據(jù)戴德梁行資本市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，上半年中國(guó)內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)共有約884億元成交，北京、上海兩地成交約700億元，占總成交額的80%；廣深區(qū)域成交額超過100億元，與去年下半年相比下降明顯；強(qiáng)二線城市如杭州、成都等均有標(biāo)志性成交案例。

　　從物業(yè)類型看，辦公/研發(fā)辦公物業(yè)受買家追捧，零售物業(yè)成交宗數(shù)下滑明顯，從去年下半年的17宗降至今年上半年的10宗。

　　戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平介紹，疫情對(duì)大宗交易市場(chǎng)有所沖擊，但投資者從疫情開始時(shí)的觀望到4、5月份積極出手，心態(tài)隨著疫情的消退也發(fā)生了很大變化，加上最近兩個(gè)月出行放寬、投資者可以正常考察項(xiàng)目，市場(chǎng)在逐步恢復(fù)。

　　上半年，北京大宗交易市場(chǎng)錄得244億元成交，同比下降5.45%。買家自用需求強(qiáng)烈，上半年14宗交易中，自用4宗，貢獻(xiàn)約23%的交易額。

　　撐起了內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)“半邊天”的上海，上半年共錄得455億元成交，占內(nèi)地總成交金額的52%。買家自用需求同樣強(qiáng)勁，海通證券、上海銀行、TST庭秘密等紛紛在上海落子。

　　深圳大宗交易上半年成交56億元，同比下降78%，但宗數(shù)同比僅減少2宗，以中小型成交為主。深圳上半年一個(gè)別具特色的看點(diǎn)為工業(yè)物業(yè)重回大宗交易舞臺(tái)——3宗工業(yè)物業(yè)成交，貢獻(xiàn)約21%的交易額，僅次于寫字樓。

　　特別值得注意的是，在外資吸引力上，北京上半年吸引到108億元外資投入，首次趕超上海的107億元，成為吸引外資最多的城市。

　　戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理劉兵解釋，外資看好北京其實(shí)從2018年開始就有所體現(xiàn)。2018、2019年北京大宗交易外資占比均接近三成，且現(xiàn)在也仍然活躍。

　　之前上海一直都是外資最重要的投資目的地，2009年、2010年左右北京寫字樓市場(chǎng)剛經(jīng)歷了高供應(yīng)、高空置率、低租金，外資對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的前景信心不足，而上海剛好相反，空置率不斷下降，也導(dǎo)致很多外資基金都將內(nèi)地的辦公室設(shè)在了上海，相應(yīng)地，又進(jìn)一步催生了上海大宗交易的活躍。

　　近年來的情況反過來，北京寫字樓市場(chǎng)，租金最高，空置率長(zhǎng)期保持低位，且資本化率又高過上海，在上海找不到合適投資標(biāo)的的外資基金也就將目光投向北京。

　　戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事張維閔進(jìn)一步解釋，上海現(xiàn)在的核心區(qū)甲級(jí)寫字樓的資本化率約4.1%，非核心區(qū)為4.4%，低于北京的4.2%/4.7%，這是一個(gè)事實(shí)。而且，上海未來5年內(nèi)將有超過600萬平方米的甲級(jí)寫字樓入市，相當(dāng)于50%的現(xiàn)有存量，的確會(huì)給租賃帶來壓力。

　　外資投資北京超越上海，除了以上因素外，也有原因是他們的資產(chǎn)配置——很多境外投資人已經(jīng)在上海買過樓了，在規(guī)避上海大的未來增量的同時(shí)，他們也在如北京、廣州、杭州等一線城市和強(qiáng)二線城市看項(xiàng)目。

　　張維閔強(qiáng)調(diào)，從流動(dòng)性上，上海整體的表現(xiàn)還是優(yōu)于北京；從交易量上，今年上半年，上海交易量455億元，繼續(xù)領(lǐng)先全國(guó)。

　　戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事蘇暐婷表示，投資人對(duì)潛在投資項(xiàng)目資本化率要求進(jìn)一步提高，一線城市辦公及零售物業(yè)的資本化率相對(duì)2019年平均上升了10-30個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，物流倉儲(chǔ)資本化率相對(duì)2019年平均上升10-20個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

編輯：wangdc