2021年5月21日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所、中指研究院主辦，中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中指控股(CIH)承辦的“2021中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第十九屆產(chǎn)城融合投融資大會”在北京金融街威斯汀大酒店隆重舉行。

　　自2016年以來，中指研究院已連續(xù)第六年開展“中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價研究”，并進一步優(yōu)化適用于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城運營商發(fā)展特色的研究方法和評價指標體系，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)、企業(yè)經(jīng)營能力三方面進行綜合評價。我們通過發(fā)布產(chǎn)業(yè)新城運營商綜合實力評價研究，深入挖掘行業(yè)標桿運營商的發(fā)展價值和成功經(jīng)驗，梳理行業(yè)運行規(guī)律，以期為產(chǎn)城運營的各類參與主體帶來更多借鑒，推動行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　2020年，受疫情防控常態(tài)化和經(jīng)濟壓力加大影響，我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型步伐加快。在此背景下，以數(shù)字經(jīng)濟、智能制造、新材料等為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，成為拉動我國經(jīng)濟增長的新引擎。與此同時，城市群、都市圈作為我國最具代表性和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，在區(qū)域一體化發(fā)展的加速深化下，內(nèi)部逐漸形成完整互補的產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與空間的協(xié)同發(fā)展，塑造了區(qū)域協(xié)同發(fā)展新格局。產(chǎn)業(yè)新城作為推進新型城鎮(zhèn)化進程、承接產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進產(chǎn)業(yè)與城市建設(shè)融合發(fā)展的重要空間載體，發(fā)揮著越來越重要的作用。

　　產(chǎn)業(yè)新城運營商評價結(jié)果

　　產(chǎn)業(yè)新城運營商發(fā)展特點分析

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力

　　1、產(chǎn)業(yè)定位：自建研究院、引入第三方機構(gòu)，科學謀劃精準定位

產(chǎn)業(yè)定位的主要方式

　　從調(diào)研結(jié)果來看，產(chǎn)業(yè)新城運營商更加注重研究平臺的打造，多數(shù)運營商成立了產(chǎn)業(yè)研究院，極少數(shù)運營商借助第三方咨詢機構(gòu)完成產(chǎn)業(yè)定位。在產(chǎn)業(yè)定位的過程中，運營商基于產(chǎn)業(yè)研究院在城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢、資源稟賦以及區(qū)域戰(zhàn)略等方面的研究成果，選定項目的主導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等。

　　打造專業(yè)智庫，深耕產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)新城的打造并非一朝一夕就能實現(xiàn)，需運營商具備長期的研究積累，成立自己的智囊團隊，運營商才能深耕行業(yè)發(fā)展邏輯，精準把握行業(yè)發(fā)展發(fā)向，在產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域形成可持續(xù)研究。此外，產(chǎn)業(yè)研究平臺在進行市場前置探索中，應緊扣國家戰(zhàn)略指引，專注政策、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)以及城市發(fā)展前瞻研究，助力運營商引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃，成功實現(xiàn)區(qū)域轉(zhuǎn)型升級。

　　緊跟政策趨勢，布局產(chǎn)業(yè)風口。“十四五”規(guī)劃綱要提出，要深入實施制造強國戰(zhàn)略、發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、促進服務業(yè)繁榮發(fā)展、建設(shè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。同時區(qū)域發(fā)展規(guī)劃更加注重區(qū)域間的協(xié)同一體，城市群、都市圈等將獲得更大的發(fā)展空間�！笆�四五”規(guī)劃綱要為產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展指明了方向，運營商應緊跟政策導向，把握區(qū)域發(fā)展機遇，關(guān)注戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，結(jié)合城市差異進行布局。

　　2、產(chǎn)業(yè)招商：脫實向虛，大數(shù)據(jù)提升招商引資實效

　　產(chǎn)業(yè)新城運營商借助大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，搭建大數(shù)據(jù)平臺，打通產(chǎn)業(yè)招商線上全流程操作，實現(xiàn)園區(qū)和企業(yè)的無縫對接。一方面，運營商通過自建APP，搭建產(chǎn)業(yè)云招商平臺，實現(xiàn)線上咨詢、項目考察、業(yè)務全場景展示等工作，大幅提高了產(chǎn)業(yè)招商的覆蓋面與互動效率；另一方面，運營商持續(xù)完善線上產(chǎn)業(yè)服務體系大數(shù)據(jù)平臺，打造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，助力產(chǎn)業(yè)招商。

　　搭建招商大數(shù)據(jù)平臺：產(chǎn)業(yè)新城招商大數(shù)據(jù)平臺，整合產(chǎn)業(yè)、企業(yè)數(shù)據(jù)信息和業(yè)務數(shù)據(jù)信息，全方位洞察產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)鏈及企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，形成動態(tài)企業(yè)數(shù)據(jù)庫，提升產(chǎn)業(yè)招商引資效能。

