(qū)運營開發(fā)管理的先驅(qū)，大概20多年從業(yè)者。其實這兩位老朋友的身份和背景都有了一些變化，但是我覺得大家從事到整個園區(qū)的心和內(nèi)容還是沒變的。
最后先把郭瑩輝總放到最后，先請問一下北京中關(guān)村海淀科技金融創(chuàng)新商會的付強先生，想從我們金融角度出發(fā)，因為一定是離不開金融，什么事都離不開，從金融角度出發(fā)，如何解讀一下我們園區(qū)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，跟園區(qū)核心的資產(chǎn)內(nèi)容的關(guān)系，然后在未來科技園區(qū)投資的方向，我想請付強先生給我們有一個分享。
付強：感謝大家，感謝主辦人，我叫付強，中關(guān)村金融商會。我們這個商會主要有兩塊會員單位，一個是金融機構(gòu)，一個是以新三板為代表的企業(yè)，但是我辦公的地方那屋可以注冊200多家投資機構(gòu)，所以我們平�；揪妥鼋鹑谕顿Y機構(gòu)和企業(yè)的見面交流會，過去講叫投資融資洽談會。最近我也是海淀的政協(xié)委員，前兩天特別巧的是正好寫了一個提案，叫做《協(xié)同招商引資，優(yōu)化營商環(huán)境》，剛才前面投資促進局王局長談到，你們再到海淀挖企業(yè)的時候最好事打個招呼，以前見面不那么尷尬�，F(xiàn)在大家都感悟到，也感受到，各位都是地產(chǎn)行業(yè)專家，在這個行業(yè)都屬于前輩，包括北京地產(chǎn)，其他地方都做過。辦公的，園區(qū)的，商業(yè)的都有。在這里面我前段針對我這個議案有些，像做園區(qū)的建房的公司跟我們交流過，說產(chǎn)業(yè)園在做開發(fā)，就是由重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化，這個過程中原來是建一片帶一片，現(xiàn)在是企業(yè)不太容易過去，這里我也感悟到，因為北京定位四個中心之后，有疏解非首都功能之后，很多其他地方到北京招商引資，業(yè)務越來越重，目標非常明確，尤其在這里面，我們海淀來了好幾位，重點是到海淀去挖高科技企業(yè)。協(xié)同招商，就是讓企業(yè)走出去的時候，不要誤打誤撞。
因為我們會員單位有很多新三板企業(yè)，王局長也說了，規(guī)模都是有要求的，平方面積都有要求，新三板企業(yè)大家了解，我個人認為說大不大，說小不小，很多政策目前可能又貼不到，所以他們存在一些不得不走出去的一個原因。還有一些根據(jù)自己情況，也想走出去，隨著外面的招商力度越來越強，所謂的政策，或者說優(yōu)惠程度越來越大，他們也有這種沖動。我之所以提這個提案，就是想讓企業(yè)有計劃有步驟，適合當?shù)匕l(fā)展。因為我也接觸了很多其他招商局的領(lǐng)導，包括一些機構(gòu)平臺，他們也想把所謂的高科技企業(yè)引進去。因為我記得一個數(shù)據(jù)，2016年底，全國有100多家屬于高新區(qū)，目前發(fā)展不是特別滿意，或者說不是所有發(fā)展那么好，所以他們招商力度非常強的原因，希望那些高科技七能入住當?shù)氐母咝聟^(qū)，促進當?shù)氐陌l(fā)展。
但這里面我個人感覺，他們?nèi)币粋�因地制宜，還有一個沒有把自己特色挖掘出來。我當時給了兩個概念，各地到北京招商，我說你們基本上空氣好，房租低，員工成本低，可能還能解決戶口，這是你們到這來的幾個優(yōu)勢，你們針對都是北京地區(qū)。而我們企業(yè)都出去是面對很多不同地區(qū)的地方，他可能在北京、天津、錦州、河北、河南，來的條件都是這個，聽多了你們其實優(yōu)勢就沒了。你們的特色到底在哪，河南特色到底在哪？至于說很多產(chǎn)業(yè)園，我參觀了北京的一個企業(yè)做產(chǎn)業(yè)園，后來他說我們現(xiàn)在想去，當?shù)卣苤С�，但是也有條件，希望把這個產(chǎn)業(yè)帶回去。所以他說我們有向由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化的需求，我說了一大堆，也不知道合不合適，將來和王局長可能會有進一步交流機會，希望企業(yè)走初期的時候既要得到海淀政府的認可，協(xié)同讓企業(yè)走出去，不是說現(xiàn)在好像有種感覺，各地過來就是挖企業(yè)，海淀辛辛苦苦培育多少年，如果讓這些企業(yè)走，如果將企業(yè)留下。剛才王局長說了，有些辦公引入朝陽，我更希望科技總部留在海淀，研發(fā)總部留在海淀，因為有人才。
張南：今天話題第一個請王局長發(fā)言之后，感覺話題好像偏向招商引資和互相挖墻角，我也做園區(qū)做了很久，當然說實話，海淀很多總部到朝陽我是操作者之一。但是我的觀點跟大家不一樣，我覺得不是挖，其實企業(yè)現(xiàn)在整體的選址很簡單，是有很強的自主性，這個不是挖，就是做好自己。不管是政府也好，不管是我們的園區(qū)的運營者也好，我覺得做好自己，這是核心，做好內(nèi)容。我覺得這個來講，整體大的營商環(huán)境，每個地方都由當?shù)夭煌膮^(qū)位優(yōu)勢，核心還是做好自己，不管是哪一個角色，今天咱們話題到次搞一搞，我們是中國寫字樓的論壇，今天這個話題海淀企業(yè)居多，以海淀的角度說這個事。最后請郭瑩輝老師，郭總應該是從實干者到理論家，都是集于一身的，我們交流很多，最后請郭瑩輝總把自己最近的一段心得和體會，加上對于我們新周期下新邏輯的看法，跟大家簡單做一個分享。
