房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎牽動(dòng)著全國(guó)人民的心，更給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來(lái)了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。

　　新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。

　　疫情之下，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？

　　為此，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新園區(qū)50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開(kāi)專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營(yíng)銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見(jiàn)。

　　3月6日，針對(duì)疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的行業(yè)影響、政策建議、企業(yè)機(jī)遇等問(wèn)題，房訊網(wǎng)采訪了坤鼎投資管理集團(tuán)股份有限公司副總裁楊冬。

坤鼎投資管理集團(tuán)股份有限公司副總裁 楊冬

　　房訊網(wǎng)：疫情過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？

　　楊冬：首先，如何看待這次新冠的沖擊？

　　我本人02年下半年進(jìn)入園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)，不到半年就遭遇了SARS，親身經(jīng)歷了產(chǎn)業(yè)園區(qū)這類提供大規(guī)模人群公共管理的物業(yè)設(shè)施服務(wù)商所面對(duì)的巨大挑戰(zhàn)，也積累了豐富的園區(qū)管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

　　有人拿這次新冠與2003年的SARS對(duì)照，我認(rèn)為不具可比性。因?yàn)楫?dāng)年中國(guó)剛剛加入WTO，SARS恰恰提供了一次與國(guó)際接軌、提升公共管理能力的機(jī)會(huì)，除了對(duì)餐飲等部分行業(yè)造成巨大沖擊之外，對(duì)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有多大影響。如果要進(jìn)行對(duì)照，可能借鑒08年汶川地震以及緊隨其后的金融危機(jī)，更有可比性。盡管如此，本次新冠與08年還有很大不同，主要是三個(gè)方面。

　　一是災(zāi)難的性質(zhì)不同。地震類的自然災(zāi)害是"短期悲情"，隨后獲得全世界的同情、支持，反而帶來(lái)災(zāi)后重建的巨大商機(jī)；但是此次病毒傳染恰恰相反，是一次"長(zhǎng)期恐慌"，不僅是災(zāi)害持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，不知何時(shí)能夠恢復(fù)，而且對(duì)公眾信心造成長(zhǎng)期負(fù)面影響，包括對(duì)政府管理能力、公共衛(wèi)生環(huán)境、信息公開(kāi)等高度質(zhì)疑，也必然會(huì)投射到投資環(huán)境的長(zhǎng)期擔(dān)憂。

　　二是爆發(fā)點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同。08年我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)基本面向好的"熱情釋放的增長(zhǎng)期"，制造業(yè)擴(kuò)張、城市化擴(kuò)張都在釋放巨大的市場(chǎng)需求，甚至可以把這種需求釋放到全球，此時(shí)的金融刺激政策效果明顯；但是這次的情況是自2018年，尤其是2019年開(kāi)始我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入"產(chǎn)能過(guò)剩的平臺(tái)期"，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力，產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移的壓力，中美貿(mào)易戰(zhàn)的影響，此時(shí)新冠無(wú)異于雪上加霜。

　　三是影響范圍的不同，從"內(nèi)外有別"，到"世界大同"。08年災(zāi)害在國(guó)內(nèi)，金融危機(jī)在國(guó)外，內(nèi)外之間可以互補(bǔ)、互救。但是目前新冠的影響已經(jīng)快速波及世界，凡是人與人密切接觸的經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域都直接遭到"隔離"，全球經(jīng)濟(jì)正在遭受重創(chuàng)，這種情況似乎從二戰(zhàn)以來(lái)從未出現(xiàn)過(guò)，估計(jì)也沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)可以借鑒！這種全球化的經(jīng)濟(jì)變化對(duì)我們的影響，如今也很難做出清晰的判斷。

　　綜上，大家發(fā)現(xiàn)以往的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)政策刺激、大規(guī)模貨幣投放，放大金融杠桿，曾經(jīng)帶來(lái)市場(chǎng)快速的復(fù)蘇，包括09年房地產(chǎn)行業(yè)，以及園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)的新一輪高速增長(zhǎng)的奇跡，還會(huì)發(fā)生嗎？我個(gè)人對(duì)此并不樂(lè)觀。其實(shí)能否回答下面的問(wèn)題就可以解釋一切：錢應(yīng)該往哪里投？