　　強化產(chǎn)業(yè)生態(tài)招商：產(chǎn)業(yè)新城運營商持續(xù)完善產(chǎn)業(yè)服務體系，搭建生活、商業(yè)、企業(yè)以及專業(yè)服務平臺，滿足不同階段企業(yè)發(fā)展需求，營造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，助力招商引資提質(zhì)增效。

　　3、產(chǎn)業(yè)培育：孵化器、產(chǎn)業(yè)基金，強化產(chǎn)業(yè)服務能力

　　從今年的調(diào)研情況來看，產(chǎn)業(yè)新城運營商繼續(xù)強化內(nèi)部平臺的增值服務。一方面，產(chǎn)業(yè)新城運營商打造全生命周期空間載體，為企業(yè)提供從孵化加速到研發(fā)辦公的全產(chǎn)業(yè)線空間載體。另一方面，運營商通過布局全產(chǎn)業(yè)鏈的投資基金，以直投+基金的方式，不斷強化產(chǎn)業(yè)集聚效應和規(guī)模效應。

　　園區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級，打造線上線下閉環(huán)服務流程：一方面，信息化推進制造業(yè)與新一代信息技術(shù)融合發(fā)展，加速產(chǎn)業(yè)新城向智慧新城轉(zhuǎn)型發(fā)展；另一方面，疫情倒逼產(chǎn)業(yè)新城管理服務體系線上化、精細化，打造大數(shù)據(jù)服務平臺，完善線上線下閉環(huán)服務流程，進一步優(yōu)化服務體系。

　　完善服務體系，覆蓋企業(yè)全生命周期：運營商在產(chǎn)業(yè)培育方面一直扮演著服務者的角色，一方面是為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)載體和產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，另一方面是為企業(yè)提供完善的服務體系，對于小企業(yè)融資困難的，有針對成立基金或采取項目直投的方式提供資金支持，解決企業(yè)資金運轉(zhuǎn)問題。

　　城市建設(shè)能力

　　2020年，隨著城鎮(zhèn)化進程發(fā)展和智慧城市的逐步普及，在新一代信息技術(shù)的加速滲透下，智慧城市建設(shè)逐漸成為主旋律。產(chǎn)業(yè)新城是智慧城市的重要表現(xiàn)形式，它反映了智慧城市的發(fā)展模式和特征，是智慧城市的縮影。在智慧城市建設(shè)的推動下，產(chǎn)業(yè)新城向著智慧化、創(chuàng)新化、科技化的方向轉(zhuǎn)變，除了對產(chǎn)業(yè)新城的有效管理，更重要的是實現(xiàn)與智慧城市規(guī)劃的高度融合，驅(qū)動城市智慧化發(fā)展。

城市建設(shè)的主要方向

　　緊跟戰(zhàn)略導向，完善城市功能：“十四五”規(guī)劃綱要強調(diào)，完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。運營商在城市建設(shè)中應緊跟戰(zhàn)略導向，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

　　加快數(shù)字發(fā)展，實現(xiàn)智慧城市：智慧城市的本質(zhì)是通過人工智能及物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，把現(xiàn)實世界映射到數(shù)字世界，從而形成一個與現(xiàn)實對應的虛擬世界，再運用大數(shù)據(jù)手段對虛擬城市數(shù)據(jù)進行分析，發(fā)掘出虛擬城市的規(guī)律，反作用于現(xiàn)實世界，從而解決城市出行、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)升級等問題。未來，運營商應立足于園區(qū)數(shù)字化發(fā)展，加快實現(xiàn)智慧城市的步伐。

　　企業(yè)經(jīng)營能力

　　1、經(jīng)營規(guī)模：整體規(guī)模有待提升，個別運營商較為突出

2020年部分上市企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)情況

　　從總資產(chǎn)增速來看，2020年，受新冠疫情影響，產(chǎn)業(yè)新城運營商資產(chǎn)增速整體下滑，部分運營商持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)發(fā)展，憑借獨特的經(jīng)營模式和強大的異地復制能力，實現(xiàn)了規(guī)�；瘮U張。

　　從營業(yè)收入來看，2020年，產(chǎn)業(yè)新城運營商營業(yè)收入普遍下滑，一方面，為減輕新冠疫情對園區(qū)企業(yè)的影響，運營商積極響應政府號召，減免企業(yè)部分租金。另一方面，部分運營商剝離房地產(chǎn)銷售業(yè)務，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

　　從收入結(jié)構(gòu)來看，由傳統(tǒng)物業(yè)銷售租賃向產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務、股權(quán)投資等方向轉(zhuǎn)化，產(chǎn)業(yè)新城運營商積極進行業(yè)務結(jié)構(gòu)調(diào)整，深化產(chǎn)業(yè)發(fā)展與運營服務，隨著咨詢、股權(quán)投資等業(yè)務收入占比迅速提升，收入結(jié)構(gòu)逐步多元化。