郭瑩輝：謝謝張南總，首先我說我這個身份，中科產(chǎn)城是我今年剛剛打造的一個新的投資平臺和園區(qū)運營平臺，就是園區(qū)輕資產(chǎn)，我想分享除了剛才我的主題演講中，用產(chǎn)業(yè)運行的思維和方法來解決地產(chǎn)存在的堰塞湖以外，我講兩個案例和三個趨勢。一個就是我除了北京的園區(qū)，我觀察全國園區(qū)比較多，大家講是北京的感受，其實北京我現(xiàn)在比較一下，天子腳下，在北京市場上，這么好的資源條件做園區(qū)其實壓力并不大，而大的確實是外地的，省會以下的地級市，縣級市，真的很慘。
我們在園區(qū)里面有很大的誤區(qū)，商務園和科技園絕對不一樣，現(xiàn)在行業(yè)里把這個兩年容易搞混，第一個是洋蔥型園區(qū)，現(xiàn)在服務的是我們四川天府新區(qū)，一個LP投的，我當GP給他操盤，去跟政府談園區(qū)的時候，政府很傲慢，我的天府新區(qū)，CBD金融機構(gòu)多如牛毛，我也沒客氣，四年前就談來沒談成，就回北京了，進展結(jié)果和我當初預測一模一樣，你是做了一個商務園的寫字樓群的建造，而不會是一個產(chǎn)業(yè)活躍的城市，當時我的判斷，我說你叫掛牌經(jīng)濟，你是一個華麗的城市外表，但是一個洋蔥內(nèi)核，沒有稅收，沒有內(nèi)容。但是他確實除了賣地收入之外，除了買樓從六千變成一萬二，這個城市到現(xiàn)在為止，樓是空的。所以我說叫洋蔥型園區(qū)，剝來剝?nèi)]有東西。
我再舉一個我為2012年在長春投的園區(qū)，我把它叫板栗型園區(qū)，外表其貌不揚，剝開了滿滿干貨，這個園區(qū)里長春市郊外15公里，可以說在玉米地買了了995畝地，花了15個億，有產(chǎn)業(yè)，有住宅，到今天，我每年給政府交一個低價格，30億產(chǎn)值，5億的稅，合到我擁有的產(chǎn)業(yè)的畝數(shù)來說，每畝稅收150（1的：07） 。
張南：我猜內(nèi)容一定有電信這樣的企業(yè)才能支撐這樣的利潤率。
郭瑩輝：我招了200多個企業(yè)，兩個最牛的。
張南：我們是有共鳴的。
郭瑩輝：其他都是散戶，我說明一個道理，我們做科技園，是把產(chǎn)業(yè)孵化和各種平衡，各種利益，各種利潤放在一起，政府不斷往里加持，幫助企業(yè)招商，給綠色通道，所以做這個成功，這是一個很具有代表性的案例。我想講這兩個案例之下，就講現(xiàn)在做園區(qū)的趨勢。
剛才我們講的房地產(chǎn)很寒冷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更焊液，寒冷之下有溫暖，現(xiàn)在國家在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)新型國家建設(shè)，尤其是過去土地財政慢慢弱化的時候，依賴產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換，新舊動能轉(zhuǎn)換，所以去年2018、2019年中國城市市長和書記的角色，兩件事，一個科技創(chuàng)新，第二產(chǎn)業(yè)招商，抓經(jīng)濟。所以現(xiàn)在營商環(huán)境從全國的環(huán)境改變，實際上就在抓我們產(chǎn)業(yè)落地，產(chǎn)業(yè)建設(shè)。實際上給我們產(chǎn)業(yè)園企業(yè)帶來巨大的商機，這個商機之下就回到剛才說在知道什么叫園，什么叫城，什么叫創(chuàng)新，我們就可以理解現(xiàn)在政府和我們是同伙。我們和住宅開發(fā)商絕對不一樣，那個在無限的打壓。
張南：利益是趨同的。
郭瑩輝：我們現(xiàn)在和政府的訴求是一致的，幫他做產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，因此現(xiàn)在有三個趨勢，在運營層面。第一個就是精準招商，過去我們地產(chǎn)企業(yè)，講產(chǎn)業(yè)故事，講商住配比，就能拿到地，不行了，地方政府必須看你招什么樣的企業(yè)，他才給你土地，所以從政府給我們限定了，我們運營園區(qū)的前提條件。
第二是資本招商，實際上從我們運營商來說，我們會做VC、PE的企業(yè)孵化，但更大力度來自地方政府，現(xiàn)在可以看到任何城市都有產(chǎn)業(yè)引導資金，地方政府親自上手，親自投錢拉企業(yè)，這些地方政府在園區(qū)招商中起到了一個資本投入和要素導入的過程，這是第二。
第三是服務招商，我們2018、2019年在經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)，包括地方行政區(qū)，區(qū)政府這一級發(fā)生體制變化，很多園區(qū)運營企業(yè)站起來坐下來，完全市場化。改變招商的模式，服務的能力，就像我們市場化的園區(qū)運行企業(yè)一樣，政府在改變，項服務方改變，來給落地的入圓企業(yè)提供更好的服務，所以說這三個精準招商，資本招商，服務招商，實際上是運營企業(yè)和政府為了同一個目的，共同在形成合力。所以剛才講了大勢，是政府鼓勵的。第二從行為動作上，雙方是趨同的，我認為我們做產(chǎn)業(yè)園一定要比做房地產(chǎn)開發(fā)有更長的盈利空間，更厚的盈利空間，更長的發(fā)展道路。我就說這么多。
張南：謝謝郭總，今天時間關(guān)系，感謝我們各位嘉賓，各位專家關(guān)于我們新周期下園區(qū)的新邏輯的一個分享，我覺得不管時代怎么變，周期怎么變，人怎么變，政策怎么變，我覺得不變的是我們每一個園區(qū)從業(yè)者真真正正推進我們園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這顆心，我不知道大家同不同意這句話，感謝各位嘉賓的聆聽。謝謝大家，我們這場的對話到此結(jié)束，謝謝。
主持人：感謝張總的主持，也謝謝各位對話嘉賓精彩分享，相信科技園區(qū)行業(yè)一定能夠在經(jīng)濟下行過程中突圍而出，迎來美好園區(qū)新時代。這樣一個美好時代，有各位朋友的鼎力幫助和整個行業(yè)齊心協(xié)力向前發(fā)展。
