2021上半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)維穩(wěn)，共錄得5個新項(xiàng)目合計約23萬平方米的新增供應(yīng)；其中甲級寫字樓2個，分別是環(huán)球都匯廣場和華潤大廈B座。農(nóng)歷新年后商務(wù)活動快速回暖，上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量錄得約34萬平方米，較去年末大幅上升63.9%，居全國第四；其中，甲級寫字樓主導(dǎo)去化，凈吸納量較去年末翻倍增長，錄得約21萬平方米，需求占比亦從四成增長至六成，這一趨勢折射出隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的租賃意愿及承租能力均有所提高；特別是去年商務(wù)活動趨于謹(jǐn)慎的外省企業(yè)，上半年需求占比去年末顯著增長4.9個百分點(diǎn)至46.9%。因此，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率較去年末下降1.9個百分點(diǎn)至18.4%，系自2005年來的新低。特別是南延線板塊，區(qū)域可租賃辦公面積逐步收緊，金融城、大源空置率較去年末分別下降4.1、4.3個百分點(diǎn)至15.1%、14.6%，并拉動全市平均租金走勢迎來拐點(diǎn)，由負(fù)轉(zhuǎn)正，半年環(huán)比上漲0.2%。
按租戶行業(yè)看，TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)為上半年需求前三大來源，分別占比32.9%、12.9%、12.7%。“十四五”期間科技創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟(jì)被提到一個發(fā)展新高度，2021年一開局科技行業(yè)即展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。上半年科技企業(yè)活躍，需求占比較2020年顯著提高8.1個百分點(diǎn)，活躍的細(xì)分行業(yè)主要是在線教育、軟件開發(fā)等專業(yè)服務(wù)和以游戲、直播為代表的娛樂傳媒，分別占比TMT新增需求的29.0%、28.3%、10.7%。此外，零售貿(mào)易、醫(yī)藥及生命科學(xué)的需求增長亦值得關(guān)注，占比較2020年分別增長5.8、3.1個百分點(diǎn)。
展望2021下半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場約有37萬平方米的樓宇計劃入市，并主要落于市中心，繼而進(jìn)一步帶動區(qū)域租賃活躍度。需求方面，科技、金融等引擎行業(yè)的辦公需求預(yù)計繼續(xù)增長。
CBRE成都顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人黃璐表示：“上半年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求持續(xù)活躍，以‘互聯(lián)網(wǎng)+’、游戲及云計算為主導(dǎo)的TMT行業(yè)尤為矚目，而本地實(shí)業(yè)類企業(yè)的升級搬遷或擴(kuò)張需求也逐步釋放。‘十四五’期間成都邁入新一輪發(fā)展周期，人才、企業(yè)加速聚集，但高新區(qū)可租賃面積有限，更多企業(yè)開始審視落戶其他區(qū)域的可行性，樓宇性價比、地鐵通勤及員工餐飲配套等仍是企業(yè)選址第一考量。此外，由于TMT企業(yè)對樓宇硬件的個別指標(biāo)有嚴(yán)格要求，如雙回路、電量及加時空調(diào)等，業(yè)主應(yīng)有更前瞻性的規(guī)劃，提前準(zhǔn)備貼合TMT企業(yè)的相關(guān)配置，縮短待租期�！�
2021上半年，成都零售物業(yè)市場新增供應(yīng)持續(xù)下沉，3個新開業(yè)購物中心均落于非核心商圈，合計約29萬平方米；其中龍泉的世茂廣場和新都的龍湖錦宸天街推動近郊商圈提檔升級，且均注重“公園+”場景的打造。此外，街區(qū)/社區(qū)商業(yè)迎來供應(yīng)高峰，上半年錄得4個新項(xiàng)目開業(yè)，包括港匯天地、王府井Discovery等。商業(yè)信心重振，市場開啟一輪大規(guī)模、多維度的探索及調(diào)整。
在核心商圈，春鹽商圈可租面積趨緊，購物中心積極調(diào)鋪、切鋪，以期騰挪出更多空間引入新品牌；而交子公園商圈愈發(fā)成熟，消費(fèi)場景逐步多元，漸成諸多外來品牌來蓉布局首選之一。在次級商圈，業(yè)主積極更迭餐飲品牌和順應(yīng)線下體驗(yàn)復(fù)蘇趨勢加碼體驗(yàn)業(yè)態(tài)，特別是空置率較高的項(xiàng)目，業(yè)態(tài)選擇進(jìn)一步寬泛。因此，盡管市場大規(guī)模調(diào)整導(dǎo)致空置率較去年末略微上浮，為6.9%，但受核心商圈拉動，全市購物中心首層平均租金止跌企穩(wěn)。
著眼品牌商，奢侈品牌繼續(xù)加碼成都，中國原創(chuàng)服飾、歐美系護(hù)膚及美妝、潮玩、買手店等需求活躍；國際餐飲品牌下沉至次級商圈，頂級甜品店入蓉，本土餐飲品牌崛起；體驗(yàn)業(yè)態(tài)全面復(fù)蘇，街舞、教育培訓(xùn)等積極擴(kuò)張；新能源汽車品牌延續(xù)活躍態(tài)勢。
