2021年已經過半，縱覽今年上半年的成都寫字樓市場，呈現(xiàn)出總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進的態(tài)勢。其中，二季度相較于一季度而言，成都寫字樓租賃市場整體需求提振，熱門商圈寫字樓租賃需求持續(xù)攀升。

　　截至2021年上半年，成都甲級寫字樓存量已超340萬平方米。由于上半年新增供應相對較少，全市整體空置率下降至20.8%。同時，二季度租賃需求行業(yè)結構繼續(xù)保持穩(wěn)定，新增需求仍集中于信息技術、金融、消費者服務三大行業(yè)。整體來看，成都企業(yè)的活力和經濟環(huán)境持續(xù)向好。

　　人口增長紅利持續(xù)釋放 數(shù)字經濟產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展

　　上半年，成都經濟穩(wěn)中加固，穩(wěn)中向好。據(jù)成都市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年上半年，成都市實現(xiàn)地區(qū)生產總值9602.72億元，同比增長13.1%，兩年平均增長6.7%。

　　經濟發(fā)展對人口變動起著決定性的作用。據(jù)四川省第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)顯示，成都全市常住人口為2093.78萬人，成為繼重慶、上海、北京之后，全國第四個人口邁入“2000萬+”的城市。與2010年“六普”相比，增加了581.9萬人，增長38.49%，年平均增長3.31%，人口增速僅次于深圳、廣州。

　　在人口持續(xù)流入的同時，成都招才引智政策也紛紛落地。4月初，成都圍繞電子信息、醫(yī)藥健康、綠色智能網聯(lián)汽車、航空航天等14個產業(yè)生態(tài)圈，推出“產業(yè)生態(tài)圈人才計劃”，旨在推動創(chuàng)新資源向產業(yè)生態(tài)圈高效聚集。

　　除此之外，高新區(qū)“金熊貓人才計劃”、天府新區(qū)“天府英才計劃”等區(qū)域性人才政策也持續(xù)發(fā)力。就現(xiàn)階段來看，成都經濟發(fā)展與人口人才流入的良性循環(huán)正在形成。

　　近年來，在新一輪科技革命和產業(yè)變革的推動下，新經濟發(fā)展進入高速發(fā)展期。所謂新經濟，就是利用“互聯(lián)網+”、“雙創(chuàng)”等培育新動能，改造升級傳統(tǒng)動能。

　　成都在新經濟上的表現(xiàn)尤為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，截至6月，成都累計注冊新經濟企業(yè)52.1萬家，平均每天有200余家新經濟企業(yè)在成都誕生。僅今年上半年，成都新登記新經濟企業(yè)數(shù)量增長43.9%，這些企業(yè)共同推動了新經濟成為成都產業(yè)發(fā)展的主動能。

　　土地市場方面，本季度，成都今年首輪集中供地收官，共有40宗地獲成交，成交金額達355億元，住宅與商辦用地均呈現(xiàn)出火熱態(tài)勢。大成都范圍內，共有20宗總計約58.5萬平方米的純商辦土地掛牌成交。其中，天府新區(qū)和東部新區(qū)為供應主力，分別供地4宗和3宗，隨著兩大新區(qū)的建設步伐的加快，不排除未來還將繼續(xù)加大商辦土地供應的可能。

　　寫字樓空置率環(huán)比下降 租金自疫情后首次增長

　　后疫情時期，成都經濟持續(xù)穩(wěn)定恢復，各行各業(yè)生產需求日益強勁，推動寫字樓市場活力提升。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，成都上半年錄得多單一千平方米以上的寫字樓租賃成交，全市凈吸納量約為13.5萬平方米。