我國商業(yè)地產(chǎn)尚處于初期階段，開發(fā)、運營幾乎都是在"摸著石頭過河"，缺乏行業(yè)標桿和規(guī)范，這也在客觀上造成對商業(yè)地產(chǎn)五花八門、各行其道的解讀與運作，使得商業(yè)地產(chǎn)處于一種無序競爭的狀態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)所面臨的開發(fā)量持續(xù)上升，經(jīng)營效益卻不見好轉(zhuǎn)的尷尬狀態(tài)很大程度上都是由于對運營管理模式的重視程度不夠造成的。
那么，經(jīng)濟新周期背景下，持有性物業(yè)的運營管理的理念和模式如何升級換代？運營管理如何吸引客戶和挽留客戶，實現(xiàn)項目的增值保值作用？接下來我們聽聽各位老總、專家怎么說。
第二場圓桌對話主題是：新周期下運營管理的新邏輯，首先有請?zhí)匮鞒旨钨e：
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 董事長 張毅先生
對話嘉賓：
張存理女士 北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司 副總經(jīng)理
孫鵬陽女士 嘉銘投資（集團）有限公司 副總裁
劉曉天先生 天安人壽資產(chǎn)管理中心 副總經(jīng)理
周雪峰先生 遠洋集團寫字樓事業(yè)部銳中心項目 運營總經(jīng)理
馮建軍先生 北京城建置業(yè)有限公司 總經(jīng)理
余玉梅女士 保利物業(yè)管理(北京)有限公司 助理總經(jīng)理
又是一場高端論壇，有請各位。
張毅：大家下午好，從上午主題論壇到下午的對話，應該是一場非常激烈的頭腦風暴，特別是在新時代，這樣一個大背景之下，我們商業(yè)物業(yè)到底應該是怎么做，應該是大家非常關(guān)心的一個課題。在商辦的領(lǐng)域，其實我們一直在探索，一直在做，商會在幾年前就開展了一項叫做商辦的運營導則的編寫工作，其實就是想把商辦的運營管理全流程的工作能夠做好。在新時代、新周期到底應該怎么有一個新的理念，我們這一組應該是涇渭分明，一個是開發(fā)商背景的業(yè)主，還有就是運營管理后期的物業(yè)團隊，我想是這樣，按照大會組委會給我的順序，我們先請中海地產(chǎn)商管公司張存理女士給我們講講中海作為央企是怎么解決這個問題的。有請。
張存理：謝謝張毅總，是這樣，中海這邊也介紹一下我們中海商務COC，整個中海商業(yè)做中海地產(chǎn)旗下全部持有物業(yè)的，現(xiàn)在大概在全國到全世界26個城市持有大概近千萬平米的量，跟其他開發(fā)商不太一樣，我們在整個寫字樓領(lǐng)域比重會比較大一些�，F(xiàn)在是全國內(nèi)地單一最大的單一運營寫字樓運營和開發(fā)商，大概有80棟樓，有600萬平米的獲量，總共投入運營達到50棟樓，在北京地區(qū)管的項目是北京本地14個，到華北輻射是20個寫字樓。
在這樣情況下，我們也在做所謂的存量的大爆炸的突破，從這個方面來說，我們怎么從單一項目的運營到寫字樓集群的運營，在內(nèi)部來說，標準化是我們覺得一個很重要的一方面。隨著規(guī)模的變大，團隊的分散，沒有一套很好的標準去做，那你一定就會在運營商存在一系列的問題。所以今年我們也是結(jié)合了我們一些經(jīng)驗，在中海內(nèi)部做了一個運營100的標準，它結(jié)合到從物業(yè)的界面，到商管的界面，100個客戶敏感度最高的觸點要達到什么樣的標準，進行內(nèi)部標準化的動作。另外一方面，我覺得所謂的新周期之下有一點是不變的，我們不管做營銷，做招商，做什么也好，圍繞客戶這一點是不變的。但是客戶是在變的，因為客戶的需求在變，客戶的年齡層級，他的趨向，包括整個時代也在變，所以說客戶的需求發(fā)生了變化，導致現(xiàn)在整個運營也得隨著客戶來進行變革。對于整個來說，我們怎么做這三個維度，從物業(yè)管理的維度，到運營管理的維度，到資產(chǎn)管理的維度，三個維度這方面的運營，更多的還是要站在更高的視角把控現(xiàn)金流的曲線，做好客戶的一些挽留的事情。
然后還想去分享一點，就在目前的市場下，大概市場背景就不是特別樂觀的情況下，我們也嘗試一些其他的變化，包括我們對于所謂品牌的升維，除了產(chǎn)品在升級方面，我們也推出聯(lián)合辦公平臺，去捕獲一些跟傳統(tǒng)辦公不同的客戶的需求，同時我們還會有自己的運營服務平臺，中海營商聯(lián)合我們購物中心，聯(lián)合我們酒店，聯(lián)合我們周邊的資源去給客戶提供附加值的服務，提高我們項目的競爭力，甚至還有我們（英），我們是全國第一個所有的寫字樓都配備AED設(shè)備的開發(fā)商，而且每年每個寫字樓都會進行（英）培訓，每個樓至少一次。
所以說其實是在從不同的維度上圍繞鋪戶的服務挽留客戶，做整個寫字樓的資產(chǎn)運維的升級。
張毅：謝謝張總，張總說的非常好，還是用標準化貫穿整個運營管理的始終，同時也強調(diào)要以客戶為中心，在新時代的大的背景之下，不斷去創(chuàng)新，去滿足客戶的需求。同樣是央企，保利物業(yè)一直做的非常不錯，也是我們行內(nèi)的標桿，我不知道余總在這方面是不是給大家分享你們的一些做法和體會。
