國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年我國(guó)GDP為53.2萬億，同比增長(zhǎng)12.7%。全國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力和市場(chǎng)主體信心逐步增強(qiáng)，全球經(jīng)濟(jì)延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，加之各項(xiàng)積極政策持續(xù)作用于市場(chǎng)，眾多積極信號(hào)帶領(lǐng)全國(guó)辦公樓市場(chǎng)穩(wěn)步回升。內(nèi)、外資企業(yè)更為積極地在市場(chǎng)中進(jìn)行戰(zhàn)略布局，許多行業(yè)也出現(xiàn)新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)辦公樓租賃市場(chǎng)積極向好。

　　2021上半年市場(chǎng)需求顯著復(fù)蘇

　　2021年下半年拉開序幕之際，全國(guó)辦公樓租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇，市場(chǎng)各方參與者的信心得到提振；加上租金的持續(xù)調(diào)整，促使全國(guó)主要城市2021年第二季度的凈吸納量共錄得170萬平方米，較一季度提升36%。

　　其中，四個(gè)一線城市的甲級(jí)辦公樓凈吸納量均在市場(chǎng)回暖的大環(huán)境下繼續(xù)維持高位，共達(dá)到83萬平方米，市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)向積極，疫情后積壓已久的租賃需求逐步釋放。

　　升級(jí)搬遷類需求持續(xù)推動(dòng)北京甲級(jí)凈吸納量增長(zhǎng)，二季度錄得12萬平方米，同時(shí)項(xiàng)目去化速度明顯加快；上海全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量錄得45萬平方米，上半年共計(jì)75萬平方米；深圳上半年甲級(jí)凈吸納量約47萬平方米，已達(dá)到去年全年水平的72%；而廣州由于五月下旬疫情出現(xiàn)小幅反彈，租賃市場(chǎng)受到了一定程度的沖擊，導(dǎo)致部分租賃活動(dòng)停滯。

　　1.5線及二線城市辦公樓市場(chǎng)也有不同程度的回暖，第二季度凈吸納量共錄得87萬平方米，市場(chǎng)信心進(jìn)一步提振。杭州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)錄得凈吸納量近2.3萬平方米，由于部分企業(yè)的擴(kuò)張需求在一季度充足釋放，空置面積被逐漸吸納，二季度租賃成交量小幅下滑；成、渝兩市凈吸納量分別達(dá)到7.9萬和7萬平方米，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)繼續(xù)賦能辦公樓增量市場(chǎng)，整體空置率持續(xù)回落。

　　金融對(duì)外開放持續(xù)發(fā)力 賦能辦公樓租賃市場(chǎng)穩(wěn)步回暖

　　作為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要舉措之一，金融開放成為疫情后的重要戰(zhàn)略方針，不僅促進(jìn)了金融改革的推進(jìn)，也有效地對(duì)沖了疫情給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響。中國(guó)各一線城市紛紛出臺(tái)“因地制宜”的優(yōu)惠政策以鼓勵(lì)外資的進(jìn)入。

　　自2020年9月“兩區(qū)”（即國(guó)家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)和自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)）設(shè)立以來，北京吸引外資的“強(qiáng)磁場(chǎng)”效應(yīng)持續(xù)釋放，穩(wěn)步擴(kuò)大金融市場(chǎng)雙向開放。在政策的引導(dǎo)推動(dòng)下，2021年上半年金融行業(yè)成交占北京甲級(jí)辦公樓租賃成交的35%，證券、保險(xiǎn)等企業(yè)均在北京積極布局；

　　上投摩根基金成為首家外資絕對(duì)控股的公募基金并布局上海；

　　在廣東“十四五”規(guī)劃綱要的指導(dǎo)下，廣州和深圳也在加快推進(jìn)金融業(yè)對(duì)外開放，深化粵港澳金融合作。摩根大通期貨作為全國(guó)首家全外資控股期貨公司完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓并落地廣州，渣打銀行在廣州天河區(qū)設(shè)立渣打銀行大灣區(qū)中心。

　　不論是對(duì)于業(yè)務(wù)范圍的重新劃定還是金融牌照或金融許可證獲得條件的放寬，這些舉措無疑為外資金融企業(yè)在此輪市場(chǎng)的開拓探索中注入了活力。

　　在北京，以證券公司為代表的金融行業(yè)租戶呈現(xiàn)較為強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，二季度瑞信集團(tuán)已戰(zhàn)略布局朝陽區(qū)，未來考慮在北京市場(chǎng)進(jìn)行全方位業(yè)務(wù)部署。在上海，近期擴(kuò)張的金融企業(yè)主要以內(nèi)資基金、券商、保險(xiǎn)為主，多數(shù)選址南京西路和陸家嘴等傳統(tǒng)核心中央商務(wù)區(qū)和金融企業(yè)聚集地。在廣州，今年4月揭牌成立的廣州期貨交易所選擇入駐新建成的萬科中心，租賃面積超過一萬平方米，其后數(shù)家國(guó)內(nèi)頭部金融機(jī)構(gòu)亦相繼進(jìn)駐。

　　TMT擴(kuò)張推升需求 行業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)積極作用于市場(chǎng)

　　2021年兩會(huì)上，國(guó)家再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，鼓勵(lì)高新科技行業(yè)的發(fā)展。在這種新格局下，TMT企業(yè)作為市場(chǎng)長(zhǎng)期有效的驅(qū)動(dòng)力，繼續(xù)積極作用于全國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求的回升。

　　TMT行業(yè)仍是北京租賃市場(chǎng)需求的中堅(jiān)力量，業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張使得頭部企業(yè)繼續(xù)在全市布局，需求也從IT聚集區(qū)域不斷外溢至全市；