　　在市場新增方面，二季度錄得華潤大廈B座一宗甲級寫字樓，推動全市甲級寫字樓存量超過340萬平方米。目前成都寫字樓市場存量處于高位，去化周期較長，考驗市場消化能力。

　　在新增較少的情況下，上半年全市甲級寫字樓市場整體空置率下降至20.8%。放眼華西四城（成都、重慶、西安、貴陽）寫字樓市場，成都回暖態(tài)勢明顯。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，上半年重慶甲級寫字樓總存量為253萬平方米，空置率達28.0%；西安甲級寫字樓總存量為201萬平方米，空置率達28.3%；貴陽優(yōu)質寫字樓總存量為225萬平方米，空置率達30.9%。對比之下，成都寫字樓市場空置率處于低位，成都作為西部商業(yè)龍頭城市的地位凸顯。

　　租金方面，在需求增加和供應放緩入市的情況下，上半年成都甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比微漲0.1個百分點，約為人民幣101.3元每平方米每月。這是自去年疫情以后，成都寫字樓市場租金首次出現(xiàn)正增長，實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

　　據(jù)58同城、安居客在線搜索數(shù)據(jù)顯示，本季度成都寫字樓租賃市場內，租金3元/m /天以內的寫字樓搜索熱度最高，市場需求仍以低單價寫字樓為主。從租賃面積段搜索熱度來看，本季度100m -200m 的辦公空間所受關注度最高，占所有面積段搜索量的29.9%，證明小面積、低總價的辦公房源依然是當下市場主流需求。

△ 2021年二季度成都寫字樓租賃面積段/價格段熱度

　　與此同時，成都投資市場較去年同期更加活躍。據(jù)CBRE世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，上半年成都共錄得兩筆位于金融城板塊的甲級寫字樓的大宗投資交易，合計成交金額約25億元，推動成都投資市場迎來一波躁動期。

　　主城區(qū)老商圈熱度降溫 世紀城關注度顯著提升

　　58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，本季度，成都新老商圈寫字樓市場熱度分化明顯。

　　從區(qū)域來看，本季度寫字樓租賃搜索量排名前五的區(qū)域是錦江區(qū)、高新區(qū)、成華區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)；從商圈來看，租賃搜索量前五的是世紀城、孵化圈、金融城、春熙路、大源。

　　值得注意的是，在最受關注的商圈前五中，除了春熙路商圈位于傳統(tǒng)中央商務區(qū)以外，其余四個全部位于高新區(qū)新興商圈。一季度中市場關注度很高的琉璃廠、廣福橋、芳草在本季度跌出前五，這表明本季度內，主城區(qū)的老商圈所受關注降溫，高新區(qū)所受的市場關注度依然遙遙領先。

△ 2021年二季度成都各商圈寫字樓租賃市場供需熱度TOP10

　　其中，世紀城商圈在本季度內關注度顯著提升。據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，世紀城商圈關注度位列第一，用戶搜索占比為34.8%，環(huán)比提升8.7%。其中，面積小于100平方米的辦公空間最受市場青睞。

　　據(jù)58同城、安居客均價排名顯示，在高新區(qū)主流商圈中，金融城寫字樓出租均價為3.19元/㎡，孵化園為2.86元/㎡，南延線為2.86元/㎡，而世紀城為2.49元/㎡。世紀城商圈開發(fā)時間相對較早，但所享受的配套資源與高新區(qū)其他高租金商圈有較高的重合度，因此世紀城商圈小面積、低單價的辦公空間，對于初創(chuàng)者而言更為友好，也更具有吸引力，助推世紀城商圈熱度提升。

△ 2021上半年高新區(qū)主流商圈寫字樓出租均價

　　TMT行業(yè)領跑需求端 科技互聯(lián)網獨占鰲頭

　　繼一季度金融、信息技術、消費者服務行業(yè)占據(jù)成都甲級寫字樓租賃活躍度前三的位置之后，本季度這三個行業(yè)再次成為新增租戶行業(yè)來源前三位。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，信息技術、金融、消費者服務行業(yè)寫字樓成交面積約占新增成交總面積的50%。

　　總體而言，TMT行業(yè)領跑成都寫字樓需求端。這得益于成都正在加快建設網絡強市、數(shù)字成都，創(chuàng)新“大數(shù)據(jù)+”等為重點的新經濟、新形態(tài)、新場景。

