近日，由仲量聯(lián)行主辦的“產(chǎn)業(yè)煥能 · 躍啟新章”睿見(jiàn)沙龍?jiān)谥貞c正式舉行。此前，據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021年華西甲級(jí)辦公樓企業(yè)客戶Top50報(bào)告》顯示，近年來(lái)除保險(xiǎn)、金融等傳統(tǒng)頭部企業(yè)外，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的表現(xiàn)尤為突出，進(jìn)入華西Top50榜單的企業(yè)數(shù)高達(dá)13家。金融與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，已成為西部辦公樓市場(chǎng)增量需求的兩大支柱。
頭部企業(yè)在渝辦公需求面積持續(xù)增加，總部企業(yè)及多元產(chǎn)業(yè)助推需求規(guī)模優(yōu)勢(shì)
縱觀重慶Top50榜單，字節(jié)跳動(dòng)以逾6萬(wàn)平方米的承租面積問(wèn)鼎2021年重慶甲級(jí)辦公樓企業(yè)客戶Top50榜首，其所在的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的入榜企業(yè)共5家，面積總計(jì)占比26.0%，單個(gè)企業(yè)承租面積遠(yuǎn)超其他行業(yè)平均水平。此外，金融行業(yè)入榜企業(yè)數(shù)量位居各行業(yè)之首，高達(dá)20家，面積占比38.2%。
從產(chǎn)業(yè)維度來(lái)看，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)同樣是重慶甲級(jí)辦公樓中頭部企業(yè)的兩大主力，“雙輪驅(qū)動(dòng)”效應(yīng)顯著。隨著頭部企業(yè)在快速演變的市場(chǎng)環(huán)境中迭代升級(jí)，上榜的頭部企業(yè)也在加速迭代。從時(shí)間維度分析，與2020年相比，新入榜2021年重慶Top50榜單的企業(yè)共7家，上榜的面積門檻也從3,600平方米提升至約4,000平方米，頭部企業(yè)在渝承租面積不斷增加。重慶頭部企業(yè)的辦公樓需求規(guī)模亦高于同能級(jí)的中西部其他城市，再次凸顯其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)健動(dòng)能。
仲量聯(lián)行華西區(qū)交易及商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧耀華對(duì)此分析到：“重慶Top50企業(yè)的需求規(guī)模優(yōu)勢(shì)主要源于重慶的總部企業(yè)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)兩大因素。首先，重慶是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與西部陸海新通道的戰(zhàn)略支點(diǎn)，企業(yè)區(qū)域總部紛紛選址重慶，Top50榜單中區(qū)域總部型企業(yè)數(shù)量高達(dá)9家�？偛啃推髽I(yè)往往員工數(shù)量多，承租面積大，具有顯著的辦公引領(lǐng)效果。其次，重慶Top50企業(yè)需求中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)符合戰(zhàn)略發(fā)展方向。重慶作為內(nèi)陸國(guó)際金融中心，不僅傳統(tǒng)金融發(fā)展穩(wěn)健，小額貸款等領(lǐng)域的發(fā)展 更是重慶金融業(yè)區(qū)別于中國(guó)其他省市的一大優(yōu)勢(shì)。”
據(jù)悉，在中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)公司旗下的小貸公司如螞蟻金服、小米金融、京東白條等紛紛在渝設(shè)立全國(guó)總部；同時(shí)，大型國(guó)有銀行旗下金融租賃公司總部如中銀租賃等亦選址重慶。金融業(yè)對(duì)重慶辦公需求發(fā)揮著顯著的首位支撐作用。此外，專注于C端消費(fèi)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如在線教育，新媒體等在重慶擴(kuò)張迅速，成長(zhǎng)極快，是市場(chǎng)近年來(lái)最重要的增量需求來(lái)源。騰訊西南總部借智博會(huì)東風(fēng)落戶重慶，再次凸顯出重慶對(duì)于科技互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的吸引力�！鞍駟沃�5家科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)平均承租面積接近30,000平方米，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)行業(yè)規(guī)模，市場(chǎng)關(guān)注度極高�！编囈A表示。