余玉梅：大家好，主持人好，我是來自保利物業(yè)，今天說實在聽到這個論壇之后，我確實是受益很多，給我啟發(fā)也很大，我覺得今天在座大部分都是資產(chǎn)開發(fā)者、建設(shè)者，還有持有者，可能有一部分是使用者，但是我是作為咱們資產(chǎn)的服務者，從物業(yè)這個角度談談我們對資產(chǎn)管理的看法，我們不管是開發(fā)者、持有者還是使用者，我覺得我們跟大家觀點是一致，讓我們資產(chǎn)保值增值，使我們資產(chǎn)不斷議價，這個觀點是不變的。眾所周知，在我們物業(yè)行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)是很多行業(yè)都已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的物業(yè)服務向商辦服務升級轉(zhuǎn)型，我們保利物業(yè)也開始逐步升級轉(zhuǎn)型，在我們商辦里面有星云起伏商辦（音）服務平臺，意義就是星云推輝，美好同行，我們物業(yè)服務企業(yè)保證日常設(shè)備設(shè)施運營之后，更注重就是軟性服務，通過人文和發(fā)展為主題，為我們企業(yè)，為我們客戶，為我們在這個物業(yè)里每一個工作人員，實現(xiàn)他們價值，同時通過保利上下游產(chǎn)業(yè)鏈，為企業(yè)提供更多商務服務。比如我們星云禮賓、星云會務，給我們客戶提供舒適基礎(chǔ)的服務，但是我們星云論壇，還有星云企業(yè)星云秀搭建這個平臺以后，為我們客戶提供個性的交流的平臺，這是我們保利物業(yè)這方面做的一些工作。我們還可以隨時落地我們飲食，還有我們健身，還有裝修這一塊的服務，不管怎么樣，物業(yè)這個角度都要充分發(fā)揮我們最優(yōu)勢的資源，不僅為我們資產(chǎn)持有者，助力我們資產(chǎn)持有者招商出租，也可以滿足我們新周期下資產(chǎn)的使用者的所有的商務服務，我們保利物業(yè)也協(xié)同物業(yè)行業(yè)同行們，一起努力，為我們中國寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提供我們最優(yōu)質(zhì)，最好的服務，謝謝大家。
張毅：謝謝，余總是做物業(yè)服務的，跟他們在座的幾位角色不太一樣，我還想追問一句，因為今天上午，提到一個概念，就是說下一步的競爭，其實就是兩個能力，一個是你的金融能力，還有一個就是你的運營能力，運營能力的高低，運營的好與壞，運營的客戶滿意度是怎樣的，特別是對客戶日益增長的不同的需求，因為剛才你也談到了，通過品牌建設(shè)去滿足大家不同的，或者說不斷增長或者更新的需求，您能不能舉一兩個例子給我們大家分享一下。
余玉梅：怎么說呢，比如說我們現(xiàn)在做的比較好的是北京市保利國際廣場，在這里面我們保利國際廣場，應該說是500強企業(yè)居多的，這里面我們有一個會服，包括我們對客戶前期的需求，包括從他的裝修，包括搬家這些服務，應該是從最開始就步入介入，和我們地產(chǎn)的資管部很緊密的進行對接，對這些客戶的需求進行摸排，才能達到后期服務的黏度，我們覺得更重要是跟客戶之間的黏度，讓客戶更相信我們，更依賴于我們，說通俗一點就是更依賴我們。
張毅：謝謝。剛才我們談到中海和保利兩大央企，他們無論是從持有者，還是從日常運營者的角度給我們談了一些體會，接下來聽一下遠洋集團寫字樓事業(yè)部銳中心項目的運營總經(jīng)理周雪峰先生，談談他的體會，他的頭銜就很合我們主題，我們談運營的新邏輯，他作為運營總經(jīng)理是不是把您的邏輯給我們大家分享一下，讓我們能夠體會你怎么去把你的銳中心能夠做的非常好。
周雪峰：感謝舉辦方，今年又能參加咱們房訊網(wǎng)和商會舉辦的年會。剛才主持人說臺上只有班總一個人搞物業(yè)的，我糾正一下，我能算半個。
聊到運營這個問題，一直離不開的一個點就是客戶，因為我們往往在說市場，其實市場呈現(xiàn)出來都是一些客觀反應的現(xiàn)實，我們分析哪些客戶成交了，哪些客戶成交了，其實只是一些行動的反映的結(jié)果，但是如果說我們想怎么做好運營，其實我們要去關(guān)注客戶的需求，剛才很多人都聊過客戶的需求，其實我們往往忽略一點，就是用戶，但是客戶和用戶的區(qū)別是什么，客戶可以總結(jié)成一個B2B，是一個組織，是多人性的。但是用戶是個人性的，客戶和用戶他們的需求有哪些共性，有哪些差異，這個東西不知道在座各位，之前有沒有關(guān)注過，或者有沒有研究過，一個企業(yè)租這個樓關(guān)注點是什么，可能關(guān)注租金、地理位置，可能租金是最重要的，但其實這個企業(yè)員工個人關(guān)注和企業(yè)關(guān)注有某些是共性，交通便不便利，上下班做地鐵方不方便，個性化需求和公司整體關(guān)注點不一樣�；蛘哂泻芏鄷r候很有可能是相反的。因為一個樓物業(yè)費越，服務越好，員工體驗越好，往往企業(yè)覺得租金高了，物業(yè)費高了不太愿意租，很多點是矛盾的。
所以研究這兩個關(guān)注點，最早的出發(fā)點是因為什么？是因為我們覺得未來的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，優(yōu)質(zhì)客戶，一定是更加關(guān)注解決員工需求，這是我們第一個出發(fā)點，我們把客戶和用戶的關(guān)注點能完美契合之后再來研究我們怎么給他提供更好的產(chǎn)品，更好的服務和更好的空間，這是第一個出發(fā)點。
我們可以通過不同的研究更多，原來更多研究這個公司是一個什么行業(yè)，行業(yè)屬性是什么，聚集度在哪？未來我們研究方向更是一個從企業(yè)的全生命周期研究，不同的一個初創(chuàng)型企業(yè)，成熟型和發(fā)展型，不同的階段，需求關(guān)注點肯定是不一樣的，然后我們給他提供的產(chǎn)品和服務應該也是不一樣的。包括如果一個個人，他不同年齡段的客群需求也不一樣，或者說他每天從進入這個樓里，到每天下班之后，這個不同的場景的切換需求也是不一樣的。如果我們想把運營做好，我們必須要在更早的前期介入，比如說這個產(chǎn)品在早期定位階段，或者說接下來產(chǎn)品設(shè)計階段，我其實就是應該要運營進入，要考慮到產(chǎn)品前期設(shè)計，哪些符合客戶的需求，哪些更符合用戶的需求，所以這個方面我從三個層面去解釋這個問題，因為這個跟剛才中糧馬佳音馬總提到他們有三個維度，跟我這個是完美契合的，都是一樣的，產(chǎn)品、空間、服務。
