2021年第一季度，重慶經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢回升，GDP實(shí)現(xiàn)5,995.25億元，同比增長18.4%，過去兩年平均增長5.2%，超過全國平均增速。喜人的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的背后是人才流入提速、產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)、擴(kuò)張商業(yè)版圖，重慶正積極推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

　　辦公樓市場，商業(yè)版圖不斷北擴(kuò)，照母山板塊存量首次超過大石化，在產(chǎn)業(yè)辦公樓宇聚集的加持下，坐穩(wěn)重慶第三大商務(wù)市場。在線教育頭部企業(yè)聚集度進(jìn)一步提升，大面積擴(kuò)租帶動(dòng)辦公樓需求增長。消費(fèi)市場回暖，春節(jié)長假期間，主要商圈和重點(diǎn)監(jiān)測商貿(mào)企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額274.1億元，同比增長49.9%。

　　零售物業(yè)市場全年將迎來重大項(xiàng)目開業(yè)，市場在迭代中迎來新觸點(diǎn)、新內(nèi)容、新場景，構(gòu)建無界性的消費(fèi)體驗(yàn)，成為推動(dòng)消費(fèi)提檔升級(jí)的動(dòng)力引擎。

　　物流地產(chǎn)市場，西部物流園區(qū)位優(yōu)勢凸顯，對(duì)于城配以及干線運(yùn)輸企業(yè)的吸引力持續(xù)增強(qiáng)，此外社區(qū)團(tuán)購頭部企業(yè)聚集度提升，帶動(dòng)倉儲(chǔ)需求進(jìn)一步增長。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要時(shí)期。以打造國際消費(fèi)中心城市和推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)為引擎，重慶將強(qiáng)化中心城市帶動(dòng)作用，形成高質(zhì)量發(fā)展的重要增長極。作為中國西部最大的制造業(yè)基地、內(nèi)陸國際金融中心、西部陸海新通道的戰(zhàn)略支點(diǎn)等眾多功能性中心，重慶將吸引更多境內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)和品牌在渝布局，我們對(duì)重慶商業(yè)地產(chǎn)市場的未來發(fā)展持積極展望。”

　　辦公樓市場

　　市場研讀

　　照母山板塊甲級(jí)辦公樓總存量首次超過大石化，三大核心商務(wù)區(qū)成型。

　　一季度，城市北部照母山板塊四年間首次迎來甲級(jí)辦公樓供應(yīng)，光環(huán)中心B座與星匯財(cái)富國際商務(wù)中心的集中交付為市場帶來約7.0萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間，區(qū)域總存量增至38.9萬平方米。由此，重慶外資企業(yè)最集中的解放碑CBD、中國內(nèi)陸地區(qū)金融產(chǎn)業(yè)集中度最高的江北嘴CBD、重慶科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集的照母山板塊，共同構(gòu)筑重慶三大核心商務(wù)區(qū)。

　　2021年1-2月，重慶市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速遠(yuǎn)超全國平均水平，企業(yè)信心持續(xù)上揚(yáng)。一季度，甲級(jí)辦公樓市場錄得6.3萬平方米的凈吸納量，帶動(dòng)空置率回落1.0個(gè)百分點(diǎn)至25.3%，低于多數(shù)新一線城市，供需關(guān)系逐步趨于平穩(wěn)。此外，春節(jié)后市場多個(gè)項(xiàng)目帶看量明顯上升，為后市釋放積極信號(hào)。租金方面，伴隨市場多個(gè)大面積需求釋放，業(yè)主方信心得到有效提振，一季度甲級(jí)辦公樓平均租金跌幅進(jìn)一步收窄，環(huán)比微跌0.4%，至季末報(bào)84.5元/平方米/月。

　　大面積擴(kuò)租主導(dǎo)新增需求，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)辦公樓租戶結(jié)構(gòu)改變。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，一季度辦公需求以字節(jié)跳動(dòng)、猿輔導(dǎo)和學(xué)而思為代表的新媒體和在線教育頭部企業(yè)大面積擴(kuò)租為主，疊加榮耀、小米等優(yōu)質(zhì)企業(yè)辦公升級(jí)需求，推動(dòng)科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租占比51.2%，成為市場第一去化主力。伴隨重慶打造“智慧名城”，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加快，過去幾年科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在重慶辦公市場逐漸成為新支柱行業(yè)。截至季末，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在甲級(jí)辦公樓中份額占比已達(dá)15.7%，在全行業(yè)中排名第三，僅次于金融業(yè)（27.6%）和房地產(chǎn)建筑業(yè)（18.2%）。就整個(gè)科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)看，后臺(tái)研發(fā)企業(yè)主要聚集于光電園板塊的產(chǎn)業(yè)辦公樓，甲級(jí)辦公樓租戶仍以在線教育和新興MCN公司為主。