　　其次，新冠對(duì)園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)的影響如何？

　　應(yīng)該說(shuō)，面對(duì)新冠的影響，園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)地位有點(diǎn)尷尬，但有可能受到的沖擊影響相對(duì)更大。

　　一方面從縱向的產(chǎn)業(yè)鏈布局來(lái)看，新冠的沖擊直接針對(duì)實(shí)體行業(yè)，從重災(zāi)區(qū)的服務(wù)行業(yè)，到復(fù)工困難的制造業(yè)，間接影響園區(qū)物業(yè)的出租和銷售，從這個(gè)角度來(lái)看，似乎沖擊影響有一定的滯后性，采取任何促銷手段，實(shí)際效果都難以判斷。而且，政策扶持的第一波未必會(huì)到達(dá)本行業(yè)，間接影響轉(zhuǎn)化為直接影響的時(shí)間和程度，都有不確定性。

　　另一方面從地產(chǎn)行業(yè)的橫向細(xì)分來(lái)看，園區(qū)地產(chǎn)的客戶對(duì)象是實(shí)體企業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受損，投資信心下降，園區(qū)地產(chǎn)首當(dāng)其沖，受到直接影響；而住宅地產(chǎn)靠"人"吃飯，人的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力變化反而有一定的滯后性。所以，以往在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域所占份額似乎不大的園區(qū)地產(chǎn)，此次受到的影響恐怕還是相對(duì)最大，最直接的。

　　房訊網(wǎng)：疫情過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)從業(yè)者的應(yīng)對(duì)和反思？

　　楊冬：那么，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)？是否可能迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇？

　　園區(qū)地產(chǎn)作為地方承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物理平臺(tái)，在市場(chǎng)尚未恢復(fù)的情況下，尚難以通過(guò)有效的促銷模式和服務(wù)提升手段緩解壓力。但是面對(duì)前述整體市場(chǎng)的巨大變化，在地方政府必然需要提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候，或許正是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尋求突破的良機(jī)。這個(gè)機(jī)會(huì)就是，爭(zhēng)取地方政府認(rèn)可和支持，促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步融合，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為核心支柱，突破土地性質(zhì)的制約，放開(kāi)園區(qū)物業(yè)的租售限制，真正按照產(chǎn)城融合理念，實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)配套、住宅配套開(kāi)發(fā)一體化，使工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值獲得釋放！如果真正使工業(yè)物業(yè)成為企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這對(duì)全社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系正常發(fā)展具有重要的意義！

　　目前國(guó)內(nèi)很多城市積極探討工業(yè)用地M0，把工業(yè)生產(chǎn)、工業(yè)研發(fā)、商業(yè)服務(wù)和生活配套功能以"兼容性混合功能用地"方式推出，使工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得綜合開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，同時(shí)也使得入園企業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈客戶，根據(jù)實(shí)際需要獲得不同的物業(yè)和服務(wù)，提升產(chǎn)業(yè)集聚效能。這是非常好的改革趨勢(shì)。但是這種改革核心應(yīng)該在于功能，在于滿足產(chǎn)城融合的功能性需要，而不是追求土地財(cái)政的新花樣。一旦走偏，有害無(wú)益！

　　房訊網(wǎng)：疫情過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和展望？

　　楊冬：作為開(kāi)發(fā)商，必然追求投資收益和商業(yè)價(jià)值。未來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值釋放需要在以下方面著力：

　　1、新建工業(yè)地產(chǎn)可銷售常態(tài)化。

　　工業(yè)地產(chǎn)銷售曾經(jīng)一度被污名化，但是產(chǎn)業(yè)客戶確實(shí)有購(gòu)買和租賃的不同需要，人為限制不僅制約招商客戶的產(chǎn)業(yè)投資能力，也無(wú)法保障開(kāi)發(fā)商的合理投資收益。其實(shí)，要規(guī)避園區(qū)物業(yè)分割銷售與商業(yè)物業(yè)和住宅銷售的"地差"爭(zhēng)議，通過(guò)三大差異化限制，完全有解決辦法。