產(chǎn)品這個層面，因為現(xiàn)在很多競爭很激烈，很多寫字樓配置是越來越高，層高越來越高，空調(diào)做的檔次越來越高，全控器系統(tǒng)，各種投，企業(yè)也都有錢。其實我們在做這些東西的時候，我們發(fā)現(xiàn)了很多問題，就是有很多樓宇超配的現(xiàn)象，他可能并沒有研究當它的凈高超過3米的時候，企業(yè)裝修成本是大有幅度提升，也就是說這個東西不是越高越好，而是有一個非常好的區(qū)間段。比如加長地板，很多企業(yè)對于加長地板沒有那么高，但往往我們給他提供都是標準化服務，定義甲級寫字樓必須加長地板，往往做這些需求的時候，資本投資點和企業(yè)關(guān)注點是錯位的，導致很多覺得投了很多錢，造價很高，但最后為什么客戶不愿意租，就是這個問題。
空間這個層面，如果原來標準的寫字樓，其實面對標準的企業(yè)需求，這幾年聯(lián)合辦公這個產(chǎn)品，相當于是在整個北京市，包括全球市場都是一個非常新興的辦公產(chǎn)品，辦公形式。近兩年可能是萎縮了，所以很多一些聯(lián)合辦公的企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，開始往有的是干脆轉(zhuǎn)成定制裝修了，因為自己的裝修風格很有他的品牌特色，還有一些把初創(chuàng)企業(yè)，把戶型面積放大，做成工作室形式，把產(chǎn)品區(qū)間放大，這個怎么說，相當于是在他原有的聯(lián)合辦公邏輯下，他商業(yè)模式行不通了，盡量壓縮每一個工位的面積實現(xiàn)全面積平銷最大化的邏輯算賬算不過來了，所以未來我們?nèi)绻紤]的話，其實我們不應該以一個單獨聯(lián)合辦公自身的營業(yè)邏輯去考慮，而是說把這個聯(lián)合辦公房到我的樓宇里，整個樓的經(jīng)營邏輯去考慮聯(lián)合辦公產(chǎn)品在里面應該起到什么作用。因為我們遠洋跟世界知名聯(lián)合辦公合作很多，他進我們樓里，其實他對我們整體樓宇的租賃運營并沒有起到太大的幫助，同時還會給我們產(chǎn)生很多運營商的難題。比如說營業(yè)時間不一樣，營業(yè)理念，讓客戶可以帶寵物進樓，這個東西在北京寫字樓是完全不允許的，往往發(fā)現(xiàn)有很多矛盾點，反過來其實對我們運營產(chǎn)生很大影響。是不是考慮未來在運營產(chǎn)品里，我們把聯(lián)合辦公的運營邏輯更放大，除了解決中小型企業(yè)短期短時辦公需求，我樓內(nèi)這些大企業(yè)，比如說一些臨時的辦公需求，一些過渡的辦公需求，一些他外來的到年終要審計了，外來的一些審計相關(guān)的單位的合作方的臨時辦公的需求，要放到一個項目層面考慮這個空間運營就產(chǎn)生了很多新的想法。
再有遠洋近兩年一直在推的健康的理念，最早說關(guān)注使用者，就是關(guān)注自身方方面面，我們遠洋近兩年推的WELL標準，關(guān)注樓宇內(nèi)所有空氣、水、光、營養(yǎng)、健康幾大方面，是醫(yī)療層面的審核標準，在前幾天我們遠洋總部剛通過了亞洲最大的辦公區(qū)的國際認證，他的審核標準嚴到什么程度？嚴到在檢測頭一周，所有公司女士不能噴香水，香水對空氣質(zhì)量有影響的，影響檢測結(jié)果，在一周內(nèi)所有員工不允許吃榴蓮糖，那個空氣現(xiàn)場打包寄大美國去驗，比如說會議室的吸音情況。所以健康未來不管是辦公也好，還是居住也好，更多是個人使用者會更加關(guān)注的一個，往往我們會覺得如果一個優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，他的老板也會關(guān)注員工健康問題，這也是我們從空間層面關(guān)注的一些點。
再有就是服務這塊，為什么說算半個物業(yè)，因為我們現(xiàn)在一直在推租賃運營管理一體化，因為如果做寫字樓運營應該都知道，招商租賃和物業(yè)管理完全是兩個團隊，但是在兩個團隊運營當中，在給客戶提供服務的時候，就不是一個全流程，是一個交界過程，從客戶進來是我招商經(jīng)理，我的租賃經(jīng)理對接，之后有很多投訴再找租賃經(jīng)理，說對不起，這事不歸我管，找物業(yè)公司，會產(chǎn)生斷層，我們現(xiàn)在做的希望鎳能能從架構(gòu)上把前期租賃運營和后期管理整合到一起，形成一個全周期的配合，從頭到尾都是一個團隊一個人。所以我從運營這塊，在物業(yè)前期的管理里面進入比較深，從所有的前期的各項服務，從企業(yè)計劃搬家，到他搬家，到他進入，到他使用全周期的物業(yè)服務。這也是我們現(xiàn)在在推的一個。
還有一個我們甲方作為一個提供空間的供應商，對于企業(yè)來說，我們也是一個供應商，只不過這個供應比較大，從這個層面來說，我的客戶對接很多供應商，我們做一個大的供應商，給企業(yè)提供一站式服務可不可以，我覺得也是OK的。所以在服務這塊，我們未來也是有很多可以去想去研究，去深挖的東西，所以我覺得以上這幾點對于運營創(chuàng)新，還有大運營的角度去看，有很多可以深挖的點，我基本觀點就是這樣，謝謝。
張毅：謝謝周總，周總講的非常細致，從怎么去了解需求，我比較欣賞他說需求是分兩個層面，一個就是從客戶，一個是從用戶，我覺得這個確實是有兩個不同層面的需求，有共同點，有不同點，針對不同的需求去制定不同的政策，我剛才想，不知道這個詞合適不合適，應該是叫服務是有邊界的，但是提供的解決方案應該是無限量的，確實在運營和服務過程當中，我們服務一定要有邊界，這個是一定要守住的底線，這是我個人體會。
