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一線城市寫字樓需求強(qiáng)勢回彈 未來走勢會怎樣?
http://m.xcysalbb.cn房訊網(wǎng)2021-7-30 9:31:29
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[提要]如果用一個詞形容2021年上半年中國一線城市寫字樓市場的話,那就是"火爆"。這樣的火爆主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)需求端。隨著經(jīng)濟(jì)快速回升,企業(yè)在穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下正在積極擴(kuò)張,以互聯(lián)網(wǎng)科技和金融類企業(yè)的擴(kuò)張速度最為靚眼。

  如果用一個詞形容2021年上半年中國一線城市寫字樓市場的話,那就是"火爆"。這樣的火爆主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)需求端。隨著經(jīng)濟(jì)快速回升,企業(yè)在穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下正在積極擴(kuò)張,以互聯(lián)網(wǎng)科技和金融類企業(yè)的擴(kuò)張速度最為靚眼。四個一線城市雖然在主要產(chǎn)業(yè)需求方面略有不同,但在一線城市新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成遍地開花之勢。

  上海

  2021年第二季度,上海市寫字樓租賃市場成交活躍,凈吸納量為19.6萬平方米。因此,上海寫字樓市場在2021年上半年的凈吸納量達(dá)到40萬平方米,超越了2019年全年和2020年全年的凈吸納量。核心區(qū)在本季度的表現(xiàn)搶眼,凈吸納量環(huán)比翻倍,租金亦環(huán)比上漲0.7%至271.87元每月每平米。次中心區(qū)的租金環(huán)比持平,整體市場的平均租金環(huán)比微漲0.4%。

  互聯(lián)網(wǎng)科技和醫(yī)療健康都位列本季度租賃需求來源的前三甲,說明疫情之后這兩個行業(yè)仍在持續(xù)擴(kuò)張,尤其是互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)首登上海市寫字樓需求榜的首位;ヂ(lián)網(wǎng)科技行業(yè)中,來自內(nèi)資企業(yè)的需求占絕對主導(dǎo)地位;除了楊浦這一傳統(tǒng)科技高地外,科技企業(yè)的租賃需求還來自于陸家嘴、南京西路等核心區(qū)子市場,體現(xiàn)出科技企業(yè)向CBD集聚的趨勢。

  高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示,我們預(yù)計上海寫字樓的租賃需求將持續(xù)回暖,2021年全年的凈吸納量有望上升至90萬平方米以上,租金也將重啟上升勢頭。核心區(qū)和次中心區(qū)的租金表現(xiàn)將出現(xiàn)分化:核心區(qū)租金的上漲前景將明顯優(yōu)于次中心區(qū),因?yàn)榇沃行膮^(qū)將在未來兩年面臨供應(yīng)高峰的壓力。此外,經(jīng)過兩年左右的回調(diào),核心區(qū)的租金已變得相當(dāng)有競爭力,能夠吸引更多的優(yōu)質(zhì)租戶。

  北京

  在今年二季度,北京甲級寫字樓市場延續(xù)了一季度的強(qiáng)勢行情,企業(yè)新租擴(kuò)租意愿強(qiáng)烈,租賃市場持續(xù)放量。截止到2021年Q2,全市場凈吸納量近37萬平方米,扣除自用和預(yù)租面積后,市場去化量近25萬平方米,基本和一季度持平。相較歷史平均數(shù)據(jù)而言,北京甲級寫字樓市場上半年累計超過50萬平方米的去化量已經(jīng)達(dá)到歷史全年平均凈吸納量的水平,同時這也是近十年來首次連續(xù)兩個季度出現(xiàn)超過20萬平方米的市場去化。雖然本季度新入市項(xiàng)目增加到31萬平方米,但強(qiáng)勁的需求導(dǎo)致空置率進(jìn)一步降低到18.2%。本季度市場平均租金約為341元每月每平米,環(huán)比降幅持續(xù)收窄。在子市場方面,大部分市場均釋放出積極的去化信號,其中CBD、麗澤和東城商務(wù)區(qū)去化表現(xiàn)亮眼。中關(guān)村市場已經(jīng)成為目前北京空置率最低的子市場,僅有1.5%。

  高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示,產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張需求和閑置產(chǎn)業(yè)空間在地理位置上的錯配是北京市場最主要的特點(diǎn)。東部市場的租金調(diào)整已經(jīng)歷時3年左右,同時隨著一批新入市的高品質(zhì)項(xiàng)目,東部核心區(qū)域的甲級寫字樓項(xiàng)目性價比優(yōu)勢凸顯。本季度金融行業(yè)的擴(kuò)張速度最快,在甲級寫字樓市場的成交占比中接近一半,其次是互聯(lián)網(wǎng)科技和專業(yè)服務(wù)業(yè)。值得一提的是,由于中關(guān)村等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域目前非常有限的產(chǎn)業(yè)空間,互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已經(jīng)開始尋覓各東部子市場中的潛在機(jī)會。

  預(yù)計下半年,甲級寫字樓市場還將迎來77.3萬平方米的新增供應(yīng),2021年全年新增供應(yīng)量將達(dá)到127.8萬平方米。高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示,由于今年上半年超預(yù)期的火爆需求,就算下半年需求熱度會有一定的降溫,全年市場需求依然會維持在歷史高位,空置率有望在年底出現(xiàn)同比實(shí)質(zhì)性回落。租金調(diào)整的時間窗口即將關(guān)閉,市場正在形成對租金企穩(wěn)的一致性預(yù)期。