針對(duì)主力企業(yè)的辦公選址需求，仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝分享到：“以金融業(yè)為例，中國(guó)金融對(duì)外開(kāi)放的政策紅利逐步釋放，傳統(tǒng)的金融業(yè)發(fā)展也從過(guò)去粗放式的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向更為注重質(zhì)量、效率與后臺(tái)服務(wù)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的階段。在以重慶為代表的中國(guó)西部城市，金融機(jī)構(gòu)的辦公需求也不再局限于以呼叫中心、客服中心為代表的后臺(tái)部門，金融行業(yè)的職能逐步延伸發(fā)展。這必然加速金融企業(yè)因布局多業(yè)務(wù)領(lǐng)域、多職能部門所產(chǎn)生的辦公增量需求�！�
四大視角詮釋重慶辦公樓市場(chǎng)新變化，增量市場(chǎng)探索成關(guān)鍵
過(guò)去幾年，重慶歷經(jīng)產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，其辦公樓市場(chǎng)亦隨之革新，開(kāi)啟新章。本次沙龍中，仲量聯(lián)行重慶分公司總經(jīng)理劉洋結(jié)合上半年重慶辦公樓市場(chǎng)的基本面數(shù)據(jù)，進(jìn)而從產(chǎn)業(yè)、租戶面積、市場(chǎng)空置以及競(jìng)爭(zhēng)策略四大視角，深度剖析了重慶辦公樓市場(chǎng)新貌。
從產(chǎn)業(yè)視角來(lái)看，受疫情對(duì)租戶結(jié)構(gòu)的影響，加之對(duì)P2P行業(yè)的持續(xù)整頓，新興金融等在整體行業(yè)中占比逐步降低，租戶退租風(fēng)險(xiǎn)亦隨之減小；同時(shí)，伴隨科技互聯(lián)網(wǎng)及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重慶甲級(jí)辦公樓內(nèi)的租戶構(gòu)成更加多元和優(yōu)質(zhì)，有助于市場(chǎng)抵御單一產(chǎn)業(yè)下滑帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
將視角轉(zhuǎn)向租戶面積，可以觀察到過(guò)去5年，重慶甲級(jí)辦公樓內(nèi)的租戶平均承租面積呈現(xiàn)“兩端上翹”的趨勢(shì)——即面積在200-300平方米以下的中小微企業(yè)的活躍度不斷攀升，占比由2017年的24.8%增長(zhǎng)至如今的35.6%。這得益于重慶過(guò)去幾年科技互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)的快速增長(zhǎng)；同期，重慶Top50中頭部企業(yè)客戶的需求面積也在持續(xù)增長(zhǎng)。
從市場(chǎng)空置數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶甲級(jí)辦公樓空置壓力正逐步減小。2015年至今，全市甲級(jí)辦公樓空置率累計(jì)下降27.4個(gè)百分點(diǎn)，江北嘴更是由曾經(jīng)的新興商務(wù)區(qū)，升級(jí)為拉動(dòng)辦公需求增長(zhǎng)的核心商務(wù)引擎。2021年上半年，江北嘴空置率已經(jīng)回落至20%以下，隨著未來(lái)土儲(chǔ)開(kāi)發(fā)殆盡，江北嘴有望率先實(shí)現(xiàn)由租戶市場(chǎng)至業(yè)主方市場(chǎng)的蝶變轉(zhuǎn)型。
針對(duì)“策略之變”，劉洋總結(jié)到：“市場(chǎng)的發(fā)展已由最初的硬件競(jìng)爭(zhēng)，到前幾年項(xiàng)目配套及空置率高企背景下的價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)，逐步轉(zhuǎn)向面向增量市場(chǎng)的探索競(jìng)爭(zhēng)階段。目前，科技互聯(lián)網(wǎng)及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，小微企業(yè)及超大型企業(yè)的辦公需求成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，這對(duì)開(kāi)放商在空間、配套、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)能力的打造提出了更高要求。從企業(yè)真實(shí)需求出發(fā)的經(jīng)營(yíng)性思維理念，加之與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相匹配的競(jìng)爭(zhēng)策略，方能更好地迎接重慶辦公樓市場(chǎng)下一篇章中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)�！�
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