剛才你談到一個，突然想起20多年前我做的一件事，大家知道物業(yè)管理是從香港到內(nèi)地，從南到北，北京的物業(yè)管理真正開始是上世紀90年代末，那時候我在一家大的金融機構(gòu)，我們當時把租賃銷售，現(xiàn)在所謂的資產(chǎn)管理都是在一個團隊里去做的，應該說是現(xiàn)在周總嘗試的一個團隊來去服務客戶。后來由于物業(yè)管理的引入，我們逐漸就把團隊分開了，在有所有酬金的引入，傭金的引入，等等一系列當時的新邏輯酒吧它分開了。下一步是不是再融合，我聽起來像遠洋這樣大集團是不是有這樣考慮，對于客戶來講，需求的解決方案應該是越直接越好，而不是非常多的環(huán)節(jié)，因為我是學新聞的，在新媒體這樣沖擊下，實際上我們很多思維方式發(fā)生了非常大的變化，就需要你非常直接的解決方案，而不是原來你去走程序，我是需要你給我一個什么樣的最直接的答案。從商辦物業(yè)來講，可能最大的特點我理解就是投資大，資產(chǎn)重，現(xiàn)在大家都說要輕資產(chǎn)，我一直沒想明白，那那些重資產(chǎn)誰來持有，你都去指望信托，都去指望基金，是一種方案，但不能完全解決�？偟眯枰腥巳コ钟�，誰去持有，怎么去持有。在這個過程當中，應該怎么去考慮，我想嘉銘的孫總有很多的體會，因為她在這個行業(yè)做了很多年，而且在嘉銘也做了很多項目持有物業(yè)的全過程的操作，我們請您給我們講講，在新時代，新周期，這樣一個大形勢之下，怎么樣把運營管理的新邏輯能夠給我們講一講您的體會。
孫鵬陽：謝謝張總這么大的一個話題，其實我最早看到那個題目的時候，我還是想的跟他們幾位還是很有共鳴的，其實這個資產(chǎn)的價值，最終是來源于客戶的，我們是從滿足客戶的需求，然后才賺到錢，所以我其實一直也都在思索是說，我們怎么樣能夠通過吸引和保留這樣的客戶，來達到資產(chǎn)的增值，也是我一直在思索的問題，也跟很多朋友探討過，包括供應商的朋友，業(yè)主方的朋友，甚至我自己的好朋友。所以我覺得最根本你要處理企業(yè)和企業(yè)的關(guān)系，可能處理企業(yè)和人的關(guān)系，如果我們換一個角度說，你如果想和一個人成為好朋友，然后和他成為長久的朋友，那你怎么做，也是看看他需要什么，他有哪些需要滿足的需求，他的困難在哪里，他希望達成什么心愿。你去把自己的資源拿出來，拿出自己的能力來，幫他滿足心愿，我覺得這個就是你能夠給他做好朋友，可能做一輩子的朋友。
到企業(yè)層面，我覺得也是一樣的，就是你還是要洞察客戶的需求，我覺得這個很重要，然后去滿足他的需求。而且這個我覺得是持續(xù)的，剛才周雪峰總講的特別好，他的需求是在變的，要持續(xù)的去關(guān)注這個需求。而且我覺得是要把它變成工作當中每個細節(jié)，每個環(huán)節(jié)，所有這些積累起來就變成一種力量，這個力量就可以吸引和留住你的客戶。比如說我們可能在座各位也有渠道的朋友，我們從業(yè)主方角度講，其實渠道的朋友是給我們帶來客戶的客戶，我們也要服務你們，比如說很重要一點，你們帶客戶來，我們是不是很專業(yè)的接待，你們的給我們來的RFP我們是不是很及時回應，這個交易成了，有沒有及時足額的把傭金還給你，這個都是蠻重要的�，F(xiàn)在比如說這個市場在往下走，是是不是我們多點業(yè)務招待費，大家多出去吃吃飯，多唱唱歌，多出去玩一下，或者多點marketing的費用，多點push的動作就可以了，我覺得這些東西是要的，但不是最重要的，不是說有他們就可以的。
關(guān)鍵的地方還是說你在公司內(nèi)部，你有持續(xù)的洞察需求，滿足這個需求，為什么張總做的那么好，其實他們是在走前面的，他們真的比我們現(xiàn)在很多寫字樓都有超前的眼光，能夠洞察客戶的需求，未來客戶的需求跟現(xiàn)在真的是有很大的變化，包括提倡的3C的生活，3C的服務理念，其實真的是說跟傳統(tǒng)的這些樓宇是不同的。
我也想舉一個例子，從洞察客戶需求角度，嘉銘中心底下一層有一家網(wǎng)紅餐廳就叫花廚，在嘉銘開了一家店，后來又在國貿(mào)，在王府中環(huán)開了第二家第三家，在大悅城也開了一家店。他在深圳剛剛開了一家店，開了一個月的時間，有一個客戶在這一個月當中開了十次，你會想說，一個人一個月能有多少次出去吃飯，他是一個什么樣的客戶，就是一個殘疾人，每次他來吃飯的時候，這個花廚員工都會非常貼心把他領(lǐng)到一個，他是輪椅，很容易走進走出的地方，即使他不來這個地方吃飯，他路過花廚，花廚員工也會幫他推輪椅，幫他摁電梯，就是這些細節(jié)，工作當中這些細節(jié)打動他，最終寫了很多感謝信，一直是他忠實的粉絲。
我總結(jié)回來說，其實洞察客戶的需求，當然我覺得洞察客戶需要能力，真的是需要有很前瞻的眼光，滿足客戶的需求，把這個變成你工作當中，或者企業(yè)整個流程當中每一個細節(jié)，每一個環(huán)節(jié)應該做的工作，他們積累起來就會是一種力量。同時我也覺得這件事情，洞察客戶需求，滿足客戶需求，其實不管是你在順境，你在逆境，你在任何時候都不應該改變的，不是說我這個市場不好了我就加把勁，市場好了我松點勁，我覺得其實不會長久做好的，其實應該把這個變成公司的文化，從上到下都要洞察客戶的需求，滿足客戶的需求，才能長久吸引和留住客戶，才能長久讓這個資產(chǎn)增值。
剛才張總還問了一個可能最終誰來持有這個資產(chǎn)，我個人會覺得，未來的一切，原來的這個經(jīng)濟下，其實大家都是來建護城河的，我們都是要獨享資源，像我們開發(fā)商，就會說這個土地我們一定要拿過來，我拿過來別人就少了，所以這個資源就變成說是有限的，一定是有競爭的，誰搶到資源誰賺錢。未來我覺得在整個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，因為時代變了，在這個數(shù)字化的經(jīng)濟下，其實未來是共享的，我倒有個大膽的猜想，第一個未來這個資產(chǎn)肯定是大家，是所有人共享的。另外第二個假設(shè)純屬個人，就是未來那個資產(chǎn)到底是什么？是不是實體空間，還是說是你進入這個網(wǎng)絡的接口。就是說你的入口是你的資源，其實我覺得未來會有翻天覆地的變化，這也是客戶的需求。