展望2021下半年，成都零售物業(yè)市場將迎來5個購物中心合計56萬平方米的新增供應(yīng)。此外，社區(qū)商業(yè)仍是開發(fā)熱點(diǎn)，約15個自持運(yùn)營的低零售社區(qū)商業(yè)計劃年內(nèi)開業(yè)。新一輪供應(yīng)將繼續(xù)壯大次級、近郊商圈，并有望吸納核心商圈因店鋪緊張而外溢的品牌資源，借機(jī)提檔升級，但如新都、郫都等購物中心布局集中的近郊區(qū)域或?qū)⒚媾R競爭新局面。
CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示：“2021年對成都零售物業(yè)市場而言是重要的一年，消費(fèi)空間的多元化、場景化發(fā)展上升到新的高度，這也營造出更宜居的生活環(huán)境以滿足消費(fèi)者個性化的需求。而就品牌方而言，未來選址亦有新方向，在視自身定位及客群新畫像的考量下，于多元化的載體中做精準(zhǔn)選擇�！�
2021上半年，成都倉儲物流市場供應(yīng)保持高位，迎來3個項(xiàng)目交付合計約33萬平方米，均落于青白江園區(qū)。租賃需求于二季度顯著上升，但因一季度短租到期引發(fā)的集中退租，上半年吸納量較去年末略有下降，錄得約39萬平方米。全市高標(biāo)庫整體空置率較去年末下降1.6個百分點(diǎn)至14.4%，系近三年來的新低。平均租金較去年末下跌1.4%，跌幅進(jìn)一步收窄。
著眼需求行業(yè)，持續(xù)向好的消費(fèi)基本面將逐步投射到市場，上半年除電商、食品、生鮮超市外，運(yùn)動、潮流服飾的新增倉儲需求備受矚目；同時，隨著成都產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級，上半年制造業(yè)租賃需求顯著回暖，吸納量絕對值是2020全年的3倍，需求占比全市較2020年上升10.7個百分點(diǎn)。
天府國際機(jī)場的正式運(yùn)營及東部新區(qū)的大力拓展，投資者積極關(guān)注成都主城區(qū)——簡陽軸線的區(qū)域發(fā)展和投資機(jī)會，目前已有多家開發(fā)商拿地，未來成都倉儲物流市場將再添一“極”。
展望2021年，成都倉儲物流市場將迎來約18萬平方米的新增供應(yīng)，主要落于青白江和龍泉，短期內(nèi)市場去化壓力猶存。但得益于成都不斷提升的物流樞紐地位和城市群建設(shè)所帶動的基建持續(xù)完善、消費(fèi)擴(kuò)容升級，投資者長期持續(xù)看好成都。
CBRE成都顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙蒙表示：“隨著疫后中國經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，制造業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)會。此輪機(jī)會中，除傳統(tǒng)制造業(yè)的需求增長外，更多先進(jìn)制造業(yè)也將進(jìn)一步向中國聚集。成渝地區(qū)作為中國經(jīng)濟(jì)‘第四極’，伴隨著制造業(yè)自身的優(yōu)勢，如人才、科研、市場規(guī)模、交通樞紐及向西向南門戶等產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件的加持，‘洼地市場’逐步向‘機(jī)遇市場’轉(zhuǎn)變，承接更多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及加速本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，成都也將作為區(qū)域發(fā)展的動力策源地，覆蓋整個成渝中間區(qū)域，以及成德眉資等地區(qū)的制造業(yè)全局發(fā)展，未來有望衍生強(qiáng)勁的倉儲需求�！�
2021上半年，成都投資市場錄得兩筆位于金融城板塊的甲級寫字樓的大宗投資交易，成交金額約人民幣25億元。投資者活躍度明顯提升，其中核心區(qū)域現(xiàn)金流穩(wěn)定的寫字樓項(xiàng)目成為關(guān)注熱點(diǎn)。與此同時，消費(fèi)市場復(fù)蘇帶動投資者關(guān)注零售物業(yè)，而城市群建設(shè)亦帶動倉儲物流的關(guān)注度不斷攀升。
展望2021年，預(yù)計未來投資市場將繼續(xù)回暖，除境內(nèi)外投資基金等主力買家外，本地國企自買自用需求備受關(guān)注。分區(qū)域看，已有交易顯示個別核心板塊的物業(yè)價值已實(shí)現(xiàn)上漲。未來這些核心板塊供不應(yīng)求的態(tài)勢持續(xù)，繼而帶動可售物業(yè)價值進(jìn)一步上行。
CBRE成都投資及資本市場部負(fù)責(zé)人金靈表示：“基于當(dāng)前的供求關(guān)系以及未來這一趨勢的延續(xù)，個別熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)甚至出現(xiàn)投資者競逐的局面，而部分業(yè)主也對持有物業(yè)開始持惜售的態(tài)度。長期看好成都商業(yè)地產(chǎn)的本地投資者逐漸增多并積極跟進(jìn)潛在項(xiàng)目。預(yù)計下半年大宗交易持續(xù)活躍，這也將驅(qū)動更多開發(fā)商加速新項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。”
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
