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2021年第一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望
http://m.xcysalbb.cn房訊網(wǎng)2021-4-7 13:50:26
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[提要]2021年第一季度,深圳寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)步伐基本回歸正軌。全市迎來(lái)6個(gè)項(xiàng)目入市,合計(jì)甲級(jí)寫字樓面積約40.6萬(wàn)平方米。全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比擴(kuò)容4.9%至871.2萬(wàn)平方米。

  4月6日,第一太平戴維斯2021年第一季度深圳媒體見(jiàn)面會(huì)于深圳市前海嘉里中心舉行, 發(fā)布《2021年第一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。

  甲級(jí)寫字樓 —— 以價(jià)換量策略卓著成效,刺激需求加速釋放,租賃問(wèn)詢及拜訪量顯著上升

  2020年,面對(duì)疫情的沖擊和復(fù)雜嚴(yán)峻的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境,深圳地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)3.1%至約2.8萬(wàn)億元,增速較上半年提升3個(gè)百分點(diǎn),但仍低于2019年3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng),增加值同比增長(zhǎng)6.4%至約1.3萬(wàn)億元,占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重76.1%。

  2021年第一季度,供應(yīng)步伐基本回歸正軌。全市迎來(lái)6個(gè)項(xiàng)目入市,合計(jì)甲級(jí)寫字樓面積約40.6萬(wàn)平方米。其中,南山區(qū)占新增供應(yīng)量的74.1%。全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比擴(kuò)容4.9%,至871.2萬(wàn)平方米。

  季內(nèi),租賃需求復(fù)蘇進(jìn)程未因春節(jié)假期而放緩,租賃問(wèn)詢量及拜訪量顯著上升,以價(jià)換量策略在市場(chǎng)上成效愈發(fā)顯著,租金持續(xù)下行,刺激需求加速釋放,全市凈吸納量因此打破歷年的首季記錄,達(dá)28.3萬(wàn)平方米,接近2019年第三季度29.7萬(wàn)平方米的歷史高峰。

  有鑒于此,即使在高量新增供應(yīng)的背景下,全市平均空置率僅環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn),錄得28.0%。

  縱使以價(jià)換量已然成為多數(shù)深圳寫字樓業(yè)主吸客的長(zhǎng)期策略之一,但業(yè)主所提供優(yōu)惠的靈活幅度與租戶資質(zhì)正相關(guān)。季內(nèi),全市租金指數(shù)仍保持下行趨勢(shì),環(huán)比微降0.5%,同比下降5.2%。全市平均租金為人民幣每平方米每月184.7元。隨著新興市場(chǎng)發(fā)展分散,低于全市平均租金水平的項(xiàng)目相應(yīng)增加,從而逐漸地結(jié)構(gòu)性拉低全市均值。另一方面,這亦為租戶提供更多元選擇。

  季內(nèi),金融與TMT行業(yè)仍是拉動(dòng)租賃需求增長(zhǎng)的主要力量。此外,專業(yè)服務(wù)與零售及貿(mào)易的租賃需求亦顯著增長(zhǎng)。

  值得一提的是,一些行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)由于擴(kuò)張或整合計(jì)劃,帶來(lái)較大辦公面積的需求,為市場(chǎng)提供了多層或整棟的租賃或購(gòu)置成交機(jī)會(huì)。

  季內(nèi),深圳寫字樓投資市場(chǎng)錄得兩例大宗物業(yè)交易公布,均源于企業(yè)的自用需求。同時(shí),市場(chǎng)問(wèn)詢量增加,不少境內(nèi)自用買家積極尋求合適標(biāo)的,而海外投資機(jī)構(gòu)仍持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向,尋找投資帶現(xiàn)金收益且具改造提升空間的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

  展望

  相對(duì)而言,第二季度將是2021年供應(yīng)淡季,預(yù)計(jì)有3個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目交付,合計(jì)可租賃面積較少,約11.5萬(wàn)平方米。大部分2021年新項(xiàng)目計(jì)劃在下半年交付。

  第二季度,受有限的新供應(yīng)、持續(xù)下行的租金以及政府的產(chǎn)業(yè)激勵(lì)政策等因素的正面影響,加之疫情的出現(xiàn)一定程度上延緩市場(chǎng)簽約節(jié)奏,預(yù)計(jì)市場(chǎng)上仍存有延遲需求以待釋放,因此,需求料將保持增長(zhǎng),空置率有望維持穩(wěn)定。

  疫情對(duì)深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的負(fù)面影響已逐漸消散,但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈,全市租金將維持下行趨勢(shì),但于未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)預(yù)計(jì)降幅有限,趨向平穩(wěn)。

  零售 —— 多個(gè)中高端品牌于深圳拓展市場(chǎng)版圖,配飾類及汽車類的租賃需求尤為活躍

  2021年1-2月,全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,482.14億元,同比回升37.6%,與疫情前的2019年同期相比則增長(zhǎng)9.4%。1-2月,疫情期間曾受顯著影響的餐飲業(yè),收入同比增長(zhǎng)46.5%,比2019年同期還增長(zhǎng)11.6%。總體而言,消費(fèi)市場(chǎng)正加快恢復(fù)。