翻回來我還想介紹一線嘉銘的嘗試，給大家做一些參考和思考，我們一直以來想，說到寫字樓，我們都會說甲級寫字樓，剛才周雪峰講了甲級寫字樓是說我一定想到，我的層高是多少，我什么樣的電梯，我的大堂有多高，我的立面是什么樣的。當然還包括我要提供好的服務，提供一個好的空間，提供一個好的物業(yè)管理的服務，讓在其中的客戶感到很舒適，很方便，這就是我們覺得你服務達到一定等級了，硬件條件達到一定成績，那就是甲級的寫字樓，而且我們也看到市場上其實還不斷更新這個標準，越來越高，越來越高，中海他們更厲害，他們蓋了很多很好的寫字樓。如果我們往前看，我們說其實整個時代真的是發(fā)生改變了。也許我們對甲級寫字樓的定義，我覺得可能也會發(fā)生改變�？赡芪覀兙蜁褧r間、空間、人、軟件、硬件結(jié)合在一起，結(jié)合在一起，他們就形成了一個東西叫做場景。所以我覺得剛才周雪峰講的特別好，整個運營體系都要圍繞這個場景做改變。那嘉銘也做了很多嘗試，但是還沒有變成現(xiàn)實，可能明年后年就會陸續(xù)實現(xiàn)。到時我想可能有更多鮮活的東西給大家分享，希望能對大家有些幫助，謝謝。
張毅：謝謝孫總，孫總給我們講的非常好，也非常有啟發(fā)，挺大的問題，讓她講的非常深入淺出，最簡單怎么去洞察需求，怎么去關(guān)注細節(jié)，我相信在座的也要去思考一下，反正我是在思考，因為這八個字做起來不太容易，如何去洞察，怎么去關(guān)注，你洞察和關(guān)注了之后，又怎么去做，這事挺難。
我突然想一個問題，我們一直在想滿足需求，客戶的，用戶的，我們還有一部分人的需求怎么滿足，投資人，真正的業(yè)主，真正的投資人，這些人的需求，我想下一步剛才孫總提到的，我非常同意這個觀點，特別是中央前一段提出來我們區(qū)塊鏈的問題來，因為區(qū)塊鏈的引入，包括下一步中國可能發(fā)數(shù)字貨幣，這個概念出來以后，可能會對我們的投資，對我們的金融，甚至對我們的暫且叫做物業(yè)投資這一塊，我相信會有革命性的沖擊。其實我們不管是怎么樣的一種形式和方式，不管是現(xiàn)在我們紙化的貨幣，還是用微信、支付寶轉(zhuǎn)賬所謂的虛擬貨幣，下一步真正數(shù)字貨幣和虛擬貨幣出來以后，是個什么樣的局面，我們可能要為這個事做準備。特別是在資產(chǎn)的保值增值上，下面我們請北京城建置業(yè)馮建軍馮總給我們談談他作為國企，剛才談到都是央企，您作為北京的國企，在這方面的運營管理的新邏輯，您認為這個邏輯應該是什么樣？
馮建軍：謝謝主持人，也謝謝房訊網(wǎng)劉總，劉總今天這個主題非常好，是引領(lǐng)標準，引領(lǐng)創(chuàng)新，緊扣十九大報告，估計學了很多回，能把這個精髓找出來，再在各位同行都是在業(yè)界很有經(jīng)驗管理運營者，今天大家說的最多是需求，非常厲害。滿足用戶需求，一定是做需求，為什么說需求，您說的時候我突然想起需求最重要的，李嘉誠兩個兒子天天配他吃早飯，因為這兩個兒子對他爹有需求，有需求要他的資金，要他的經(jīng)驗，要他的教導，所以我覺得需求很重要。所以我們今天要做的事情，歸根到底大家都說的非常一致，我們怎么能讓資產(chǎn)保值增值，我們要做的是這個事情，所以剛才劉總引領(lǐng)標準，引領(lǐng)創(chuàng)新以后，我突然間想起來一般句話，我們應該引領(lǐng)需求。
我來自城建置業(yè)，我們管的都是城建置業(yè)自有型資產(chǎn)還有一些大型的政府性項目，北京市城市副中心，市委辦公樓是我們在管理運營的，32萬平米，17棟樓，這里面每一個領(lǐng)導，有的是政治局的領(lǐng)導，他們需求是個性化的，我們對要他有個性化差異化服務，前兩天有幸福根據(jù)北京住友集團聯(lián)姻合并充足，現(xiàn)在管北京人大樓，北京市政協(xié)樓，我們一下管了北京市北京市四大班子里的四分之三。
對于我們來說，對于一個國企，無論是國企還是央企，還是在座管資產(chǎn)的同行，無非要做到幾件事情，就是創(chuàng)新，創(chuàng)新的能力，另外一件事情就是管控能力，我覺得先別說怎么讓他爽，讓問題不要發(fā)生，出了問題才是大問題，最好是什么問題都不發(fā)生是最完美的境界，無感服務。因此我覺得對于國企來說，或者我們在座的同行都需要重視一件事情，就是企業(yè)文化。企業(yè)文化這里面我想再說說我的一個感受。劉總這個玉很厲害，我再拋兩個磚，您引領(lǐng)了標準，引領(lǐng)了創(chuàng)新，還有引領(lǐng)了需求，品質(zhì)引領(lǐng)是我們搞運營管理最重要的根本點，所謂品質(zhì)引領(lǐng)，大家都是同行，大數(shù)據(jù)時代，怎么解決好人與人的關(guān)系，人與物的關(guān)系，物與物的關(guān)系，大家都很有經(jīng)驗。現(xiàn)在是一個大數(shù)據(jù)、云共享的時代，說起來很新鮮的，無非幾個字，制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，你能不能適應這個時代，不就這八個字，制度和管理，完了以后再往下創(chuàng)新它、引領(lǐng)它，我們做資產(chǎn)管理不需要太多的高精尖的東西，這里有人做。我想說我們在創(chuàng)新的時候怎么引領(lǐng)他的需求，北京城建大廈是我們管的第一個自有性寫字樓，我們剛管理的時候要求糧價食堂運營商必須用非轉(zhuǎn)基因油，就這一點，我們品質(zhì)一下就提升了，引領(lǐng)了很大震撼。