  深圳

  深圳甲級寫字樓市場在二季度延續(xù)了一季度的強(qiáng)勢復(fù)蘇,單季凈吸納量達(dá)到20萬平方米,上半年凈吸納量突破39萬平方米。雖然上半年新增入市項(xiàng)目約35萬平方米,但暴增的面積需求使得空置率連續(xù)三個季度下調(diào),降至18.3%。強(qiáng)勢需求推動深圳租金開始企穩(wěn),市場租金同樣連續(xù)三個季度微漲至206元每月每平米。在過去的三到四個季度,深圳市場已經(jīng)基本走出疫情的影響,供應(yīng)端壓力暫時緩解,受壓抑的需求持續(xù)釋放,租金出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。

  由于未來三年深圳市場將迎來供應(yīng)高峰,我們預(yù)計市場將依舊處于租戶市場。在第二季度中,租賃需求主要來自互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè),占比約40%,其次金融行業(yè)占比30%。企業(yè)選址熱點(diǎn)目前集中在南山和前海區(qū)域,新項(xiàng)目憑借更好的性價比受到企業(yè)的青睞。金融類企業(yè)主要以知名基金公司和大型金融機(jī)構(gòu)新興業(yè)務(wù)板塊擴(kuò)張為主。從目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展形式來看,互聯(lián)網(wǎng)科技和金融行業(yè)依然是整個市場的需求核心,也將是十四五期間深圳寫字樓市場重要的需求增長極。

  高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示,雖然今年上半年市場表現(xiàn)優(yōu)異,但依然不能忽視深圳市場將從今年下半年開啟一輪供應(yīng)高峰的事實(shí),僅2021年下半年預(yù)計就將有超百萬的新項(xiàng)目入市。屆時短期內(nèi)供過于求的問題將更加突出,市場空置率將重拾上升趨勢,市場競爭加劇將不可避免,相信市場將出現(xiàn)更有競爭力的租金水平和租賃條件。然而,在這樣的大環(huán)境下,市場分化將不可避免,樓宇間的分化也會進(jìn)一步加大。十四五期間,短期大規(guī)模集中入市的新項(xiàng)目將拖累市場租金持續(xù)走低。相較于更加明確的供給壓力,產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁程度和擴(kuò)張速度將在很大程度上決定本輪市場調(diào)整的深度和時間長度。深圳市委在二季度發(fā)布了《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》,強(qiáng)調(diào)了創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的戰(zhàn)略,強(qiáng)調(diào)了培育新動能、新勢能的重要性,提出了建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地的目標(biāo)。因此,我們有理由相信深圳在十四五期間將逐步形成服務(wù)于高端高質(zhì)高新現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的寫字樓市場格局。

  廣州

  受到疫情的影響,廣州甲級寫字樓第二季度的市場表現(xiàn)較一季度出現(xiàn)明顯減弱,但市場上半年依然實(shí)現(xiàn)了23萬左右的去化。由于上半年新入市項(xiàng)目體量較大,市場整體空置率小幅上升至8.2%,但依然是一線城市中空置率最健康的市場。雖然空置率有所上升,但市場在二季度疫情結(jié)束后還是處于需求相對火熱的狀態(tài)。目前市場租金穩(wěn)定在169元每月每平米,相較于去年年底的租金微跌。

  在本季度,市場的主要需求行業(yè)集中在消費(fèi)品、互聯(lián)網(wǎng)科技和專業(yè)服務(wù)類。其中,消費(fèi)品行業(yè)的需求主要集中在日用消費(fèi)品為主的細(xì)分行業(yè),比如完美日記、名創(chuàng)優(yōu)品、歐萊雅等。消費(fèi)品行業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)集中租賃位于新興區(qū)域-琶洲的新面市樓宇。全市除琶洲外,位于珠江新城的新落成樓宇萬科中心及位于體育中心板塊的ICC項(xiàng)目則受到更多元化背景的企業(yè)所青睞,錄得來自金融、高端服務(wù)業(yè)及基建相關(guān)行業(yè)的多個成交。

  在2021年全年,廣州市場將迎來創(chuàng)記錄的超185萬平方米的新增供應(yīng)量集中入市,其中大部分都集中在琶洲和金融城。若新項(xiàng)目能如期入市,空置率會在短期內(nèi)出現(xiàn)暫時性的大幅上漲。高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示,我們預(yù)計下半年市場表現(xiàn)或?qū)尸F(xiàn)供需兩旺的情況,主要是以下三個原因:第一,從7月初開始,廣州疫情的陰霾開始逐步消散,市場帶看和談判活躍度已經(jīng)開始恢復(fù)。第二,根據(jù)我們的觀察,市場中存在多個在談的大宗租賃交易,可以說整體市場大宗租賃需求依然非常充足。第三,在新增甲級寫字樓供應(yīng)中,自用面積超過四成,部分項(xiàng)目已有一定的預(yù)租率,加上個別項(xiàng)目可能會延期入市,新增供應(yīng)項(xiàng)目對市場的沖擊有限。因此,我們預(yù)計2021年末的空置率在理想情況下將有可能控制在15%以內(nèi)。然而,快速高企的空置率確實(shí)會使租金承壓,同時隨著琶洲新項(xiàng)目的入市,低于市場平均水平的租金將使廣州甲級寫字樓平均租金面臨結(jié)構(gòu)性下調(diào)壓力。未來隨著琶洲新項(xiàng)目的逐步去化,整體市場租金水平也會企穩(wěn)回升。

  來源:高力國際

編輯:wangdc

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