　　在上海，科技類企業(yè)在核心區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)均進(jìn)一步尋求積極擴(kuò)張；

　　在廣州，網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)和線上商務(wù)平臺(tái)繼續(xù)提前布局琶洲子市場(chǎng)，在高需求的帶動(dòng)下，琶洲憑借其區(qū)內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化速度持續(xù)提速；

　　在深圳，TMT行業(yè)巨頭的業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，騰訊、京東等企業(yè)持續(xù)在南山片區(qū)大規(guī)模租賃辦公空間，推動(dòng)市場(chǎng)需求回暖；

　　“科技互聯(lián)網(wǎng)”已經(jīng)成為成都辦公樓租賃市場(chǎng)最主要關(guān)鍵詞。2021年上半年，該行業(yè)實(shí)現(xiàn)新租近9萬平方米，成為增量需求首要來源；

　　科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)擴(kuò)張需求在重慶也十分突出，在新增成交占比達(dá)39.9%，頭部高新科技公司持續(xù)青睞三北區(qū)域；

　　杭州中小型電商企業(yè)成為成交主流，二季度占比達(dá)近38%；

　　在網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)爆發(fā)增長(zhǎng)以及政府的引導(dǎo)培育下，新媒體行業(yè)在青島持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展。

　　全國(guó)新增項(xiàng)目持續(xù)入市 但市場(chǎng)復(fù)蘇緩解供應(yīng)壓力

　　二季度全國(guó)新增供應(yīng)達(dá)到102萬平方米，其中一線城市二季度新增供給錄得51.6萬平方米；北京無新增供應(yīng)，相較于其他三個(gè)一線城市供給端壓力較小。上海、廣州、深圳二季度供應(yīng)入市相對(duì)放緩，供應(yīng)壓力暫時(shí)得到緩解。上海中央商務(wù)區(qū)無新增供應(yīng)，非中央商務(wù)區(qū)有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，但由于部分板塊需求強(qiáng)勁，整體市場(chǎng)并未受到新增供應(yīng)影響；深圳、廣州各僅有兩個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市。

　　與一季度相比，1.5線及二線城市甲級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)呈現(xiàn)逐步上行趨勢(shì)，但由于市場(chǎng)需求的持續(xù)回暖推動(dòng)空置率進(jìn)一步下降。二季度，青島有一地標(biāo)項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)；成都新增供應(yīng)環(huán)比上升，但市場(chǎng)需求高漲提振業(yè)主信心，推動(dòng)甲級(jí)市場(chǎng)空置率下降。部分城市將于明后年迎來供應(yīng)高峰期，或?qū)⒚媾R較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，預(yù)計(jì)將加劇樓宇的表現(xiàn)分化。持續(xù)的較大規(guī)模供應(yīng)也促使部分業(yè)主通過產(chǎn)品升級(jí)與人性化服務(wù)的提升來應(yīng)對(duì)潛在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　全國(guó)租金表現(xiàn)提升 租賃市場(chǎng)穩(wěn)步向好

　　全國(guó)甲級(jí)辦公樓租賃需求持續(xù)回暖，成交量回升，釋放出積極訊號(hào)，使得甲級(jí)市場(chǎng)租金降幅持續(xù)收窄或租金繼續(xù)逐步回升。四個(gè)一線城市中，上海、廣州、深圳租金繼一季度回正后二季度持續(xù)小幅攀升，并且漲幅與一季度相比均有擴(kuò)大，其中廣州租金上漲最為明顯，錄得環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，二季度北京整體市場(chǎng)租金降幅收窄，但市場(chǎng)尚未止跌，環(huán)比下降1.0%。

　　由于需求回暖勢(shì)頭增強(qiáng)，部分情況較為穩(wěn)定的辦公樓項(xiàng)目業(yè)主議價(jià)能力增強(qiáng)，正在考慮于下一季度提高租金。1.5線及二線城市租金方面表現(xiàn)均有一定程度的提升。二季度成都甲級(jí)辦公樓空置面積持續(xù)縮減，業(yè)主上調(diào)租金意愿明顯，帶動(dòng)全市租金進(jìn)入回暖周期，租金增長(zhǎng)率轉(zhuǎn)入正區(qū)間，錄得環(huán)比增長(zhǎng)0.5%。

　　雖然全國(guó)市場(chǎng)整體向好，但市場(chǎng)中不同板塊的表現(xiàn)仍存在差異。部分板塊由于供給壓力存續(xù)或空置面積未被吸納，業(yè)主仍被迫采取以價(jià)換量的租賃策略，租金回升速度較為受限；而部分空置率持續(xù)下探或表現(xiàn)優(yōu)異的項(xiàng)目，其業(yè)主則率先提升項(xiàng)目租金，從而帶領(lǐng)整個(gè)子市場(chǎng)租金回升，部分板塊和項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)租金小幅上漲。例如上海前灘和徐匯濱江、廣州琶洲和成都金融城等板塊，隨著部分頭部樓宇租金明顯上升，各項(xiàng)優(yōu)惠及扶持政策也有所收緊。

　　疫情沖擊之下，市場(chǎng)中不同板塊、不同項(xiàng)目之間表現(xiàn)分化加劇。我們也觀察到，無論是在疫情期間還是后疫情時(shí)代，物業(yè)管理品質(zhì)優(yōu)異、招商租賃策略成熟的業(yè)主始終引領(lǐng)市場(chǎng)。明年，隨著市場(chǎng)步入整體性復(fù)蘇階段，而市場(chǎng)中辦公樓宇間的硬件品質(zhì)差異已相對(duì)弱化，服務(wù)品質(zhì)的提升將是未來決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　來源：仲量聯(lián)行JLL

編輯：wangdc