后來到了中關(guān)村金融大廈恩（音），我們在北京第一個雙創(chuàng)基地管寫字樓的時候，我們說這里面有32家都是金融科技創(chuàng)新企業(yè)，我們怎么樣引領(lǐng)他的需求，我們成立了一個金融創(chuàng)新聯(lián)盟，把里面企業(yè)連起來，抱團出海，他們覺得很爽，我們替他想到了他們的需求。我們經(jīng)常開例會，大家互相交流，這種金融創(chuàng)新能念在一塊，等我們想做一個人工智能，人臉識別的馬上有客戶幫我們免費給我們試用，這樣就合作共贏，由于這兩點需求找到了以后，我們很給力的很開心的享受這種引導需求帶來的快樂，我們現(xiàn)在在東土城這個地方，剛建成一個城科大廈，這個樓并不大，如果大家關(guān)注一下新聞，連兩天北京市新成立一個央企國家官網(wǎng)公司，是中石油、中海油幾家企業(yè)聯(lián)合成立的一個正部級單位，中石油總經(jīng)理兼這個公司董事長，每年給朝陽區(qū)帶來上百億利潤，就這么一個企業(yè)選址，在全北京市選了30家都不太好，但是找到了北京城建集團城科大廈，因為我們管的這些寫字樓不僅是安全、舒適便捷智能，更關(guān)鍵能夠滿足他的需求，這一點我們還是比較開心跟大家共享的，因此我們的到來在東土城比不上金融街，最高寫字樓租賃價格是煤炭大廈，7.5塊一平米一天，我們?nèi)ヒ院篑R上漲到10塊錢物一般天，這就是品質(zhì)需求帶來的共享的魅力，大家已經(jīng)說的很透了，我補充說一些我的小細節(jié)，希望下來以后再交流，感謝在在各位，感謝劉總給我發(fā)言的機會，謝謝大家。
張毅：謝謝馮總，引領(lǐng)需求，引領(lǐng)品質(zhì)還是可以創(chuàng)造價值，立竿見影，這個投資商一定會很高興。高興之余是這樣，五位嘉賓，每人我們用剛才提示三分鐘，我估計剩一分鐘，每個人用兩個字，這事挺難，用兩個字總結(jié)您剛才所說的這個新邏輯，應該是一個什么樣的，先請張總。
張存理：我說一下我覺得如果說應對未來兩三年的變化，可能我要總結(jié)應該是"專業(yè)"，因為所有事情專業(yè)度不管是從運營也好，招商也好，還是管理也好，專業(yè)度到這個層級，自然會有客戶過來，滿足客戶需求，這也是你專業(yè)的一部分。
孫鵬陽：我想總結(jié)的兩個字就是"顛覆"，未來寫字樓也好，需求也好，可能都會被重新定義，但是我相信我們行業(yè)內(nèi)的人有這個勇氣來接受這些挑戰(zhàn)。
周雪峰：我引用上午鐘教授里面講的兩個字，因為給我們這些企業(yè)提供了很大的信心，里面有兩個字非常好，就是"深耕"。
馮建軍：我想說"品質(zhì)"，我覺得品質(zhì)是我們做物業(yè)資產(chǎn)管理里面最重要的一個環(huán)節(jié)，謝謝。
余玉梅：我覺得還是"創(chuàng)新"，作為服務行業(yè)我們還是要把我們的創(chuàng)新服務做到更好，這樣才能保證品質(zhì)，保證我們資產(chǎn)不斷增值保值，謝謝大家。
張毅：謝謝，我總結(jié)一下，剛才五位嘉賓說的是"專業(yè)、顛覆、深耕、品質(zhì)、創(chuàng)新"，今天是12月13日，11號、12號中央開了中央經(jīng)濟工作會議，昨天凱哥我任務以后我好好學習了一下中央經(jīng)濟工作會議的精神，半夜睡不著覺，我總結(jié)幾個字，一個是"難"，不知道大家能不能看到經(jīng)濟工作會議里面突出的一個難字，國內(nèi)經(jīng)濟的難，整個大的國際經(jīng)濟的難，以及國內(nèi)國外對接的難。面對那個難，其實中央要求一個字就是"穩(wěn)"，出了很多政策。還有幾個字，是我挑出來的，不知道準確不準確，下一步應該怎么辦，一個是要有"積極的態(tài)度"，就是積極，因為現(xiàn)在國內(nèi)面臨的畏難的情趣很多，從中央到地方從企業(yè)到政府，中央經(jīng)濟工作會議提出來"積極"，我不知道我總結(jié)對不對。第二個是"創(chuàng)新"，剛才我們嘉賓也提到了，在新形勢之下，在新時代，創(chuàng)新應該是一個始終的主題。最后三個字"高質(zhì)量"，無論經(jīng)濟發(fā)展，還是在很多工作細節(jié)上面，要高質(zhì)量，最后我想在未來一年，讓我們大家用中央經(jīng)濟工作會議的精神去引領(lǐng)，把我們商辦物業(yè)能夠做的更好，謝謝大家，我們這個環(huán)節(jié)到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓。
主持人：感謝張總和各位對話嘉賓。運營管理是一個全生命周期的管理過程。實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化,是我們作為職業(yè)經(jīng)理人共同的目標。
尊敬的各位領(lǐng)導，各位來賓，房地產(chǎn)界的朋友們，新聞媒體的朋友們，"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會"下午的議程到此結(jié)束！
我謹代表主辦方再次感謝各位領(lǐng)導和嘉賓的光臨，也感謝所有參與論壇的演講嘉賓和剛剛的發(fā)言嘉賓，也希望有更多的朋友加入到這樣一個大的活動當中來，讓我們共同攜起手來對商住的房地產(chǎn)的行業(yè)有一個更好的推動，也希望大家在今后的日子里面繼續(xù)關(guān)注房訊網(wǎng)的品牌活動，繼續(xù)支持全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會系列活動。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會2019年會暨第十六屆中國地產(chǎn)金廈獎頒獎典禮將在六點鐘開始，收到晚宴邀請函的嘉賓我們稍后見。
來源：房訊網(wǎng)