  2021年第一季度,歡樂(lè)港灣(僅東岸)正式對(duì)外開(kāi)放,該零售物業(yè)的總建筑面積約6.5萬(wàn)平方米。截至季末,全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量環(huán)比擴(kuò)容1.2%,達(dá)約532.5萬(wàn)平方米。

  2021年開(kāi)年,已有多個(gè)中高端品牌在深圳拓展其市場(chǎng)版圖,包括數(shù)個(gè)首進(jìn)深圳的奢侈品牌。全市凈吸納量達(dá)4.8萬(wàn)平方米,與去年同期凈吸納量為負(fù)數(shù)形成鮮明對(duì)比。除素來(lái)主導(dǎo)市場(chǎng)的餐飲類以外,配飾類及汽車類的租賃需求在第一季度尤為活躍。

  由于新項(xiàng)目歡樂(lè)港灣尚未完全對(duì)外開(kāi)放,全市平均空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至9.8%,但福田、南山、龍華的空置率均呈現(xiàn)環(huán)比下降。

  季內(nèi),大部分業(yè)主市場(chǎng)信心恢復(fù)并相應(yīng)小幅上調(diào)租金,全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.9%,但仍同比微降0.3%,個(gè)別項(xiàng)目?jī)?nèi)部依舊處于升級(jí)調(diào)整階段。全市平均首層租金為人民幣每平方米每月655.2元,平均租金水平持續(xù)走低,主要?dú)w因于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的分布愈發(fā)分散,租金跨度相應(yīng)擴(kuò)大。

  展望

  2021年第二季度,預(yù)計(jì)有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目開(kāi)業(yè),合計(jì)面積達(dá)約37.5萬(wàn)平方米。同時(shí)預(yù)計(jì)需求端將保持活躍,或繼續(xù)有新品牌進(jìn)駐深圳,空置率預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定。

  新進(jìn)駐的奢侈品牌助力提升其所在的項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn),激發(fā)市場(chǎng)新消費(fèi)活力,同時(shí),市場(chǎng)不乏經(jīng)營(yíng)良好的項(xiàng)目將考慮小幅上調(diào)租金。

  深圳年輕人口的增長(zhǎng)趨勢(shì)和人才引進(jìn)的積極政策仍是吸引投資者關(guān)注本地零售物業(yè)的一大要素。大部分投資機(jī)構(gòu)依舊青睞核心及核心增值型項(xiàng)目。

  住宅 —— 市場(chǎng)調(diào)控政策加碼,嚴(yán)控購(gòu)房資格管理令潛在購(gòu)買力降低,但季內(nèi)成交金額仍創(chuàng)下歷史新高

  2021年第一季度受春節(jié)假期影響,深圳一手住宅銷售市場(chǎng)供應(yīng)量約79.5萬(wàn)平方米,環(huán)比下降73.7%,但較疫情前的2019年同期高8.3%。季內(nèi),南山區(qū)供應(yīng)量最高,共釋放27.4萬(wàn)平方米,值得一提的是一季度核心區(qū)域的合計(jì)供應(yīng)面積高于新興區(qū)域。

  本季,一手住宅銷售市場(chǎng)成交量為174.8萬(wàn)平方米,環(huán)比下降4.2%,但較疫情前的2019年同期高118.5%。季內(nèi)購(gòu)房需求受春節(jié)及周期性因素影響較小,依舊保持旺盛,加之政策調(diào)控對(duì)二手住宅市場(chǎng)的沖擊較大,一定程度引導(dǎo)其需求分流至一手住宅市場(chǎng)。

  第一季度,一手住宅成交均價(jià)約人民幣每平方米58,832元。由于多個(gè)核心區(qū)域的新項(xiàng)目綜合品質(zhì)較優(yōu),因此預(yù)售價(jià)較高,從而推動(dòng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升6.6%。

  政策調(diào)控不斷升級(jí),“715”新政補(bǔ)充細(xì)則后,一定程度上令潛在購(gòu)買力降低。盡管如此,季內(nèi)約半數(shù)新項(xiàng)目依然備受歡迎,并錄得100%認(rèn)購(gòu)率。全市成交金額創(chuàng)新高,共計(jì)1,028.5億元。

  展望

  在外部環(huán)境多變且須保質(zhì)保量的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路上,中央及本地政府將共同繼續(xù)加大住宅市場(chǎng)監(jiān)管及政策調(diào)控力度,防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。購(gòu)房貸款流程管理預(yù)計(jì)將愈發(fā)嚴(yán)格審慎。

  “穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍為主基調(diào)。此外,政府將繼續(xù)大力推動(dòng)土地供應(yīng)、住房用地及住房供應(yīng),優(yōu)化供給側(cè)結(jié)構(gòu)。供需矛盾局面有望逐漸改善。

  盡管住宅市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)收緊,越來(lái)越多購(gòu)房者或因購(gòu)房資格不足或者貸款申請(qǐng)難度加大而壓力培增,但考慮到深圳購(gòu)房需求基數(shù)相對(duì)較大,加之深圳的經(jīng)濟(jì)政策及基本面均表現(xiàn)積極,成交量料將隨著供應(yīng)擴(kuò)大而維持增長(zhǎng)。

  來(lái)源:第一太平戴維斯

編輯:wangdc

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