　　從TMT細化行業(yè)來看，成都為搶占信息技術產業(yè)高地的發(fā)展策略帶來了信息技術企業(yè)租賃需求的持續(xù)擴張。同時，來自于為金融機構搭建數(shù)據(jù)平臺的金融科技企業(yè)需求顯著增加，金融城商圈是此類企業(yè)租賃最強勁的供給源。此外，教育服務和餐飲服務成為了消費者服務行業(yè)的成交主力，占據(jù)整個消費者服務行業(yè)的新增租賃面積的78%。

　　其中，科技互聯(lián)網企業(yè)占比逐年提升。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021年華西甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50報告》數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，科技互聯(lián)網行業(yè)已成為成都甲級辦公樓頭部企業(yè)的“最大客戶”，其面積已達到17.2萬平方米。

　　另外，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2021年上半年，互聯(lián)網科技行業(yè)實現(xiàn)新租近9萬平方米，成為增量需求首要來源。從企業(yè)個體來看，頭部企業(yè)擴張明顯，全市錄得知名科技公司成交超4萬平方米。

　　當前，阿里巴巴西部基地、騰訊新文創(chuàng)總部、網易數(shù)字產業(yè)基地、字節(jié)跳動創(chuàng)新業(yè)務中心、京東西南總部大廈紛紛落戶成都，Camera360 、百詞斬、Tap4fun等成都本土互聯(lián)網企業(yè)也多點開花，成都互聯(lián)網產業(yè)蓬勃發(fā)展。

　　值得一提的是，以游戲、直播為代表的娛樂傳媒行業(yè)在上半年租賃需求旺盛，尤其是直播企業(yè)的需求增長顯著，折射出成都互聯(lián)網經濟結構進一步優(yōu)化。

　　城市規(guī)劃多管齊下 賦能成都商業(yè)發(fā)展

　　成都，作為成渝地區(qū)雙城經濟圈核心城市、中國西部地區(qū)重要的中心城市，已大步邁進了高質量發(fā)展的道路。

　　從2011年的“成渝經濟區(qū)”到 2016年“成渝城市群”，再到如今的“成渝地區(qū)雙城經濟圈”，成都在唱好“雙城記”的同時，也加速推動了自身營商環(huán)境的優(yōu)化。今年，成都將推進優(yōu)化營商環(huán)境立法工作，形成《成都市優(yōu)化營商環(huán)境條例（草案）》，并啟動營商環(huán)境4.0版政策體系建設，爭創(chuàng)國家營商環(huán)境創(chuàng)新試點城市。

　　6月27日，地處成都和重慶之間的天府國際機場正式通航，成都進入“雙機場”時代。在此背景下，不僅有利于引領成都成為國際性綜合交通樞紐，還將推動成都的物流、旅游等相關產業(yè)步入一個全新的發(fā)展周期，同時帶動圍繞“臨空經濟”產生的服務業(yè)向成都“東進”區(qū)域聚集。

　　同時，成都還將持續(xù)探索城市數(shù)字化轉型之路。在諸如《成都市促進大數(shù)據(jù)產業(yè)發(fā)展專項政策》等產業(yè)扶持文件的指導下，將加速成都芯谷、新川創(chuàng)新科技園、瞪羚谷數(shù)字文創(chuàng)產業(yè)基地等數(shù)字經濟產業(yè)集聚發(fā)展基地的成型成勢，進一步推動這些區(qū)域寫字樓市場需求的提升。

　　據(jù)第一太平戴維斯預測，下半年成都甲級寫字樓市場將會迎來超過20萬平方米的新項目入市，全年新增供應量有望超過2020全年供應水平。

　　回顧上半年，成都的商業(yè)環(huán)境穩(wěn)步發(fā)展，接下來，隨著更多的政策利好釋放以及商業(yè)環(huán)境的升級優(yōu)化，可以預見，下半年成都寫字樓市場發(fā)展具備廣闊的想象空間。

　　來源：58同城、安居客

編輯：wangdc