中國住宅地產(chǎn)的繁榮還能持續(xù)多久？
中國首席經(jīng)濟學家論壇研究院副院長林采宜、中國首席經(jīng)濟學家論壇研究院研究員胡奕葦11月2日在微信公眾號發(fā)表文章認為，近二十年來，房地產(chǎn)業(yè)雖有周期波動，但總體上處于景氣狀態(tài)。根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，在經(jīng)濟增速下行的大趨勢下，中國房地產(chǎn)業(yè)盛夏已經(jīng)時日有限。
全國主要城市限貸政策不會大幅“松綁”
實證數(shù)據(jù)顯示，推動房價長期上漲的根本因素是人口增長、城鎮(zhèn)化進程和居民收入水平的提高。當上述變量發(fā)生變化時，通過寬松貨幣或?qū)捤尚庞谜咭材茚尫乓欢ㄒ?guī)模的購房需求，刺激地產(chǎn)繁榮。
2015年以來，中國的青壯年人口連續(xù)五年出現(xiàn)負增長，而老齡人口數(shù)量卻不斷攀升——過去八年中增速保持在4.4%的高位。與此同時，中國的平均城鎮(zhèn)化率超過60%，尤其過去15年中房價漲幅領(lǐng)跑的幾乎所有一、二線城市都已超過70%，其中一半城市的城鎮(zhèn)化率已超過80%，后續(xù)進一步提高的空間非常有限。
此外，居民可支配收入增速從2012年前的年均12%回落至近五年的8%。
從政策角度看，在“房住不炒”的核心原則下，全國各主要城市限貸政策不太會出現(xiàn)大幅“松綁”。自2018年以來，首套房首付比例30%、二套房首付比例普遍不低于40%的主流規(guī)則也不會有過多放寬。在住房信貸金融化渠道有限的情況下，這些政策有效抑制了低信用、低收入群體的貸款購房需求。
與此同時，2018年以來，房地產(chǎn)稅立法一直箭在弦上，影響著投資者對未來房屋資產(chǎn)的持有成本的上升預期。
在上述兩項政策的約束下，流動性因素對住宅供求的影響已經(jīng)十分有限。更何況疫情影響強度淡化之后，2021年全球貨幣政策都傾向于從寬松走向常規(guī)化，中國也不會例外。
美國60年房地產(chǎn)繁榮的原因
文章以美國和日本為例，對此進行了論證。
文章表示，二戰(zhàn)結(jié)束后，美國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近60年的平穩(wěn)發(fā)展， 人口增長是支撐房價長期上行的基礎(chǔ)。二戰(zhàn)后的嬰兒潮一代在1970年代-1980年代成家立業(yè)，這一時期美國青壯年人口規(guī)模和增長率均為二十世紀的高峰，25至44歲人口增長率從年均0.3%（1970年前的增長率）提升至其后20年的年均2.7%，人口的自然增長形成對住房的巨大需求。二十年后，到了2000年，他們的下一代長大成人，中青年人口規(guī)模再次出現(xiàn)一次小幅上升，兩次婚育人口增長高峰均伴隨著3至9年后住房價格的顯著上行。
最近三十年（1990-2020）的數(shù)據(jù)顯示：美國的房價指數(shù)和居民收入水平的變化呈現(xiàn)明顯的同步性。
除了人口和收入以外，貨幣政策和金融環(huán)境也是影響房價的重要因素。
上個世紀60年代以來，美國每個住房銷量高峰背后均是聯(lián)邦基金利率的明顯下調(diào)。進入1990年代后，雖然25-44歲的青壯年人口增速放緩（ 進入21世紀后年均增長低至-0.06%），但貨幣寬松和一系列住房貸款優(yōu)惠政策催生的投資需求依然在支撐美國的房價持續(xù)走強。尤其是2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，美聯(lián)儲先后12次降息，把聯(lián)邦基金利率從6.5%下調(diào)至1.75%，極大地刺激了住房銷售，導致房價指數(shù)創(chuàng)下六十年新高。
寬松的貨幣政策激發(fā)的投資性需求也是促進地產(chǎn)繁榮甚至催生地產(chǎn)泡沫的重要因素。
例如低首付甚至零首付的住房按揭政策。聯(lián)邦住房金融局設(shè)置較低的房貸首付比例，并通過眾多保險機構(gòu)的首付減免政策進一步降低實際首付比例，例如，兩房規(guī)定的美國合規(guī)房貸首付比例名義上為20%，實際購買FHA保險可降低至3.5%，VA等機構(gòu)提供的房貸保險更能使符合條件的購買者零首付獲得住房貸款。
2000年后的美國75個城市的住房貸款實際平均首付比例中位數(shù)不超過10%——最高的城市不過25%。
信用一再下沉導致房屋貸款發(fā)放機構(gòu)的風險敞口不斷擴大，此時房貸金融化高度發(fā)達的市場在幫助放貸機構(gòu)回籠流動性、轉(zhuǎn)移風險的過程中扮演了重要的角色。1970年代房地美和吉利美成立，其后20年內(nèi)MBS和CMO的發(fā)行規(guī)模翻10倍有余，2001至2007年房地產(chǎn)泡沫時期美國住房抵押貸款債券總發(fā)行量最高擴大近一倍，其中非機構(gòu)發(fā)行量年均增長68%。房貸金融化形成的風險轉(zhuǎn)移機制進一步刺激信貸機構(gòu)肆無忌憚地貸款發(fā)放的門檻，擴大房貸的規(guī)模。
日本“失去的二十年”
對于日本，文章認為，整體而言，人口與收入的增長助推了日本1970年代的房地產(chǎn)繁榮，而老齡化和收入增速下降是日本1990年代房價泡沫破滅及后來房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)低迷的主要原因。
但與美國不同，日本的主流住房貸款首付比例維持在10%-30%的水平，抵押支持證券在二級市場的流通有嚴格限制，且當時日本的金融市場制度不支持住房抵押貸款原始債權(quán)人轉(zhuǎn)移信貸風險，這使得日本無法像美國一樣通過鼓勵低信用人群購房的方式維持房地產(chǎn)景氣。
在居民置業(yè)需求回落的情況下，1980年代后期，為抑制《廣場協(xié)議》簽訂后日元過快升值，日本央行多次下調(diào)再貼現(xiàn)率，長期貸款利率亦隨之下降至1987年4.9%的最低位，疊加實體經(jīng)濟利潤率不斷下滑，導致大量企業(yè)資金涌入地產(chǎn)投機領(lǐng)域，推動1990年代的地價飛漲。投機需求在推動房價上行的同時加劇泡沫化，1989年起日本收緊貨幣政策，上調(diào)基準利率，房價泡沫終于破滅。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