　　江北嘴CBD即將步入存量時(shí)代，未來“以價(jià)換量”策略或難以為繼。

　　2015-2017年，重慶辦公樓市場短期集中供應(yīng)曾導(dǎo)致市場空置率大幅攀升，一度突破50%的警戒線，租金走勢進(jìn)入下滑周期，“以價(jià)換量”策略成為市場主流選擇。然而近年來伴隨核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)漸緩，城市產(chǎn)業(yè)承載能力不斷提升，辦公樓市場去存量速度也超出預(yù)期。至季末，江北嘴CBD的整體空置率已回落至20.4%，而隨著未來核心區(qū)域土地開發(fā)殆盡，樓宇空置面積不斷減少，“以價(jià)換量”策略或?qū)㈦y以為繼。核心區(qū)位、樓宇品質(zhì)的溢價(jià)將逐步體現(xiàn)，最終獲得與其品質(zhì)相匹配的投資回報(bào)。

　　未來展望

　　2021年，重慶仍將迎來近40萬平方米甲級(jí)辦公樓面積交付，其中約六成面積將被企業(yè)自用，因此不會(huì)對(duì)租賃市場造成較大沖擊。進(jìn)入“十四五”開局之年，成渝雙城依托“人財(cái)力”的優(yōu)勢，不斷迎來產(chǎn)業(yè)及人才導(dǎo)入。在政策加持下，中國經(jīng)濟(jì)增長的“第四極”之位已初步形成，將構(gòu)筑地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的基底。仲量聯(lián)行重慶總經(jīng)理暨商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人劉洋表示，“在‘雙循環(huán)’模式下，重慶和其他西部城市將不斷迎來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，而重慶經(jīng)濟(jì)增長的‘確定性’將驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)資源加快集聚和增長，這是我們看好辦公樓市場的底層邏輯。依托西部陸海新通道的建立，中國西部已經(jīng)成為新格局下的開放新高地，重慶戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大將成為未來辦公樓市場的需求增量，因此如何把握好這一輪新興機(jī)遇將成為辦公樓業(yè)主方關(guān)注的重點(diǎn)�！�

　　零售物業(yè)市場

　　市場研讀

　　一季度，僅大竹林區(qū)域的金科樂方購物中心項(xiàng)目入市，由原金科美鄰匯升級(jí)打造，系金科商管首個(gè)精致社區(qū)MALL產(chǎn)品，新增體量約4.7萬平方米，市場總存量升至754萬平方米。市場信心逐漸升溫，但疫情期間業(yè)主給予的補(bǔ)貼、減免、短期續(xù)租等扶持政策陸續(xù)到期，導(dǎo)致一些生存邊緣的租戶無法為繼。全市空置率環(huán)比小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)13.6%。

　　從業(yè)態(tài)來看，零售服飾表現(xiàn)活躍。一方面，Loewe、Vivienne Westwood等知名品牌繼續(xù)進(jìn)駐成熟優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；另一方面，Zara、GAP等國際快時(shí)尚品牌加速退租，取而代之的多為一些更具中國元素、市場潮流元素的國內(nèi)新晉設(shè)計(jì)師品牌、潮流品牌或客單價(jià)較低的本土品牌。兒童培訓(xùn)、健康娛樂等體驗(yàn)類業(yè)態(tài)表現(xiàn)企穩(wěn)，部分餐飲業(yè)態(tài)繼續(xù)承壓，其中正餐尤為明顯，退租主要集中在人氣較弱、經(jīng)營狀況較差的購物中心。此外，新能源汽車?yán)^續(xù)布局線下展廳，并展現(xiàn)出較強(qiáng)的承租能力。季內(nèi)，理想、比亞迪、愛馳、天際汽車等近十個(gè)電動(dòng)汽車品牌持續(xù)進(jìn)駐各大商圈。由于全市空置率處于高位，加之未來新增供應(yīng)較大，市場持續(xù)承壓，租金仍處下行通道。一季度全市購物中心首層平均租金報(bào)363.1元/平方米/月，環(huán)比下降0.2%。

　　市場洞察

　　市場層面：重慶邁入“消費(fèi)3.0”時(shí)代。新觸點(diǎn)、新內(nèi)容、新場景構(gòu)建無界性的消費(fèi)體驗(yàn)，成為提振居民消費(fèi)意愿、推動(dòng)消費(fèi)提檔升級(jí)的動(dòng)力引擎。消費(fèi)者更樂于為情懷、體驗(yàn)、理念買單。一季度，極具復(fù)古情懷的Gooogos Vintage中古店在鎏嘉碼頭開幕；打造沉浸式體驗(yàn)的飾品集合店BA飾物局在江北大融城開啟首店；倡導(dǎo)健康綠色生活理念的PureH2B津梁生活在萬象城圍擋……諸多具有產(chǎn)品力和場景營造的業(yè)態(tài)落地，成為消費(fèi)者的新寵。