　　一是功能限制，不同用地性質(zhì)功能不同就限制了購(gòu)買對(duì)象，園區(qū)物業(yè)只能銷售給符合條件的企業(yè)，為什么要限制生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性企業(yè)的正常投資呢？

　　二是區(qū)位限制，根據(jù)園區(qū)功能的不同，一般園區(qū)的選址區(qū)域必然會(huì)同傳統(tǒng)的純住宅、純商業(yè)有著明顯的區(qū)位差異，這種區(qū)位差異必然帶來(lái)土地價(jià)格的差異，亦屬正常。

　　三是產(chǎn)權(quán)分割規(guī)定的限制，考慮到園區(qū)地產(chǎn)引進(jìn)的企業(yè)，均為產(chǎn)業(yè)客戶，在行業(yè)準(zhǔn)入、稅收貢獻(xiàn)等很多方面，地方政府完全可以設(shè)定條件，也有能力進(jìn)行甄別。這就限制了園區(qū)開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式，對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)商的投資、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)綜合能力有了更高的要求。

　　2、存量工業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值釋放。

　　存量資產(chǎn)一是現(xiàn)有物業(yè)，二是存量土地。存量物業(yè)的改造，存量土地的開(kāi)發(fā)，也應(yīng)該納入正常的二級(jí)市場(chǎng)交易體系，把"資源"和"資本"真正鏈接起來(lái)，使存量資產(chǎn)利用效益最大化。（本文對(duì)此暫不贅述）

　　3、更加理直氣壯地爭(zhēng)取金融支持。

　　在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資可以成為金融系統(tǒng)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段！

　　住宅地產(chǎn)的銷售屬于消費(fèi)，工業(yè)地產(chǎn)的銷售屬于產(chǎn)業(yè)投資，不應(yīng)該混為一談！消費(fèi)性融資和生產(chǎn)性融資，其投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益也差別巨大。園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該努力和金融機(jī)構(gòu)達(dá)成共識(shí)：工業(yè)地產(chǎn)銷售和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（資產(chǎn)證券化）對(duì)金融系統(tǒng)的意義重大，允許產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地的分割銷售，將大大提高固定資產(chǎn)投資的活躍程度，并且會(huì)促進(jìn)以產(chǎn)業(yè)投資為主體的投融資市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)過(guò)程，是一次性的投資；如果能夠進(jìn)行分割銷售，實(shí)體企業(yè)的購(gòu)買行為會(huì)帶來(lái)第二次投資；而入園企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓又會(huì)增加金融活動(dòng)的頻次，將可以增加整體產(chǎn)業(yè)投資的規(guī)模和活躍度。去年（2019年）以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)的信貸投資受到很大的影響，尤其是在房地產(chǎn)信貸方面受到了大量的限制，而以往金融機(jī)構(gòu)對(duì)產(chǎn)業(yè)投資，尤其是對(duì)中小企業(yè)，成長(zhǎng)性企業(yè)的信貸投資，缺乏有效的渠道和風(fēng)險(xiǎn)管控方式。

　　盡管近年來(lái)國(guó)家金融機(jī)構(gòu)普遍對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)放支持了普惠金融政策，對(duì)于實(shí)體企業(yè)購(gòu)買生產(chǎn)性物業(yè)的投資，銀行也愿意提供信貸支持，可以按50%甚至更高的比例來(lái)提供法人按揭信貸支持。但是在實(shí)際操作過(guò)程中卻受到很多地方政策的影響，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資減弱，也間接嚴(yán)重影響了實(shí)體企業(yè)的融資。

　　所以，如果能夠充分放開(kāi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)分割銷售，制定更科學(xué)的工業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估、交易、稅收等制度，將有利于提高生產(chǎn)性企業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的積極性，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)金融信貸資本加大向這一領(lǐng)域的投資，從而形成產(chǎn)業(yè)投融資體系的良性發(fā)展。

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