　　2、盈利能力：凈利潤率表現(xiàn)突出，產(chǎn)業(yè)投資對利潤的貢獻明顯

2020年部分上市企業(yè)凈利潤

　　產(chǎn)業(yè)新城運營商的盈利能力普遍較強。從盈利規(guī)�？�，運營商凈利潤規(guī)模在10-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。從盈利能力來看，個別運營商長期持有股權(quán)取得收益，利潤水平大幅提升。部分運營商集聚資源，推動園區(qū)開發(fā)運營主業(yè)發(fā)展。

　　3、財務穩(wěn)健性：強化輕資產(chǎn)運營，資產(chǎn)負債率保持低位

2020年部分上市企業(yè)資產(chǎn)負債率

　　不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，運營商以產(chǎn)業(yè)運營為核心，以長期投資回報為主線。2020年，隨著運營商業(yè)務的成功轉(zhuǎn)型，增值業(yè)務收入加大，通過可持續(xù)性收入回流現(xiàn)金，負債水平較低。

　　產(chǎn)業(yè)運營的城市機遇及發(fā)展趨勢

　　城市機遇：營商環(huán)境促進產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展

　　根據(jù)調(diào)研以及公布的資料，我們對TOP10運營商2020年新拓項目所在城市進行梳理，TOP10運營商新拓項目分布在12個城市，這些城市大多數(shù)為城市群內(nèi)重點城市。從新拓項目所屬城市分布來看，長三角、珠三角和成渝城市群布局相對較多。其中，上海、廣州、杭州、南京、成都、寧波、鄭州等7座城市，位于《2019中國城市營商環(huán)境報告》城市排名前20，運營商在進行城市布局時，營商環(huán)境為其重要參考指標。

2020年TOP10產(chǎn)業(yè)新城運營商新拓項目城市分布情況

　　發(fā)展趨勢：多元合作、融資創(chuàng)新、聚焦產(chǎn)業(yè)集群

　　1、多元合作：合作主體多元化，助力產(chǎn)城發(fā)展升級

　　對于產(chǎn)業(yè)新城運營商來說，區(qū)域內(nèi)項目的競爭歸根結(jié)底還是產(chǎn)業(yè)載體軟硬件水平的競爭。為提升項目運營管理水平，企業(yè)在合作主體上更趨多元化，如產(chǎn)業(yè)新城運營商之間合作、房企與產(chǎn)業(yè)新城運營商合作以及產(chǎn)業(yè)新城運營商與實體企業(yè)合作等多種多樣的合作模式不斷涌現(xiàn)，進而提升自身競爭力。

產(chǎn)業(yè)新城運營商多元化主體

　　2、融資創(chuàng)新：園區(qū)上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs破冰，創(chuàng)新融資模式

　　對于產(chǎn)業(yè)新城來說，由于項目開發(fā)需要沉淀大量的資金，而其融資渠道相對受限，導致其難以有更大的發(fā)展。2020年，隨著支持國家級開發(fā)區(qū)建設(shè)主體上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等一系列利好政策的釋放，產(chǎn)業(yè)新城迎來新的發(fā)展機遇。一方面，產(chǎn)業(yè)新城運營商上市加速，行業(yè)分化加劇。另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs穩(wěn)步推進，豐富融資渠道。

園區(qū)上市及REITs發(fā)行相關(guān)政策

　　3、產(chǎn)業(yè)集群：深化集群發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)新城運營實力

　　近年來，國家和地方政府持續(xù)發(fā)布產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好政策，為產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展營造了良好的營商環(huán)境，產(chǎn)業(yè)新城形成了比較成熟的運營模式。部分產(chǎn)業(yè)新城運營商持續(xù)升級產(chǎn)品運營模式，打造全產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城模式，進一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，全面提升產(chǎn)業(yè)新城運營實力。

部分產(chǎn)業(yè)新城運營模式

　　在此次調(diào)研過程中，我們能夠直觀地感受到產(chǎn)業(yè)新城運營商在城市發(fā)展和園區(qū)發(fā)展上所作的努力，產(chǎn)業(yè)新城由原先的高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)投資更加重視以全生命周期的園區(qū)生態(tài)服務為重要落點，從而實現(xiàn)更高能級的招商，讓企業(yè)能夠伴隨著園區(qū)成長。因此，產(chǎn)業(yè)投資基金的成立對產(chǎn)業(yè)投資來說，無疑是給政府打了一劑強心針，在很大程度上減少了政府對后期開發(fā)建設(shè)的疑慮。綜合性的提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，為產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展帶來新機遇。

　　未來，隨著產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域分化加劇，運營商運營管理能力的不斷提升，盈利模式的不斷創(chuàng)新，行業(yè)也將呈現(xiàn)出新的發(fā)展面貌。在此，我們將持續(xù)跟蹤行業(yè)變化，不斷深化研究，希望此次產(chǎn)業(yè)新城及運營商研究成果能夠為社會各界以及各參與主體提供更多地參考與借鑒。

　　來源：中指研究院

編輯：wangdc