　　商圈層面：核心商圈發(fā)展重心分化。歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展沉淀，核心商圈在持續(xù)繁榮發(fā)展的同時(shí)，形成了各自穩(wěn)定的客群影響力，商圈發(fā)展重心出現(xiàn)分化。解放碑商圈積極開展城市更新，在保留傳統(tǒng)空間、肌理和文化的基礎(chǔ)上，對(duì)商圈內(nèi)零售業(yè)態(tài)特色化打造，突破旅游客群消費(fèi)單一的限制，融入更多運(yùn)動(dòng)、潮流元素。觀音橋商圈自然是本地年輕客群、時(shí)尚潮流的聚集地，隨著商圈擴(kuò)大進(jìn)一步吸引高端品牌入駐。季內(nèi)，LVMH集團(tuán)旗下Loewe 和Louis Vuitton進(jìn)駐觀音橋商圈，登陸重慶星光68廣場。隨著未來星光68二期入市，預(yù)期將有更多國際知名品牌進(jìn)駐觀音橋商圈。

　　項(xiàng)目層面：經(jīng)營能力和商業(yè)模式成破局關(guān)鍵。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式受到開發(fā)運(yùn)營商的青睞，繼協(xié)信、金科之后，本季度又一本地商業(yè)開發(fā)運(yùn)營商巨頭龍湖商業(yè)宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)的資產(chǎn)組合和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)得以優(yōu)化，但也將更加考驗(yàn)運(yùn)營商的資產(chǎn)管理能力和精細(xì)化的運(yùn)營能力。

　　未來展望

　　2021年，重慶預(yù)計(jì)有約克郡光環(huán)購物公園、星光68二期、大悅城、18T等多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)。屆時(shí)重慶優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)物業(yè)總體量預(yù)計(jì)將達(dá)到870萬平方米。其中，4月即將入市的光環(huán)購物公園乃香港置地在華打造的首個(gè)“光環(huán)系”項(xiàng)目，系渝北照母山片區(qū)的旗艦型商業(yè)綜合體，備受關(guān)注。雖然未來項(xiàng)目密集交付使租金承壓，但優(yōu)質(zhì)供應(yīng)將帶動(dòng)重慶購物中心產(chǎn)品迭代、提升市場整體品質(zhì)。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)交易與商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示，“隨著重慶零售市場步入‘消費(fèi)3.0’時(shí)代，消費(fèi)在流量、內(nèi)容、場景、科技等多個(gè)維度不斷創(chuàng)新擴(kuò)容，進(jìn)而形成一條完整的商業(yè)閉環(huán)，驅(qū)動(dòng)當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)市場進(jìn)入快速衍變時(shí)期，將零售體驗(yàn)變得更加無界�！�

　　物流地產(chǎn)市場

　　市場研讀

　　2021年第一季度，普洛斯民昭西部物流園和普洛斯普沙西部物流園交付使用，新增倉儲(chǔ)面積約12.8萬平方米。

　　需求方面，全市凈吸納量突破傳統(tǒng)淡季情形，仍達(dá)到22.9萬平方米，為歷年一季度凈吸納量最高值。值得一提的是，其中超過一半的去化面積來自西部物流園板塊。近期，西部物流園周邊交通條件不斷完善，區(qū)域通達(dá)性持續(xù)提升，城配以及干線運(yùn)輸區(qū)位優(yōu)勢凸顯，吸引眾多快運(yùn)、零售商貿(mào)、城市配送企業(yè)入駐。另一方面，社區(qū)團(tuán)購業(yè)務(wù)也在向少數(shù)寡頭聚集，頭部企業(yè)市場份額穩(wěn)步提升，帶動(dòng)倉儲(chǔ)需求進(jìn)一步增長。至季末，活躍的市場需求帶動(dòng)全市整體空置率從去年高位繼續(xù)回落，環(huán)比下降4.2個(gè)百分點(diǎn)至34.0%。

　　租金方面，本季西部物流園在大面積去化推動(dòng)下，平均租金企穩(wěn)回升。而與此相對(duì)，去化速度極其緩慢的空港板塊，租賃競爭加劇，導(dǎo)致有效租金持續(xù)下滑。整體來看，一季度全市平均有效租金環(huán)比跌幅收窄至0.2%，報(bào)21.8元每平方米每月。

　　未來展望

　　未來三年，高標(biāo)庫市場年平均新增供應(yīng)約39萬平方米，較2020年顯著回落，且主要集中于空港、兩江龍盛和西部物流園三大區(qū)域板塊。新增供應(yīng)的回落將有助于緩解招商壓力，預(yù)計(jì)全市平均租金有望在2022年觸底回升。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示，“重慶市場近期可供選擇的高標(biāo)庫面積增加，同時(shí)租金已近低谷，租戶議價(jià)能力大幅提升。對(duì)于有新租擴(kuò)租以及倉儲(chǔ)升級(jí)需求的企業(yè)而言，2021年將是獲取更優(yōu)租賃條件的最好時(shí)機(jī)�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc